對(duì)房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的問題及應(yīng)對(duì)探討

邊勝軍

摘 要：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，人們對(duì)于房產(chǎn)的需求也日益增加，房地產(chǎn)行業(yè)也由此快速發(fā)展起來。但是房地產(chǎn)過快的發(fā)展速度也導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定，在發(fā)展過程中暴露出的問題也越來越多，特別是其中挪用交易資金，導(dǎo)致資金鏈斷裂等問題的出現(xiàn)進(jìn)一步提升了大眾對(duì)房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的關(guān)注程度。以此為背景，本文旨在研究房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，并通過分析房地產(chǎn)交易資金的意義和問題，進(jìn)而有針對(duì)性地提出房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管問題的具體應(yīng)對(duì)策略，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)部門的政策制定及日常監(jiān)管提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);交易資金;監(jiān)管;問題;應(yīng)對(duì)

中圖分類號(hào)：F23???? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2022.03.045

0 引言

在房地產(chǎn)的交易板塊中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間的資金往來非常多，涉及的交易面非常廣，再加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的局限性，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)中交易往來的資金監(jiān)管問題頻發(fā)，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了很多嚴(yán)重的影響。為了解決這些問題，我們需要從資金監(jiān)管的體制、管理、渠道等多方面來提出解決策略，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金監(jiān)管部門和第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)來對(duì)交易往來的資金進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)管。

1 研究背景、研究目的及意義

1.1 國(guó)內(nèi)外研究背景

在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)與居民的日常生活息息相關(guān)，其房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者之間涉及的交易資金問題也非常多。早在2003年，為緩解房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者之間的購(gòu)房交易矛盾，更好地對(duì)交易過程進(jìn)行管控，對(duì)交易資金的動(dòng)向進(jìn)行管理，最高法院相繼出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，這兩項(xiàng)政策的出臺(tái)有效緩沖了房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者之間的交易糾紛矛盾，規(guī)范了房地產(chǎn)與購(gòu)房者之間的交易行為。隨后為了進(jìn)一步規(guī)范房屋買賣過程中的行為，2016年，經(jīng)人力資源保障部同意，國(guó)家正式修改并實(shí)施《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國(guó)家發(fā)展改革委 人力資源社會(huì)保障部關(guān)于修改〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法〉的決定》，明確規(guī)定了房地產(chǎn)交易過程中的交易行為和中介、主體的職責(zé)要求。

在國(guó)外，大部分國(guó)家對(duì)購(gòu)房者的支持力度是非常大的，為了保護(hù)購(gòu)房者的合法消費(fèi)權(quán)益還會(huì)出臺(tái)一系列的政策規(guī)定來對(duì)交易過程進(jìn)行限定。比如說在美國(guó)為了保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，規(guī)范房產(chǎn)交易行為和秩序，會(huì)有“終止合同權(quán)（Termination Option）”：在限定期間內(nèi)購(gòu)房者可以中止交易并能拿回定金，而房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不能將房產(chǎn)另做銷售;賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)（Recovery Fund）：為了保護(hù)購(gòu)房者的交易資金安全，提供資金保障;產(chǎn)權(quán)公司和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)：交易前做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查（ Title Search），并在交易過程中購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（Title Insurance），提供第三方賬戶（Escrow Account）保障交易資金安全等一系列措施。美國(guó)通過這一系列的交易保障措施，極大地保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益和交易過程中的交易資金安全，維護(hù)了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)秩序。

1.2 研究目的及意義

本文的研究目的及意義主要在于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的交易資金特點(diǎn)和現(xiàn)存的問題進(jìn)行分析，從而為第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)和企業(yè)自身對(duì)交易資金的管控提供較為科學(xué)完善的參考數(shù)據(jù)，幫助企業(yè)和第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)更好地對(duì)交易資金進(jìn)行管控。

2 房地產(chǎn)交易資金特點(diǎn)

2.1 房屋價(jià)格高，房地產(chǎn)交易資金體量大

在房地產(chǎn)行業(yè)，受各類需求的影響，尤其是“剛需”以及各類炒房行為的作用，導(dǎo)致商品房或者其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格大都居高不下，再加上現(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)房屋的消費(fèi)需求和國(guó)家的商品房改革，從而如今這種房?jī)r(jià)居高不下、購(gòu)房者購(gòu)房壓力過大但房地產(chǎn)企業(yè)商品房空置面積卻逐年增加的尷尬局面。此種狀況下，一套商品房的價(jià)格從幾十萬到幾百萬、幾千萬不等，除開全款的付款方式之外，就算首付三成也是一筆不小的資金動(dòng)向，所以房地產(chǎn)交易資金具有價(jià)格高、交易資金金額大的特點(diǎn)。尤其是對(duì)于一二線城市來講，商品房?jī)r(jià)格更是居高不下，很多年輕人迫于購(gòu)房，只能全家上下齊努力，“掏空6個(gè)錢包”來買房，由此可見房屋價(jià)格的高昂。

2.2 交易資金涉及交易面廣、交易資金主體多

房地產(chǎn)交易并非只有簡(jiǎn)單意義上的購(gòu)房者與賣房者，其與很多主體均有著直接或間接的關(guān)系。在整個(gè)房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)企業(yè)除了與購(gòu)房者有直接的交易資金的流向，還與建材商、裝修商等供應(yīng)商有著多而密切的資金聯(lián)系，除此之外還可能涉及與一些專門買賣房屋人員進(jìn)行的交易。而關(guān)于具體的交易資金，因?yàn)榭傮w房屋價(jià)格的高昂，所以很多人員也會(huì)選擇貸款購(gòu)房，甚至還有人會(huì)使用“連環(huán)貸”的方式進(jìn)行房屋購(gòu)置，在這當(dāng)中便會(huì)涉及企業(yè)、個(gè)人、銀行甚至政府等多個(gè)主體。所以在房地產(chǎn)的交易資金中，其交易面是非常廣泛的，其交易資金也呈現(xiàn)出交易面廣、主體多的特點(diǎn)。

3 房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管存在的問題

3.1 交易資金的風(fēng)險(xiǎn)管控體系不健全，資金監(jiān)管部門不能充分發(fā)揮作用

在如今的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管體系中，資金風(fēng)控體系不健全，第三方資金監(jiān)管部門職能劃分不清，對(duì)交易資金的管理和監(jiān)督意識(shí)淡薄是非常主要的一個(gè)問題。之所以會(huì)出現(xiàn)這類問題，是由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史較短，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金監(jiān)管部門和第三方的資金監(jiān)管等機(jī)構(gòu)缺少對(duì)交易資金風(fēng)控的經(jīng)驗(yàn)，并且由于受市場(chǎng)自發(fā)性的影響，加上行業(yè)自身的局限性，導(dǎo)致了整個(gè)風(fēng)控體系呈現(xiàn)出了不健全的局面，讓第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)和企業(yè)自身的交易資金管理部門對(duì)交易資金流向的把控等工作缺乏認(rèn)知，并缺乏有效的手段和意識(shí)對(duì)交易資金進(jìn)行管控。除此之外，政府方作為“無形的手”，雖然會(huì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀把控，但無法面面俱到，且政府方的管理多具有滯后性，此種狀況下房地產(chǎn)交易過程中的資金監(jiān)管便會(huì)問題頻出。

3.2 資金管理的制度不完善，資金管理工作流于形

在交易資金管理上，還存在著資金管理制度不完善，第三方資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)在開展資金管理工作時(shí)流于形式，對(duì)資金管理中的具體問題和風(fēng)險(xiǎn)隱患等潛在因素下缺少足夠的重視等問題。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目交易后對(duì)交易資金的管理制度存在監(jiān)管不嚴(yán)、交易資金的上賬環(huán)節(jié)存在漏洞等問題，在相關(guān)制度中對(duì)不同交易個(gè)體的交易資金管理缺乏依據(jù);另一方面第三方資金監(jiān)管部門過于注重交易資金管理工作的形式，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的房產(chǎn)交易資金管理流程和交易資金流水等內(nèi)容缺少監(jiān)管，從而使得整個(gè)交易資金管理體制表現(xiàn)出不完善的現(xiàn)象。

3.3 交易資金賬戶管理的模式老舊，影響資金管理效率

由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較多，行業(yè)廣泛，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間會(huì)產(chǎn)生大量的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，所以，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同地區(qū)開展工作時(shí)，由于地域的不同其資金的對(duì)接方式也不同，當(dāng)用于對(duì)接當(dāng)?shù)毓ぷ鞯莫?dú)立交易資金賬戶過多時(shí)，企業(yè)就不能及時(shí)的掌控交易資金動(dòng)向，對(duì)項(xiàng)目成本支出、房屋交易資金收入等信息就沒有了清晰的認(rèn)識(shí)，從而使得企業(yè)上層對(duì)企業(yè)所涉及的所有的交易資金的動(dòng)向和管理少了直接控制，嚴(yán)重地影響了企業(yè)對(duì)旗下交易資金的動(dòng)賬信息的管控，造成了企業(yè)對(duì)交易資金的管理漏洞的出現(xiàn)。

4 房地產(chǎn)交易中資金監(jiān)管對(duì)策探究

4.1 嚴(yán)格把控交易過程，降低交易風(fēng)險(xiǎn)幾率

房地產(chǎn)行業(yè)作為市場(chǎng)當(dāng)中的重要活躍主體，其資金交易風(fēng)險(xiǎn)一直是影響交易資金監(jiān)管問題的重要因素，所以，對(duì)交易中涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)等問題必須進(jìn)行嚴(yán)格把控，并嚴(yán)格監(jiān)管交易資金的流程，只有這樣才能夠確保風(fēng)險(xiǎn)的正常把控與預(yù)防、有效處理，由此可見風(fēng)險(xiǎn)把控是非常有必要的。對(duì)交易資金過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格把控，一是需要對(duì)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行排查和預(yù)防，提前采取措施，規(guī)范交易行為，降低可能產(chǎn)生的交易法律風(fēng)險(xiǎn)問題，將風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃里;二是對(duì)交易中合同風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行仔細(xì)審核，嚴(yán)格審核風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù);三是要對(duì)法律糾紛的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跟蹤管理，把法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)控制在小范圍內(nèi)并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效處理，這樣才能避免對(duì)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。

4.2 構(gòu)建房企聯(lián)合地產(chǎn)交易結(jié)算資金監(jiān)管系統(tǒng)

對(duì)于任何行業(yè)的發(fā)展來講，監(jiān)管系統(tǒng)均是十分重要的內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。對(duì)此，房企與第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間還需要共同構(gòu)建交易結(jié)算資金監(jiān)管系統(tǒng)，對(duì)房屋交易中的資金動(dòng)向進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，以確保交易資金的合法性。在構(gòu)建監(jiān)管系統(tǒng)過程中，房企聯(lián)合單位可以組建專門的交易資金監(jiān)管隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)中交易結(jié)算的資金動(dòng)向進(jìn)行調(diào)查，并在相關(guān)企業(yè)的配合下構(gòu)建一個(gè)較為完善的資金監(jiān)管系統(tǒng)，讓企業(yè)配合執(zhí)行隊(duì)伍進(jìn)行資金監(jiān)管，達(dá)到保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與資權(quán)證兩清的目的，除此之外也能夠最大程度上推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展，營(yíng)造出風(fēng)清氣正的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

4.3 資金托管的分類和流程管理

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的交易資金管理模式較為落后單一，企業(yè)上層對(duì)房屋交易資金的直接控制較少，所以企業(yè)可以積極改進(jìn)房屋交易資金管理模式，采取資金托管或者進(jìn)行統(tǒng)一集中支付，并在企業(yè)內(nèi)部建立專門的交易資金管理部門對(duì)房地產(chǎn)交易資金統(tǒng)一進(jìn)行管理，降低企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金的使用效率。另外，企業(yè)還需要嚴(yán)格和優(yōu)化交易資金的管理流程，并由第三方資金監(jiān)管部門對(duì)其流程進(jìn)行監(jiān)管，以此減少交易后交易資金在企業(yè)中各部門各單位之間的流通，對(duì)交易資金和房屋貸款資金的審批環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化，從而確保資金的正常流轉(zhuǎn)。

5 結(jié)束語

綜上所述，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)日益呈現(xiàn)出火爆的態(tài)勢(shì)。此種狀況下為更好地進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)狀況、內(nèi)外部原因等內(nèi)容進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管問題中，涉及最多的還是自身體系的不健全、制度的缺失和資金管理上的問題，結(jié)合房地產(chǎn)交易資金的特點(diǎn)來看，我們也只有從體系建設(shè)、制度健全和加強(qiáng)資金管理等方面入手來加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)交易資金的監(jiān)管，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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