全國(guó)政協(xié)委員、明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)張建明：全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)

張燕

歷年全國(guó)兩會(huì)，房地產(chǎn)政策一直是公眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

今年的政府工作報(bào)告，重申了“房住不炒”的定位，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

全國(guó)政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席、明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)張建明接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪認(rèn)為，“滿足購(gòu)房者合理需求”，將成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要特點(diǎn)。

“所謂‘合理需求’，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是剛需，二是改善性需求。堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房，支持商品房市場(chǎng)，將有助于保障剛需和改善性購(gòu)房的合理需求?！睆埥髡f(shuō)。

“政府工作報(bào)告關(guān)于‘合理需求’的表述，可溯源于去年下半年的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，這表明中央的政策思路是清晰統(tǒng)一的，體現(xiàn)這一政策的導(dǎo)向連續(xù)性。”張建明說(shuō)。

今年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，促進(jìn)剛需和改善需求釋放，其中不乏廣州、鄭州、青島等一二線城市。

張建明認(rèn)為，從去年四季度以來(lái)有關(guān)政策信號(hào)的釋放，到近期各地政策的公布，既有房貸額度和首付比例上的調(diào)整，也有限購(gòu)限貸限售等方面的調(diào)整。3月4日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》中，同樣提及了優(yōu)化住房金融服務(wù)和滿足新市民安居需求的導(dǎo)向。綜合來(lái)看，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行將是趨勢(shì)。

滿足購(gòu)房者合理需求的同時(shí)，仍然要注意，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，部分房企出現(xiàn)資金或債務(wù)問(wèn)題，以至于商品房逾期交付，對(duì)廣大購(gòu)房群體形成了強(qiáng)烈沖擊。

“前些年，房地產(chǎn)行業(yè)之所以能高歌猛進(jìn)，其‘秘訣’就在于極高的杠桿率。依靠高杠桿，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張、盲目追求規(guī)模膨脹?！睆埥鞲嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，盡管從2020年下半年來(lái)，在三條紅線、房貸集中度管控等政策疊加約束下，房企杠桿率有所下降，但總體仍處在高位水平，據(jù)《2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，上市房企的凈負(fù)債率均值達(dá)95.07%。

如何化解風(fēng)險(xiǎn)？關(guān)鍵在于對(duì)癥下藥。張建明認(rèn)為，高風(fēng)險(xiǎn)的表象在高杠桿，但根子還是在預(yù)售制度。為此，他建議選擇合適的窗口期，取消商品房預(yù)售制。

“這是房地產(chǎn)降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)最直接有效的路徑?！睆埥髡J(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的迅猛發(fā)展，預(yù)售制這項(xiàng)原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，有助于堅(jiān)持住房的消費(fèi)屬性，抑制其資本屬性過(guò)熱帶來(lái)的泡沫。實(shí)行現(xiàn)房銷售制度將從根本上降低開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿，也是堅(jiān)持“房住不炒”定位的需要。

張建明同時(shí)強(qiáng)調(diào)，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度需要等待時(shí)機(jī)成熟，建議在政策公布和正式施行之間，留夠窗口期（比如三年），給相關(guān)市場(chǎng)主體評(píng)估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備時(shí)間，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實(shí)施。

除了建議全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售制度，張建明還就開(kāi)征房地產(chǎn)稅提出了建議。

在張建明看來(lái)，房?jī)r(jià)高離不開(kāi)地價(jià)高，而之所以地價(jià)居高不下，重要原因之一在于地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。他說(shuō)，目前的土地“批租制”下，尤其在有的地方政府缺少大宗穩(wěn)定稅源的背景下，往往導(dǎo)致其寅吃卯糧。而開(kāi)征房地產(chǎn)稅后，房地產(chǎn)稅可以成為地方政府的一個(gè)主體稅種，有利于抑制地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過(guò)度依賴，激勵(lì)其優(yōu)化投資環(huán)境，保護(hù)和擴(kuò)大稅源，從而形成良性循環(huán)。

“對(duì)于一些炒房投機(jī)者來(lái)說(shuō)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅還可以從一定程度上抑制‘炒房’行為，提高投機(jī)者的炒房成本，降低收益預(yù)期，遏制或減少投機(jī)需求?！睆埥髦赋觯_(kāi)征房地產(chǎn)稅，除了抑制“炒房”，還可以通過(guò)對(duì)納稅人擁有不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量、價(jià)值的區(qū)別進(jìn)行征稅，對(duì)財(cái)產(chǎn)和收入起到合理的調(diào)節(jié)作用，以縮小貧富差距，促進(jìn)共同富裕。

對(duì)此，張建明建議，對(duì)擁有不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量、價(jià)值、屬性等因素綜合考量，科學(xué)合理設(shè)置征（免）收對(duì)象、基數(shù)，從而確定稅率，按擁有房地產(chǎn)數(shù)量越多、價(jià)值越高，交稅越多的原則，開(kāi)征房地產(chǎn)稅。

去年底，中央政治局會(huì)議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，之后的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及央行、住建部等最新的表態(tài)中，也均提及“良性循環(huán)”。

張建明對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，是一個(gè)系統(tǒng)工程，不能“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。從政策的時(shí)間維度上要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，從產(chǎn)業(yè)核心價(jià)值鏈上要考慮協(xié)同性。

為此，張建明建議，一是要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，形成長(zhǎng)效機(jī)制。二是要增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)同性，將“良性循環(huán)”作為系統(tǒng)工程來(lái)抓。

“要從土地供給、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住房消費(fèi)三個(gè)核心端口同步發(fā)力，財(cái)政、金融等政策協(xié)同，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方趨于理性?！睆埥鬟M(jìn)一步闡釋道，在土地供給端，高房?jī)r(jià)的背后往往是高地價(jià)，要逐步擺脫地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，要改進(jìn)和完善土地出讓方式，抑制非理性無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)穩(wěn)地價(jià)而穩(wěn)房?jī)r(jià)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端，核心還是繼續(xù)推進(jìn)房企降杠桿，糾正高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展模式。在住房消費(fèi)端，關(guān)鍵在于加快房地產(chǎn)稅的立法，抑制投機(jī)，引導(dǎo)合理需求、理性投資。

“構(gòu)建一個(gè)‘良性循環(huán)’的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要市場(chǎng)各方參與，并在公平公正的交易環(huán)境下實(shí)現(xiàn)。”張建明說(shuō)。

3567500589243