房產(chǎn)測算技術(shù)及建筑面積分攤的問題

范波根

（中化地質(zhì)礦山總局福建地質(zhì)勘查院，福建 福州 350013）

0 引言

在房產(chǎn)測算中共有建筑面積分攤的三點問題：第一，房屋幢的認定問題。第二，房屋共有建筑部位功能及服務(wù)范圍認定的問題。最后是房產(chǎn)面積計算軟件對共有建筑面積分攤的問題。

1 幢的認定

由于國家標準GB/T 17986.1—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）明確了為多幢（跨幢）服務(wù)的管理用房、設(shè)備用房等不能分攤，因此，幢的劃分認定成了一些建筑部位分攤與否的關(guān)鍵。

《規(guī)范》中對幢作了如下定義：幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。此定義已不能很好地作為現(xiàn)在許多新的建筑形式劃分幢的依據(jù)，相對籠統(tǒng)[1]。不過，到目前為止，相應(yīng)的職能部門還沒有對“幢”作具體的、適用的定義或是劃分的方法。

綜上所述，對幢的劃分，依據(jù)其構(gòu)造形式，同時還需要結(jié)合規(guī)劃部門對該項目的批準指標，對不同形式建筑需作具體、綜合的分析。

2 房屋共有建筑部位功能及服務(wù)范圍的認定

房屋共有建筑部位指的是各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑空間。其中可分攤的共有建筑部位可分為以下四類：幢共有建筑部位、功能區(qū)共有建筑部位、層共有建筑部位及其他共有建筑部位。其一般內(nèi)容有：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等。

房屋共有建筑部位功能是指共有建筑空間為相關(guān)單元提供出入、安全等方面的作用及服務(wù)。而房屋共有建筑部位服務(wù)范圍是指共有建筑部位所提供相應(yīng)功能服務(wù)的所有單元集合。

房屋共有建筑部位功能及服務(wù)范圍的確認是共有建筑部位面積分攤計算前的重要程序。為此，一些城市的房產(chǎn)面積測算管理的行政主管部門出臺了相關(guān)文件，要求房產(chǎn)測量委托單位出具共有共用建筑部位使用功能及服務(wù)范圍的說明。如此做法的出發(fā)點是創(chuàng)新的、進步的，使共有建筑部位功能及服務(wù)范圍得到客觀、準確的反映，避免由分攤引起的矛盾、糾紛。但是沒有充分考慮到委托單位實際是如何對待的，常常有這樣的情況：房產(chǎn)測量委托單位把共有建筑部位功能及服務(wù)范圍的說明全權(quán)交給受委托測繪單位完成，最后其蓋章就事。原因有：房產(chǎn)測量委托單位對共有建筑部位功能及服務(wù)范圍確實不清楚，即使清楚，對當?shù)胤课莨灿忻娣e分攤規(guī)定則不清楚，因為有些共有建筑部位服務(wù)范圍的敘述說明受分攤規(guī)則影響。

為了使房屋共有建筑部位功能及服務(wù)范圍的確定客觀、真實、準確，兼顧效率，個人有這樣的想法，只將無法依據(jù)規(guī)范、細則判定服務(wù)范圍的共有建筑部位，或?qū)嵉卣{(diào)查難以判定的內(nèi)容列出并附圖說明，要求委托單位與該項目設(shè)計單位溝通，讓設(shè)計單位對列出需認定的共有建筑部位作出設(shè)計功能及服務(wù)范圍說明，并蓋公章，以示負責(zé)。然后，委托單位根據(jù)項目建設(shè)的實際情況對設(shè)計單位出具的功能及服務(wù)范圍說明進行核對、確認。如有變更的地方，應(yīng)另附紙作相應(yīng)的說明，并蓋公章,最后一并提供給測繪單位。之所以先讓設(shè)計單位出具共有建筑部位設(shè)計功能及服務(wù)范圍說明，是由于設(shè)計單位專業(yè)性強，對所設(shè)計房屋各部位的功能清楚。另外，設(shè)計單位跟第三方購房者沒有直接利益關(guān)系，使提供的說明更加客觀、準確。這種確定方法勢必給房產(chǎn)測量委托單位增加了工作量，但具有一定的實踐意義。

3 住宅樓以幢還是以梯為單位分攤共有建筑面積的問題

以幢為單位分攤，是指將整幢的共有建筑面積總和除以整幢套內(nèi)面積總和取得整幢各住宅單元的分攤系數(shù)（只有一個），再根據(jù)各單元的套內(nèi)面積求得各單元的分攤面積。

以梯為單位分攤，是指把各個梯位各自所有住宅單元的集合看成是一個功能區(qū)，如一住宅樓有3個梯位，則將其分成3個“功能區(qū)”。首先，將為整幢服務(wù)的共有建筑面積（如外半墻、設(shè)備用房等）分攤至各梯位“功能區(qū)”，然后各個梯位將分攤得到的幢共有建筑面積加上為這一梯位住宅單元的共有建筑面積（通常為樓梯、電梯井等）分攤至各單元。

《規(guī)范》B3.3共有建筑面積的分攤方法中，規(guī)定了住宅樓以幢為單位分攤計算共有建筑面積。但從中可分析其所指的住宅樓應(yīng)是普通的住宅樓，即各梯位戶型一致，各梯位共有建筑面積相同。對于這樣的住宅樓，按幢與按梯位分攤其結(jié)果是一致的。在房產(chǎn)測算中，應(yīng)對住宅樓作個分析，不能硬套《規(guī)范》。下面兩種情況，按梯為單位分攤共有建筑面積才是合理的。

3.1 不同梯位的單元面積差異比較大

此時，在各梯位共有建筑面積一致的情況下，按幢為單位分攤，會造成面積大的單元“搶”單元面積小的梯位的共有建筑面積，違背了誰使用誰分攤的原則。另外《規(guī)范》8.1.5條對房屋共有建筑面積作了明確的定義：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。顯然，這種情況按幢分攤是不合理的，以梯為單位分攤則避免了這問題。

3.2 不同梯位的共有建筑面積有較大差異

此時，在各梯位單元面積一致的情況下，以幢為單位分攤，則會造成共有建筑面積小的梯位單元多攤了大的梯位的共有建筑面積。因此，需以梯為單位分攤才能避免這問題。

對于以上兩種情況，有人認為仍要按幢為單位分攤，理由是：一幢樓內(nèi)兩個套內(nèi)面積一樣的戶型，如果放在不同的梯位（具有不同的共有建筑面積）按以梯為單位分攤就會算出不一樣的建筑面積，顯得不合理。然而，其理由沒有什么依據(jù)可言，一樣的套內(nèi)面積與一致的分攤面積沒有必然聯(lián)系。應(yīng)該具體問題具體分析，當其處于共有建筑面積大的梯位時，該戶產(chǎn)權(quán)主所使用的共有建筑面積就是要多，這是很客觀的。從中我們又可看出按梯分攤的公平性、合理性。

另外，某年11月18日的《海峽導(dǎo)報》曾刊登一件廈門商品房買賣合同糾紛案。具體是這樣的：廈門集美區(qū)一商品房項目是按梯為單位分攤計算的，但有31位業(yè)主不服，認為這種算法使他們所購單元公攤多了，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，按幢為單位分攤共有建筑面積。為此，31位業(yè)主把開發(fā)商告上了法庭。結(jié)果，集美法院經(jīng)過審理認為，“按梯公攤”公平合理。開發(fā)商委托的測繪單位按照共有建筑面積各自的功能和服務(wù)對象分別進行分攤，符合誰使用誰分攤的原則，合乎公平合理原則，也符合《規(guī)范》8.1.5條的規(guī)定：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

總之，住宅樓以梯為單位分攤共有建筑面積是公平合理的，也是有法可依的。

4 房產(chǎn)面積計算軟件對共有建筑面積分攤的問題

隨著計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，其運用已深入了各行業(yè)，測繪行業(yè)也不另外。如今許多房產(chǎn)測繪單位已采用房產(chǎn)面積計算軟件分攤計算共有建筑面積，這給測繪單位提高了生產(chǎn)效率，但我們應(yīng)注意,遇到房屋功能區(qū)較多、較復(fù)雜，共有建筑面積服務(wù)范圍有交叉時，軟件分攤結(jié)果的準確程度。

《規(guī)范》對共有建筑面積的分攤方法作了規(guī)定如下：①住宅樓共有建筑面積的分攤：以幢為單位，依照公式（K為分攤系數(shù)；Si為各單元套內(nèi)面積，為各單元的分攤面積；為需分攤的共有建筑面積總和；為參加分攤的各單元套內(nèi)面積總和，以上面積單位均為平方米）計算。②商住樓共有建筑面積分攤方法：先按住宅和商業(yè)各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分。然后，住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積依照上述公式計算。商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層的套內(nèi)面積依比例分攤各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加上各層的共有建筑面積，便得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各單元面積按比例分攤至各單元。綜上所述，對于此類房屋的共有建筑面積的分攤，采用逐級分攤，從高級到低級，平級不分攤的原則。一級分攤為幢共有建筑面積分攤到功能區(qū)；二級分攤為將上級分攤得到的幢共有建筑面積加上本功能區(qū)共有建筑面積，分攤至各層；最后按各單元套內(nèi)面積比例分攤至各單元，此屬三級分攤。③多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法：按共有建筑面積各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

在房產(chǎn)測繪單位曾使用過一款房產(chǎn)面積計算軟件（房產(chǎn)面積測算管理的行政主管部門指定的），該款軟件只能打印輸出分攤后的各單元建筑面積明細、分攤系數(shù)表等，而不能輸出或查詢分攤系數(shù)計算過程的表格。本人曾測算了一幢功能區(qū)較多、共有建筑面積服務(wù)范圍有交叉的房產(chǎn)案例，為了核對該軟件的分攤結(jié)果，按《規(guī)范》規(guī)定的共有建筑面積的分攤方法，采用Excel電子表格進行手動分攤：首先，對本幢各樓層單元面積、共有建筑面積作匯總統(tǒng)計；然后，對跨功能區(qū)的共有建筑面積進行分解計算；接著，按照從高級到低級、逐級分攤的原則計算各級分攤系數(shù)；最后，將各樓層的單元面積乘以相應(yīng)的分攤系數(shù)得到相應(yīng)的分攤面積頁。軟件計算的結(jié)果也有導(dǎo)出至附表。比較兩種方式分攤的結(jié)果：地下室與二層的兩種方式分攤結(jié)果是一致的；一層及四層以上單元的手動分攤結(jié)果比軟件分攤的結(jié)果大些，差值分布在0.01~0.11 m2；三層單元的手動分攤結(jié)果則比軟件分攤的結(jié)果小些，差值分布在0.05~0.74 m2。但手動分攤的分攤面積總和4 538.56 m2比軟件分攤的僅大0.01 m2，是由于兩者計算過程的取位導(dǎo)致，是相符的。

通過比較表明，該軟件對跨功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)的計算方式存在差異。由于軟件分攤系數(shù)計算的具體過程看不到，這給對此進一步分析帶來了不便。因此，一方面，希望軟件開發(fā)者對軟件進行完善，提供使用者能輸出或查詢到共有建筑面積分攤的具體計算過程，以便使用者碰到相對特殊的案例作核對。另外，作為從事房產(chǎn)測量的作業(yè)人員遇到有跨功能區(qū)公建的建筑面積分攤時，應(yīng)按分攤原則，認真手動計算分攤面積，跟軟件分攤結(jié)果進行比較，當有較大差異時，以便選擇公平合理、有法可依的分攤結(jié)果，特殊情況應(yīng)特殊解決。

5 結(jié)語

以上是本人在房產(chǎn)測量中對房屋測算技術(shù)及建筑面積分攤的。其實，在房產(chǎn)測量中，仍有許多大大小小的問題，值得我們?nèi)シ治?、探討。只有對出現(xiàn)的問題不斷分析、探討，才能使我們的房產(chǎn)測算工作更好地進行，更好地為房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證等工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高房產(chǎn)測量的服務(wù)質(zhì)量。