多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理構(gòu)建探析

□ ?？?王艷培

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)由爆發(fā)式增長漸漸步入到發(fā)展平穩(wěn)階段。為謀求新的發(fā)展路徑，內(nèi)業(yè)專家紛紛聚焦企業(yè)內(nèi)部管理與控制，探索基于多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理模式，研究構(gòu)建成本管理的相關(guān)要素與重點(diǎn)。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)歷，對(duì)比分析了歷年房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理方法與管理成效，梳理該類企業(yè)的成本管理問題，提出了針對(duì)多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理提升應(yīng)對(duì)策略，以期為相關(guān)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供新方向。

一、引言

2022年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)研究報(bào)告顯示，2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.13，較2018年下降0.72個(gè)百分點(diǎn)；2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.76，較2019年下降0.37個(gè)百分點(diǎn)；2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.05，較2020年全年房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)增長0.29個(gè)百分點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)說明，房地產(chǎn)行業(yè)的爆發(fā)式增長時(shí)代已成為過去。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)微利時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈。為更好地應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及房地產(chǎn)行業(yè)政策改變所帶來的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛深入研究企業(yè)發(fā)展的外部宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，推進(jìn)大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)多業(yè)態(tài)發(fā)展，以多個(gè)項(xiàng)目集中開發(fā)實(shí)現(xiàn)薄利多銷。同時(shí)加強(qiáng)探索基于多項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管理與控制，以精益化成本控制管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)微利時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈。為更好地應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及房地產(chǎn)行業(yè)政策改變所帶來的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛深入研究企業(yè)發(fā)展的外部宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，推進(jìn)大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)多業(yè)態(tài)發(fā)展，以多個(gè)項(xiàng)目集中開發(fā)實(shí)現(xiàn)薄利多銷。同時(shí)加強(qiáng)探索基于多項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管理與控制，以精益化成本控制管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

二、多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的必要性

1.降低了公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。高效的成本管理不僅減少了房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目開發(fā)過程中資金浪費(fèi)，更緩和了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的資金壓力，進(jìn)而降低了多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期長，資金使用量大。高效的成本管理，將房地產(chǎn)企業(yè)有限的資本資金運(yùn)用到極致，用同等金額的資本金完成更多的事務(wù)，或開發(fā)更多的項(xiàng)目。這極大地緩和了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，促使多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條更穩(wěn)固，資金結(jié)構(gòu)更平衡。二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容易受到外界不確定性因素的干擾，高效的成本管理能有效地把控項(xiàng)目開發(fā)中各種費(fèi)用支出與使用情況，通過財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)的聯(lián)合應(yīng)用，可及時(shí)調(diào)控成本管理，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與實(shí)時(shí)處置。

2.提高了公司經(jīng)濟(jì)效益。在微利時(shí)代，高效的成本管理在多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營中的占比很高，多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理不僅僅是成本控制，更多地是一種企業(yè)運(yùn)營的精細(xì)化管理理念，通過這種精細(xì)化管理方式，有效地提升了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。一是房地產(chǎn)企業(yè)在微利時(shí)代，多是選擇同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)盈利，因此產(chǎn)生了一定的規(guī)模集群效應(yīng)，規(guī)模效應(yīng)下，精細(xì)化管理中規(guī)模集采等優(yōu)勢(shì)使得企業(yè)管理效果得到最大化發(fā)揮，成本控制取得顯著效果。二是規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)了多個(gè)項(xiàng)目資金使用的科學(xué)布局，形成了多項(xiàng)目開發(fā)成本管理流程標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)以量換價(jià)，以規(guī)模換效益。三是信息化工具將成本管理延伸到上下游企業(yè)，供應(yīng)鏈上下游的協(xié)同合作進(jìn)一步提升了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3.助力企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。高效的成本管理是通過運(yùn)用科學(xué)的管理方法合理地減少相關(guān)費(fèi)用的支出，以此實(shí)現(xiàn)收益增加，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)、健康可持續(xù)發(fā)展。高效的成本管理在某一維度上綜合考量多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量，保障了多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。此外，成本管理中的人力資源成本管理，促使多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高員工工作積極性，提高企業(yè)綜合經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

三、多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的問題

1.多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金配給的科學(xué)合理性偏低。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金支持，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)更是需要海量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)有限資金的合理配給就變得尤為重要。然而，當(dāng)前基于多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金配給合理性相對(duì)偏低，主要表現(xiàn)如下。一是房地產(chǎn)工程在公眾印象中一直是暴利行業(yè)，現(xiàn)如今進(jìn)入微利時(shí)代，部分公司仍保留原有的經(jīng)營理念，未將成本控制提高到戰(zhàn)略層面。二是部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)前沒有制定明晰的成本控制方案，成本預(yù)算十分粗放，成本支出較為隨意，這使得一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目缺少資金，而另一些項(xiàng)目或企業(yè)內(nèi)部存有大量資金或資產(chǎn)以存貨形式存在，形成資源浪費(fèi)。三是多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系、財(cái)務(wù)管理機(jī)制存在漏洞，提供的參考意見與企業(yè)實(shí)際情況存在差距，導(dǎo)致多項(xiàng)目資金配給的科學(xué)合理性偏低。

2.多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單個(gè)項(xiàng)目資金預(yù)算存在問題。多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單個(gè)項(xiàng)目資金預(yù)算問題主要表現(xiàn)如下。一是微利時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促使企業(yè)在基于爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額的目標(biāo)下，不斷加快項(xiàng)目啟動(dòng)速度，為了趕時(shí)間趕進(jìn)度，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)方案都是匆匆制定，初略規(guī)劃完就開始投標(biāo)、實(shí)施項(xiàng)目施工建設(shè)，甚至出現(xiàn)建設(shè)中途更改施工計(jì)劃的現(xiàn)象，導(dǎo)致了項(xiàng)目預(yù)算資金問題頻發(fā)。二是部分多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有緊跟時(shí)代潮流進(jìn)行財(cái)務(wù)管理優(yōu)化與轉(zhuǎn)型升級(jí)，沒有實(shí)施全面預(yù)算管理，成本控制工作執(zhí)行不到位。

3.多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)中內(nèi)部成本控制不足。項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中內(nèi)部成本控制的不足主要表現(xiàn)如下。一是部分多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更關(guān)注如何拓寬市場(chǎng)，而忽略實(shí)施內(nèi)部成本控制，部分領(lǐng)導(dǎo)雖然關(guān)注內(nèi)部成本控制，但注意力更多的是放在顯性成本的控制上，這使得財(cái)務(wù)費(fèi)用支出管控力度無形中被消弱。二是在項(xiàng)目規(guī)劃階段，沒有提前制定完善的內(nèi)部成本控制流程、機(jī)制、指標(biāo)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃存在漏洞、科學(xué)性不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中財(cái)務(wù)支出在細(xì)節(jié)上的管理控制存在有形損耗與無形的浪費(fèi)。三是部分多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本與質(zhì)量之間的關(guān)系理解不到位，促使質(zhì)量控制與成本控制在管理設(shè)計(jì)與管控上相分離，導(dǎo)致管理執(zhí)行中存在諸多矛盾之處，比如高質(zhì)量房產(chǎn)需要好建材的支撐，過度的成本控制導(dǎo)致進(jìn)購的建材質(zhì)量偏低。四是房地產(chǎn)開發(fā)容易受到外部環(huán)境的影響，導(dǎo)致成本控制常常因外部環(huán)境因素而產(chǎn)生波動(dòng)，外部的不可控因素導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部成本控制變得尤為困難。

4.多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系存在漏洞。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)常是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，企業(yè)成本管理內(nèi)部環(huán)境更加復(fù)雜。房地產(chǎn)公司原有的成本管理體系相對(duì)滯后，與企業(yè)現(xiàn)有項(xiàng)目及業(yè)務(wù)無法有效銜、匹配。原有的成本管理體系關(guān)注單個(gè)項(xiàng)目的成本管控，將其應(yīng)用在多項(xiàng)目管理中可導(dǎo)致諸多問題的發(fā)生。

四、多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的應(yīng)對(duì)策略

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃力度，實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目資金合理配給。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理迎來了新的發(fā)展階段，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)具有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的規(guī)?；匦??；诙囗?xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特性，實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目資金合理配給需要從以下幾個(gè)方面著手。一是總結(jié)歷年房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的資金使用情況，對(duì)比當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、上下游供應(yīng)鏈，構(gòu)建項(xiàng)目開發(fā)信息數(shù)據(jù)庫，綜合所有因素展開分析評(píng)估，搭建多項(xiàng)目資金使用額度配給計(jì)算模型。二是做好每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制管理，拒絕一切有問題的支出，減少資金浪費(fèi)，以提高多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的利用率，比如將節(jié)省下來的資金重新投入到新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中。三是基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金需求額度較大這一特性，引進(jìn)最新財(cái)務(wù)審計(jì)方法，合理運(yùn)用成本管理預(yù)算模型進(jìn)行反復(fù)計(jì)算，盤活多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隱性冗余資金，并分階段按計(jì)劃投入到本項(xiàng)目的下一個(gè)階段或其他項(xiàng)目中。四是基于多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金多來源于外部融資，應(yīng)當(dāng)合理運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿效應(yīng)，結(jié)合多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際需求制定籌資計(jì)劃，最大限度地提高資金利用效率，將有限的資金分配到多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中。

此外，為更好地適應(yīng)越來越激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要逐漸轉(zhuǎn)變成本管理理念，進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。一是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上下游供應(yīng)鏈納入到成本管理體系中，通過與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作，打造核心供應(yīng)鏈等手段進(jìn)行有效成本管理（例如碧桂園，其通過直接與核心供應(yīng)鏈商家展開戰(zhàn)略合作，促使地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本得到有效降低），提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有限資金的利用率，合理配給到多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中。二是結(jié)合多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀，采用樹形成本管理模型，核算制定每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本管理及內(nèi)部控制方案，同時(shí)在嚴(yán)格執(zhí)行方案的過程中收集財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)，展開成本管控評(píng)估與分析，將結(jié)果反饋到樹形成本管理模型并對(duì)其實(shí)施優(yōu)化，從而進(jìn)一步促進(jìn)多個(gè)項(xiàng)目資金合理配給。

2.引進(jìn)高新科學(xué)理論與技術(shù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制標(biāo)準(zhǔn)化管理?；谝?guī)模集聚效應(yīng)，多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可引進(jìn)最新的成本管理理論、管理工具與技術(shù)，并將其融入到項(xiàng)目全生命周期的成本管理體系中，從而實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的高效管理與控制，保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金得到合理運(yùn)用，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可引進(jìn)大數(shù)據(jù)技術(shù)與數(shù)據(jù)價(jià)值挖掘理論，分析房地產(chǎn)完成項(xiàng)目的成本控制情況和存在的問題，以此完善或構(gòu)建新的企業(yè)項(xiàng)目成本管理體系與控制流程和標(biāo)準(zhǔn)，厘定成本控制相關(guān)指標(biāo)，量化成本控制的經(jīng)濟(jì)技能點(diǎn)評(píng)。為即將開發(fā)的新項(xiàng)目、或正在開發(fā)中的項(xiàng)目提供成本管理參考意見，引導(dǎo)當(dāng)前成本管理者不斷優(yōu)化現(xiàn)有成本管理相關(guān)流程與機(jī)制，進(jìn)一步優(yōu)化成本管理工作。

二是制定邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)化成本管理控制流程。引進(jìn)基于全生命周期的最新理論與技術(shù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用支出管理，從項(xiàng)目展開到投標(biāo)與簽約，從規(guī)劃與施工到竣工結(jié)算，都嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一化成本控制標(biāo)準(zhǔn)流程，避免多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用支出出現(xiàn)不必要的資金浪費(fèi)。例如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售支出、物業(yè)支出等，皆有對(duì)應(yīng)的流程與標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段與各流程的成本控制實(shí)施精細(xì)化管理，修訂出適用于投標(biāo)、施工等事務(wù)活動(dòng)的成本控制條例（包括不限于施工作業(yè)成本管理手冊(cè)等），項(xiàng)目資金支出與運(yùn)用細(xì)則，違規(guī)懲罰標(biāo)準(zhǔn)等。

三是融入最新萬物互聯(lián)信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與相關(guān)應(yīng)用，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)實(shí)施統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)化管理，通過分層級(jí)權(quán)限共享打破時(shí)間、空間壁壘，促使同一地域的不同項(xiàng)目及不同地域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作實(shí)現(xiàn)“集中化”“統(tǒng)一化”管理，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、處理問題、解決問題。

3.實(shí)施精細(xì)化管理，優(yōu)化多項(xiàng)目成本管理內(nèi)部控制管理機(jī)制。當(dāng)前時(shí)代背景下，越來越多的多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與成本管理從業(yè)人員意識(shí)到精細(xì)化管理的重要性，不斷引進(jìn)精細(xì)化管理手段助力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制管理。從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期、中期兩個(gè)階段著手，將成本管理與內(nèi)部控制管理機(jī)制細(xì)化到多個(gè)分目標(biāo)，并分解成可量化的執(zhí)行單元，通過建立責(zé)任到崗到人的管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高效成本管理。首先，搭建或優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)有的成本管理組織機(jī)構(gòu)與團(tuán)隊(duì)，根據(jù)不同項(xiàng)目分布情況設(shè)置多個(gè)成本中心，即一個(gè)企業(yè)總成本中心及多個(gè)項(xiàng)目分成本中心（包括配套的財(cái)務(wù)中心、營銷中心等），將招投標(biāo)費(fèi)用、土地費(fèi)用、管理費(fèi)用等不同的成本費(fèi)用、及生成對(duì)象均歸集于相應(yīng)的成本中心進(jìn)行處置。其次，細(xì)化并落實(shí)成本管理總目標(biāo)與會(huì)計(jì)科目分目標(biāo)，加強(qiáng)票據(jù)的規(guī)范化管理，引進(jìn)現(xiàn)代化會(huì)計(jì)核算方式完善會(huì)計(jì)成本核算制度，同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，通過全面預(yù)算管理系統(tǒng)，規(guī)范資金審批程序加強(qiáng)成本控制管理，提高內(nèi)部監(jiān)督效率。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃階段進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，通過這種不斷前置的方法，拓寬成本管控視野，變被動(dòng)為主動(dòng)加強(qiáng)成本控制管理；在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行及時(shí)考核與評(píng)估分析，挖掘包括不限于單方造價(jià)、含量指標(biāo)、清單造價(jià)指標(biāo)等沉淀數(shù)據(jù)的價(jià)值，通過實(shí)時(shí)監(jiān)管成本控制的成效，提高內(nèi)部控制效率。

以某多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理工作為例。該企業(yè)在招投標(biāo)階段，沒有一味地追求最低的投標(biāo)報(bào)價(jià)，而是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行了科學(xué)的計(jì)算，在保證工程質(zhì)量的前提下進(jìn)行投標(biāo)。在設(shè)計(jì)階段，考慮企業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、單個(gè)項(xiàng)目的外形、項(xiàng)目預(yù)期質(zhì)量管理、項(xiàng)目預(yù)期功能，在滿足質(zhì)量、功能和風(fēng)格的前提下減少不必要的大樣線條、造型以減少成本，滿足造價(jià)平衡，例如簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，明確各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件規(guī)格。在施工階段，盡量減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案變化（包括不限于合理的設(shè)計(jì)方案、成熟的工藝），減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案變化的發(fā)生。在結(jié)算審計(jì)階段，考慮聘請(qǐng)咨詢公司進(jìn)行結(jié)算審核，或者降低咨詢公司的固定費(fèi)用。同時(shí)收集各物業(yè)形態(tài)工程量指標(biāo)、單方造價(jià)指標(biāo)，用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指導(dǎo)成本工作，以總結(jié)成本管理工作成效與問題。

4.引入信息技術(shù)，轉(zhuǎn)型為一體化成本管理系統(tǒng)。隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI以及VR等技術(shù)的發(fā)展，使得其在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用范圍不斷擴(kuò)大，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了新的變化。房地產(chǎn)企業(yè)通過引入信息技術(shù)，搭建一體化成本管理智能平臺(tái)，將不同職能部門、不同房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了有效聯(lián)系，將行業(yè)上下游環(huán)節(jié)有效連接。例如，快速構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全仿真立體模型，減少施工過程中的無效成本投入，SSGF建造體系，將項(xiàng)目開發(fā)與資金使用計(jì)劃有機(jī)結(jié)合，將投融資、擔(dān)保業(yè)務(wù)和項(xiàng)目資金需求自動(dòng)匹配，生成的銷售回款、應(yīng)收賬款、應(yīng)交稅金數(shù)據(jù)，并批量處理多筆收付款業(yè)務(wù)（包括不限于檢查銷售回款是否及時(shí)到賬）等，在線上開銷賬戶并預(yù)測(cè)資金缺口和盈余。

在信息技術(shù)的支持下，多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理系統(tǒng)得到了有效的完善并不斷革新。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的全生命周期成本管理、細(xì)分成本管理目標(biāo)、基于房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)的多套全面預(yù)算管理模型等，均被有機(jī)地納入到多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)了一體化成本管理。此外，一體化成本管理體系衍生了兩個(gè)維度的一體化管理制度：一是基于事前、事中、事后為一體的綜合成本管理制度，構(gòu)建完善的綜合成本動(dòng)態(tài)跟蹤機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了科學(xué)有效的綜合成本控制；二是基于目標(biāo)成本與責(zé)任成本為一體的動(dòng)態(tài)化成本管理制度，把成本目標(biāo)分解到相關(guān)責(zé)任部門及人員。通過一體化成本管理系統(tǒng)，促使各部門積極溝通與協(xié)調(diào)成本控制狀況，有益于相關(guān)人員從全局角度出發(fā)分析企業(yè)成本控制與戰(zhàn)略目標(biāo)的契合度，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效益目標(biāo)。

五、 結(jié)論

成本管理的核心是“如何花最少的錢獲取最大的利潤”?；诙囗?xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特性，成本管理應(yīng)緊跟時(shí)代科學(xué)技術(shù)發(fā)展潮流，要不斷創(chuàng)新管理模式，革新管理工具、相關(guān)技術(shù)與管理方法，管理工作要求更加精細(xì)化，以做好微利時(shí)代下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“利潤守護(hù)者”。在不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境下，通過科學(xué)有效成本管控，優(yōu)化多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本資源配置，提高資本金的使用效率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。