房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析

韓佳瑩

摘 要：近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的逐漸提升，房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)，其健康穩(wěn)定的發(fā)展關(guān)系著我國政府和人民的切身利益。文章對萬科集團(tuán)2015—2019年的財(cái)務(wù)報(bào)表從營運(yùn)能力、償債能力、盈利能力三大方面進(jìn)行剖析，指出其在運(yùn)營過程中存在的問題，并給予相關(guān)的建議，為相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)報(bào)表分析;財(cái)務(wù)指標(biāo)

中圖分類號：F275 ????文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1005-6432（2022）01-0173-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.01.173

1 引言

我國宏觀經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)提高，房地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生，其健康的發(fā)展關(guān)系到我國政府和人民的切身利益。根據(jù)房地產(chǎn)資訊行業(yè)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)分析的數(shù)據(jù)，1998—2016年，我國對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展投資完成額占我國規(guī)模以上城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額的平均比例約20%，略有下降。隨著我國進(jìn)入宏觀經(jīng)濟(jì)的“新常態(tài)”，我國政府頒布了一系列措施來引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展：2012年2月住建部頒布《住建部與地方政府簽訂保障房責(zé)任書》;每人只能限購一套房，等等[1]。面對房地產(chǎn)行業(yè)的倒退和國家政策對房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素，如何更好地利用行業(yè)資源，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，成為房地產(chǎn)業(yè)必須面對的難題，這些都需要深刻的探討、研究和對比分析。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，基于國內(nèi)房地產(chǎn)市場領(lǐng)先地位的萬科集團(tuán)，其財(cái)務(wù)報(bào)表更具有分析性和代表性。

通過對財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，可以看到一個公司的真實(shí)發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)暴露出的問題可以采用更為科學(xué)有效的方法管理公司，為投資者提供合理渠道，方便其了解公司財(cái)務(wù)情況，從而做出合理判斷[2]。

2 萬科集團(tuán)基本情況

萬科集團(tuán)成立于1984年5月，1988年進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，是住宅開發(fā)行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。20世紀(jì)80年代末期，萬科意識到房地產(chǎn)領(lǐng)域的潛在市場，并于90年代初正式上市，重點(diǎn)發(fā)展大眾住宅項(xiàng)目。如今的萬科已然成為我國眾多生活服務(wù)商中的佼佼者，為我國的城鄉(xiāng)建設(shè)工作做出了卓越貢獻(xiàn)，其業(yè)務(wù)主要集中在中西部城市和我國的三大經(jīng)濟(jì)圈。2016年萬科成為受《財(cái)富》認(rèn)可的世界前五百強(qiáng)企業(yè)，取得排名356位的好成績。在2019年利潤報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤551.32億元，同比增長11.89%。股東凈利潤388.72億元，同比上漲15.1%。

3 萬科財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

3.1 營運(yùn)能力分析

營運(yùn)能力有廣義與狹義之分，前者強(qiáng)調(diào)對以無形、流動和固定為代表的企業(yè)全部資產(chǎn)進(jìn)行合理分配的效率，狹義的營運(yùn)能力指的是企業(yè)對其資金的利用率。根據(jù)萬科集團(tuán)近五年的財(cái)務(wù)報(bào)表，通過應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)分別對其進(jìn)行合理評價(jià)。

銷售收入和應(yīng)收賬款之比即為應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，每年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)頻數(shù)可以通過應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)得到體現(xiàn)。萬科地產(chǎn)2015—2019年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐年上升，其平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為147.044。可見其應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)較為迅速。

銷售收入和存貨之比即為存貨周轉(zhuǎn)率。每年的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)可以通過存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)表示。以萬科的營利為切入點(diǎn)展開分析，可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)難以及時(shí)周轉(zhuǎn)存貨，導(dǎo)致存貨占比持續(xù)走高，存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)降低。現(xiàn)階段，萬科積極開展新的業(yè)務(wù)模式，銷售增速沒有存貨規(guī)模的增速快，這說明其存貨規(guī)模持續(xù)提高，存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降[3]。雖然能夠持續(xù)盈利，但為防止其收款能力持續(xù)下降并讓賬務(wù)得到科學(xué)處理，公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定解決方案。

從2015年至2019年，萬科集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有一定的波動趨勢，但總體還算穩(wěn)定。在經(jīng)歷2018年的低谷之后，2019年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率緩慢上升。近幾年銷售收入持續(xù)增加，而總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻在下降，這意味著萬科集團(tuán)的資產(chǎn)沉淀越來越多，銷售回籠的速度也在放慢[4]。該集團(tuán)主營業(yè)務(wù)收入有明顯增加但是資產(chǎn)的增長率明顯高于主營業(yè)務(wù)收入的增長率，使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低。雖然如此，但萬科集團(tuán)總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的營運(yùn)能力還是較強(qiáng)的。

3.2 償債能力分析

企業(yè)對當(dāng)期到期債務(wù)的償還能力表現(xiàn)為短期償債能力，而長期償債能力是企業(yè)償還一年或一年以上到期債務(wù)的能力。本節(jié)選取萬科2015—2019年度報(bào)告內(nèi)容，評價(jià)公司的償債能力。

3.2.1 短期償債能力分析

根據(jù)2015—2019年度報(bào)告內(nèi)容得出萬科集團(tuán)流動比率總體呈降低的趨勢，流動比率明顯整體下滑，但是有時(shí)候企業(yè)越繁榮，流動比率有可能就會越低。因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展越好，應(yīng)收賬款、存貨等流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度、變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，少量的流動資產(chǎn)只要周轉(zhuǎn)速度快、變現(xiàn)能力強(qiáng)，就不會導(dǎo)致流動性風(fēng)險(xiǎn);與此同時(shí)，企業(yè)發(fā)展越好，應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款等經(jīng)營性流動負(fù)債就會越多，因?yàn)楣?yīng)商愿意賒銷;此時(shí)流動比率可能較低，但短期償債能力沒有問題，萬科集團(tuán)有良好償債能力。

3.2.2 長期償債能力分析

根據(jù)2015—2019年度報(bào)告顯示，萬科集團(tuán)這5年間資產(chǎn)負(fù)債率平穩(wěn)上升，總體維持在較高水平且利息保障倍數(shù)作為衡量企業(yè)償債能力的指標(biāo)也在逐年降低。表明萬科集團(tuán)獨(dú)立性下降，債務(wù)壓力增加，風(fēng)險(xiǎn)較高，說明萬科集團(tuán)的償債能力還是比較弱的，顯示了其存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[5]。舉債經(jīng)營對于房地產(chǎn)公司來說并不困難，但對于公司領(lǐng)導(dǎo)層來說，如果負(fù)債比率超過限額，則后續(xù)階段公司將面臨較大的貸款難度，但如果負(fù)債比率在可控范圍內(nèi)呈現(xiàn)較高狀態(tài)，則公司運(yùn)轉(zhuǎn)良好[2]。由此來看，公司領(lǐng)導(dǎo)層如果在制定具體方案時(shí)僅參考負(fù)債比率，那么其需要認(rèn)真考量公司未來的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)以及預(yù)期盈利，在綜合考量后提出合理方案。

3.2.3 有息負(fù)債率分析

萬科集團(tuán)2015—2019年有息負(fù)債率始終保持在16%～20%，發(fā)展比較平穩(wěn)，有息負(fù)債總額呈現(xiàn)上升趨勢，有息負(fù)債率越低，企業(yè)舉債成本越低，相對來說利潤也就會提高。萬科的有息負(fù)債以長期負(fù)債為主，2018年有息負(fù)債2612.1 億元，有息負(fù)債率20.20%，同年地產(chǎn)融資渠道收緊，融資成本攀升，部分房企不得不尋求在海外高息發(fā)債，而萬科的資金優(yōu)勢以及總體融資成本讓其在同行中處于優(yōu)勢地位。年報(bào)披露，2018年公司債券方面的融資成本為2.50%～5.35%。

萬科集團(tuán)一直以來都是房地產(chǎn)行業(yè)中的知名龍頭企業(yè)，自1991年上市以來，萬科集團(tuán)因其成功的財(cái)務(wù)經(jīng)營戰(zhàn)略和良好的口碑形象迅速贏得了廣大投資者和業(yè)界的廣泛認(rèn)可以及高度贊譽(yù)[6]。因此，萬科集團(tuán)采用和改進(jìn)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具有很大的研究價(jià)值，對其他企業(yè)未來的發(fā)展也具有很強(qiáng)的借鑒意義。

3.3 盈利能力分析

盈利能力反映的是公司實(shí)現(xiàn)投資期望的程度，是公司持續(xù)獲得投資的保證。本節(jié)以2015—2019年的合并財(cái)務(wù)報(bào)表為研究對象，分別選取營業(yè)利潤率指標(biāo)、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)和銷售毛利率指標(biāo)來代表企業(yè)的盈利能力水平，對萬科集團(tuán)和保利地產(chǎn)的營銷、管理以及投資多方面進(jìn)行盈利能力對比分析。

3.3.1 銷售毛利率分析

萬科2015年的銷售毛利率在2015—2019年總體呈現(xiàn)上升趨勢，而且上升速度過快，這意味著萬科的生產(chǎn)能力和獲取利潤的能力逐步增強(qiáng)。2018—2019年度毛利率并未上升，由此可以看出企業(yè)盈利能力并未得到提高，反而在逐漸降低，漸漸難以負(fù)擔(dān)財(cái)務(wù)、管理以及銷售支出[7]。

3.3.2 營業(yè)利潤率、凈資產(chǎn)收益率分析

2017年是我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策最嚴(yán)厲的一年，為了遏制過快上漲的房價(jià)，管理機(jī)構(gòu)加大力度出臺限貸、限購以及限價(jià)等政策，隨之而來的是以限售、限簽和限商為代表的一系列政策，一年后，國家仍持續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)發(fā)展受限，一二線城市的盈利所得占據(jù)萬科總收入的4/5。

萬科地產(chǎn)2017年的營業(yè)利潤率是20.92%，2018年是22.67%;凈資產(chǎn)的收益率指標(biāo)2017年為21.14%，2018年為21.68%，在這兩年還能保持上升趨勢，與該地產(chǎn)公司的規(guī)模出現(xiàn)不斷擴(kuò)張以及和對外的投資并購有關(guān)，這也是萬科“輕資產(chǎn)，重運(yùn)營”的結(jié)果。然而，在2017年保利地產(chǎn)雖然營業(yè)利潤率保持上漲但明顯出現(xiàn)了凈資產(chǎn)收益率下降，說明限購政策對保利地產(chǎn)產(chǎn)生了較大的影響，不過很快保利地產(chǎn)的城市深耕策略為保利地產(chǎn)業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，展現(xiàn)出了主營業(yè)務(wù)卓越的運(yùn)營能力和強(qiáng)大的造血功能，凈資產(chǎn)收益率開始持續(xù)穩(wěn)定增長，恢復(fù)到以前水平[1]。

4 結(jié)論

文章對萬科2015—2019年的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，分別從其盈利能力、營運(yùn)能力以及償債能力三個方面入手進(jìn)行了財(cái)務(wù)分析，通過對各個財(cái)務(wù)指標(biāo)的層層分解，更加全面具體地反映了萬科集團(tuán)目前的營業(yè)情況：成本費(fèi)用一直都較高，企業(yè)的成本管理也沒有起到作用;其次，存貨周轉(zhuǎn)能力越來越差以及企業(yè)的高資產(chǎn)負(fù)債率，并針對各種問題提出了相應(yīng)的建議。受諸多客戶條件限制，本研究還有很多地方需要完善，一些問題尚未得到有效解決，難以得到定論。筆者知識能力十分有限，難以獲得內(nèi)部更精確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，因此，后續(xù)研究中發(fā)現(xiàn)的問題和改進(jìn)策略仍需補(bǔ)充，使財(cái)務(wù)報(bào)表分析更加全面。

參考文獻(xiàn)：

[1]齊靜.財(cái)務(wù)報(bào)表分析——以萬科企業(yè)股份有限公司為例[D].北京：財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2013.

[2]夏凌.基于杜邦分析體系的W股份公司盈利能力研究[M].云南：云南大學(xué)出版社，2015（6）：10-11.

[3]蔣佐斌，魏娟，柯鑫.我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析——以萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)為例[J].物流工程與管理，2013（2）：120-121，125.

[4]李唯.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析——以萬科股份有限公司為例[J].中國市場，2016（34）：174-175.

[5]周雨.萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析[J].價(jià)值工程，2017（33）：72-73.

[6]周雅睿，鄭可.萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表分析[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017（15）：278.

[7]王紫薇.萬科股份有限公司盈利能力分析——基于2014到2017年財(cái)務(wù)報(bào)表[J].商情，2019（24）：99.

2518501186262