基于演化博弈模型的REITs 激勵對策研究

龍?zhí)鞜?，陳亞東，姜灣灣，石云峰

（天津城建大學 經濟與管理學院，天津 300384）

為了緩解國有企業(yè)和房地產企業(yè)的債務壓力，盤活存量的不動產，提高社會閑散資金的流動性，不動產投資信托基金（REITs）在我國基礎設施領域和租賃市場中逐漸進行推廣.2018 年4 月證監(jiān)會和城鄉(xiāng)建設部聯合印發(fā)《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，提出可以試點發(fā)行REITs 產品.2020 年4 月中國證監(jiān)會和國家改革委聯合發(fā)布《關于推進基礎設施領域REITs試點相關工作的通知》，通知明確了基礎設施REITs 的交易結構、項目范圍、參與主體的資質、運營管理、信息披露等情況，揭開我國基礎設施REITs的新篇章.隨后上海、河南、北京等地方政府先后發(fā)文做好申報基礎設施REITs 試點的通知.然而，REITs 在中國處于萌芽階段，其法律體系、運作模式、制度架構等方面都并不完善，在推廣的過程中也存在著層層阻礙.在REITs 推廣的過程中，國有企業(yè)和房地產企業(yè)對REITs 的參與度不足.因此，提高國有企業(yè)和房地產企業(yè)的積極性成為當下亟需解決的問題.

REITs 起源于19 世紀中葉美國馬薩諸塞州波士頓設立的商業(yè)信托，現如今在歐美國家的運用已經十分成熟，實踐和理論方面的研究都十分豐富，主要涉及理論與應用、風險、法律和收益等方面.Ramon Sotelo等[1]在出版的書中系統(tǒng)介紹了歐美國家REITs 的發(fā)展現狀，為投資者提供了投資REITs 所需的相關資料和指南.Zhvad 等[2]、Wu 等[3]、Cauter 等[4]用REITs 的相關數據，研究了REITs 的風險、收益和稅收等問題.與國外的成熟市場相比，我國的REITs 的起步較晚，研究主要局限于REITs 概念、起源和國內外運作模式.熊健容等[5]列舉了美國、日本、英國發(fā)展和運用不動產投資信托基金（REITs）的背景、運作模式、交易架構和組織方式上的區(qū)別，并結合我國的現狀，詳細闡述了REITs 在我國推廣和應用的可行性.李娜等[6]結合我國的現狀，對我國的REITs 模式進行了探討，并提出目前最適合我國REITs 的形式是權益型，最適合的組織形式是公司型，運作模式可以選擇封閉式運作，為我國REITs 的發(fā)展提供了良好的思路.

國內外學者常用演化博弈理論研究各種復雜的問題，在經濟學、計算機科學、生物學、管理科學等領域有著廣泛的應用. 在國外的相關研究中，Dockner等[7]、Yoshida 等[8]分別把博弈論與計算機編程和心理學有效地結合起來，用演化博弈分析各自的演化路徑，找到解決問題的最佳路徑.Johari 等[9]、Yang 等[10]用演化博弈理論分析相關制造業(yè)在承擔社會責任方面的策略行為選擇過程和政府與投資組織在實施綠色改造方面的策略行為選擇過程. 在經濟學領域中，Friedman 等[11]為了擬合現實中的經濟問題，對博弈模型中群體的漸進行為進行詳細分類，以此來預測社會經濟的發(fā)展結果.在國內的相關研究中，劉長玉等[12]、杜炎強等[13]、曹武軍等[14]、柏方云等[15]分別將演化博弈論應用在低碳視角下政府監(jiān)管、農村環(huán)境治理、跨境電商生態(tài)系統(tǒng)穩(wěn)定性、節(jié)能環(huán)保以及綠色建筑推廣等問題的研究.齊寶庫等[16]、陳穎齡等[17]運用演化博弈理論研究了裝配式建筑在推進過程中各主體的行為選擇和演化趨勢.劉娟等[18]、周國華等[19]分別構建了演化博弈模型，分析了信貸市場良好的發(fā)展影響因素和項目管理過程中成本、質量和進度對施工的重大影響.陳浩等[20]在互聯網金融領域構建了演化博弈模型，分析了銀行和第三方支付之間的行為選擇，并討論了兩者的演化趨勢和影響參數，推動了銀行和第三方支付的良好合作.

由上述可知，學者們對演化博弈論的研究和運用已經十分完善和成熟，但目前還沒有在REITs 領域相關的應用.基于此，本文從政府的角度出發(fā)，建立地方政府與房地產企業(yè)、地方政府與國有企業(yè)之間的演化博弈模型，找出國有企業(yè)和房地產企業(yè)參與REITs 的制約因素，提出REITs 推廣過程中的對策建議.

1 演化博弈模型的假設與建立

1.1 地方政府與國有企業(yè)的演化博弈分析

基礎設施資產的持有者多為國有企業(yè)，國有資本在涉及轉讓、定價、程序等相關問題時會得到地方政府相關部門的支持.假設國有企業(yè)和地方政府都是理性經濟人，雙方是動態(tài)的博弈過程，博弈雙方無法做出最優(yōu)的決策，國有企業(yè)是否選擇參與REITs 取決于政府政策激勵的結果：激勵有效和激勵無效.面對激勵有效和激勵無效，國有企業(yè)會有兩種行為選擇：參與REITs、不參與REITs. 在基礎設施REITs 中，做出如下假設.

（1）地方政府激勵有效，國有企業(yè)愿意接受地方政府政策的引導，可以獲得參與REITs 的收益、接受政策引導樹立在政府心目中的形象收益以及提高企業(yè)影響力的收益為A2，參與REITs 產生增量成本為A3.地方政府對參與REITs 的國有企業(yè)獎勵為A4，包括對國有企業(yè)的稅收減免，財政補貼等優(yōu)惠措施.國有企業(yè)主動參與REITs，地方政府獲得包括中央政府的肯定與獎勵、促進當地經濟發(fā)展的社會效益為B3，付出的成本包括相關政策的出臺和宣傳的花費為C1和對國有企業(yè)接受政策引導的獎勵為C2.

（2）地方政府激勵無效，國有企業(yè)不參與REITs，按照原運作模式所獲得的收益為A1，此時地方政府獲得的收益為B1. 若激勵無效的情況下國有企業(yè)參與REITs，國有企業(yè)獲得的收益仍為A1，地方政府獲得的收益為B2.

（3）國有企業(yè)參與REITs 的概率為α，不參與REITs的概率為1-α；地方政府政策激勵無效的概率為β，地方政府政策激勵有效的概率為1-β，得到支付矩陣如表1 所示.

表1 地方政府與國有企業(yè)博弈支付矩陣

（1）國有企業(yè)參與REITs 的期望收益Ea、不參與REITs 的期望收益Eb和平均的期望收益E1為

由式（1）可得國有企業(yè)的復制者動態(tài)方程為

根據復制動態(tài)方程（2），令F（α）=0，則α1=0，α2=1，β*= （A4+A2-A1-A3）/（A2+A4-A1）.若地方政府采取激勵對策，國有企業(yè)參與RETTs 獲得的增量收益大于付出的增量成本時，國有企業(yè)才會選擇參與REITs，即滿足A2+A4-A1＞A3.

當β=β*時，F（α）=0，F′（α）=0，此時所有α 都處于穩(wěn)定狀態(tài). 地方政府激勵有效的概率為1 - β*=A3/（A2+ A4- A1），參與REITs 的國有企業(yè)和不參與REITs 的國有企業(yè)都堅定其策略.

當β＞β*時，α1= 0 和α2= 1 為兩個可能的穩(wěn)定點，因為F（0）=0，F′（0）＞0，F（1）=0，F′（1）＜0，所以α2=1 是演化穩(wěn)定策略.此時，國有企業(yè)不參與REITs的概率為1，地方政府激勵效果不佳，國有企業(yè)不愿意參與REITs，并且有意愿參與REITs 的國有企業(yè)也逐漸轉變?yōu)椴粎⑴cREITs.

同理，當β＜β*時，α1=0 是演化穩(wěn)定策略，國有企業(yè)不參與REITs 的概率為0，這也意味著地方政府的激勵有效，國有企業(yè)選擇參與REITs，地方政府和國有企業(yè)之間進行了良好地合作，最終結果趨于帕累托最優(yōu)均衡.

（2）地方政府激勵無效的期望收益Ec、激勵有效的期望收益Ed和平均期望收益E2為

由（3）可得地方政府的復制動態(tài)方程為

根據復制動態(tài)方程（4），令F（β）=0，則β1=0，β2=1，α*=（B3-B2-C1-C2）/（B3-B2-C2）.此時，只有地方政府獲得的增量收益大于所付出的成本時，地方政府才會采取激勵政策，即滿足B3-B2＞C1+C2.

當α=α*時，恒有F（β）=0 成立，即國有企業(yè)參與REITs 的概率為1-α*=C2/（B3-B2-C2），此時該博弈處于均衡狀態(tài)，地方政府堅定其策略.

當α＞α*，β1= 0，β2= 1 為兩個可能的穩(wěn)定點，此時F（0）=0，F′（0）＞0，F（1）=0，F′（1）＜0，β2=1 是唯一的演化穩(wěn)定策略.地方政府激勵無效的概率為1，也就是說，政策激勵的效果不佳，地方政府逐漸對REITs的推廣失去信心，選擇放棄對REITs 的政策激勵.

同理，當α＜α*，β1=0 是最終演化的穩(wěn)定策略，政策激勵無效的概率為0，表明政府采取激勵政策的效果理想，地方政府對REITs 推廣的信心增強，地方政府和國有企業(yè)進行了良好的合作，并最終達到帕累托最優(yōu)均衡.

（3）整個演化的博弈過程可以用二維坐標顯示，如圖1 所示.（0，0）和（1，1）為兩個博弈均衡點，是地方政府與國有企業(yè)在博弈過程中的兩個均衡穩(wěn)定策略.在基礎設施REITs 推廣的過程中，地方政府希望基礎設施REITs 獲得推廣，初始狀態(tài)會采取政策激勵，國有企業(yè)會采取傾向參與REITs 的態(tài)度，基礎設施REITs 推廣過程的初始狀態(tài)落在1 和3 區(qū)域的可能性最大.當政策激勵有效時，隨著時間的推移，博弈的結果將最終演化為（0，0）達到均衡.在此狀態(tài)下，國有企業(yè)和地方政府獲得了良好的合作，博弈的最終結果趨于帕累托最優(yōu)均衡.當激勵政策無效時，博弈的最終演化結果在（1，1）處到達均衡，此時國有企業(yè)不參與REITs，地方政府的激勵政策徹底失效.

圖1 地方政府與國有企業(yè)相位圖

通過上述的分析可以得知，博弈的最終結果取決于初始狀態(tài)落于哪個位置，如果政府推廣的效果好，那么博弈的演化過程就會向著良性的方向發(fā)展，最終會達到理想的結果.如果初始的推廣效果不佳，那么博弈會向惡性的方向發(fā)展，最終會導致基礎設施REITs 推廣的失敗，國有企業(yè)會完全失去參與REITs的意愿.該博弈模型的兩個閾值為β*=（A4+A2-A1-A3）/（A2+A4-A1），α*=（B3-B2-C1-C2）/（B3-B2-C2），可以盡可能地提高區(qū)域3 面積，這樣可以使最終演化為（0，0）的概率增大，提高達到均衡點（0，0）的占比，即盡量提高α*和β*的值，即減少A3和C1的值.

1.2 地方政府與房地產企業(yè)的演化博弈分析

商業(yè)地產和租賃住房資產的持有者多為房地產企業(yè)，在地方政府和房地產企業(yè)的博弈中，雙方同樣是理性經濟人，但房地產企業(yè)在參與REITs 時，地方政府對房地產企業(yè)的支持力度較小.為了便于研究，做出以下假設.

（1）地方政府的政策激勵有效，房地產企業(yè)愿意接受地方政府的引導，參與REITs 獲得的收益為S1，地方政府獲得的社會效益為R1，地方政府相應政策的出臺和宣傳所花費的成本為M1，房地產企業(yè)參與REITs的增量成本為M2.

（2）地方政府的政策激勵無效，房地產企業(yè)不參與REITs，按原有運作模式獲得的收益為S2，地方政府獲得的效用為R2.若無政策激勵，房地產企業(yè)主動參與REITs 所獲得的收益為S3. 在REITs 設立過程中，地方政府的嚴監(jiān)管造成房地產企業(yè)的額外損失為M3.此時，地方政府所獲得的社會效益為R3.

（3）地方政府政策激勵無效的概率為x，地方政府政策激勵有效的概率為1-x，房地產企業(yè)不參與REITs的概率為y，參與REITs 的概率為1 - y，得到博弈支付矩陣如表2 所示.

表2 地方政府與房地產企業(yè)博弈支付矩陣

（1）地方政府激勵政策無效的期望E1、激勵有效的期望E2和平均期望收益E3為

由式（5）可得地方政府的復制動態(tài)方程為

根據復制動態(tài)方程（6），令F（x）=0，則x1=0，x2=1，y*=（R1-M1-R3）/（R1-R3），只有當地方政府激勵的增量收益大于激勵付出的成本時，地方政府才會采取激勵對策，即滿足R1-R3＞M1.

當y*=（R1-M1-R3）/（R1-R3）=0 時，恒有F（x）=0，F′（x）=0，此時房地產企業(yè)參與REITs 的比例為1-y*=M1/（R1-R3），該博弈處于均衡狀態(tài)，房地產企業(yè)和地方政府都堅定其策略.

當y＞y*，x2=1 是演化穩(wěn)定策略，當最終處于穩(wěn)定狀態(tài)時，房地產企業(yè)不參與REITs，政府的激勵政策最終也會無效，最終博弈將收斂于帕累托劣均衡.

當y＜y*，x1=0 是演化穩(wěn)定策略，當最終處于穩(wěn)定狀態(tài)時，政府激勵無效的概率為0，政府的政策激勵有效，地方政府與開發(fā)商之間實現了帕累托優(yōu)均衡.

（2）房地產企業(yè)參與REITs 的期望收益E4、不參與REITs 的期望收益E5和平均期望收益E6為

由式（7）可得房地產企業(yè)的復制動態(tài)方程為

根據復制動態(tài)方程（8），令F（y）=0，則y1=0，y2=1，x*=（S1-M2-S2）/（S1+M3-S3）.只有房地產企業(yè)參與REITs 產生的增量收益大于參與REITs 的增量成本時，房地產企業(yè)才選擇參與REITs，即S1-S2＞M2.同時，無政策激勵時房地產企業(yè)參與REITs 的收益大于嚴監(jiān)管造成的損失，即滿足M3＜S3.

當x*=（S1-M2-S2）/（S1+M3-S3），恒有F（y）=0成立.地方政府激勵有效的概率為1-x*=（S2+M1+M3-S3）/（S1+M3-S3），此時博弈達到均衡狀態(tài)，地方政府和房地產企業(yè)都堅定其策略.

當x＞x*，可能存在y1=0，y2=1 為兩個穩(wěn)定點，由于F（0）=0，F′（0）＞0，F（1）=0，F′（1）＜0，y2=1 是演化穩(wěn)定的結果，即政府激勵無效，有意愿參與REITs 的房地產企業(yè)會轉變?yōu)椴粎⑴cREITs，最終博弈結果達到帕累托劣均衡.

當x＜x*，y1=0 是演化穩(wěn)定的結果，即房地產企業(yè)參與REITs 的概率為1，地方政府的激勵政策有效，地方政府與房地產企業(yè)之間形成了最優(yōu)的結合，博弈達到帕累托最優(yōu).

（3）同樣把博弈的均衡點表示在二維坐標上，如圖2 所示，（0，0）和（1，1）為地方政府和房地產企業(yè)的兩個穩(wěn)定策略.地方政府采取激勵對策，房地產企業(yè)基于風險規(guī)避的態(tài)度，初始狀態(tài)傾向選擇不參與REITs，初始狀態(tài)落在2 和4 的可能較大.當初始狀態(tài)點位于區(qū)域3 時，博弈在（0，0）處達到均衡的概率最大，此時博弈處于帕累托優(yōu)均衡，地方政府與房地產企業(yè)進行了良好的合作. 因為該博弈模型的兩個閾值為x*=（S1-M2-S2）/（S1+M3-S3），y*=（R1-M1-R3）/（R1-R3），因此可以增加x*、y*的值提高區(qū)域3 的面積，即減少M1、M2、M3.

圖2 房地產企業(yè)與地方政府相位圖

2 演化博弈模型的仿真分析

用MATLAB 軟件對地方政府與房地產企業(yè)、地方政府與國有企業(yè)的兩個博弈模型進行數值仿真，分析政策激勵下，房地產企業(yè)和國有企業(yè)相關因素變動對REITs 推廣的影響，為地方政府對REITs 的推廣提出相關的對策建議.

2.1 地方政府與國有企業(yè)的數值仿真

用橫軸表示REITs 的推廣時間t，設定t 的范圍為[0，10]，結合天津市推廣基礎設施REITs 的積極性、天津市的政策環(huán)境、投資者情緒等因素綜合考慮，可以設置相關的參數和初始值為：A1=2.5、A2=5、A3=1.5、A4=1、B1=2、B2=2.5、B3=5、C1=0.5、C2=1.5、α=0.3，β=0.2.選取某一個變量分析其對結果的影響程度時應保持其它變量不變，變化時應滿足A2+A4-A1＞A3和B3-B2＞C1+C2，具體分析如下.

2.1.1 國有企業(yè)收益變動的影響分析

國有企業(yè)的收益包括A1、A2和A4三個部分，其中A1為不參與REITs 的收益，其運作模式相對固定，收益穩(wěn)定，本文不考慮A1變動對國有企業(yè)收益的影響.用MATLAB 仿真得出圖3，圖像的橫軸表示推廣時間，縱軸表示國有企業(yè)不參與REITs 的概率，圖像反映的是國有企業(yè)不參與REITs 的概率隨時間推移發(fā)生的變化.

圖3 國有企業(yè)收益變動的影響分析

從圖3 可以看出A2的變化對國有企業(yè)參與REITs 的影響較大，A2的增加能使國有企業(yè)不參與REITs 概率的曲線斜率絕對值變大，即縮短REITs 推廣的時間.A2的減少會明顯增加REITs 的推廣時間，使國有企業(yè)不參與REITs 的概率變大.A4的增加或減少對REITs 的推廣不會產生較大的影響.

2.1.2 國有企業(yè)成本變動的影響分析

在政府政策激勵有效時，國有企業(yè)參與REITs 的增量成本為A3.下面是用MATLAB 仿真得出的圖4，橫軸表示的是推廣時間，縱軸表示國有企業(yè)不參與REITs 的概率，此圖反映的是隨著推廣時間的進行，國有企業(yè)參與REITs 概率水平的變化.

圖4 國有企業(yè)成本變動影響分析

從圖4 可以看出，國有企業(yè)不參與REITs 的概率會隨推廣時間的推移逐漸降低.A3的增加會降低國有企業(yè)參與REITs 的概率. 反之A3的減少會增加國有企業(yè)參與REITs 的概率，降低國有企業(yè)的增量成本有助于提高國有企業(yè)參與REITs 的積極性.

2.2 地方政府與房地產企業(yè)的數值仿真

在進行地方政府與房地產企業(yè)的數值仿真時，設定t 的范圍為[0，10].結合天津市房地產企業(yè)的資產存量情況、天津市政府推廣住房租賃REITs 的積極性、投資者情緒、天津市的政策環(huán)境等因素綜合考慮，可以設置相關參數和初始值為：S1=6，S2=3，S3=4，M1=0.5，M2=1，M3=1，R1=5，R2=1，R3=2，x=0.7，y=0.5，變化時應滿足M3-S3＜0，S1＞M2-S2，具體分析如下.

2.2.1 房地產企業(yè)成本和收益變動的影響分析

地方政府政策激勵有效時，房地產企業(yè)參與REITs 會獲得收益S1和付出增量成本M2. 圖5 是用MATLAB 數值仿真得出的結果，其中橫軸表示推廣時間t，縱軸表示的是房地產企業(yè)參與REITs 的概率，此圖反映的是隨著時間的推廣房地產企業(yè)參與REITs概率水平的變化.

圖5 房地產企業(yè)成本和收益變動的影響分析

從圖5 可以看出，S1的增加會提高房地產企業(yè)參與REITs 的概率，縮短REITs 的推廣時間，S1相應地減少會降低房地產企業(yè)參與REITs 的概率.當S1過低的情況下，隨著時間的推移，即使在政府激勵政策有效的情況下，房地產企業(yè)最終將全部演化為不參與REITs，導致政府REITs 推廣失敗.同樣，M2的增加降低了房地產企業(yè)參與REITs 的概率，隨著時間的推移，房地產企業(yè)不參與REITs 的概率將演變?yōu)?，造成REITs 推廣的失??；M2的減少增加了房地產企業(yè)參與REITs 的概率，并縮短了REITs 推廣的時間，但影響的程度較小.

2.2.2 地方政府成本變動的影響分析

當地方政府政策激勵有效時，地方政府出臺和宣傳相應政策所花費的成本為M1. 用MATLAB 進行模擬仿真得出圖6，橫軸表示REITs 推廣的時間，縱軸表示地方政府政策激勵無效的概率，曲線反映的是地方政府政策激勵無效的概率水平隨著推廣時間產生的變化.

圖6 地方政府成本變動影響分析

當地方政府激勵無效的概率為0 時，表示地方政府激勵政策有效，REITs 獲得了推廣. 從圖中可以看出，隨著推廣時間的進行，M1在一定范圍內的減少不會明顯縮短REITs 的推廣時間，也不會明顯減少政府激勵政策無效的概率；M1的增加會提高政府政策激勵無效的概率并增加REITs 的推廣時間.

3 結論和建議

本文以地方政府為視角，構建了地方政府與國有企業(yè)、地方政府與房地產企業(yè)的演化博弈模型.研究發(fā)現博弈的最終結果受初始狀態(tài)和相關參數的影響，然后結合實際情況設置相關初始狀態(tài)和參數，用MATLAB 軟件對演化博弈結果進行模擬仿真，根據博弈模型和仿真結果得出以下結論和建議.

3.1 結論

（1）國有企業(yè)在初始狀態(tài)受到政府政策激勵，參與REITs 的積極性較高.當地方政府政策激勵有效，隨著時間的推移，國有企業(yè)參與REITs 的積極性會逐漸提高，最終REITs 會獲得推廣.增量成本和收益在一定范圍內的變動不會對最終的演化結果產生影響，國有企業(yè)和地方政府的博弈會向良性的方向發(fā)展.

（2）房地產企業(yè)在初始狀態(tài)受到政府政策激勵有限，并基于風險規(guī)避的態(tài)度參與REITs 的積極性較低.在地方政府政策激勵有效、房地產企業(yè)參與REITs 初始狀態(tài)的收益和增量成本較好的情況下，隨著時間的推移，房地產企業(yè)參與REITs 的積極性也會逐步提高，最終REITs 會得到較好的推廣.但在同樣幅度收益的減少和增量成本的增加會改變演化的最終結果，使房地產企業(yè)參與REITs 的意愿降低，最終導致REITs 推廣的失敗.

（3）在地方政府與房地產企業(yè)的博弈中，地方政府成本的減少對REITs 推廣的影響較小，但地方政府成本的增加會降低地方政府推廣REITs 的積極性.因此，地方政府在政策激勵時，成本投入不是越多越好，地方政府應控制自己的投入成本.

3.2 建 議

由上述分析可知，在我國，影響國有企業(yè)和房地產企業(yè)參與REITs 的因素主要為相關法律政策、獲得的收益和產生的增量成本，本文圍繞法律政策的完善和提高經濟效益兩個方面提出以下建議.

（1）法律政策方面. 目前，我國還沒有專門針對REITs 稅收方面的法律法規(guī)，REITs 的設立是一個資產重組的過程，在資產重組的階段涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅和契稅.在REITs 設立、運營和退出階段也存在多重的納稅環(huán)節(jié)，重復納稅引起的高稅負環(huán)節(jié)是房地產企業(yè)和國有企業(yè)增量成本增高的重要原因，也使很多企業(yè)望而卻步.地方應該出臺稅收優(yōu)惠政策，減少參與REITs 企業(yè)的稅收負擔，促進REITs 的順利推廣.同時，各地方政府應該對REITs 的落地細則進行規(guī)范和要求，提高產品的標準性和發(fā)行效率，完善《公司法》《證券法》《信托法》等法律問題，健全REITs 市場的交易機制，為REITs 的設立營造良好的市場環(huán)境.

（2）經濟效益的提高方面.優(yōu)質資產的獲取是REITs成功的前提，優(yōu)質資產可以保證REITs 項目穩(wěn)定的現金流，進而可以提高房地產企業(yè)和國有企業(yè)的收益.同時，REITs 是一個需要長期運營的項目，持續(xù)物業(yè)的經營與提升才能不斷地吸引投資者，保持REITs 收益率的穩(wěn)定增長.房地產企業(yè)和國有企業(yè)應不斷優(yōu)化自己物業(yè)質量和服務，逐步提高自己的知名度，引入知名品牌、優(yōu)化租戶結構、提高租金，進而提高盈利水平.地方政府應該對特定范圍的REITs 產品進行法律界定，提高資產管理機構的運營能力和不動產資產的管理能力.