當(dāng)“意向”成了“預(yù)約”

文/朱政

2021 年1 月1 日，劉某良將位于廣東省深圳市福田區(qū)某涉案房屋對(duì)外出租，并委托案外人阿紅作為租賃中間人對(duì)外招租。1 月3 日，王某霞發(fā)送微信給阿紅稱(chēng)她有意向承租涉案房屋并同意月租金5600 元且3年不遞增，隨即通過(guò)阿紅轉(zhuǎn)付定金5600 元給劉某良。從1 月3 日至1 月14 日期間，王某霞與劉某良通過(guò)微信就簽訂涉案房屋租賃合同事宜進(jìn)行溝通協(xié)商。最后，因租期等問(wèn)題雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)而沒(méi)有實(shí)際簽署租賃合同。劉某良認(rèn)為王某霞構(gòu)成違約而主張沒(méi)收定金，王某霞訴至法院，要求劉某良退還定金。

◆何為預(yù)約合同？

民法典第四百九十五條規(guī)定，“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任?！惫P者認(rèn)為，雙方以存在房屋租賃意向而收付定金的行為形成了預(yù)約合同關(guān)系。雙方均未能舉證證明最終未簽訂本約合同系因?qū)Ψ竭^(guò)錯(cuò)原因?qū)е?，且未再就房屋租賃進(jìn)行協(xié)商確定，已超過(guò)一般交易主體對(duì)于交易的合理期待期限，故雙方預(yù)約合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

深圳市福田區(qū)人民法院審理后認(rèn)為：王某霞與劉某良之間存在就涉案房屋進(jìn)行租賃的意向，王某霞在明確了租期、租金價(jià)格的基礎(chǔ)上向劉某良支付了定金，據(jù)以確定租賃機(jī)會(huì)，但雙方并未確定起租期、支付租金方式和期限、物業(yè)費(fèi)用承擔(dān)、違約責(zé)任等房屋租賃過(guò)程中其它基本履行內(nèi)容，不足以確定房屋租賃合同關(guān)系中雙方基本權(quán)利義務(wù)。且從雙方之后協(xié)商過(guò)程看，雙方又重新對(duì)租期及對(duì)應(yīng)租金價(jià)格進(jìn)行了新的協(xié)商，最終由于無(wú)法就房屋租賃合同主要條款內(nèi)容達(dá)成合意而導(dǎo)致未能簽訂具備可履行內(nèi)容的房屋租賃合同。2021年3月22日，法院判決劉某良向王某霞返還定金。

想要理解何種合同屬于預(yù)約合同，就要先從預(yù)約合同的性質(zhì)說(shuō)起。所謂預(yù)約合同，是指當(dāng)事人約定為將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同而達(dá)成協(xié)議，是當(dāng)事人在本約內(nèi)容達(dá)成一致前作出的有約束力的意思表示。

◆預(yù)約合同產(chǎn)生糾紛，應(yīng)該如何界定違約責(zé)任？

預(yù)約合同是民法典中新出現(xiàn)的，但是它在司法實(shí)踐中卻廣泛存在，在房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃、民間借貸、設(shè)備采購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等領(lǐng)域都可以看到預(yù)約合同的身影，且相關(guān)合同的名稱(chēng)也是五花八門(mén)，常以訂購(gòu)書(shū)、定金收據(jù)、備忘錄、框架協(xié)議等形式出現(xiàn)。一旦因?yàn)檫@些合同產(chǎn)生糾紛，應(yīng)該如何界定違約責(zé)任？這是民法典頒布前理論與實(shí)務(wù)界熱議的話(huà)題，違反預(yù)約合同的違約責(zé)任是否包含繼續(xù)履行即可否強(qiáng)制締約，損害賠償是信賴(lài)?yán)孢€是履行利益，是否應(yīng)該賠償機(jī)會(huì)損失，等等，均沒(méi)有統(tǒng)一的觀點(diǎn)，實(shí)踐中產(chǎn)生了較大的法律爭(zhēng)議。

從該法律規(guī)定不難看出，對(duì)于預(yù)約合同的違約方，守約方是可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任的，但不能強(qiáng)制要求其締結(jié)本約合同。因?yàn)轭A(yù)約合同的本意，是磋商階段訂立的合同，給從未允諾交易的當(dāng)事人施加非自愿的強(qiáng)制締約責(zé)任，有違締約自由原則的要求，不利于對(duì)當(dāng)事人意思自治的維護(hù)。

供圖/人民視覺(jué)

在預(yù)約合同的法律制度確定后，締約過(guò)程可以明確區(qū)分為“締約磋商階段——預(yù)約——本約”3個(gè)漸進(jìn)而不同的階段，所涉及的法律責(zé)任也分為“締約過(guò)失責(zé)任——預(yù)約合同違約責(zé)任——本約合同違約責(zé)任”3 個(gè)不同的責(zé)任，合同相對(duì)方可以根據(jù)自己的具體業(yè)務(wù)情況，確定簽署的合同類(lèi)型，享受相應(yīng)的合同權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

【律師提醒】

在民法典頒布后，有部分觀點(diǎn)認(rèn)為“意向書(shū)”的法律性質(zhì)就是預(yù)約合同，應(yīng)參照預(yù)約合同的規(guī)定處理。其實(shí)，這一理解是狹隘的，“意向書(shū)”根據(jù)其表述的內(nèi)容不同，可能會(huì)被認(rèn)定為磋商性文件、預(yù)約、本約3 種不同的性質(zhì)。在司法實(shí)踐中，人民法院會(huì)根據(jù)文件名稱(chēng)、是否具備訂立本約合同的意思表示、約定的內(nèi)容、約定文件是否具有約束力、是否支付了定金等情形進(jìn)行綜合判斷，進(jìn)而確定“意向書(shū)”的具體性質(zhì)。

而對(duì)于當(dāng)事人之間的訂約意圖不具有確定性，意思表示不夠具體，僅表達(dá)一種簽約的初步意向，對(duì)合同標(biāo)的、數(shù)量等主要條款不明確的，一般會(huì)被認(rèn)定為磋商性文件。如若當(dāng)事人為締約而進(jìn)行磋商，簽訂了具有磋商性質(zhì)的“意向書(shū)”的，守約方不能以此追究違約方的預(yù)約合同責(zé)任，而可以以信賴(lài)?yán)媸軗p為由，要求對(duì)方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償守約方因信賴(lài)“意向書(shū)”而支出的合理成本和費(fèi)用。

最后，律師溫馨提示您，謹(jǐn)慎簽署幫助他人增加表面業(yè)績(jī)的“項(xiàng)目投資意向書(shū)”“項(xiàng)目合作意向書(shū)”等，一旦將來(lái)它被法院認(rèn)定為預(yù)約合同的，您將承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。