民法典中業(yè)主大會決議行為的法教義學體系

王 雷

內容提要：業(yè)主大會和業(yè)主委員會均可在各自職責范圍內作出決議行為。業(yè)主大會決議事項為區(qū)分所有建筑物共有部分和共同管理事務。業(yè)主成員權是建筑物區(qū)分所有權的有機組成部分，業(yè)主成員權主要包括共同管理權、知情權和監(jiān)督權。業(yè)主大會決議行為是業(yè)主行使共同管理權的重要方式。業(yè)主大會決議成立是判斷其效力是否存在瑕疵的前提，其要件包括：業(yè)主大會會議外觀的存在，業(yè)主委員會向全體業(yè)主發(fā)送會議通知或者公告并召集業(yè)主大會會議；業(yè)主大會實際作出決議；業(yè)主大會決議滿足多數決要求。侵害業(yè)主合法權益或者違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的召集程序、表決方式的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議，屬可撤銷。不能因為業(yè)主大會決議違反管理規(guī)約而認定該業(yè)主大會決議行為可撤銷。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決議違反法律或者行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的，該決議無效。越權決議行為因未經有追認權人追認而導致終局無效。

引言

建筑物區(qū)分所有權人彼此之間因建筑物所有和使用關系而形成休戚與共的共同體，為維持共同生活或經營的和諧秩序，需要妥當平衡業(yè)主個體利益和共同利益、業(yè)主利益與建設單位利益、業(yè)主利益與物業(yè)服務企業(yè)利益?！吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）物權編本著團體法思維，期望提高業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織程度和有序運轉，增強業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議制度等團體自治規(guī)則的行為規(guī)范和裁判規(guī)范功能，支持業(yè)主大會和業(yè)主委員會自我約束、自我管理，發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會決議及管理規(guī)約等在業(yè)主自治和小區(qū)治理中的積極作用，保障小區(qū)品質，防止區(qū)分所有建筑物加速折舊。《民法典》中業(yè)主共同決定的決議事項范圍、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議成立和效力制度等存在較大立法變化。本文力圖構建民法典中業(yè)主大會決議行為的法教義學體系，對現行民事一般法和特別法中關于業(yè)主大會決議行為法律制度進行法律解釋完善和體系化。

一、業(yè)主大會決議行為主體和決議事項

（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為民事主體，均可作出決議行為

從文義解釋的角度看，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第七十五條第一款、《民法典》第二百七十七條第一款并非強行性規(guī)范，是否設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，完全交給業(yè)主決定。筆者曾建議將本條文修改為：“業(yè)主應當設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。”由此可以明晰該款前段的性質為行為規(guī)范和強行性規(guī)范。當然，從裁判規(guī)范的角度看，業(yè)主違反設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的行為義務時，是否須承擔“繼續(xù)履行”的法律責任，以及誰有權要求業(yè)主承擔該責任？從法律責任可操作性的角度看，此時無法實際給業(yè)主科加繼續(xù)履行責任，只能使得業(yè)主承擔法律上的不利益，即在圍繞《物權法》第七十六條、第七十八條、第八十三條第二款、《物業(yè)管理條例》第十五條等有關共有和共同管理權利的重大事項發(fā)生訴訟時，業(yè)主仍然需要根據《民事訴訟法》第五十三條和第五十四條規(guī)定選出代表人以方便參加訴訟。相對比于業(yè)主委員會參加訴訟而言，分散業(yè)主參訴的便利性程度更低。如果業(yè)主在代表人訴訟過程中未登記權利并推選代表人，還可能根據《民事訴訟法》第五十四條第四款直接承受人民法院已經作出判決或者裁定的拘束。即使從行為規(guī)范和裁判規(guī)范相結合的角度看，違反民事義務不一定必然對應民事責任，《民法典》第一百七十六條認可了此結論：一方面，民事主體不履行或者不完全履行民事義務的，未必均應當承擔民事責任，如《民法典》第一百八十條規(guī)定的不可抗力，一般可以作為免責事由；另一方面，承擔民事責任也并非均基于民事主體違反法定或者約定的民事義務，如《民法典》第一百八十三條所規(guī)定的受益人適當補償責任，以及公平責任、無過錯責任等情形。義務人承擔民法之外其他法律所規(guī)定的不利益也可以作為義務人違反民事義務的法律后果，這也不影響規(guī)定民事義務的該行為規(guī)范同時作為強行性規(guī)范發(fā)揮作用。

民主決策的三大核心要素是決策主體的有效參與、表決方式的多數決機制和決策過程的正當程序規(guī)則?！霸谧龀鼍哂屑s束力的決策的過程中，公民們應該有充分且平等的機會，來表達他們關于最終結果的各種偏好?！雹賉美]羅伯特·A.達爾：《民主及其批評者》，曹海軍、佟德志譯，中國人民大學出版社2016年版，第142頁。在建筑物區(qū)分所有權領域，業(yè)主正是通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會實現民主參與、民主決策?；诜ㄈ霜毩⑷烁窈凸蓶|有限責任，公司和公司股東均屬于獨立的民事主體，公司股東會（股東大會）、董事會和監(jiān)事會屬于股東參與公司治理的不同組織形式。不同于公司股東會（股東大會）、董事會或者監(jiān)事會，業(yè)主大會、業(yè)主委員會既是業(yè)主進行團體管理的組織形式，又具有不同于業(yè)主的民事主體地位，屬于“非法人組織”這一獨立的民事主體類型，業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。②參見王雷：《我國民法典編纂中的團體法思維》，載《當代法學》2015年第4期。由于法人類型法定，而《民法典》并未認可業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法人地位，故可以將業(yè)主大會和業(yè)主委員會解釋歸類為《民法典》第一百零二條第二款規(guī)定的“等”非法人組織。業(yè)主大會和業(yè)主委員會均可在其決議事項范圍內依照法律規(guī)定或者管理規(guī)約約定作出決議行為。

為維持區(qū)分所有建筑物的良好狀態(tài)，確保舒適的居住生活品質，區(qū)分所有人之間存在圍繞共有部分和共同事務進行共同管理的必要。區(qū)分所有人之間存在共同利益，事實上形成一種共同體關系，業(yè)主大會、業(yè)主委員會為自治性的團體組織，具有濃厚的團體法色彩。③參見謝在全：《民法物權論》（上冊），中國政法大學出版社2011年修訂5版，第254頁。業(yè)主大會并非僅僅是一個會議，業(yè)主大會還是業(yè)主團體的最高意思決定機關，業(yè)主委員會則為業(yè)主大會的執(zhí)行機構和常設機構，業(yè)主委員會的職責限定且由業(yè)主大會賦予。有學者認為：“業(yè)主可以設立業(yè)主委員會，也可以不設立業(yè)主委員會?！欠裨O立業(yè)主委員會是業(yè)主的一項權利。”④王利明：《物權法研究》第三版（上卷），中國人民大學出版社2013年版，第635頁。筆者認為，作為業(yè)主團體最高意思決定機關的業(yè)主大會和作為執(zhí)行機構的業(yè)主委員會原則上均應屬于必設機構，業(yè)主委員會還屬于常設機構。司法實踐中，多由業(yè)主委員會來行使相應訴權。⑤參見“徐州西苑藝君花園（一期）業(yè)主委員會訴徐州中川房地產開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權確認糾紛案”，載《最高人民法院公報》2014年第6期。業(yè)主委員會在住宅小區(qū)業(yè)主的共同利益遭受損害時，有權代表全體業(yè)主向人民法院提起訴訟。依據《民法典》第二百八十條、第二百八十六條的規(guī)定，業(yè)主委員會的訴權范圍僅限于住宅小區(qū)內業(yè)主的共有權和共同管理權遭受損害的情形，業(yè)主的專有權受到侵害，應由業(yè)主主張權利。業(yè)主委員會職責之外的業(yè)主共同決定事項屬于業(yè)主大會專屬職責兜底保留范圍。業(yè)主委員會無權決定處理涉及業(yè)主共同財產權利的重大事項。業(yè)主委員會超越職責范圍對外簽訂合同構成無權代表，合同行為的相對人不屬于善意第三人，業(yè)主委員會的職責范圍屬于合同相對人應盡審查義務的范圍，相關合同行為未經業(yè)主大會追認，應當屬于無效。⑥參見重慶市第五中級人民法院（2014）渝五中法民終字第01072號民事判決書。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。住房和城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）第十五條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立?！睒I(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

有學者“不但贊同業(yè)主大會為一獨立的民事主體的觀點，而且主張可以原告和被告的身份參加訴訟，至于它無獨立財產的問題，可由全體業(yè)主的共有財產解決有關義務和責任的承受問題，不能因此影響其訴訟主體資格”。⑦崔建遠：《物權：規(guī)范與學說——以中國物權法的解釋論為中心》（上冊），清華大學出版社2011年版，第434頁。有學者則認為業(yè)主大會本身僅僅是作為全體業(yè)主集體決策以及共同管理事項的議事會議，不具有實體性。業(yè)主大會不具有訴訟主體資格，業(yè)主或者業(yè)主委員會方具有訴訟主體資格。⑧參見陳華彬：《建筑物區(qū)分所有權》，中國法制出版社2011年版，第224頁。我國現代城市商品住宅小區(qū)，陌生的鄰里關系使得業(yè)主彼此之間形成一個陌生人社會，組織程度低，如果無法通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會的方式行使選任和解聘物業(yè)服務企業(yè)等共同管理權利，就會使得建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)得以延續(xù)且得不到有效約束。相對于物業(yè)服務企業(yè)而言，分散的業(yè)主個體屬于弱勢群體，業(yè)主只有組織起來，才會提高其與物業(yè)服務企業(yè)的談判能力，并對物業(yè)服務企業(yè)進行有效的監(jiān)督。實踐中，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立比例不高，無法有效實際行使選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)及其他共同管理的權利。“要保障業(yè)主的各項權利能夠得到實現，充分地尊重業(yè)主自治，必須設立業(yè)主大會。”⑨前引④，王利明書，第624頁。業(yè)主大會和業(yè)主委員會是業(yè)主共同管理權的組織保障，也是區(qū)分所有建筑物領域作出決議行為的法定主體，業(yè)主經由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議實現業(yè)主的自我決定，“只有那些服從決策的人，亦即社團的成員，而不是社團之外的人，才能做出具有約束力的決策”。⑩前引①，羅伯特·A.達爾書，第140頁。業(yè)主應當設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，以提高業(yè)主的組織化程度，完善經由決議行為的業(yè)主團體自治。在《民法典》第二百七十七條堅持業(yè)主“可以”設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的規(guī)則下，對未設立業(yè)主大會、未選舉業(yè)主委員會的業(yè)主，就會存在匯集多數人意志的困難，實踐中只能通過逐戶征求意見的方式進行。

（二）業(yè)主大會決議事項為區(qū)分所有建筑物共有部分和共同管理事務

《民法典》第二百七十一條是關于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的定義，該條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！睒I(yè)主建筑物區(qū)分所有權是由多個權利組成的一個“權利束”，權利構成具有復合性特點，存在一元論、二元論和三元論的不同立法例或學說?！睹穹ǖ洹返诙倨呤粭l規(guī)定建筑物區(qū)分所有權包括專有權、共有權和共同管理權。學說上也常把業(yè)主共同管理權稱為業(yè)主成員權。?參見梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社2020年第7版，第200頁。

筆者認為需對建筑物區(qū)分所有權中共同管理權的客體做進一步明晰。針對共同管理權，歷史解釋的結論是：“業(yè)主對建筑區(qū)劃內的共有部分的共同管理權。即本條規(guī)定的，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利?！?全國人大常委會法制工作委員會民法室：《中華人民共和國物權法條文說明、立法理由及相關規(guī)定》，北京大學出版社2007年版，第107頁；參見江平主編：《物權法教程》，中國政法大學出版社2017年第3版，第180頁。然而，將共同管理權的客體限制為共有部分的做法并不符合體系解釋的結論。《民法典》第二百七十八條第一款對業(yè)主共同決定的事項并未限制于“共有部分”，而是通過該款第（九）項兜底規(guī)定為“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”?？梢?，建筑物區(qū)分所有權中的共同管理權及于區(qū)分所有建筑物的共有部分和共同事務。例如，業(yè)主基于共同管理權選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，這就并非對共有部分行使管理權利，而是對共同事務實行民主管理。有學者更為妥當全面地將共同管理權界定為：“業(yè)主對于共有部分和共同事務從事管理的權利”?參見前引⑦，崔建遠書，第426頁。，“是管理共有財產和共同事務的權利?！?前引④，王利明書，第617頁。最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為民法典第二百七十八條第一款第（九）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’?！弊》亢统青l(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）第十七條第（九）項規(guī)定：“業(yè)主大會決定以下事項：（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用”，這就擴展了常見的業(yè)主共同決定事項范圍，增強了《民法典》第二百七十八條第一款的可操作性和涵括力，也增強了本條的行為規(guī)范和裁判規(guī)范功能?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l第一款第（八）項將這種部門規(guī)章規(guī)則法律化。司法實踐中，有法院還認定物業(yè)服務收費標準屬于“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，在不超過物價部門核定的關于物業(yè)管理費用的收費標準前提下，對于決定具體收費標準，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，而非由業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)任意約定。?參見廣東省廣州市中級人民法院（2012）穗中法民五終字第1856號民事判決書。當然，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約中事先授權業(yè)主委員會在特定幅度限制內調整物業(yè)費。

從司法實踐來看，業(yè)主共同管理權的客體不局限于共有部分，業(yè)主對專有部分的使用如果產生負外部性，影響到其他眾多業(yè)主的利益，也可能上升為共同事務，可經由業(yè)主共同決定以對專有部分所有權進行必要的限制。建筑物專有部分專有權的行使除了不得濫用權利外，還要受到基于保護小區(qū)業(yè)主共同利益的共同生活規(guī)則的制約。從實踐來看，除以法律的形式規(guī)定建筑物區(qū)分所有權人行使專有權應受到的限制外，建筑區(qū)劃內的業(yè)主也可以通過訂立自治規(guī)則對業(yè)主專有權的行使進行一定限制，以維護小區(qū)業(yè)主的共同利益。如管理規(guī)約中對業(yè)主就其專有部分進行租賃的控制，對經營性用房統(tǒng)一經營方式的約款，根據《民法典》第二百七十九條對“住改商”的約款，根據《民法典》第二百八十六條對飼養(yǎng)動物、違章搭建、拒付物業(yè)費等問題的約款；等等。此時究竟解釋為管理規(guī)約對業(yè)主專有權的限制，還是解釋為因業(yè)主專有權產生負外部性而轉化為共同管理事務而受到管理規(guī)約的限制，這屬于純粹民法學問題中的解釋選擇問題，不影響相應價值判斷結論。當然，后種解釋結論與《民法典》第二百七十八條第一款第（九）項更協調一致。如果業(yè)主專有權未產生負外部性，業(yè)主共同管理權則不能任意介入干預專有部分所有權，司法實踐中有結合建筑物規(guī)劃設計情況，認定管理規(guī)約等所約定的禁止封閉陽臺條款無效的做法。

綜上，筆者認為從解釋論上宜將《民法典》第二百七十一條解釋明確為：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有權，對共有部分和共同事務享有共同管理的權利?！庇纱丝梢悦魑ㄖ飬^(qū)分所有權中共同管理權的客體范圍為區(qū)分所有建筑物共有部分和共同事務，也與對業(yè)主大會共同決定事項體系解釋的結論相協調。

（三）業(yè)主大會決議行為是業(yè)主行使共同管理權的重要方式

業(yè)主對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會享有權利的集合為業(yè)主成員權，其不同于農民集體成員權。農民集體成員權屬于包含多種權能的復合性權利，保障農民集體成員權利的核心是作為集體成員的農民對集體財產的受益權。農民集體成員依法取得土地承包經營權、宅基地使用權、集體土地補償費的分配、對農民集體所提供公共物品的受益、集體收益分配權等都是此受益權之體現。農民集體成員權中的受益權能是核心（實體性質）；參與管理權能是手段（程序性質）。業(yè)主建筑物區(qū)分所有權中的成員權則屬于業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的下位概念（一項權能）。區(qū)分所有人因區(qū)分所有而產生了共同生活關系，必然需要共同管理共同事務，而管理這些事務的成員權不能為專有權或者共有權所包含，故需成員權制度來保障專有權和共有權的物盡其用。業(yè)主成員權是建筑物區(qū)分所有權的有機組成部分，業(yè)主成員權又以共同管理權為核心。

值得注意的是，業(yè)主成員權除共同管理權（《民法典》第二百七十一條后段）外，還包括另兩類很重要的子類型——業(yè)主知情權（最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條、《民法典》第二百八十五條第一款最后一句）和業(yè)主監(jiān)督權（《民法典》第二百八十五條第一款前段）。業(yè)主知情權以民主決策中的信息對稱為其法哲學基礎，業(yè)主應該有機會去獲得對公共事務的了解，故在決議行為過程中就對應決議召集主體須遵循法定召集程序并告知決議事項，以便業(yè)主了解相關資訊并作出準備。業(yè)主知情權能夠保障業(yè)主獲得供作決策參考的關鍵信息，充分的信息公開也能避免業(yè)主大會民主決策過程流于形式，保障業(yè)主共同管理權更加落到實處。業(yè)主知情權指向的義務人除業(yè)主大會和業(yè)主委員會外，還包括物業(yè)公司等，業(yè)主對小區(qū)公共事務和物業(yè)管理的相關事項享有知情權，可以向業(yè)主委員會、物業(yè)公司要求公布、查閱依法應當向業(yè)主公開，且確由業(yè)委會和物業(yè)公司掌握的情況和資料。業(yè)主知情權應限于建筑區(qū)劃內涉及自身利益或直接關系全體業(yè)主共同利益間接關系其自身利益的事項。如司法實踐中，物業(yè)公司應當根據業(yè)主管理規(guī)約、《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條和《民法典》第二百八十五條第一款最后一句，向業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提供對公共區(qū)域進行出租經營的收支賬目以供查閱。業(yè)主管理規(guī)約中還可以進一步規(guī)定其他應當向業(yè)主公開的情況和資料，如“產權人有權監(jiān)督物業(yè)管理的收費情況，并要求管委會和物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理服務費用收支賬目”。?參見北京市第二中級人民法院（2009）二中民終字第13510號民事判決書。業(yè)主委員會也應全面、合理公開其掌握的情況和資料，不過業(yè)主行使知情權也應加以合理限制，防止濫用權利，其范圍應限于涉及業(yè)主合法權益的信息，并遵循經濟簡便的公示原則。?參見“孫慶軍訴南京市清江花苑小區(qū)業(yè)主委員會業(yè)主知情權糾紛案”，載《最高人民法院公報》2015年第12期；參見“夏浩鵬等人訴上海市閘北區(qū)精文城市家園小區(qū)業(yè)主委員會業(yè)主知情權糾紛案”，載《最高人民法院公報》2011年第10期。

業(yè)主在參與決議行為過程中通過行使自己的表決權表達自己的選擇，規(guī)范化表達即為表決意思表示。業(yè)主通過業(yè)主大會表達對有關共有和共同管理權利事項的自主選擇，個體業(yè)主的表決意思匯集成業(yè)主大會的團體多數決意思——業(yè)主大會決議行為。那種主張業(yè)主大會決議行為不屬于民事法律行為，而系所謂“社團依賴意思機關形成社團意思的行為”的觀點?參見徐銀波：《決議行為效力規(guī)則之構造》，載《法學研究》2015年第4期。實為“白馬非馬”之論：因在對決議行為進行法律規(guī)制的過程中仍要借鑒民事法律行為制度。業(yè)主委員會在其職權范圍內也可以作出決議行為，業(yè)主委員會決議行為在成立和效力問題上同樣適用業(yè)主大會決議行為的法律規(guī)則，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。為行文方便，本文以業(yè)主大會決議行為為典型討論對象。

二、業(yè)主大會決議行為的成立

（一）業(yè)主大會決議行為的成立要件

業(yè)主大會決議行為成立的規(guī)范體系包括作為一般法的《民法典》和作為特別法和下位法的《物業(yè)管理條例》中的相關制度，后者對業(yè)主大會決議行為的議事方式、會議形式、召集程序、管理規(guī)約等均做出了詳細規(guī)定，這就需要妥當處理建筑物區(qū)分所有權民事基本法律制度與特別法律乃至行政法規(guī)制度之間的關系。如對《物業(yè)管理條例》中有關業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議行為的相關詳細法律制度，雖需盡量整合，但不宜照單全收，而應給《民法典》之外的特別民法留有充分發(fā)展空間，使二者相得益彰。農民集體成員權與農民集體決議行為問題上也存在物權法律制度與特別法上物權制度的銜接整合問題。

《民法典》沒有專門規(guī)定業(yè)主大會決議行為的成立要件，因為《民法典》第一百三十四條第二款規(guī)定了決議行為的成立要件。遵循何種議事方式和表決程序的業(yè)主大會決議方可被認定已經成立？《物業(yè)管理條例》第十二條至第十八條就業(yè)主大會會議形式、表決規(guī)則及決定的約束力，業(yè)主大會會議類型和會議通知制度，業(yè)主委員會職責與備案，管理規(guī)約約定事項范圍，以及業(yè)主大會議事規(guī)則等分別做出了具體規(guī)定，根據上段所述立法技術，這些決議規(guī)則仍由物權法之外的特別法/行政法規(guī)規(guī)定為宜。業(yè)主大會決議行為的成立須滿足：業(yè)主大會會議的外觀存在，業(yè)主委員會向全體業(yè)主發(fā)送會議通知或者公告并召集業(yè)主大會會議；業(yè)主大會實際作出決議且滿足多數決要求。從議事方式方面看，未經召集程序而虛構的業(yè)主大會決議不成立；?參見陳廣華、顧敏康：《業(yè)主大會瑕疵決定撤銷制度之檢討及完善》，載《法學》2016年第11期。從表決程序上看，不符合《民法典》第二百七十八條所規(guī)定多數決表決方式的決議行為不成立的情況。

業(yè)主大會決議行為的成立是對其效力是否存在瑕疵進行判斷的前提。區(qū)分業(yè)主大會決議行為的不成立與可撤銷屬于業(yè)主大會決議行為法教義學體系中的疑難價值判斷問題，其他類型決議行為的不成立和可撤銷也均存在類似疑難。業(yè)主大會決議行為應當遵循法律規(guī)定的議事方式和表決程序作出，但并非任何違反法定議事方式或者表決程序的業(yè)主大會決議均不成立。能夠導致業(yè)主大會決議行為不成立的瑕疵屬于如前所述嚴重的程序瑕疵，此時相關決議根本不存在，法律評價上不能使之“無中生有”。業(yè)主大會決議行為中議事方式和表決程序方面的輕微瑕疵不應影響決議行為的安定性，顯著輕微的程序瑕疵不會影響決議行為的法律效力；議事方式和表決程序中的瑕疵如果屬于比較嚴重的召集程序和表決方式瑕疵，則會導致業(yè)主大會決議行為可撤銷，此時相應程序瑕疵“瑕不掩瑜”，允許決議主體采取相應措施加以補救。

（二）業(yè)主大會決議行為的表決方式

業(yè)主集體決策過程中，應該保證業(yè)主有平等機會去表達自己的選擇，這就要求決策過程中的表決平等，并以此作為多數決的前提。業(yè)主表決平等的基數是業(yè)主人數和業(yè)主專有部分面積?！叭魏紊鐖F的政府滿足了有效參與和表決平等的標準，就是在有限的程度上通過民主程序實現了自身的統(tǒng)治?！?前引①，羅伯特·A.達爾書，第144頁?！蛾P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八、第九兩條屬于表決基數的技術規(guī)則，妥當協調了建設單位、普通業(yè)主與大業(yè)主的利益關系，有助于明晰專有部分面積和業(yè)主人數兩個表決基數規(guī)則。同時，將作為表決基數的建筑物總面積限縮為建筑物專有部分的總面積，更簡便易算，不違反立法本意，也符合《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的限縮解釋結論?！叭绻偯娣e包括了專有部分和共有部分，而共有部分的公攤面積很大，業(yè)主的專有部分面積較少，則業(yè)主投票時就難以達到《物權法》所要求的‘三分之二’表決權的要求，所以，司法解釋實際上采取了限縮解釋的方法，將總面積認定為專有部分總面積的總和，其規(guī)范目的在于判斷業(yè)主表決權的表決能力，有利于業(yè)主充分行使其共同管理權。”前引④，王利明書，第631頁。

業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會決定和業(yè)主管理規(guī)約均屬于采取多數決決策機制且對全體業(yè)主都具有法律約束力的決議行為。參見王雷：《論民法中的決議行為——從農民集體決議、業(yè)主管理規(guī)約到公司決議》，載《中外法學》2015年第1期?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l限制業(yè)主共同決定的事項范圍，限于“有關共有和共同管理權利的重大事項”?！段飿I(yè)管理條例》第十九條進一步規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動?！薄皹I(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！薄段飿I(yè)管理條例》第十二條至第十八條還就業(yè)主大會會議形式、表決規(guī)則及決定的約束力，業(yè)主大會會議類型，業(yè)主大會會議通知制度，業(yè)主委員會職責，業(yè)主委員會備案，管理規(guī)約約定事項范圍，業(yè)主大會議事規(guī)則等分別作出具體規(guī)定，這些規(guī)則仍由物權法之外的特別法/行政法規(guī)規(guī)定為宜。

有學者建議應降低建筑物區(qū)分所有權行使的條件，降低業(yè)主共同決定的人數比例限制，因為現行法律規(guī)定的人數比例過高，實踐中難以達到，反倒不利于業(yè)主大會團體決策的達成，不利于實現物權法物盡其用的立法目的。參見王利明：《我國民法典物權編的修改與完善》，載《清華法學》2018年第2期?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l第二款采此做法。筆者認為，業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立比例低、業(yè)主在團體自治中的參與程度低，這都是建筑物區(qū)分所有權實踐中的重要社會問題，但不宜據此降低原《物權法》第七十六條第二款所規(guī)定的表決人數或面積最低比例要求，否則不利于通過多數決充分集合多數業(yè)主的共識。宜優(yōu)化表決規(guī)則、在網絡社會探索表決權人行使表決權的便捷方式、提高業(yè)主組織的決策效率。如《民法典》第一百四十條規(guī)定了意思表示作出的方式，該規(guī)定當然適用于業(yè)主行使表決權環(huán)節(jié)。又如《物業(yè)管理條例》第十二條所規(guī)定的業(yè)主大會會議書面征求意見的形式、業(yè)主委托表決方式。再如住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳、財政部辦公廳《關于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）中所指出的委托表決、集合表決、默認表決、異議表決等表決方式。為了進一步有效使用維修資金，宜明確有交存住宅專項維修資金的，應當優(yōu)先使用住宅專項維修資金進行費用分攤。

《民法典》第二百七十八條第二款降低業(yè)主大會決議表決比例后，存在實質上的少數決，有決議正當性危機。可能的化解之道是，將該款與《民法典》第一百四十條第二款做體系解釋，認定第二百七十八條第二款背后對應了如下價值判斷：沒有參與表決的業(yè)主同意該款第二句和第三句對應形成的多數決意見，屬于第一百四十條第二款所謂法律規(guī)定沉默作為意思表示的情形。

（三）能否通過締結合同代替業(yè)主大會決議的作出？

作為一般法的《民法典》和作為特別法、下位法的《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議行為的成立要件。作為各類決議行為的一般條款，《民法典》第一百三十四條第二款更是規(guī)定了其一般成立要件。決議行為與合同行為的成立要件迥然不同：決議行為的成立強調程序性和團體性，合同成立突出當事人的合意性。參見王雷：《論我國民法典中決議行為與合同行為的區(qū)分》，載《法商研究》2018年第5期。從法律規(guī)范邏輯分析角度看，不能通過合同締結代替決議的作出。但“法律的生命不是邏輯，而是經驗”。[美]霍姆斯：《普通法》，冉昊、姚中秋譯，中國政法大學出版社2006年版，第1頁。法律規(guī)范邏輯分析不能代替社會生活實踐經驗。

例如，物業(yè)服務收費標準涉及全體業(yè)主共同利益，鑒于這種共同利益的團體性特點，屬于“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，在不超過物價部門核定的關于物業(yè)管理費用收費標準前提下，對于具體收費標準及其調整，應當經業(yè)主依照法定議事方式和表決程序召開業(yè)主大會，作出決議行為，共同決定，而非由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)任意約定，參見景一鳴：《北京世紀城小區(qū)時雨園業(yè)主不同意物業(yè)費上漲，想維權后遭遇蹊蹺事》，載中國青年網，https://baijiahao.baidu.com/s?id=1636306437843304837&wfr=spider&for=pc，2022年8月25日訪問?；蛘哂蓚€體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)私下協商。實踐中，有些小區(qū)未設立業(yè)主大會、未選舉業(yè)主委員會，或者難以召開業(yè)主大會作出決議，或者業(yè)主委員會基于自利等考慮拒絕召集業(yè)主大會會議，物業(yè)服務企業(yè)通過和符合法定人數的業(yè)主分別簽訂合同確認調價，或者符合法定人數的業(yè)主實際按照調價后的標準繳納物業(yè)費。參見北京市第二中級人民法院（2017）京02民終4152號民事判決書。此時能否推定調價成立，并認定對全體業(yè)主具有法律約束力？筆者認為，對此需要作實質解釋而非形式解釋?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l的確屬于強制性規(guī)定，是全體業(yè)主對涉及共同利益事項實踐私法自治時的法定議事方式和表決程序。但當召開業(yè)主大會會議作出決議陷入不能之“僵局”，無法期待通過法定程序調整物業(yè)服務收費標準時，物業(yè)服務企業(yè)退而求其次，訴諸“一對一”的方法，與《民法典》第二百七十八條第二款所規(guī)定的業(yè)主人數分別簽訂合同確認調價，或者有符合該款規(guī)定人數的業(yè)主實際按照調價后標準繳納物業(yè)費，即可推定調價成立，對小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。理由在于：決議行為是一種團體決策的民主機制，參見王雷：《〈民法總則〉中決議行為法律制度的力量與弱點》，載《當代法學》2018年第5期。法定議事方式和表決程序都是匯集全體業(yè)主共同意志的手段，法定議事方式服務于多數決表決程序形成的團體意志，以保障業(yè)主共同利益。決議是手段，共同利益的維護是目的。當無法通過決議行為這一議事方式，轉而采取談判成本更高的“一對一”合同行為的議事方式時，只要確保集合起的是多數業(yè)主的真實意思，就應該超越議事方式的形式，關注多數決的共同意志。在不同議事方式的“形式”和多數決表決程序集合起的團體共同意志這一“實質”之間，認可后者顯然可以破除決議行為議事方式的“僵局”。

三、業(yè)主大會決議行為的效力

（一）業(yè)主大會決議行為可被撤銷之情形

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)公司，都是在同一小區(qū)共同生活的個體和群體，在日常生活過程中，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會基于小區(qū)業(yè)主共有和共同管理等共同利益事項所作出的決議行為應當產生法律約束力。不過，“《公司法》第二十二條與《物權法》……第七十八條所規(guī)定的決議行為效力判斷規(guī)則不盡相同……（后一條文）側重對業(yè)主大會決定侵害業(yè)主合法權益時的實體權利救濟，對……業(yè)主大會決定本身因為召集程序、表決方式等帶來的效力瑕疵規(guī)定付之闕如?！⒎ㄕ撋线m宜借鑒公司決議瑕疵的立法經驗對……業(yè)主大會決定的效力瑕疵做出補充規(guī)定?！鼻耙?，王雷文。業(yè)主大會作出的涉及小區(qū)業(yè)主共同利益的決定應當限于法律、法規(guī)規(guī)定的決議事項范圍并遵守法律、法規(guī)規(guī)定的議事方式和表決程序。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益或者違反了法律規(guī)定召集程序和表決方式的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！蛾P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據《民法典》第二百八十條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使?！比鐦I(yè)主大會作出的續(xù)聘物業(yè)公司決議并無同意票戶數所占建筑面積的統(tǒng)計，參見上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二(民)終字第1165號民事判決書。業(yè)主大會作出的選舉成立業(yè)主委員會的決定中未統(tǒng)計參選業(yè)主專有部分建筑面積，參見江蘇省揚州市中級人民法院（2014）揚民終字第0801號民事判決書。業(yè)主委員會無法提供業(yè)主大會決定對應的書面會議記錄、參會業(yè)主到場情況和簽字確認情況，參見北京市第三中級人民法院（2016）京03民終74號民事判決書。業(yè)主委員會成員上門征集業(yè)主簽名時未如實告知簽名對應的具體決議事項，參見北京市第三中級人民法院（2014）三中民終字第05391號民事判決書。這些都構成程序違法，業(yè)主有權要求撤銷。筆者認為，《物業(yè)管理條例》第十九條第二款賦予相關行政機關對業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的撤銷權，并不妥當，相關決定是否存在可撤銷的瑕疵關涉業(yè)主共同利益，適宜交由業(yè)主自主決定。

業(yè)主行使撤銷權的前提既包括實體權益受到侵害，也包括程序權益受到侵害。如業(yè)主大會作出決定涉及的事項并非法定應由業(yè)主大會決定的有關共有和共同管理的事項，而是限制或者剝奪某部分業(yè)主合法權益的，損害了業(yè)主對專有部分的所有權等，受侵害的業(yè)主有權請求人民法院予以撤銷。此時究竟根據《民法典》第二百八十條第二款基于決議侵害業(yè)主的合法權益而撤銷，還是根據決議超出業(yè)主大會決議事項范圍導致違反法律或者行政法規(guī)規(guī)定的召集程序、表決方式而撤銷，這屬于不同的立法技術問題，反映到司法適用中則對應法院審查職責限于形式審查還是及于實質審查，但對當事人之間利益關系的安排并無價值判斷結論上的根本差別。業(yè)主大會決議行為是基于業(yè)主共同利益而構建的團體秩序，其存在于業(yè)主之間，要否定這些決議行為的法律效力，就得推翻多數決對應的業(yè)主表決意思。業(yè)主表決權等程序權利受侵害時，除非該表決權人意思表示瑕疵導致法律或者行政法規(guī)規(guī)定的召集程序、表決方式無法實現，否則表決權人意思表示瑕疵不影響業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議行為的效力?？梢姡瑥慕忉屨撋?，應該對《民法典》第二百八十條第二款所規(guī)定的“侵害業(yè)主合法權益”做目的性限縮解釋，以適應業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的團體法特征。

在業(yè)主申請撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議案件中，業(yè)主和作出決議的業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當分別承擔何種舉證責任？對此應作類型化分析：一方面，業(yè)主以程序嚴重違法為由，要求撤銷業(yè)主大會決議的，應當由作出決議的主體對決議作出程序的合法性承擔舉證責任。另一方面，業(yè)主以侵害其實體性權益為由，要求撤銷業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議的，業(yè)主應舉證證明自己的合法民事權益受到了業(yè)主大會或業(yè)主委員會所做決議的侵害，這種權益的侵害應是明確具體和個體化的，而不應該是模糊抽象和概括性的。理由如下：依據《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條，適用的案由都是“業(yè)主撤銷權糾紛”，但舉證責任卻有差別，根本原因不在于前一種情形對業(yè)主委員會適用舉證責任倒置，而是業(yè)主委員會本來就負有此項作為義務——保障業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議程序合法，其自應對已經履行該義務承擔舉證責任。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決議侵害業(yè)主實體性權益，這就違反了不作為義務，應該由受侵害業(yè)主對該不作為義務的違反承擔舉證責任，這同樣符合侵權責任構成要件事實舉證責任的一般規(guī)范。

決議行為的根本特征在于其根據程序正義的要求采取多數決的意思表示形成機制，決議結果對團體全體成員具有法律約束力。為了維護團體決策的穩(wěn)定性，如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議瑕疵顯著輕微，則不宜否定其法律效力。“一般而言，決議行為程序上如果存在對決議結果會產生實質影響的瑕疵，則該決議可撤銷?！盓uropean Condominium Law.Edited by Cornelius Van Der Merwe.Cambridge University Press 2015.p.430.借鑒《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）第二十二條第二、第三兩款的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權益或者違反法律或者行政法規(guī)規(guī)定的召集程序、表決方式的，當屬可撤銷。此處所謂召集程序包括會議召集人，召集通知發(fā)送時間、方式、對象、擬議事項等；表決方式包括參與表決主體、參與表決人數、表決權行使、會議記錄及簽署、多數決機制等。參見王雷：《公司決議行為瑕疵制度的解釋與完善——兼評公司法司法解釋四（征求意見稿）第4-9條規(guī)定》，載《清華法學》2016年第5期。

（二）不能根據管理規(guī)約認定業(yè)主大會決議行為是否可撤銷

管理規(guī)約不同于公司章程。公司決議行為違反章程規(guī)定的召集程序、表決方式或者決議內容違反公司章程的，公司決議可被撤銷。但不能概言“業(yè)主大會的召集程序或決議方法違反法律、行政法規(guī)或管理規(guī)約時，業(yè)主得于決議后一定期間內請求法院撤銷其決議”，陳華彬：《業(yè)主大會法律制度探微》，載《法學》2011年第3期。更不能說“規(guī)約為業(yè)主團體的最高自治規(guī)則……業(yè)主大會及業(yè)主委員會的決定、管理人的行為等都不得與之抵觸，否則無效”。前引?，梁慧星、陳華彬書，第206頁。業(yè)主大會管理規(guī)約對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定無此效力上的控制力。理由如下：

第一，業(yè)主大會管理規(guī)約與業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定均屬于決議行為，根據《民法典》第二百七十八條，均采多數決的意思表示形成機制。不能根據一項決議行為審查判斷另一項決議行為的法律效力。法律也未賦予業(yè)主大會管理規(guī)約高于業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的法律效力。例如，管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權人就建筑物的管理、使用與所有關系，以書面形式訂立的自治規(guī)則。議事規(guī)則是有關業(yè)主行使民主管理權利的方式和范圍的規(guī)則，是業(yè)主的基本權利，是表決權行使的方式。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則與管理規(guī)約均屬于業(yè)主大會的職權，管理規(guī)約和議事規(guī)則的效力無高低之分。當業(yè)主大會同時通過的管理規(guī)約和議事規(guī)則出現了明顯矛盾（如就是否授權業(yè)主委員會調整物業(yè)服務收費標準存在不一致），筆者認為，此時屬于業(yè)主大會授權不明，應認定為未作授權，相關物業(yè)服務收費標準調整仍屬于業(yè)主大會決定范圍。當然，如果先后通過的業(yè)主大會決定和業(yè)主管理規(guī)約不一致，則以通過在后的為準。

第二，業(yè)主大會管理規(guī)約不同于公司章程，總體上看，公司章程所代表的股東意思表示一致程度遠高于業(yè)主大會的管理規(guī)約。有限公司股東所共同制定的公司章程以及發(fā)起方式設立的股份公司發(fā)起人制定的公司章程都屬于共同行為，募集方式設立的股份公司經創(chuàng)立大會表決通過的公司章程則屬于決議行為，公司股東會或者股東大會不能制定公司章程，只能修改公司章程，因此公司章程不同于公司決議，前者的合意程度高于后者，公司章程具有凌駕于公司決議行為之上的法律地位?！豆痉ā返谑粭l也規(guī)定了公司章程的普遍約束力。而業(yè)主管理規(guī)約僅屬于采取簡單多數決通過的業(yè)主大會決定，其并非共同行為，不具有當然凌駕于業(yè)主大會其他決定之上的法律效力。

第三，公司章程規(guī)定了公司決議行為的召集程序和表決方式規(guī)則（《公司法》第二十五條第一款和第八十一條），業(yè)主大會管理規(guī)約則不涉及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會議事方式、表決程序等議事規(guī)則事項，屬于獨立的業(yè)主大會決定事項類型。無法根據業(yè)主大會管理規(guī)約來判斷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定是否違反管理規(guī)約規(guī)定的召集程序或表決方式。即使業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的內容違反管理規(guī)約，也可以根據《物業(yè)管理條例》第十七條這一完全法條來判斷相關決定的法律效力，無須在《民法典》中做一般規(guī)定。

第四，在業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權問題上不能簡單移植公司決議或者公司章程制度，業(yè)主團體治理致力于維護業(yè)主共同利益，這與公司治理側重于實現商業(yè)營利有根本不同。從立法論上看，當前也沒有必要參照公司章程將管理規(guī)約改造為業(yè)主團體根本自治法規(guī)。有學者認為：“管理規(guī)約是規(guī)范區(qū)分所有建筑物的管理、使用乃至所有關系的自治規(guī)則，它如同公司的章程、國家的憲法，具有業(yè)主團體(共同體)根本自治法規(guī)的性質。我國管理規(guī)約的訂立、變更及廢止，應由目前的普通多數決變易為特別多數決；管理規(guī)約應對業(yè)主間的基礎法律關系、業(yè)主間的共同事務、業(yè)主間的利害關系的調節(jié)及對違反義務者的處置等作出規(guī)定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議、管理人的行為等，不得與管理規(guī)約抵觸?！标惾A彬：《論區(qū)分所有建筑物的管理規(guī)約》，載《現代法學》2011年第4期。法律實踐中，管理規(guī)約大多表現為《物業(yè)管理條例》第二十二條所規(guī)定的建設單位在銷售物業(yè)前單方面制定的臨時管理規(guī)約，《民法典》與《物業(yè)管理條例》均未賦予業(yè)主大會設立后必須另行制定管理規(guī)約或者修改臨時管理規(guī)約的義務；另外，業(yè)主大會設立難、業(yè)主委員會選舉難。在這些背景下，將管理規(guī)約賦予高于業(yè)主大會決定的法律效力，反倒有可能造成建設單位單方面制定的臨時管理規(guī)約對業(yè)主的壓制，更為迫切的是解決業(yè)主大會設立難的問題。

（三）業(yè)主大會決議行為的無效

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律或者行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的，該決定無效?！睹穹ǖ洹访袷路尚袨闊o效制度中已有相關規(guī)定，不必再重復做具體規(guī)定。

業(yè)主大會決議無效制度中有一類特殊而又常見的無效情形，是相關決議行為屬于效力待定、但因未經有追認權人追認而導致終局無效。如業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表業(yè)主行使自治管理權，必須對業(yè)主大會負責并報告工作，不享有自行選聘、解聘、決定是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的權利。業(yè)主大會未明確授權業(yè)主委員會具體選定物業(yè)服務企業(yè)并直接與其簽訂物業(yè)服務合同，故業(yè)主委員會應在開展選聘工作時，對參與競聘的物業(yè)服務企業(yè)進行審查、評議后，須另行召開業(yè)主大會，向全體業(yè)主匯報相關情況，并由全體業(yè)主對選聘物業(yè)服務企業(yè)的事項作出最終決定。業(yè)主大會未作出選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，業(yè)主委員會自行與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同不能體現業(yè)主大會的意志，該越權代表合同應屬無效；參見廣東省江門市中級人民法院（2014）江中法民一終字第332號民事判決書。相應地，業(yè)主委員會未經業(yè)主大會投票而作出選聘物業(yè)公司決議構成越權代表，也屬無效，這種無效屬于未經業(yè)主大會通過決議行為作出追認而導致的終局無效。

當然，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責劃分屬于業(yè)主大會決議行為領域的重要價值判斷問題，關涉建筑物區(qū)分所有權制度的根本規(guī)范目的，業(yè)主大會的專屬權利（職責）是不可轉讓及轉授權的，以防止不同權利主體之間法律地位的混淆及權利濫用，防止業(yè)主委員會間接民主僭越業(yè)主大會直接民主。例如，業(yè)主大會議事規(guī)則授權業(yè)主委員會采用邀請招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)、授權業(yè)主委員會在物業(yè)服務合同到期或物業(yè)服務企業(yè)出現嚴重違約時終止物業(yè)服務合同、“因業(yè)主大會自身以外原因導致業(yè)主大會常設機構無法順利換屆，原機構繼續(xù)履行職責，直至換屆完成，選舉出新一屆常設機構”，這些授權均屬非法。參見劉井玉、梁菲、楊曉瓊：《業(yè)主自治權的行使邊界以及公權力介入的正當性探討——北京市某社區(qū)業(yè)主委員會訴北京市某區(qū)某地區(qū)辦事處撤銷〈業(yè)主大會議事規(guī)則〉案相關法律問題研究》，載北京市高級人民法院編：《審判前沿：新類型案件審判實務（總第50集）》，法律出版社2014年版，第1-9頁。業(yè)主大會議事規(guī)則屬于業(yè)主大會共同決定的事項，如果議事規(guī)則剝奪業(yè)主的自主決定權，如業(yè)主大會議事規(guī)則中有“未投票視為有效同意”條款，參見薛源：《對業(yè)主大會議事規(guī)則“未投票視為有效同意”條款的檢討》，載《華南師范大學學報（社會科學版）》2014年第4期。該條款違反我國《民法典》第一百四十條第二款，該議事規(guī)則相應條款無效。

結語

私法自治原則在業(yè)主大會決議行為領域體現為經由業(yè)主自主選擇、作出表決意思，實現集體決策過程中的自我決定。業(yè)主大會決議行為法教義學體系的核心是業(yè)主大會決議法律制度的解釋與體系化。從立法論上看，業(yè)主大會決議成立和業(yè)主大會決議無效制度均可適用《民法典》總則編的一般規(guī)定。本文的一般性結論如下：

第一，業(yè)主大會和業(yè)主委員會有利于提高業(yè)主自治的組織性和民主參與程度。業(yè)主未設立業(yè)主大會、未選舉業(yè)主委員會的情形下，會存在匯集多數業(yè)主意志的困難，可通過逐戶征求意見的方式進行。

第二，建筑物區(qū)分所有權中共同管理權的客體范圍為區(qū)分所有建筑物共有部分和共同事務，這也與對業(yè)主大會共同決定事項體系解釋結論相協調。業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有權，對共有部分和共同事務享有共同管理的權利。

第三，業(yè)主成員權除共同管理權外，還包括業(yè)主知情權和業(yè)主監(jiān)督權。可以對照最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，來理解《民法典》第二百八十五條第一款最后一句對應的業(yè)主知情權。業(yè)主知情權豐富了業(yè)主成員權的內涵，增強了業(yè)主自治中的信息對稱。

第四，業(yè)主大會決議難的解決之道不是降低業(yè)主大會決議的表決人數或專有部分面積占比要求，否則不利于通過多數決充分集合多數業(yè)主的共識。宜優(yōu)化表決規(guī)則、在網絡社會探索表決權人行使表決權的便捷方式、提高業(yè)主組織的決策效率?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l第二款降低業(yè)主大會決議表決比例后，存在實質上少數決導致決議正當性危機之虞?？赡艿幕庵朗牵瑢⒃摽钆c《民法典》第一百四十條第二款做體系解釋，認定第二百七十八條第二款背后對應了這樣一個價值判斷：沒有參與表決的業(yè)主同意該款第二句和第三句對應形成的多數決意見，屬于第一百四十條第二款所謂法律規(guī)定沉默作為意思表示的情形。此外，當召開業(yè)主大會會議作出決議陷入不能之“僵局”時，可以例外地通過“一對一”合同行為集合法定多數意思，以利于維護全體表決權人共同利益。

第五，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反法律或者行政法規(guī)規(guī)定的召集程序、表決方式為由，可以請求人民法院撤銷該決定。業(yè)主撤銷權應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使。業(yè)主行使撤銷權的情形既包括實體權益受到侵害，又包括程序權益受到侵害。管理規(guī)約不同于公司章程，不能根據管理規(guī)約認定業(yè)主大會決議行為是否可撤銷。