雅戈?duì)柺氐赝?/h1>
2013-04-29 00:44:03劉楊
房地產(chǎn)世界 2013年7期
劉楊
銷售額68億元，這是雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“雅戈?duì)柕禺a(chǎn)”）在今年上半年交出的答卷。這一銷售金額也讓雅戈?duì)柕禺a(chǎn)躋身中國指數(shù)研究院發(fā)布的上半年房企銷售排行榜第41名。
巧合的是，就在這份成績單公布的幾天前，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)退掉了杭州“申花地王”。種種跡象表明，在如此強(qiáng)勁的業(yè)績面前，杭州退地并未對(duì)雅戈?duì)柕禺a(chǎn)帶來太多消極影響。
退地?fù)p失4.8億元
在經(jīng)歷了數(shù)次退地傳聞之后，“申花地王”退地風(fēng)波終于塵埃落定。
6月27日，雅戈?duì)柊l(fā)布公告，稱其全資子公司杭州雅戈?duì)柍潜敝脴I(yè)有限公司已與杭州市國土資源局簽署協(xié)議，解除杭政儲(chǔ)出[2010]53號(hào)、56號(hào)地塊（即申花地王）的出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議。根據(jù)當(dāng)初購地時(shí)出讓合同的約定，一旦合同解除，雅戈?duì)栆牙U付的4.842億元土地款定金將不予返還，此舉也創(chuàng)下了杭州市有史以來最高的退地違約金紀(jì)錄。
雖然已經(jīng)簽署解除協(xié)議，但雅戈?duì)柕膿p失或不止于此。公告顯示，“如申花地塊重新出讓的成交總價(jià)款低于原土地總價(jià)款的80%（即193680萬元），城北置業(yè)同意自成交之日起30日內(nèi)，補(bǔ)足地塊成交總價(jià)款與該金額之間的差額?！?/p>
公開資料顯示，2010年11月，雅戈?duì)栆越咏?8000元/平米的樓面價(jià)拿下上述兩塊地，與此形成對(duì)比的是，在近兩年之后的2012年8月，同一區(qū)域內(nèi)的杭州13號(hào)申花地塊被天陽置業(yè)以7.91億元拍得，折合樓面價(jià)約為12000元/平米。
對(duì)于退地緣由，雅戈?duì)柟嬷薪忉尫Q“終止開發(fā)申花地塊有助于最大限度地保護(hù)股東利益及公司權(quán)益?！?/p>
截至今日，雅戈?duì)柹昊ǖ貕K周邊樓盤價(jià)也未上漲太多：保利香檳國際23000元/平米、欣盛東方福邸25000元/平米、賽麗綠城慧園30000元/平米。而這3個(gè)樓盤的樓面價(jià)分別僅為11000元/平米、9900元/平米和11600元/平米。
有不具名的業(yè)內(nèi)人士也給“申花地王”估算過一筆賬，就他看來，假使雅戈?duì)柍掷m(xù)操盤，還不至于一定虧本?！昂芏嗍虑閱螐臄?shù)據(jù)方面入手無法做透徹分析，退地原因應(yīng)該并不是那么簡(jiǎn)單，沒有一個(gè)開發(fā)商會(huì)傻到主動(dòng)選擇賠錢的方式?！?/p>
對(duì)此，記者曾多次致電雅戈?duì)柕禺a(chǎn)總部，但一直沒有回應(yīng)。
地王拖累業(yè)績
白白痛失4.8億元，反映在雅戈?duì)柟蓛r(jià)上，6月20日消息出來后的翌日，即21日雅戈?duì)柟蓛r(jià)最低探至6.23元，刷新年內(nèi)新低。截至7月3日收盤價(jià)僅6元，6月以來累計(jì)下跌約21%。
雅戈?duì)栫姁勰玫赝?，在業(yè)界早有多次先例。2007年7月，雅戈?duì)栆?4.76億元，摘取杭州總價(jià)地王的桂冠；2008年2月，雅戈?duì)栆詷敲鎯r(jià)13100元/平米，創(chuàng)下寧波土地掛牌出讓單價(jià)之最。
2010年，是雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的鼎盛時(shí)期。也就是這一年，雅戈?duì)柲孟律虾ｉL風(fēng)和此番退掉的申花兩地塊?？們r(jià)33.93億元、樓面價(jià)近26000元/平米的雅戈?duì)柹虾ｉL風(fēng)地塊也成為了該區(qū)域新的單價(jià)地王。
今年初，雅戈?duì)栭L風(fēng)8號(hào)高調(diào)入市，1月底就有媒體報(bào)道稱，長風(fēng)8號(hào)開盤即售罄。而網(wǎng)易樓盤庫數(shù)據(jù)顯示，截至7月5日，長風(fēng)8號(hào)累計(jì)銷售已達(dá)400套，仍有282套庫存，近一個(gè)月來的銷售均價(jià)為46000元/平米左右。在業(yè)內(nèi)人士看來，這并不是一個(gè)理想的數(shù)據(jù)。
“長風(fēng)8號(hào)銷售看似不錯(cuò)，但是對(duì)比26000元/平米的樓面價(jià)，雅戈?duì)柨梢哉f是利潤微薄，而與之相鄰的中海紫御豪庭也基本處于保本銷售狀態(tài)?！币晃徊辉竿嘎缎彰纳虾ｉ_發(fā)商向記者表示，從短期政府規(guī)劃來看，長風(fēng)生態(tài)區(qū)內(nèi)不會(huì)有軌道交通，而其商業(yè)氛圍在幾年內(nèi)也難以成型?！耙粋€(gè)沒有未來發(fā)展空間的區(qū)域，是不可能賣出一個(gè)好價(jià)錢的。據(jù)我所知，長風(fēng)板塊幾個(gè)項(xiàng)目都屬于被套牢狀態(tài)。”
實(shí)際上，“地王后遺癥”在雅戈?duì)栠@幾年的年報(bào)上已凸顯。
以2010年為分界點(diǎn)，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)業(yè)績開始出現(xiàn)負(fù)增長。2011年雅戈?duì)柕禺a(chǎn)僅實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入36.4億元，較上年同比下降近一半?；蛟S正是因?yàn)橘Y金收入銳減的緣故，2011年雅戈?duì)柕禺a(chǎn)甚至沒有拿地。
2012年公司營業(yè)收入繼續(xù)下滑，公司總資產(chǎn)為498.5億元，而總負(fù)債高達(dá)355.5億元，其中流動(dòng)負(fù)債為22.2億元，負(fù)債率約為71.3%。
仍看好地產(chǎn)
一邊低調(diào)退地，一邊高調(diào)拿地。申花板塊項(xiàng)目夭折，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)格局似乎未受影響，在其發(fā)源地寧波，今年以來，雅戈?duì)栆呀?jīng)拿下了多塊土地。
公開資料顯示，今年1月，雅戈?duì)柗謩e斥資1.65億元和3億元，拿下寧波兩塊土地。5月份，通過直接拍地與參股的方式獲得4塊土地，共耗資19.1億元。
雅戈?duì)柤瘓F(tuán)董秘劉新宇在近期接受媒體采訪時(shí)表示，“包括合作開發(fā)，上半年的確拿了近20億元的土地。今年樓市回暖，我們看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。”
或許一些數(shù)據(jù)正好可以解釋，雅戈?duì)栐诎肽觊g對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度變化的原因。
據(jù)媒體報(bào)道，在今年一季度，受出口訂單下降影響，雅戈?duì)柗b業(yè)績?cè)谠鲩L速度放緩的同時(shí)，還一度出現(xiàn)了下降跡象。今年一季度，雅戈?duì)杻衾实涞?.21%，而去年同期公司凈利率尚保持在12%以上。此外，隨著人民幣升值等一系列宏觀環(huán)境的改變，服裝行業(yè)今年或很難樂觀。
“實(shí)體行業(yè)的衰退應(yīng)該比一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示得更加厲害，相比較而言，地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的盈利情況還算不錯(cuò)?！痹诟卟叩禺a(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵看來，雅戈?duì)栐俅伟l(fā)力發(fā)展房地產(chǎn)也是形勢(shì)所迫，“畢竟這是能賺到錢的行業(yè)?！?/p>
至于為什么雅戈?duì)栠x擇寧波，陶紅兵分析，房地產(chǎn)一直都是地域性很強(qiáng)的行業(yè)，可以理解為既靠實(shí)力也靠關(guān)系，而回到這個(gè)讓雅戈?duì)栕龀隽司薮蠖愂肇暙I(xiàn)的城市，“也算是發(fā)揮了其軟實(shí)力上的優(yōu)勢(shì)。
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退地?fù)p失4.8億元
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公開資料顯示，2010年11月，雅戈?duì)栆越咏?8000元/平米的樓面價(jià)拿下上述兩塊地，與此形成對(duì)比的是，在近兩年之后的2012年8月，同一區(qū)域內(nèi)的杭州13號(hào)申花地塊被天陽置業(yè)以7.91億元拍得，折合樓面價(jià)約為12000元/平米。
對(duì)于退地緣由，雅戈?duì)柟嬷薪忉尫Q“終止開發(fā)申花地塊有助于最大限度地保護(hù)股東利益及公司權(quán)益?！?/p>
截至今日，雅戈?duì)柹昊ǖ貕K周邊樓盤價(jià)也未上漲太多：保利香檳國際23000元/平米、欣盛東方福邸25000元/平米、賽麗綠城慧園30000元/平米。而這3個(gè)樓盤的樓面價(jià)分別僅為11000元/平米、9900元/平米和11600元/平米。
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2010年，是雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的鼎盛時(shí)期。也就是這一年，雅戈?duì)柲孟律虾ｉL風(fēng)和此番退掉的申花兩地塊?？們r(jià)33.93億元、樓面價(jià)近26000元/平米的雅戈?duì)柹虾ｉL風(fēng)地塊也成為了該區(qū)域新的單價(jià)地王。
今年初，雅戈?duì)栭L風(fēng)8號(hào)高調(diào)入市，1月底就有媒體報(bào)道稱，長風(fēng)8號(hào)開盤即售罄。而網(wǎng)易樓盤庫數(shù)據(jù)顯示，截至7月5日，長風(fēng)8號(hào)累計(jì)銷售已達(dá)400套，仍有282套庫存，近一個(gè)月來的銷售均價(jià)為46000元/平米左右。在業(yè)內(nèi)人士看來，這并不是一個(gè)理想的數(shù)據(jù)。
“長風(fēng)8號(hào)銷售看似不錯(cuò)，但是對(duì)比26000元/平米的樓面價(jià)，雅戈?duì)柨梢哉f是利潤微薄，而與之相鄰的中海紫御豪庭也基本處于保本銷售狀態(tài)?！币晃徊辉竿嘎缎彰纳虾ｉ_發(fā)商向記者表示，從短期政府規(guī)劃來看，長風(fēng)生態(tài)區(qū)內(nèi)不會(huì)有軌道交通，而其商業(yè)氛圍在幾年內(nèi)也難以成型?！耙粋€(gè)沒有未來發(fā)展空間的區(qū)域，是不可能賣出一個(gè)好價(jià)錢的。據(jù)我所知，長風(fēng)板塊幾個(gè)項(xiàng)目都屬于被套牢狀態(tài)。”
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以2010年為分界點(diǎn)，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)業(yè)績開始出現(xiàn)負(fù)增長。2011年雅戈?duì)柕禺a(chǎn)僅實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入36.4億元，較上年同比下降近一半?；蛟S正是因?yàn)橘Y金收入銳減的緣故，2011年雅戈?duì)柕禺a(chǎn)甚至沒有拿地。
2012年公司營業(yè)收入繼續(xù)下滑，公司總資產(chǎn)為498.5億元，而總負(fù)債高達(dá)355.5億元，其中流動(dòng)負(fù)債為22.2億元，負(fù)債率約為71.3%。
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一邊低調(diào)退地，一邊高調(diào)拿地。申花板塊項(xiàng)目夭折，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)格局似乎未受影響，在其發(fā)源地寧波，今年以來，雅戈?duì)栆呀?jīng)拿下了多塊土地。
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雅戈?duì)柤瘓F(tuán)董秘劉新宇在近期接受媒體采訪時(shí)表示，“包括合作開發(fā)，上半年的確拿了近20億元的土地。今年樓市回暖，我們看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。”
或許一些數(shù)據(jù)正好可以解釋，雅戈?duì)栐诎肽觊g對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度變化的原因。
據(jù)媒體報(bào)道，在今年一季度，受出口訂單下降影響，雅戈?duì)柗b業(yè)績?cè)谠鲩L速度放緩的同時(shí)，還一度出現(xiàn)了下降跡象。今年一季度，雅戈?duì)杻衾实涞?.21%，而去年同期公司凈利率尚保持在12%以上。此外，隨著人民幣升值等一系列宏觀環(huán)境的改變，服裝行業(yè)今年或很難樂觀。
“實(shí)體行業(yè)的衰退應(yīng)該比一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示得更加厲害，相比較而言，地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的盈利情況還算不錯(cuò)?！痹诟卟叩禺a(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵看來，雅戈?duì)栐俅伟l(fā)力發(fā)展房地產(chǎn)也是形勢(shì)所迫，“畢竟這是能賺到錢的行業(yè)?！?/p>
至于為什么雅戈?duì)栠x擇寧波，陶紅兵分析，房地產(chǎn)一直都是地域性很強(qiáng)的行業(yè)，可以理解為既靠實(shí)力也靠關(guān)系，而回到這個(gè)讓雅戈?duì)栕龀隽司薮蠖愂肇暙I(xiàn)的城市，“也算是發(fā)揮了其軟實(shí)力上的優(yōu)勢(shì)。
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