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    提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的措施探討

    2022-02-25 00:24:16魏國(guó)武
    科技信息·學(xué)術(shù)版 2022年8期
    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測(cè)繪建筑面積措施

    魏國(guó)武

    摘要:文章首先介紹房產(chǎn)測(cè)繪的主要工作內(nèi)容,分析房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題,提出了房產(chǎn)測(cè)繪改進(jìn)方法措施。

    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測(cè)繪;測(cè)量;建筑面積;措施

    現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨比較嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì),發(fā)展相對(duì)緩慢,人們對(duì)于買房的態(tài)度更加是慎重,也因此,使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量、高指標(biāo)的精細(xì)化方向發(fā)展。其中房產(chǎn)測(cè)繪是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié),直接關(guān)系到房產(chǎn)的面積,因此社會(huì)大眾對(duì)于房產(chǎn)的權(quán)益和歸屬更加重視。再這樣一個(gè)社會(huì)發(fā)展環(huán)境下,如何提高房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量,保證房產(chǎn)測(cè)繪的精準(zhǔn)度,從而更好的維護(hù)業(yè)主的權(quán)益是房地產(chǎn)需要努力的方向。

    一、房產(chǎn)測(cè)繪采用的方式和內(nèi)容

    (一)位置測(cè)定

    房產(chǎn)測(cè)繪位置的測(cè)定主要分為兩個(gè)方面:一是平面位置,即以水平面為基準(zhǔn)點(diǎn)進(jìn)行區(qū)域位置平面的測(cè)定,由于地球是近似球體,所以測(cè)繪區(qū)域較小的話,一般水平投影面積就是我們房產(chǎn)在實(shí)際測(cè)繪中的面積;二是高程測(cè)定,即某一測(cè)量點(diǎn)到大地水準(zhǔn)面的垂直距離,高程測(cè)定通常使用水準(zhǔn)測(cè)量和氣壓高程測(cè)量以及三角高程測(cè)量三種方式。

    (二)面積測(cè)繪

    面積測(cè)繪主要是測(cè)量房屋屬于個(gè)人的所有面積,需要注意的是,公共財(cái)產(chǎn)所占有的面積、突出墻面的裝飾柱或者是玻璃幕墻、臺(tái)階、無(wú)柱雨棚、挑臺(tái)等是不計(jì)入測(cè)繪的面積中。而其他部分的構(gòu)建視情況而定計(jì)算全部的建筑面積或者是一般的建筑面積。。

    二、房屋測(cè)繪過(guò)程中存在的問(wèn)題

    (一)發(fā)展和監(jiān)管問(wèn)題

    房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)從本質(zhì)上講是一種服務(wù)行業(yè),只不過(guò)需要的專業(yè)技術(shù)比較高,雖然在現(xiàn)階段已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了政企分開(kāi)的管理模式,而且也就加入了監(jiān)督和競(jìng)爭(zhēng)的管理機(jī)制,但是從整體上看,房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展還是相對(duì)不完善的,不僅存在惡性競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題,甚至還存在一定的違法亂紀(jì)的問(wèn)題,對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的市場(chǎng)秩序有著很大的影響。除此之外,房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)還存在監(jiān)管方面的問(wèn)題,具體表現(xiàn)在缺乏技術(shù)找到,測(cè)繪資質(zhì)審查不嚴(yán)、監(jiān)督力度不夠等問(wèn)題,極大影響的測(cè)繪的質(zhì)量。

    (二)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)的規(guī)范存在不完善的地方

    在房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)規(guī)范中,主要存在以下幾個(gè)方面不完善的地方:一是斜屋面數(shù)據(jù)采集比較艱難,在我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中,雖然針對(duì)斜屋面的測(cè)量有著明確規(guī)定“斜屋面結(jié)構(gòu),如果層高在2.2以上的部位,那么建筑面積的計(jì)算式按照其外圍水平進(jìn)行計(jì)算,如果在2.2米以下,則不需要進(jìn)行計(jì)算”,但是這項(xiàng)規(guī)定在實(shí)測(cè)的過(guò)程中,由于房屋的上層結(jié)構(gòu)會(huì)埋蓋結(jié)構(gòu)層的層面,因此在實(shí)際測(cè)量中會(huì)比較困難。另外,由于斜屋面是一個(gè)粗糙不平的結(jié)構(gòu)面,因此無(wú)法進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)量;二是在特殊的結(jié)構(gòu)部位會(huì)產(chǎn)生誤解,比如說(shuō)在沒(méi)有頂蓋的室外樓梯,在規(guī)范中是這樣規(guī)定的:“無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算?!边@句話在實(shí)際的解釋中可以有三種理解,一種無(wú)頂蓋的室外樓梯在計(jì)算建筑面積時(shí),可以采用室外樓梯各層水平投影面積之和一半的方式進(jìn)行計(jì)算,第二種是下一次的蓋板,就是上一層的樓梯,那么無(wú)蓋板僅僅是相當(dāng)于頂層的樓梯而言的。第三種理解是頂層樓梯沒(méi)有蓋板,不計(jì)算,下一層樓梯因?yàn)槭窍喈?dāng)于上層樓梯的蓋板,因此計(jì)算投影面積一半即可。這三種不同的理解方式,計(jì)算出來(lái)的面積也不僅相同;三是套內(nèi)面積與公攤面積計(jì)算不合理,由于房產(chǎn)套內(nèi)的面積是由三部分組成,一是套內(nèi)墻體面積,二是套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)使用面積,三是套內(nèi)使用面積,在實(shí)際實(shí)施的過(guò)程中,性質(zhì)和服務(wù)范圍都是難以定性的。

    (三)區(qū)域規(guī)范、做法不一

    場(chǎng)外測(cè)量和繪圖以及數(shù)據(jù)計(jì)算等是房產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)手段,但是正是因?yàn)檫@些基礎(chǔ)的內(nèi)業(yè)處理工作,不同地區(qū)、不同區(qū)域?qū)嶋H的做法天差地別,甚至不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)或者是測(cè)繪人員使用的處理方法也截然不同。除此之外,在不同的地區(qū),房產(chǎn)測(cè)繪在實(shí)際展開(kāi)工作中,也存在較大的區(qū)別,比如說(shuō)運(yùn)作的模式,再比如說(shuō)信息化程度,還有數(shù)據(jù)處理和資料格式等等,這些問(wèn)題的存在會(huì)導(dǎo)致難以鑒定測(cè)繪的技術(shù)成果,而且也不利于地方的交流和上級(jí)部門的考核。

    三、提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的措施

    (一)推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的推進(jìn)和完善

    為了解決房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)中的監(jiān)管和發(fā)展的問(wèn)題,可以從三個(gè)方面進(jìn)行:一是測(cè)管分離,不斷的加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管,杜絕亂收費(fèi)的情況,加強(qiáng)規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的行為;二是加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管制,提高房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量,推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展;三是建設(shè)和強(qiáng)化房產(chǎn)測(cè)繪商業(yè)的誠(chéng)信體系,避免惡性競(jìng)爭(zhēng),規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作;四是嚴(yán)格的執(zhí)行相關(guān)的規(guī)定制度,發(fā)現(xiàn)存在不規(guī)范的測(cè)繪行為或者是弄虛作假行為,要嚴(yán)肅處理。

    (二)不斷的研發(fā)新的測(cè)繪技術(shù),并制定相對(duì)應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

    隨著技術(shù)的進(jìn)步,在房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域運(yùn)用到的先進(jìn)技術(shù)越來(lái)越多,但這這個(gè)過(guò)程中也要不斷結(jié)合先進(jìn)的技術(shù)制定針對(duì)性的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),從而提高測(cè)繪的實(shí)操性,解決在實(shí)際測(cè)量的過(guò)程中遇到的各類問(wèn)題。比如說(shuō)在坡屋面,如果將計(jì)量的標(biāo)準(zhǔn)用過(guò)凈高來(lái)進(jìn)行測(cè)量,那么就能很好的解問(wèn)題,以我國(guó)男性平均身高參考的對(duì)象,均高是一米七,那么凈高 1.75~2.05m的斜屋面房屋結(jié)構(gòu)可計(jì)算一般水平投影面積即可,如果超過(guò)2.05的凈高,那么直接計(jì)算全部的水平投影面積。在比如說(shuō)房屋套內(nèi)和公攤面積的計(jì)算,在修改分層平面圖后,根據(jù)規(guī)范要求進(jìn)行面積的測(cè)量,具體來(lái)說(shuō)就是比較規(guī)劃面積和總面積、分層面積和分戶面積是否存在異常,陽(yáng)臺(tái)的面試是否存在多算或者漏算的情況。

    (三)建立和完善信息管理平臺(tái)

    測(cè)繪部門可以和房產(chǎn)管理部門進(jìn)行充分的合作,根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪操作規(guī)程的制定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定,然后在這個(gè)基礎(chǔ)上監(jiān)理一個(gè)信息管理平臺(tái),形成一個(gè)規(guī)范的、完整的、統(tǒng)一的測(cè)繪質(zhì)量管理機(jī)制,不管是測(cè)繪的運(yùn)行模式,還是測(cè)繪的操作流程,都能夠進(jìn)行統(tǒng)一且自動(dòng)化的處理,這樣一來(lái),不僅利于信息的共享,而且也能夠有效的推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)步。

    結(jié)束語(yǔ):隨著市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的要求越來(lái)越高,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高測(cè)繪的質(zhì)量,認(rèn)識(shí)到測(cè)繪技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要性,是房產(chǎn)測(cè)繪更加精準(zhǔn)。房產(chǎn)測(cè)繪單位也要根據(jù)實(shí)際的情況,針對(duì)性的完善測(cè)繪的質(zhì)量管理制度,研發(fā)更多更先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù),并在實(shí)際的測(cè)繪中靈活運(yùn)用,從而使房產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展。除此之外,政府單位也要針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的情況,加強(qiáng)管理和監(jiān)督,尤其是測(cè)繪的資格審查,使房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)不斷規(guī)范化的發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 吳羽杰.房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制之我見(jiàn)[J].商品與質(zhì)量,2010(28).

    [2] 侯燕明.淺談房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制[J].北京測(cè)繪,2006(2).

    [3] 趙麗芳.房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào),2011(1).

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