利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)的路徑研究

孫歆惠，陳可欣，杜宇能

（安徽農(nóng)業(yè)大學(xué) 安徽，合肥 230036）

1 引言

在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略深度推進(jìn)的背景下，長(zhǎng)期形成的傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)制度已經(jīng)不能滿足目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。推動(dòng)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容[1]?！多l(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018～2022年）》提出把握城鄉(xiāng)發(fā)展格局發(fā)生重要變化的機(jī)遇，培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村新業(yè)態(tài)，鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)開(kāi)始蓬勃發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁入新階段，鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)蓬勃興起，但在發(fā)展過(guò)程中卻困于找不到合適的用地和空間供給。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化水平的加快，城鄉(xiāng)差距的拉大，農(nóng)民涌入城市，大量宅基地和農(nóng)房閑置[2]，閑置宅基地和農(nóng)房既浪費(fèi)了大量的土地資源，也阻礙了農(nóng)村現(xiàn)代化的發(fā)展。2019年農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用工作的通知》，該文件強(qiáng)調(diào)農(nóng)村宅基地和住宅是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)，是農(nóng)村發(fā)展的重要資源。因此閑置宅基地和農(nóng)房在盤(pán)活利用過(guò)程中要積極穩(wěn)妥開(kāi)展，既要保護(hù)國(guó)家耕地紅線不動(dòng)搖，又要保障農(nóng)民利益不受損。就現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地和新業(yè)態(tài)問(wèn)題實(shí)際上是一種農(nóng)村資源的錯(cuò)配，一方面宅基地和農(nóng)房大量閑置，另一方面鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)沒(méi)有合適的發(fā)展空間。結(jié)合兩方面的實(shí)際情況，本文將鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)與農(nóng)村閑置宅基地和農(nóng)房相結(jié)合，從而推動(dòng)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展本就與傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)思想存在相悖之處，而宅基地本身在保障農(nóng)民居住方面的功能就決定了它是一個(gè)特殊的存在，鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)在利用宅基地和農(nóng)房方面既要推進(jìn)也要謹(jǐn)慎[3]。隨著鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)的深入發(fā)展和宅基地使用權(quán)制度的完善，鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)在農(nóng)村閑置宅基地和農(nóng)房利用路徑探析上逐漸明朗，但仍存在許多難點(diǎn)。

本文著眼于鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)對(duì)閑置宅基地和農(nóng)房的有效利用，分析閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)的應(yīng)然，探索發(fā)展過(guò)程中存在的困境，并針對(duì)這些問(wèn)題提出相應(yīng)的建議。

2 利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)的應(yīng)然

2.1 鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)需要土地資源

黨的十九大以來(lái)，國(guó)家提出全面實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，積極培育壯大鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)。尤其是近些年來(lái)，隨著三產(chǎn)融合以及農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入推進(jìn)，鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力[4]。但就目前大形勢(shì)而言，鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)在發(fā)展過(guò)程中普遍存在“用地難”的問(wèn)題，缺少土地要素支撐，農(nóng)村新業(yè)態(tài)項(xiàng)目用地問(wèn)題突出[5]。鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)規(guī)模的擴(kuò)大帶來(lái)了農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模的擴(kuò)張，但目前我國(guó)農(nóng)村的建設(shè)用地規(guī)模無(wú)法滿足鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)設(shè)施建設(shè)用地的需求，同時(shí)我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)禁農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體占用耕地建設(shè)新業(yè)態(tài)有關(guān)設(shè)施。在此條件下，鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)難以找到可利用的建設(shè)用地，影響鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)規(guī)模的擴(kuò)大。雖然，國(guó)家近幾年在鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)用地方面有相關(guān)政策支持，就比如自然資源部、國(guó)家發(fā)改委和農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關(guān)于保障和規(guī)范農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地的通知》（2021年）中提出，在不占用永久性基本農(nóng)田、嚴(yán)守生態(tài)紅線的前提下，可使用規(guī)劃預(yù)留建設(shè)用地指標(biāo)發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合項(xiàng)目。但按照目前土地政策的復(fù)雜性來(lái)看，鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)在用地方面仍然存在很大的限制。

2.2 閑置宅基地和農(nóng)房缺乏有效利用

農(nóng)村宅基地制度是我國(guó)農(nóng)村社會(huì)的重要基礎(chǔ)性制度，對(duì)于保障農(nóng)民安居樂(lè)業(yè)和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定具有重要作用[6]。但近些年來(lái)，由于農(nóng)民進(jìn)程務(wù)工并逐漸定居于城市和農(nóng)村“一戶一宅”和“建新拆舊”工作的開(kāi)展，收回大量之前不合理占用的宅基地，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地和農(nóng)房大量閑置[7]。但筆者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多村莊雖然有大量宅基地和農(nóng)房閑置，但閑置的宅基地和農(nóng)房缺少有效利用，成為一種荒廢的土地資源。雖然國(guó)家在多個(gè)文件中提到促進(jìn)閑置宅基地和農(nóng)房的盤(pán)活利用，比如2019年農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用工作的通知》，明確提出支持采取多種方式盤(pán)活利用閑置宅基地和農(nóng)房，但實(shí)際上，由于多種原因，很多農(nóng)村閑置宅基地和農(nóng)房缺乏有效利用。

2.3 有利于城鄉(xiāng)要素的雙向流動(dòng)

土地制度、戶籍制度以及宅基地的許多相關(guān)政策限制或降低了農(nóng)民進(jìn)城的意愿，同時(shí)也阻礙了城市居民帶動(dòng)資本下鄉(xiāng)的步伐[8]。閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)作為盤(pán)活宅基地的一種形式，從某種角度來(lái)看是宅基地相關(guān)政策的放寬，有利于縮小城鄉(xiāng)差距、推動(dòng)城鄉(xiāng)要素雙向流動(dòng)。一方面，通過(guò)閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)在一定程度上可以促進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)、退出機(jī)制的完善。在堅(jiān)持自愿、有償?shù)臈l件下，進(jìn)城落戶的農(nóng)民可以將閑置宅基地和農(nóng)房在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民身份的轉(zhuǎn)換，拉動(dòng)農(nóng)村人口向城市或城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。另一方面，有利于城市資本、人才的反向注入，改變過(guò)去鄉(xiāng)村人口單向流往城市的狀態(tài)。閑置宅基地和農(nóng)房的盤(pán)活解決了鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)發(fā)展的土地問(wèn)題，為鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)提供發(fā)展空間，使得大量城市資金和人才等要素涌入鄉(xiāng)村，推動(dòng)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)興旺，加速鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略發(fā)展的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)雙方的合理調(diào)整以及城鄉(xiāng)要素的有效流動(dòng)。

3 利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)的案例分析

3.1 案例分析

白果樹(shù)村位于安徽省黃山市黃山區(qū)三口鎮(zhèn)東北部，毛竹資源豐富，是太平猴魁的重要產(chǎn)區(qū)，2021年3月白果樹(shù)村被命名為第八批安徽省民主法治示范村。全村現(xiàn)轄14個(gè)村民小組，總?cè)丝?132人，耕地面積1065.62畝，竹林面積5560畝，茶園300畝。近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，白果樹(shù)村大量村民選擇進(jìn)城打工并定居于城鎮(zhèn)，導(dǎo)致村內(nèi)許多宅基地和農(nóng)房閑置，帶來(lái)了土地資源的浪費(fèi)。2020年安徽省農(nóng)業(yè)農(nóng)村局開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地盤(pán)活試點(diǎn)工作，白果樹(shù)村順勢(shì)開(kāi)展村內(nèi)的閑置宅基地和農(nóng)房的盤(pán)活再利用。

白果樹(shù)村在閑置宅基地和農(nóng)房盤(pán)活利用方面主要采取“農(nóng)戶退出置換+村集體收儲(chǔ)+社會(huì)資本進(jìn)入”的模式，利用其茶產(chǎn)業(yè)特色吸引社會(huì)資本參與，打造特色茶文化產(chǎn)業(yè)。村集體在充分尊重農(nóng)戶意愿的基礎(chǔ)上，結(jié)合村民的具體情況進(jìn)行有效分類(lèi)，主要通過(guò)宅基地有償退出和宅基地置換兩種方式對(duì)閑置宅基地和農(nóng)房進(jìn)行盤(pán)活利用。據(jù)筆者實(shí)地調(diào)查，白果樹(shù)村有6戶村民已居家落戶城市而選擇通過(guò)一次性的貨幣補(bǔ)償進(jìn)行閑置宅基地和農(nóng)房的有償退出；有8戶村民根據(jù)家庭具體情況選擇繼續(xù)留在中心村生活，在村集體的建議下選擇通過(guò)宅基地置換的方式進(jìn)行原宅基地和農(nóng)房的退出。白果樹(shù)村上述14戶村民的閑置宅基地和農(nóng)房通過(guò)村集體進(jìn)行統(tǒng)一收儲(chǔ)并轉(zhuǎn)化為村集體資產(chǎn)，再由村集體對(duì)外出租，引進(jìn)社會(huì)資本，結(jié)合村內(nèi)優(yōu)勢(shì)資源發(fā)展相關(guān)新業(yè)態(tài)。

白果樹(shù)村利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展新業(yè)態(tài)取得以下成效：首先，帶動(dòng)了村內(nèi)就業(yè)，部分村民通過(guò)就近的工作單位每月可獲得3000 元左右的工資性收入，一定程度上增加農(nóng)民的可支配收入。其次，村集體通過(guò)將收儲(chǔ)整合的閑置宅基地和農(nóng)房進(jìn)行出租，同時(shí)利用村莊優(yōu)勢(shì)資源與社會(huì)資本進(jìn)行新業(yè)態(tài)合作開(kāi)發(fā)，增加村集體收入，2021年白果樹(shù)村集體經(jīng)濟(jì)收入突破50萬(wàn)元。最后，為本村新業(yè)態(tài)提供充分的土地空間和發(fā)展空間，既能夠有效解決鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地難的問(wèn)題，又能夠?qū)崿F(xiàn)土地要素資源的不浪費(fèi)。

3.2 案例評(píng)析

從白果樹(shù)村的案例中可以看到，閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)是充分可行的，是一種既能有效解決新業(yè)態(tài)發(fā)展用地問(wèn)題，又能提升新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的雙贏路徑。一方面，能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源和資產(chǎn)雙重屬性的有效發(fā)揮，促進(jìn)農(nóng)村資源的有效配置、提高農(nóng)村資源利用效率。另一方面，在對(duì)宅基地使用功能拓展以及對(duì)宅基地價(jià)值深入探索的同時(shí)，挖掘白果樹(shù)村作為皖南太平猴魁重要產(chǎn)區(qū)的休閑觀光、文化體驗(yàn)、研學(xué)以及生態(tài)價(jià)值等多種功能，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)效益、生態(tài)效益的“雙增收”。與此同時(shí)，白果樹(shù)村茶園觀光、體驗(yàn)，特色民宿等新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)與閑置宅基地和農(nóng)房的有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)了白果樹(shù)村鄉(xiāng)村旅游、茶園、毛竹等資源的價(jià)值提升，不僅增加了鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)品和服務(wù)的供給，滿足了人們?cè)鲩L(zhǎng)的精神文化需求，還解決了鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)無(wú)地可用的難題，增加了農(nóng)民收入。

筆者實(shí)地調(diào)研過(guò)程中，除此路徑的優(yōu)點(diǎn)和可行之處外，還發(fā)現(xiàn)了此路徑在實(shí)施方面的一些困難，如宅基地在流轉(zhuǎn)方面缺乏統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)體系、缺乏配套管理機(jī)制等。

4 利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)的難點(diǎn)

4.1 農(nóng)村宅基地和農(nóng)房流轉(zhuǎn)不暢，缺乏統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)體系

農(nóng)民在宅基地和農(nóng)房使用權(quán)處分方面受到限制。我國(guó)農(nóng)村宅基地和農(nóng)房在流轉(zhuǎn)方面并沒(méi)有明確的法律規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村宅基地和農(nóng)房使用權(quán)方面主要是基于《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定進(jìn)行管理。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)，農(nóng)民對(duì)宅基的使用權(quán)只有處分權(quán)。這樣一來(lái)，農(nóng)民對(duì)于宅基地使用權(quán)在處置方面就會(huì)受到很大限制，導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)困難，大量宅基地和農(nóng)房閑置。

農(nóng)村宅基地和農(nóng)房在流轉(zhuǎn)對(duì)象方面受到限制。國(guó)家許多政策都表明農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)只限于本集體農(nóng)民。從農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（2010年）一直到《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（2019年）等多個(gè)文件中都對(duì)農(nóng)村宅基地和農(nóng)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)厲強(qiáng)調(diào)，只有本村村民才有權(quán)分配農(nóng)村住宅用地，城鎮(zhèn)居民無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地和農(nóng)房等。對(duì)于不是本村成員而購(gòu)買(mǎi)本村宅基地的行為，所購(gòu)買(mǎi)的宅基地?zé)o法辦證。因此，在如此嚴(yán)格的政策規(guī)定和如此苛刻的轉(zhuǎn)讓條件下，農(nóng)村宅基地和農(nóng)房的流轉(zhuǎn)變得更加的困難。

4.2 閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展新業(yè)態(tài)缺乏優(yōu)化的利益分配和共贏機(jī)制

鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)的發(fā)展是實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興、推動(dòng)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要途徑。利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展新業(yè)態(tài)不是單一主體作用的結(jié)果，它需要村集體、農(nóng)戶、業(yè)主、縣鄉(xiāng)政府多個(gè)主體協(xié)同運(yùn)作。宅基地事關(guān)億萬(wàn)農(nóng)戶的核心利益，“保障農(nóng)民利益不受損”是農(nóng)村宅基地盤(pán)活利用中的核心要義，但在實(shí)際操作過(guò)程中不免有部分地區(qū)由于一刀切的手段導(dǎo)致出現(xiàn)損害農(nóng)民利益的事件[9]。同時(shí)，由于村莊本身具有的群體聚集的性質(zhì)，致使新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)在盤(pán)活利用宅基地的過(guò)程中勢(shì)必會(huì)對(duì)附近住戶產(chǎn)生一定的影響，因此保障附近住戶利益也是有待解決的問(wèn)題之一。村集體作為閑置宅基地和農(nóng)房的主要收儲(chǔ)單位，有權(quán)利在宅基地資格權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)獲得一定比例的流轉(zhuǎn)收益[10]。但實(shí)際關(guān)于村集體獲得宅基地和農(nóng)房流轉(zhuǎn)收益比例也無(wú)明確規(guī)定。業(yè)主、縣鄉(xiāng)政府在宅基地盤(pán)活利用發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)獲得收益方面的行為也需要進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。因此，如何有效調(diào)節(jié)各個(gè)主體的利益分配、完善利益共贏機(jī)制也是亟需解決的重要問(wèn)題。

4.3 盤(pán)活利用宅基地和農(nóng)房支撐新業(yè)態(tài)缺乏相關(guān)的規(guī)范和細(xì)則

鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)在利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展時(shí)，需要中央和地方雙重保障。關(guān)于加大鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)用地保障的內(nèi)容，黨中央國(guó)務(wù)院和農(nóng)業(yè)農(nóng)村部等相關(guān)部委出臺(tái)過(guò)有關(guān)導(dǎo)向性政策。如2019年中央一號(hào)文件指出，允許在縣域內(nèi)利用鄉(xiāng)村閑置校舍、廠房、廢棄地等進(jìn)行盤(pán)活用于鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展，但這些政策在操作方面還需進(jìn)一步細(xì)化。并且，閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)方面的有關(guān)政策和管理體制尚不健全，缺乏配套的管理機(jī)制。鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)在利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展方面缺少政策對(duì)接，許多問(wèn)題沒(méi)有準(zhǔn)確的法律法規(guī)予以界定，缺乏明確、細(xì)致的用地分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，使鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限，閑置資源無(wú)法得到有效利用。同時(shí)，各省市關(guān)于閑置宅基地和農(nóng)房的盤(pán)活發(fā)展新業(yè)態(tài)方面出臺(tái)的政策也處在探索中，縣鄉(xiāng)政府對(duì)在閑置宅基地和農(nóng)房收儲(chǔ)、用途等方面缺少細(xì)致、全面的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃。就此看來(lái)，在盤(pán)活利用宅基地和農(nóng)房支撐新業(yè)態(tài)發(fā)展方面，完善規(guī)范和細(xì)則是十分必要的。

5 利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)的具體路徑

5.1 妥善處理宅基地和農(nóng)房流轉(zhuǎn)問(wèn)題，進(jìn)一步完善流轉(zhuǎn)制度

在現(xiàn)有背景下，閑置宅基地想要得到有效利用，就必須對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)制度進(jìn)一步完善。一方面，對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)的優(yōu)化與完善可以從法律、制度與政策等方面落實(shí)，比如出臺(tái)關(guān)于宅基地方面的法律，完善相關(guān)宅基地的制度，對(duì)宅基地是否可以流轉(zhuǎn)的問(wèn)題作出具體規(guī)定等，突破傳統(tǒng)理念的限制，保證宅基地流轉(zhuǎn)的有效推行。另一方面，在宅基地流轉(zhuǎn)方面我們需要加強(qiáng)監(jiān)管體制，完善市場(chǎng)機(jī)制，就比如在流轉(zhuǎn)中對(duì)各種非法占有農(nóng)民宅地基的行為進(jìn)行嚴(yán)格處理，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，建立健全的宅基地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系，保證價(jià)格體系透明合理，實(shí)現(xiàn)宅基地流轉(zhuǎn)方面的公正公平，為宅基地和農(nóng)房流轉(zhuǎn)提供一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。通過(guò)建立合理的土地流轉(zhuǎn)體制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村閑置宅基地的有效流轉(zhuǎn)，為鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供要素保證，提供政策支撐。

5.2 保障農(nóng)民利益，完善利益分配和利益共贏機(jī)制

利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)方面涉及的多個(gè)利益主體，所以鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)在利用宅基地和農(nóng)房發(fā)展方面的利益分配需要謹(jǐn)慎入手、合理調(diào)整。首先，保障最基本的農(nóng)民利益。農(nóng)民作為閑置宅基地和農(nóng)房盤(pán)活的主體，對(duì)于閑置農(nóng)房盤(pán)活發(fā)展新業(yè)態(tài)的類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)方式等都要充分征求農(nóng)民的意愿，完善社會(huì)保障制度，縮小城鄉(xiāng)居民戶籍、社保等福利差距，以此弱化宅基地居住保障權(quán)益，擴(kuò)大宅基地的潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值。其次，制定明確的法律法規(guī)及政策文件明晰村集體與農(nóng)民的利益分配，建立健全農(nóng)村宅基地和農(nóng)房盤(pán)活入市等集體收益分配機(jī)制，明確村集體和農(nóng)民的分配比例，保障村集體在農(nóng)村宅基地盤(pán)活利用中獲得合法合理的收入。最后，建立收益分配監(jiān)督管理機(jī)制?？h鄉(xiāng)政府作為基層監(jiān)管者，要做好土地入市、開(kāi)發(fā)和收益分配過(guò)程的監(jiān)督管理，加大對(duì)業(yè)主、村集體組織的審查與監(jiān)督，做到宅基地和農(nóng)房盤(pán)活發(fā)展新業(yè)態(tài)全過(guò)程公開(kāi)透明，防止下鄉(xiāng)資本侵占、傷害農(nóng)民利益，保障各參與主體利益分配公平公正，實(shí)現(xiàn)利益共贏。

5.3 建立并強(qiáng)化閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)的配套保障措施

推動(dòng)閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)，首先，建立專(zhuān)門(mén)針對(duì)宅基地發(fā)展新業(yè)態(tài)方面的法律法規(guī)，研究宅基地適度放活和流轉(zhuǎn)的法律細(xì)則和司法解釋。進(jìn)一步建立并強(qiáng)化閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)的配套保障措施，包括鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入規(guī)定和用地保障制度，農(nóng)房使用及維護(hù)規(guī)定以及宅基地流轉(zhuǎn)使用保障等。其次，進(jìn)一步明確宅基地和農(nóng)房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和供給機(jī)制的構(gòu)建，明確閑置宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的入市準(zhǔn)則，創(chuàng)造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。最后，建立健全產(chǎn)業(yè)發(fā)展全過(guò)程的保障措施和體系，一是在閑置宅基地和農(nóng)房方面，做好宅基地有償使用制度和退出制度，做好對(duì)宅基地農(nóng)戶的補(bǔ)償和保障，既保證農(nóng)戶的自身利益又保證閑置宅基地和農(nóng)房在利用方面有法可依；二是在鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)方面，政府在出臺(tái)相應(yīng)的鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)用地保障的政策，解決新業(yè)態(tài)用地難問(wèn)題，鼓勵(lì)鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)大步前進(jìn)的同時(shí)，給予鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，保障鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)的基本收益。

6 結(jié)語(yǔ)

雖然鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)的發(fā)展在閑置宅基地利用方面還存在一些困難，但在現(xiàn)實(shí)生活中，利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)在鄉(xiāng)村振興大背景下有其政策合理性、發(fā)展前景合理性、資源整合合理性等方面的內(nèi)涵。因此，鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中合理利用閑置宅基地理論上可以，現(xiàn)實(shí)中也需要。結(jié)合目前發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，首先從法律入手，通過(guò)宅基地使用方面法律的完善，給予鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展最基本的資源支持；其次，完善利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)過(guò)程中的利益分配機(jī)制，保障農(nóng)民、村集體、業(yè)主、縣鄉(xiāng)政府各個(gè)主體利益不受損；最后，建立健全鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)與宅基地方面的配套措施，保護(hù)好農(nóng)戶的權(quán)益，推動(dòng)鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)閑置土地資源合理有效利用，加快鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施的步伐.