住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐的幾個(gè)思考

陳 楠［奧來國信（北京）檢測技術(shù)有限責(zé)任公司， 北京 101318］

0 引 言

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2021年我國房屋新開工面積達(dá)19.9億m2，其中住宅新開工面積14.6億m2，占比達(dá)73.4%；2021年我國住宅投資更是高達(dá)11.1萬億元。上述數(shù)據(jù)顯示，住宅項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重中之重，同時(shí)住房質(zhì)量問題也是關(guān)乎國計(jì)民生的關(guān)鍵問題[1]。

面對每年超過14億m2的新建住宅項(xiàng)目，住宅工程的質(zhì)量通病問題也愈發(fā)凸顯，針對購房者高價(jià)購買住房后發(fā)現(xiàn)的房屋滲漏、保溫脫落及房屋開裂等各種質(zhì)量問題，及后續(xù)因責(zé)任無法界定等引發(fā)的老百姓投訴無門、開發(fā)企業(yè)推諉扯皮等影響社會安定的因素，有必要在住宅工程中引入新的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，以提高住宅工程質(zhì)量，切實(shí)保障住宅產(chǎn)權(quán)所有人的合法權(quán)益[2]。

2005年8月5日，原建設(shè)部與原保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見》（建質(zhì)［2005］133號）提出，要建立并大力發(fā)展建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度。2017年8月22日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于開展工程質(zhì)量安全提升行動試點(diǎn)工作的通知》（建質(zhì)［2017］169號），明確將上海、江蘇、浙江等9個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）作為工程質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)地區(qū)[3]。上述文件的頒布為住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度的實(shí)施奠定了政策基礎(chǔ)。

1 住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的概念

住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)（Inherent Defects Insurance，IDI）是指由住宅建設(shè)單位投保的，保險(xiǎn)公司根據(jù)保險(xiǎn)條款約定，對在保險(xiǎn)范圍和保險(xiǎn)期間內(nèi)出現(xiàn)的因工程質(zhì)量潛在缺陷所導(dǎo)致的投保建筑物損壞，履行賠償義務(wù)的保險(xiǎn)。在住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度中，工程建設(shè)全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理是其核心。

風(fēng)險(xiǎn)管理，又稱技術(shù)檢查服務(wù)（Technical Inspection Service, TIS），是由風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱“TIS機(jī)構(gòu)”）負(fù)責(zé)具體實(shí)施的。TIS機(jī)構(gòu)是指受保險(xiǎn)公司委托，對建筑工程質(zhì)量潛在風(fēng)險(xiǎn)因素實(shí)施辨識、評估、報(bào)告并提出處理建議，促進(jìn)工程質(zhì)量的提高，減少、避免質(zhì)量事故發(fā)生，并最終對保險(xiǎn)公司承擔(dān)合同責(zé)任的法人機(jī)構(gòu)[4]。目前市場上的TIS機(jī)構(gòu)一般由建設(shè)行政主管部門認(rèn)定的施工圖審查機(jī)構(gòu)、有資質(zhì)的工程監(jiān)理單位、工程質(zhì)量檢測單位或國內(nèi)外專業(yè)從事工程質(zhì)量咨詢的公司擔(dān)任。

住宅工程的風(fēng)險(xiǎn)管理主要分為三個(gè)階段，即施工準(zhǔn)備階段、工程施工階段、工程竣工和回訪階段。TIS機(jī)構(gòu)在工程全過程風(fēng)險(xiǎn)管理中，根據(jù)項(xiàng)目所處的不同階段，對項(xiàng)目的工程勘察設(shè)計(jì)資料、施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)施工方案、工程施工階段的不同施工工序和施工資料、工程實(shí)體質(zhì)量、防水保溫等重點(diǎn)專項(xiàng)、工程竣工遺留質(zhì)量問題的跟蹤復(fù)核等進(jìn)行檢查，并出具檢查報(bào)告。

IDI制度目前已在上海、北京、深圳、廣州等多地實(shí)行，隨著試點(diǎn)范圍的不斷擴(kuò)大，國內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)也日趨成熟，探索可推廣、可復(fù)制的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)對今后全國其他城市開展IDI制度十分必要。

2 住宅工程施工準(zhǔn)備階段的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐

2.1 項(xiàng)目初勘前的準(zhǔn)備工作

TIS機(jī)構(gòu)收到保險(xiǎn)公司的中標(biāo)通知書后，其負(fù)責(zé)人應(yīng)在中標(biāo)當(dāng)日指定該項(xiàng)目的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌管理整個(gè)項(xiàng)目，負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目工作計(jì)劃，外部聯(lián)系及協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)人員的分工。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)第一時(shí)間聯(lián)系保險(xiǎn)公司，通過保險(xiǎn)公司與項(xiàng)目建設(shè)單位相關(guān)負(fù)責(zé)人對接，了解項(xiàng)目的基本情況，如項(xiàng)目參建五方、項(xiàng)目類型、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目目前施工階段等。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的溝通協(xié)調(diào)能力是保障項(xiàng)目順利開展的關(guān)鍵。由于IDI制度為工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理新模式，建設(shè)單位人員普遍對其不熟悉，對TIS機(jī)構(gòu)更是陌生，主觀上常常因?yàn)椴磺宄IS機(jī)構(gòu)的工作模式和工作內(nèi)容而錯(cuò)誤地認(rèn)為TIS機(jī)構(gòu)就是“變相”的監(jiān)理，會給他們帶來額外工作量，從而存在抵觸情緒。因此，建議項(xiàng)目負(fù)責(zé)人前期去項(xiàng)目現(xiàn)場與建設(shè)單位溝通，一方面可解釋TIS機(jī)構(gòu)的工作方式，尤其須闡明TIS機(jī)構(gòu)和監(jiān)理單位的區(qū)別；另一方面也可在現(xiàn)場初步了解項(xiàng)目的施工進(jìn)度、施工環(huán)境及各參建方的組織管理模式，在首次交底會之前做到心中有數(shù)。

2.2 項(xiàng)目初步風(fēng)險(xiǎn)評估

項(xiàng)目初步風(fēng)險(xiǎn)評估的關(guān)鍵前置工作是收集評估所需的工程資料，收集的資料包括各參建方資質(zhì)、全套勘察設(shè)計(jì)圖紙和計(jì)算書、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工組織設(shè)計(jì)及專項(xiàng)施工方案等。需要的資料可通過電子郵件或書面方式告知保險(xiǎn)公司或建設(shè)單位，請其幫助協(xié)調(diào)提供，同時(shí)對資料收集情況應(yīng)做到及時(shí)跟蹤。

資料收集工作是施工準(zhǔn)備階段風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐中遇到問題最多的環(huán)節(jié)，在資料收集過程中常常碰到參建單位未按時(shí)提供或提供資料不全的情況，如各專業(yè)圖紙不全、缺各專業(yè)計(jì)算書、缺專項(xiàng)施工方案等資料。究其原因，客觀上是因?yàn)門IS機(jī)構(gòu)與參建五方均無合同關(guān)系，各方對TIS機(jī)構(gòu)需要這些技術(shù)資料的目的不甚了解；主觀上是因?yàn)門IS機(jī)構(gòu)列出的資料清單不全、設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)資料不全（尤其缺少計(jì)算書的情況較為普遍）、項(xiàng)目剛開工施工單位尚未編制專項(xiàng)施工方案等。解決這些問題的關(guān)鍵在于與建設(shè)單位的溝通。建設(shè)單位作為IDI的購買方和受益方，同時(shí)也是五方責(zé)任主體的核心，是協(xié)調(diào)各方的關(guān)鍵。TIS機(jī)構(gòu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)向其解釋清楚TIS機(jī)構(gòu)需要這些工程資料的目的是為了更全面地對項(xiàng)目進(jìn)行全過程風(fēng)險(xiǎn)管理，控制工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，而非他用；必要時(shí)，TIS機(jī)構(gòu)可通過保險(xiǎn)公司以承諾書的方式請建設(shè)單位幫助協(xié)調(diào)解決資料收集問題。資料收集工作往往需要多次協(xié)調(diào)，只有通過反復(fù)耐心溝通，才能取得理想效果。

收集資料后，TIS機(jī)構(gòu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)各專業(yè)技術(shù)人員編制項(xiàng)目初步風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，初步風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告主要評估巖土工程勘察報(bào)告、各專業(yè)施工圖、各專業(yè)計(jì)算書、施工組織設(shè)計(jì)和各專項(xiàng)施工方案等，報(bào)告編制時(shí)間一般為3～5個(gè)工作日。報(bào)告的編制時(shí)間緊、任務(wù)重，需要TIS機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)成員通力合作，尤其是團(tuán)隊(duì)中的設(shè)計(jì)審查組人員需在短時(shí)間內(nèi)熟悉圖紙，找出項(xiàng)目關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并給出合理建議。

初步風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告編制完成后須提交給各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人審核，審核無誤后提交保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司確認(rèn)項(xiàng)目無不可保的重大質(zhì)量缺陷后與TIS機(jī)構(gòu)簽訂風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)合同。

合同簽訂后由TIS機(jī)構(gòu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，TIS機(jī)構(gòu)技術(shù)負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃審核無誤后報(bào)送保險(xiǎn)公司。同時(shí)，TIS機(jī)構(gòu)將初步風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告中的風(fēng)險(xiǎn)整改情況表以郵件形式發(fā)送給建設(shè)單位，由建設(shè)單位協(xié)調(diào)勘察單位、設(shè)計(jì)單位和施工單位回復(fù)和整改。

2.3 項(xiàng)目首次交底工作

項(xiàng)目首次交底工作是施工準(zhǔn)備階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在和保險(xiǎn)公司及項(xiàng)目參建五方確認(rèn)好首次交底時(shí)間后，TIS機(jī)構(gòu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)初步風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告發(fā)現(xiàn)的問題提前準(zhǔn)備好項(xiàng)目首次交底的匯報(bào)材料。首次交底時(shí)，TIS機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專業(yè)設(shè)計(jì)審查負(fù)責(zé)人及現(xiàn)場查勘負(fù)責(zé)人應(yīng)參加首次交底會。在保險(xiǎn)公司風(fēng)控人員宣貫完IDI制度后，TIS機(jī)構(gòu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人宜向項(xiàng)目各參建方發(fā)放匯報(bào)材料，闡述TIS機(jī)構(gòu)的工作方式和工作內(nèi)容，包括檢查方式、檢查頻次、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及需要各參建方配合的事項(xiàng)，同時(shí)在會上對各參建方關(guān)心的問題一一解答，做好會議紀(jì)要并留存交底照片。

首次交底會上還應(yīng)與各參建方確定對接人員，會后建立項(xiàng)目微信群以便溝通，尤其應(yīng)注意確定建設(shè)單位、施工單位、勘察單位和設(shè)計(jì)單位的對接人員。

首次交底會后，還應(yīng)組織勘察單位、設(shè)計(jì)單位和施工單位開短會，對初步風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告中風(fēng)險(xiǎn)整改情況表的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行逐個(gè)梳理，尤其對缺少資料的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)應(yīng)督促各方補(bǔ)充提供，并對風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的整改情況進(jìn)行跟蹤反饋。此外，首次交底會后應(yīng)將質(zhì)量檢查首次告知書交予建設(shè)單位，告知書內(nèi)容主要為TIS機(jī)構(gòu)在后續(xù)施工階段的檢查內(nèi)容及需各參建方配合的內(nèi)容，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人簽字后留存副聯(lián)，TIS機(jī)構(gòu)留存建設(shè)單位簽字蓋章的告知書。

3 住宅工程施工階段的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐

3.1 項(xiàng)目施工過程查勘工作

在與保險(xiǎn)公司簽訂風(fēng)險(xiǎn)合同后，TIS機(jī)構(gòu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)聯(lián)系保險(xiǎn)公司取得風(fēng)險(xiǎn)管理授權(quán)書，授權(quán)書一式兩份，一份留存，一份交予建設(shè)單位，并注意應(yīng)取得風(fēng)險(xiǎn)管理授權(quán)書的簽收單，現(xiàn)場查勘做到名正言順。

TIS機(jī)構(gòu)現(xiàn)場查勘頻率一般為每月2次，遇關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)還應(yīng)加密查勘頻次。每次現(xiàn)場查勘前，宜提前3個(gè)工作日與建設(shè)單位溝通檢查日期，征得建設(shè)單位同意后在項(xiàng)目微信群中告知各參建方。確定查勘時(shí)間后，應(yīng)與施工單位對接人員聯(lián)系，了解現(xiàn)場項(xiàng)目進(jìn)度情況，做好檢查計(jì)劃，由團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場查勘負(fù)責(zé)人匹配相應(yīng)專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場查勘，若需進(jìn)行實(shí)體檢測或功能性試驗(yàn)，還應(yīng)提前通知團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場檢測組人員。查勘前應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況，查閱當(dāng)前施工內(nèi)容對應(yīng)的施工圖，現(xiàn)場檢查時(shí)如發(fā)現(xiàn)與圖紙不符之處還應(yīng)及時(shí)了解設(shè)計(jì)變更情況。

現(xiàn)場查勘時(shí)應(yīng)盡量讓建設(shè)單位、施工單位或監(jiān)理單位陪同，每次檢查前宜組織施工單位或監(jiān)理單位開短會，了解現(xiàn)場實(shí)際施工進(jìn)度，明確本次的查勘內(nèi)容和查勘要求。每次檢查時(shí)應(yīng)提前準(zhǔn)備檢查記錄表，檢查時(shí)應(yīng)及時(shí)提出發(fā)現(xiàn)的問題，留好照片，記錄發(fā)現(xiàn)問題的具體位置。

現(xiàn)場檢查的原則是結(jié)合現(xiàn)場質(zhì)量管控情況，檢查保單相關(guān)的重點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)，注意避免吹毛求疵。每次現(xiàn)場檢查的樓幢數(shù)不應(yīng)低于20%，項(xiàng)目全周期查勘要做到不同標(biāo)段、不同結(jié)構(gòu)類型、不同專業(yè)的全覆蓋。每次檢查應(yīng)抽查一部分施工資料，宜重點(diǎn)抽查鋼筋、混凝土、防水卷材、外保溫、門窗幕墻等材料的復(fù)試復(fù)驗(yàn)報(bào)告，衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)、門窗淋水試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)等功能性試驗(yàn)記錄，防水、外墻外保溫等重要工序節(jié)點(diǎn)的施工記錄等。注意對施工過程中形成的工程實(shí)體進(jìn)行實(shí)測實(shí)量，內(nèi)容包括外觀質(zhì)量、尺寸偏差及結(jié)構(gòu)強(qiáng)度等。查勘時(shí)還應(yīng)注意收集設(shè)計(jì)變更，對重大設(shè)計(jì)變更應(yīng)仔細(xì)審查，并嘗試對各參建方尤其是施工單位和監(jiān)理單位的項(xiàng)目管理體系和管理行為的資料進(jìn)行審查。

每次現(xiàn)場查勘工作完成后，現(xiàn)場查勘負(fù)責(zé)人應(yīng)綜合現(xiàn)場施工質(zhì)量及施工資料等方面的問題，組織建設(shè)單位、監(jiān)理單位和施工單位開短會，將檢查發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行通報(bào)，明確須整改的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及整改要求，并要求各參建方按照TIS機(jī)構(gòu)提供的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)整改情況表進(jìn)行蓋章回復(fù)。

3.2 項(xiàng)目施工過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告

現(xiàn)場查勘負(fù)責(zé)人應(yīng)在現(xiàn)場查勘后1個(gè)工作日內(nèi)形成施工過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)整改情況表，表中應(yīng)注明查勘發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等級、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)位置及照片、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)建議處理措施等。施工過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)整改情況表經(jīng)技術(shù)負(fù)責(zé)人審核無誤后由TIS項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以郵件形式發(fā)送給建設(shè)單位，同時(shí)抄送保險(xiǎn)公司，對已建立風(fēng)險(xiǎn)管理平臺的地區(qū)還應(yīng)上傳當(dāng)?shù)刈〗ú块T的風(fēng)險(xiǎn)管理平臺。

施工過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告應(yīng)在每次現(xiàn)場查勘完后3個(gè)工作日內(nèi)出具，報(bào)告經(jīng)技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后亦由TIS項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以郵件方式發(fā)送建設(shè)單位，并抄送保險(xiǎn)公司風(fēng)控人員。

3.3 項(xiàng)目施工過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)追蹤和預(yù)警

對于施工過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告中提出的風(fēng)險(xiǎn)問題，項(xiàng)目現(xiàn)場查勘負(fù)責(zé)人須在檢查過程中保持與建設(shè)單位對接人的溝通，掌握每次查勘后的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)整改反饋情況，對整改效果進(jìn)行跟蹤，并記錄整改情況，在下一期的過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告中體現(xiàn)整改銷項(xiàng)內(nèi)容。

對于過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告中提出的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，參建單位拒不整改或整改不力的，TIS機(jī)構(gòu)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理工程師應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的處理過程和處理結(jié)果進(jìn)行記錄，并進(jìn)行客觀的描述和說明。每次將整改情況表發(fā)給建設(shè)單位后，應(yīng)要求建設(shè)單位組織各參建方按照標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行整改回復(fù)并蓋章確認(rèn)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)累積整改率較低（如低于75%時(shí)）或超過2次未進(jìn)行回復(fù)的，應(yīng)及時(shí)通報(bào)保險(xiǎn)公司。此外，如查勘時(shí)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，須現(xiàn)場加強(qiáng)與各參建方的溝通，告知該嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)可能造成的安全問題或重大財(cái)產(chǎn)損失，督促其及時(shí)整改。待風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)整改完畢后還應(yīng)及時(shí)復(fù)查，并形成復(fù)查報(bào)告；若參建方不配合整改，應(yīng)及時(shí)將情況匯報(bào)給保險(xiǎn)公司。

當(dāng)TIS機(jī)構(gòu)與參建單位就風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)尤其是嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的認(rèn)定發(fā)生爭議時(shí)，可委托爭議雙方共同認(rèn)可的工程質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，以最終確定質(zhì)量缺陷的處理方式。關(guān)于相應(yīng)產(chǎn)生的委托費(fèi)用，由主張委托的一方承擔(dān)。

在每次施工過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)查勘完成后，現(xiàn)場質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理工程師根據(jù)每次現(xiàn)場檢查情況對前次質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。此外，根據(jù)現(xiàn)場施工進(jìn)度對已施工完成且未發(fā)生問題的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警內(nèi)容進(jìn)行關(guān)閉，同時(shí)對即將開展的施工內(nèi)容可能存在的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警。重復(fù)上述步驟，每次都對相應(yīng)施工內(nèi)容進(jìn)行預(yù)警或關(guān)閉，以最大限度地避免質(zhì)量事故。

4 住宅工程竣工和回訪階段的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐

4.1 項(xiàng)目竣工階段工作

工程竣工驗(yàn)收前，TIS機(jī)構(gòu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)在適當(dāng)時(shí)間組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行總體質(zhì)量檢查，并提前3個(gè)工作日通知保險(xiǎn)公司具體檢查時(shí)間?？傮w質(zhì)量檢查內(nèi)容一般包括地下室防水、屋面防水、衛(wèi)生間及廚房防水、外窗防水、出屋面管道等細(xì)部結(jié)構(gòu)防水、外墻外保溫、懸挑板、女兒墻、墻面抹灰、電氣管線、接地電阻、給排水管道、消防水箱、電梯機(jī)房及其他設(shè)備安裝等，必要時(shí)還應(yīng)進(jìn)行蓄水試驗(yàn)的見證。

檢查位置須包括所有樓幢的地下室（含小區(qū)地下車庫、地下室外墻、地下室頂板）、屋面、樓電梯間、水電管井、中控室、電梯機(jī)房及消防水箱間等，還應(yīng)抽檢所有樓幢頂層、中間層、底層的戶內(nèi)（原則上不少于2戶）。根據(jù)總體質(zhì)量檢查結(jié)果，結(jié)合該項(xiàng)目從施工準(zhǔn)備階段到竣工階段的全過程施工質(zhì)量查勘情況、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)跟蹤情況等，對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行匯總并做出總體評價(jià)，形成項(xiàng)目竣工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核無誤后提交給保險(xiǎn)公司。

4.2 項(xiàng)目回訪階段工作

在保險(xiǎn)責(zé)任生效前的兩年缺陷責(zé)任期，TIS機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)對項(xiàng)目質(zhì)量情況進(jìn)行不少于2次的實(shí)地回訪檢查，追蹤竣工時(shí)遺留質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)展情況，將缺陷責(zé)任期暴露的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行匯總，在保險(xiǎn)責(zé)任生效前3個(gè)月內(nèi)，出具回訪質(zhì)量檢查風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告?；卦L質(zhì)量檢查風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告將作為項(xiàng)目竣工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告的補(bǔ)充報(bào)告提交給保險(xiǎn)公司與建設(shè)單位存檔。

回訪質(zhì)量檢查前須提前3個(gè)工作日通知保險(xiǎn)公司回訪質(zhì)量檢查的時(shí)間，第一次回訪質(zhì)量檢查宜選擇在用戶的交房時(shí)間，回訪質(zhì)量檢查形式以肉眼觀察和資料核查為主，主要包括現(xiàn)場公共區(qū)域的實(shí)體質(zhì)量檢查、用戶問卷調(diào)查及調(diào)閱物業(yè)維保記錄等，以綜合判斷項(xiàng)目當(dāng)前質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)變化情況。

5 結(jié) 語

住宅工程的風(fēng)險(xiǎn)管理主要分為施工準(zhǔn)備階段、工程施工階段、工程竣工和回訪階段，根據(jù)各階段風(fēng)險(xiǎn)管理的不同特點(diǎn)，實(shí)踐中需采取不同的風(fēng)險(xiǎn)管理方法。

住宅工程施工準(zhǔn)備階段，TIS機(jī)構(gòu)應(yīng)做好初勘前的準(zhǔn)備工作、編制項(xiàng)目初步風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告并組織各參建方進(jìn)行首次交底。編制初步風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告前的重點(diǎn)工作是收集各類工程資料，資料收集應(yīng)做到及時(shí)跟蹤、收集齊全，以保證后續(xù)初步風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告編制工作的正常開展。項(xiàng)目首次交底會上應(yīng)與各參建方的項(xiàng)目協(xié)調(diào)人建立聯(lián)系群，告知各方TIS機(jī)構(gòu)的工作方式和工作內(nèi)容，對各參建方的疑問進(jìn)行解答，并做好會議紀(jì)要。

住宅工程施工階段，TIS機(jī)構(gòu)應(yīng)先取得保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理授權(quán)書，制定項(xiàng)目查勘計(jì)劃，組織現(xiàn)場查勘，編制施工過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，并對質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行追蹤和預(yù)警；每次現(xiàn)場查勘前應(yīng)向施工單位了解項(xiàng)目進(jìn)度情況，查勘完成后應(yīng)及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的問題通報(bào)各參建方，明確整改要求；現(xiàn)場查勘完成后應(yīng)出具過程風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，并形成施工過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)整改情況表；應(yīng)對施工過程發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行追蹤和預(yù)警。

住宅工程竣工階段，TIS機(jī)構(gòu)應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行總體質(zhì)量檢查，根據(jù)總體質(zhì)量檢查結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目從施工準(zhǔn)備階段到竣工階段的全過程施工質(zhì)量查勘情況、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)跟蹤情況等，對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行匯總并做出總體評價(jià)；住宅工程回訪階段，應(yīng)對項(xiàng)目質(zhì)量情況進(jìn)行實(shí)地回訪檢查，追蹤竣工時(shí)遺留質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)展情況，將缺陷責(zé)任期暴露的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行匯總，出具回訪質(zhì)量檢查風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告。