基于博弈論的房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營監(jiān)督制度設(shè)計

謝明珠,林 鳳

(上海理工大學(xué) 管理學(xué)院，上海 200093)

當(dāng)前中國的房產(chǎn)中介行業(yè)總體處于低水平層級，且房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平偏低，許多中介機(jī)構(gòu)存在著行業(yè)經(jīng)營不規(guī)范和競爭非良性的特點(diǎn)。被稱為中國最大的房產(chǎn)詐騙案的南京合同詐騙案，涉案金額高達(dá)1.89億。還有廣西安創(chuàng)地產(chǎn)使出連環(huán)套路賣房，有22人的房產(chǎn)被中介騙走。這些案例嚴(yán)重影響了消費(fèi)者對房產(chǎn)中介的信任度，擾亂了房地產(chǎn)市場。針對這一現(xiàn)象，2010年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，針對中介服務(wù)行為、市場監(jiān)管以及行業(yè)管理制度提出了40條措施，做出了規(guī)范要求，極力維護(hù)群眾的合法權(quán)益，促進(jìn)房產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的問題也備受國內(nèi)學(xué)者的關(guān)注。學(xué)者們討論了行業(yè)內(nèi)存在的問題，并針對問題的成因提出建議。趙慶[1]將房產(chǎn)中介的欺詐行為分為4種，即違規(guī)簽訂合同、違規(guī)操縱信息(包括隱瞞交易相關(guān)信息和制造、發(fā)布虛假信息)、違規(guī)收取費(fèi)用和違規(guī)中介資質(zhì)。在成因方面，劉遠(yuǎn)新[2]認(rèn)為房產(chǎn)中介行業(yè)的機(jī)構(gòu)數(shù)量多，但許多機(jī)構(gòu)規(guī)模小，且人員素質(zhì)、服務(wù)技能水平參差不齊。華佳等[3]認(rèn)為房產(chǎn)中介行業(yè)的傭金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置不規(guī)范，設(shè)置依據(jù)不合理。在監(jiān)管對策方面，彭濤[4]提出了基于SSH的房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)來解決行業(yè)內(nèi)的信息管理問題，以便提高機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效率；倪獻(xiàn)[5]建議通過單邊代理制度來規(guī)范中介行為，整合價費(fèi)收取以打擊投機(jī)炒房行為，簽署誠信承諾書以倡導(dǎo)誠信經(jīng)營。吳清梅[6]設(shè)計了一個以區(qū)塊鏈為基礎(chǔ)的房產(chǎn)交易平臺，來記錄房產(chǎn)交易過程，從而有效解決房產(chǎn)中介欺詐等問題。本文分析了房產(chǎn)中介行業(yè)的問題現(xiàn)狀,并通過制度工程學(xué)相關(guān)理論將監(jiān)管的重點(diǎn)集中在懲罰機(jī)制上，結(jié)合懲罰制度設(shè)計圖和仿真分析來探索政府如何對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效監(jiān)管，從而提出相應(yīng)的建議。

1 房產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀與問題

1.1 針對房產(chǎn)中介的監(jiān)管不力

依據(jù)政府規(guī)定，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)需要到房產(chǎn)管理部門存案,并獲取營業(yè)執(zhí)照才能獲得市場準(zhǔn)入資格，而現(xiàn)實(shí)是，主動上門登記的機(jī)構(gòu)才會受到管理部門的資格審查，其他則視而不見，這使許多未經(jīng)審查的“黑中介”開始肆無忌憚地招搖詐騙。且各地針對房產(chǎn)中介的市場監(jiān)管力度不均。在許多中小城市，房產(chǎn)中介主管部門審查也不是很嚴(yán)格，使得違規(guī)行為層出不窮。2010發(fā)布的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法增加了監(jiān)管細(xì)則，但其中對于違反本辦法的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員罰款1萬元，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)罰款3萬元，這種處罰力度對于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來說起不到懲戒效果，因此就造成了中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)經(jīng)營收益較高，而成本相對較低。

1.2 房產(chǎn)中介人員從業(yè)門檻低，房產(chǎn)市場信息不對稱

對于房產(chǎn)中介從業(yè)人員的考試報名條件及入職條件雖然都做了明確規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中許多中小型中介機(jī)構(gòu)對其人員的專業(yè)技能和服務(wù)水平的要求較低，因此中介服務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)、從業(yè)道德和技術(shù)水平都高低不一，機(jī)構(gòu)內(nèi)也缺乏內(nèi)部管理制度。其次，在龐大的房產(chǎn)市場中，房產(chǎn)中介想要及時準(zhǔn)確、系統(tǒng)全面地去收集房源信息幾乎是不可能的，這就會使房產(chǎn)交易兩方信息不對稱，為房產(chǎn)中介瞞哄交易信息、簽訂陰陽合同坑騙消費(fèi)者提供了方便。這一行為嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，擾亂了行業(yè)的正常秩序。

1.3 消費(fèi)者自我保護(hù)意識弱，監(jiān)管部門執(zhí)法難度大

現(xiàn)在大部分買家在房產(chǎn)交易過程中都缺乏相關(guān)知識，既不明白各種收費(fèi)基準(zhǔn)和交易流程，也不注意合同中是否存在陷阱，還有甚者，將有關(guān)事項(xiàng)全部交由中介來辦理，更給其機(jī)會在交易過程中做手腳，損害買方和賣方的利益。相關(guān)管理部門對房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營的執(zhí)法非常困難。其一是因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)數(shù)量龐大，即使發(fā)現(xiàn)其違規(guī)行為，獲取的信息也往往存在滯后性，且舉報人也可能會受賄從而隱瞞真相，使監(jiān)管和執(zhí)法部門難以及時有效地掌握違法線索；其二，由于消費(fèi)者缺乏相關(guān)知識，不清楚立案標(biāo)準(zhǔn)是什么，也不知道如何收集證據(jù)和收集哪些證據(jù)，這也給執(zhí)法部門執(zhí)法增加了難度；其三是目前的管理辦法并沒有明確規(guī)定處罰依據(jù)和各方責(zé)任，事件定性困難使得行政處罰難以實(shí)施。

2 博弈模型構(gòu)建

2.1 模型假設(shè)與符號

房產(chǎn)中介為了追求超額收益選擇在房產(chǎn)交易過程中違規(guī)經(jīng)營，中介資質(zhì)造假、瞞哄房產(chǎn)信息、虛報房產(chǎn)費(fèi)用以及在合同中做手腳等，政府監(jiān)管部門對房產(chǎn)中介的房產(chǎn)交易過程進(jìn)行審查，如房產(chǎn)中介存在違規(guī)經(jīng)營，則會對其進(jìn)行處罰，反之則不對其進(jìn)行處罰。

本文假設(shè)：①房產(chǎn)中介的超額收益來自房產(chǎn)中介通過違規(guī)經(jīng)營而取得的收益；②房產(chǎn)中介產(chǎn)生違規(guī)經(jīng)營主要取決于政府監(jiān)管部門是否積極監(jiān)管。依據(jù)上述兩個假設(shè)，構(gòu)建房產(chǎn)中介和政府監(jiān)管部門的博弈支付矩陣。博弈模型符號解釋見表1。

表1 博弈模型符號解釋

2.2 模型建立與求解

基于以上假設(shè)，構(gòu)建房產(chǎn)中介和政府監(jiān)管部門的博弈模型,見表2。

表2 政府監(jiān)管部門與房產(chǎn)中介的博弈模型

1)房產(chǎn)中介最優(yōu)策略x*解析。假定x為房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營的概率，政府監(jiān)管部門積極監(jiān)管的概率為y。因此，政府監(jiān)管部門和房產(chǎn)中介的混合策略分別為σf=(x，1-x)，σz=(y，1-y)。

依據(jù)上述假設(shè)和模型，政府積極和消極監(jiān)管的收益函數(shù)為

V(σz，σf)=y[x(-C1+S+R)+(1-x)(-C1)]+(1-y)[x(-C2-P)+(1-x)(F-C2)]=y(Sx+Rx-C1+Px-F+C2+Fx)+F-Px-C2-Fx

(1)

求微分，則政府監(jiān)管房產(chǎn)中介的最優(yōu)概率為

(2)

得到最優(yōu)解

(3)

如果房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營的概率>x*，則政府監(jiān)管部門會選擇“積極監(jiān)管”,對違規(guī)經(jīng)營的企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的懲罰；如果房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營的概率

2)政府監(jiān)管房產(chǎn)中介的最優(yōu)概率y*解析。房產(chǎn)中介的收益函數(shù)為

V(σf,σz)=x[y(-S-J)+(1-y)K]+0(1-x)=x[y(-S-J)+(1-y)K]

(4)

式(4)求微分，可得到房產(chǎn)中介實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的條件為

(5)

得到最優(yōu)解

(6)

因此，如果yy*，房產(chǎn)中介會進(jìn)行合規(guī)經(jīng)營。

綜上所述，該博弈模型中納什均衡的關(guān)鍵影響因素為加大對房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營的懲罰力度、縮小消極監(jiān)管與積極監(jiān)管的成本差和加大對政府積極監(jiān)管的獎勵?；谏鲜鲅芯拷Y(jié)論，本文引入懲罰制度設(shè)計圖，來深入分析懲罰力度和觀測力度之間的關(guān)系。

3 房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營的懲罰制度設(shè)計

通過上述博弈分析發(fā)現(xiàn)，想要促進(jìn)政府對房產(chǎn)中介是否合規(guī)經(jīng)營的有效監(jiān)管主要是要提升政府的監(jiān)測力度,并加大對房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營的懲處力度。本文基于制度工程學(xué)中的懲罰制度，剖析房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營中各個參數(shù)的關(guān)系和該制度的有效臨界點(diǎn)，以促使房產(chǎn)中介選擇合規(guī)經(jīng)營,為相關(guān)監(jiān)管部門提供有效的參考建議。

圖1顯示，房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營懲罰制度以房產(chǎn)中介為管理目標(biāo)，形成了房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營的二元行為集{合規(guī)經(jīng)營b1；違規(guī)經(jīng)營b2}。房產(chǎn)中介進(jìn)行“合規(guī)經(jīng)營”必然收獲r1。因此，對房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營設(shè)定一個二元觀測器如果房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營時,該觀測器會有p21的概率發(fā)現(xiàn)，此時房產(chǎn)中介就會受到政府監(jiān)管的懲罰s2；而觀測器沒有效果的概率就是p22，即1-p21，房產(chǎn)中介就會取得回報r2。因?yàn)榉慨a(chǎn)中介合規(guī)經(jīng)營會產(chǎn)生人力物力等成本,設(shè)為c1；而c2是房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營的成本，理論上c2

圖1 房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營懲罰制度設(shè)計圖[7]

表3 房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營懲罰制度參數(shù)

4 仿真分析

抑制器能夠降低不良行為(如違規(guī)經(jīng)營)的回報，觀測器會影響行為成功的概率，也會影響行為主體的效用，行為成本則會對主體效用有負(fù)面影響[8]。如何設(shè)置合適的參數(shù)去實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)中介能夠合規(guī)經(jīng)營的目的，需要整體調(diào)節(jié)影響行為主體效用的關(guān)鍵制度參數(shù)，使房產(chǎn)中介合規(guī)經(jīng)營的效用要大于違規(guī)經(jīng)營的效用。本文針對制度部件參數(shù)先設(shè)定數(shù)值初值(表4)，并進(jìn)一步選取有一定代表性的關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行敏感性分析，如觀測到的概率和監(jiān)管力度，仿真分析關(guān)鍵參數(shù)對行為效用的影響。

首先分析s2抑制器懲罰力度的影響。將觀測器概率設(shè)為0.6，其他參數(shù)同表4，通過MATLAB進(jìn)行模擬仿真，進(jìn)一步探究懲罰力度對主體效用的影響，結(jié)果如圖2所示，研究得出，隨著懲罰力度s2的增加，房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營的效用下降，且當(dāng)觀測概率為0.6時，只有當(dāng)懲罰力度約大于167萬元時，理性的房產(chǎn)中介不會違法經(jīng)營，此時懲罰制度才會生效。

表4 制度部件仿真參數(shù)

圖2 懲罰力度影響二元行為效用

其次分析p21觀測器的影響。將s2固定為800萬元，其他參數(shù)同表4，通過模擬仿真，來探究觀測概率對主體效用的影響，結(jié)果如圖3所示。研究得出，隨著觀測概率p21的增加，房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營的效用下降，且當(dāng)s2為800萬元時，只有當(dāng)觀測概率大于0.46時，理性的房產(chǎn)中介不會違法經(jīng)營，此時懲罰制度才會生效。

圖3 觀測概率影響二元行為效用

5 總結(jié)和建議

房產(chǎn)中介為了獲取高額利潤，扭曲價格信息、陰陽合同等一些違規(guī)經(jīng)營，不但損害了交易雙方的利益，還嚴(yán)重擾亂了市場的運(yùn)行秩序，影響了行業(yè)的發(fā)展。通過研究發(fā)現(xiàn)，政府和房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)都應(yīng)該共同應(yīng)對這一亂象，且通過建立懲罰制度以及仿真分析，最后使房產(chǎn)中介合規(guī)經(jīng)營的效用大于違規(guī)經(jīng)營的效用。因此，對于房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管和治理提出以下建議：

1)政府需要加大懲罰力度。要完善法律法規(guī)，政府需加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)和第三方交易平臺的行政監(jiān)管，要明確對于房產(chǎn)中介不同違規(guī)程度的懲罰力度，嚴(yán)格執(zhí)法，根治房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營所產(chǎn)生的危害，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

2)政府應(yīng)加大監(jiān)管頻率。監(jiān)管部門要定期對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照進(jìn)行審查核實(shí),對于房產(chǎn)中介產(chǎn)生違規(guī)經(jīng)營后應(yīng)及時介入,依法做出處罰,凈化房產(chǎn)中介市場。行業(yè)協(xié)會也應(yīng)該積極發(fā)揮督導(dǎo)作用,明確監(jiān)管責(zé)任,與行政機(jī)關(guān)攜手共建房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)管理綜合體系,保障房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范運(yùn)營[9]。

3)消費(fèi)者要有自我保護(hù)意識，在需要中介服務(wù)時要加強(qiáng)對于中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、實(shí)力、口碑、形象以及員工素質(zhì)審查，保存交易流程和資料，保存好相關(guān)合同，仔細(xì)審查房產(chǎn)權(quán)證和有效證件，在權(quán)利遭受侵害時要敢于維權(quán)，讓房產(chǎn)中介承擔(dān)相應(yīng)的后果。

各方需要齊心協(xié)力治理房產(chǎn)中介市場出現(xiàn)的違規(guī)行為,不僅政府需要加強(qiáng)監(jiān)管力度和懲罰力度，消費(fèi)者更應(yīng)該懂得自我保護(hù)，通過有效的監(jiān)管打造一個健康有序的房產(chǎn)市場環(huán)境。