破立之間 重塑園區(qū)發(fā)展新路徑
—— 2021年產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展報告

◎ 文/包佳鶴 吳 爭

北京經(jīng)開·產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展中心

這一年多來發(fā)生了很多事情。新冠疫情還沒結(jié)束，中美貿(mào)易戰(zhàn)也沒有因為美國總統(tǒng)換屆而偃旗息鼓。中國經(jīng)濟在短暫停擺之后又強勁崛起，一批產(chǎn)業(yè)面臨生死大考，同時又刺激成長了另外一批產(chǎn)能，中國經(jīng)濟的適應(yīng)能力讓世人側(cè)目。隨著中國城市、地產(chǎn)、社會、管理制度、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)的不斷升級，尤其是全球市場條件的不可預(yù)見性逐漸增加，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新速度已經(jīng)越來越快。形勢劇變之下，唯有順勢而為，讓自己的頂層設(shè)計、商業(yè)模式與行業(yè)走向同頻，才可能有出路。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

1.行業(yè)“內(nèi)卷”，試錯空間正在快速收縮

2021年產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，同時也給行業(yè)帶來一些新的啟發(fā)。

從市場端的反饋來看，“園區(qū)有沒有模式”依然是個見仁見智的問題，年初華夏幸福的爆雷事件，直接驗證了“產(chǎn)業(yè)園區(qū)只能適度擴張，不能盲目復(fù)制”這一觀點。隨著外資對園區(qū)行業(yè)的認(rèn)可，黑石、KKR、凱雷、阿波羅等機構(gòu)逐漸進(jìn)入園區(qū)市場，再加上一系列REITs的成功發(fā)行，資產(chǎn)運營能力將成為核心，優(yōu)質(zhì)園區(qū)操盤手和園區(qū)團隊價值被放大。

在疫情的影響下，園區(qū)租賃市場呈現(xiàn)“空心化”現(xiàn)象。企業(yè)資金緊張，紛紛將辦公從中心城區(qū)搬遷到遠(yuǎn)郊。一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺價值被市場不斷的驗證和認(rèn)可，未來資金監(jiān)管趨嚴(yán)的情況之下，優(yōu)質(zhì)的資金涌向核心城市，低等級城市則面臨較大的下行壓力。除此之外，各地專業(yè)化園區(qū)開始冒頭，各地政府都在背后主推產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。行業(yè)“內(nèi)卷”之下，是否專業(yè)成為運營商發(fā)展的分界線。而“房住不炒”、“三道紅線”、REITs等政策的施行，都顯示行業(yè)正發(fā)生一場深刻的革命。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)幼稚期、成長期，行至2021年，新的轉(zhuǎn)變已經(jīng)到來，野蠻生長時代即將落幕！對于當(dāng)前的園區(qū)地產(chǎn)，選擇很重要，戰(zhàn)略管理也至關(guān)重要，如何提高效率、進(jìn)行成本控制、進(jìn)入和控制市場細(xì)分將是“廝殺”決勝的關(guān)鍵。

2.宏觀形勢下的新機遇

1）公募REITs興起

2021年，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs從政策支持到試點落地，為園區(qū)有效盤活存量資產(chǎn)、降低負(fù)債提供了實現(xiàn)路徑，也正式開啟了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的退出機制。

從政策層面，2021年公募REITs的支持力度進(jìn)一步加大，7月2日，發(fā)改委公布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（958號），試點行業(yè)由6大類擴容至9大類，新增行業(yè)為能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域（含水利設(shè)施、景區(qū)資產(chǎn)）等，市政類新增停車場項目，進(jìn)一步放寬了開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的條件限制。

2021年11月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布了《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》（120號），明確規(guī)定“允許保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，為險資進(jìn)入公募REITs放寬限制。2021年12月31日，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知，提出全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目庫要堅持統(tǒng)計監(jiān)測和協(xié)調(diào)服務(wù)的功能定位，做到項目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”，不得以任何理由拒絕項目入庫，為推動公募REITs的后續(xù)發(fā)展做好了準(zhǔn)備工作。

從市場層面，2021年國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs項目也多點開花，4月21日，深圳交易所正式接受基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品申報。其中，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs項目，成為全國首個正式申報的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目。截至2021年12月，深滬兩大交易所已經(jīng)有9單公募REITs完成IPO，其中有7單園區(qū)公募REITs且國資園區(qū)項目占絕大多數(shù)。此外，市場對首批公募REITs項目的認(rèn)可度較高，市值基本圍繞發(fā)行價呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的狀態(tài)。產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一項新興事物，其必要性和重要性將不斷體現(xiàn)。

2）輕資產(chǎn)運營的風(fēng)口

鐵皮石斛是我國傳統(tǒng)的名貴中藥材，富含多糖、氨基酸、生物堿等活性成分，具有消炎祛熱，養(yǎng)陰生津，補益脾胃的功效。我校生命科學(xué)體驗館植物組織培養(yǎng)室育有大量的鐵皮石斛苗，作為學(xué)生拓展課植物組織培養(yǎng)的材料。學(xué)生在撰寫植物組培實驗報告查找資料的過程中，發(fā)現(xiàn)了大量有關(guān)鐵皮石斛藥用價值的記載。在商業(yè)廣告宣傳盛行的社會環(huán)境下，學(xué)生提出質(zhì)疑：鐵皮石斛提高人體免疫力的功效有多少可信度？能否通過設(shè)計一些簡單的實驗進(jìn)行驗證？在這些問題的驅(qū)動下，師生共同開展了如下探究活動。

隨著行業(yè)政策不斷收緊，面對重資產(chǎn)拓展受限和存量園區(qū)快速增加的雙重壓力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)重新審視自身的運營能力，開始以提升存量資產(chǎn)的運營效率、強化存量資產(chǎn)的變現(xiàn)能力為目標(biāo)，不斷發(fā)掘新的盈利點?！拜p資產(chǎn)運營”也迎來了新機遇，同時也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展注入新活力。

目前，輕資產(chǎn)運營的目標(biāo)是通過鎖定資產(chǎn)運營權(quán)實現(xiàn)運營資產(chǎn)的保值增值，最終通過持有物業(yè)的經(jīng)營形式，實現(xiàn)上市融資。例如，2021年2月10日，德必集團在深交所創(chuàng)業(yè)板掛牌上市，成為園區(qū)輕資產(chǎn)運營在創(chuàng)業(yè)板上市的第一股。園區(qū)“輕資產(chǎn)”運營的核心能力包括產(chǎn)業(yè)資源聚集能力和產(chǎn)業(yè)策劃能力，從輕資產(chǎn)運營主要發(fā)展方向的要素來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為區(qū)域承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺，既有可供出租出售的物業(yè)又有一定量的土地儲備，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)鏈完善等方面具備先天優(yōu)勢。無論是運營品牌輸出、投資孵化，還是資產(chǎn)證券化、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營能力的不斷提升，輕資產(chǎn)運營未來可期。

3）城市更新的新機遇

近年來，以城市更新為抓手調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、重塑城市空間、完善城市功能，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新發(fā)展提供了新方向。2021年3月，“實施城市更新行動”首次被列入政府工作報告和“十四五”時期的主要目標(biāo)任務(wù)之一。同年8月，《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》發(fā)布，明確實施城市更新行動，將聚焦城市建成區(qū)存量空間資源提質(zhì)增效，不搞大拆大建；對需要改造或有升級改造需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及屬于產(chǎn)業(yè)禁限目錄、不符合安全生產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境要求、閑置低效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老舊廠房開展評估，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。因此，圍繞產(chǎn)業(yè)的更新升級，城市更新通過對老產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老舊廠房更新/改造，開發(fā)新的用途和功能，為產(chǎn)業(yè)賦能，促進(jìn)區(qū)域整體價值的提升。

3.產(chǎn)業(yè)風(fēng)潮帶來行業(yè)紅利

在數(shù)字產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化加速發(fā)展的大背景下，新業(yè)態(tài)新模式開始重塑行業(yè)格局。“十四五”規(guī)劃明確提出，“著眼于搶占未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展先機，培育先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，推動戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)融合化、集群化、生態(tài)化發(fā)展，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過17%”。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)將成為我國現(xiàn)代經(jīng)濟體系建設(shè)的新支柱。

此外，在后疫情時代和“雙循環(huán)”發(fā)展格局下，在“碳達(dá)峰、碳中和”的要求下，在新型城鎮(zhèn)化和居民消費品質(zhì)升級等驅(qū)動下，國內(nèi)工業(yè)創(chuàng)新發(fā)展能力大幅提升，服務(wù)業(yè)發(fā)展迎來新機遇，綠色發(fā)展水平也邁上新的臺階。制造業(yè)、人工智能、醫(yī)療健康、大消費和碳中和勢必成為未來產(chǎn)業(yè)聚焦的幾個重點方向。如何根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇，將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)今后關(guān)注和研究的重點。

北京經(jīng)開·國際企業(yè)大道ⅠⅡ

北京經(jīng)開·國際企業(yè)大道Ⅲ

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展趨勢

聚焦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向遠(yuǎn)比選擇重要，方向錯了所有的力都是逆風(fēng)，所有的掙扎都是徒勞。

1.從“地產(chǎn)思維”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)思維”

當(dāng)前，各地對優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源的競爭日趨激烈，園區(qū)運營商要想保持在一個區(qū)域的持續(xù)競爭力，單靠研發(fā)或者生產(chǎn)業(yè)態(tài)已經(jīng)不足以支撐，需要從科創(chuàng)、研發(fā)、生產(chǎn)、市場等全生命周期維度進(jìn)行全面布局，依托眾創(chuàng)到孵化、再到加速和生產(chǎn)等全鏈條的產(chǎn)業(yè)生態(tài)上尋求內(nèi)生產(chǎn)業(yè)增量。單個項目受限于空間縱深與業(yè)態(tài)，很難做到這樣全鏈條的載體需求和產(chǎn)業(yè)匹配。因此，企業(yè)在城市相對核心且交通便利的區(qū)位布局眾創(chuàng)空間和孵化器等偏研發(fā)辦公類業(yè)態(tài)，再在相對偏遠(yuǎn)、成本更低的區(qū)位布局加速器和生產(chǎn)型園區(qū)，通過整條產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈不同階段業(yè)態(tài)的布局，實現(xiàn)入園企業(yè)從初創(chuàng)到成長壯大過程中都有針對性的產(chǎn)業(yè)載體來承接，再輔之以基于產(chǎn)業(yè)邏輯的政策、金融、人力、投資、知識產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)，使整個產(chǎn)業(yè)構(gòu)建與發(fā)展體系更加完整。

2.從“全面競爭”轉(zhuǎn)向“合作共贏”

過去各地紛紛上馬的園區(qū)項目帶來了產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化、低水平競爭、合作缺失等諸多弊端，堆砌了大批低端園區(qū)載體，消耗了當(dāng)?shù)氐拇媪慨a(chǎn)業(yè)需求。近年來，各地政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)銷售模式進(jìn)行了越來越嚴(yán)格的限制，北京、成都完全禁止園區(qū)載體分割銷售行為，長三角、珠三角也有越來越多的城市對分割銷售比例和門檻提出更高要求。

得益于公募REITs試點的順利推進(jìn)，以及對優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)需求量較大的地方國資園區(qū)平臺的快速成長，“全持有型園區(qū)+資產(chǎn)證券化退出”循環(huán)模式迎來爆發(fā)期。隨著REITs對園區(qū)資產(chǎn)的“定價”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式也隨之發(fā)生改變。在新的盈利邏輯下，前期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、載體建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、園區(qū)運營，都是為了增加持有階段的資產(chǎn)價值，追求更高的租金回報，那么就既要控制成本，又要形成良性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。這樣的激勵機制，將使園區(qū)項目從頂層邏輯上契合政府方的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建要求、企業(yè)方的使用要求和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，多方同向發(fā)力，使園區(qū)真正回歸其承載區(qū)域產(chǎn)業(yè)載體的基礎(chǔ)設(shè)施本質(zhì)。

優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源永遠(yuǎn)是稀缺的，因此要爭取優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源，只提供載體和基礎(chǔ)運營服務(wù)顯然不夠，需將產(chǎn)業(yè)投資與招商運營進(jìn)行聯(lián)動——基金為基地提供更加有力的招商運營路徑，基地為基金提供更加高效精準(zhǔn)的項目池，再通過與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的運營輔助，依托園區(qū)平臺形成一條完整的產(chǎn)業(yè)研究、導(dǎo)入、投資、運營模式。

北京經(jīng)開·壹廣場

3.從“綜合園區(qū)”轉(zhuǎn)向“特色主題”

綜合性園區(qū)的盛行曾開啟了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的序幕，但其商業(yè)模式在本質(zhì)上與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的初衷相矛盾——簡單載體重復(fù)建設(shè)，沒有基于產(chǎn)業(yè)本身的生產(chǎn)性配套，無法支持本地主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建?？梢灶A(yù)見，未來綜合性園區(qū)的拿地空間會急劇壓縮。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過多年的不斷發(fā)展、業(yè)態(tài)更新、內(nèi)容不斷梳理，凝聚成更加專業(yè)化的園區(qū)形式，即特色產(chǎn)業(yè)園。它不僅具備清晰的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，能夠順應(yīng)政府支持的城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，也有著明確的產(chǎn)業(yè)門檻，引入產(chǎn)業(yè)主題相對聚焦，針對細(xì)分產(chǎn)業(yè)特點高度聚焦產(chǎn)業(yè)配套體系搭建和產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源整合。同時，產(chǎn)業(yè)載體針對性強，滿足目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的使用需求，不會因為過高標(biāo)準(zhǔn)而造成成本浪費，并基于產(chǎn)業(yè)核心需求打造產(chǎn)業(yè)配套。園區(qū)運營服務(wù)者也能從細(xì)分領(lǐng)域梳理出相應(yīng)的業(yè)務(wù)合作與資源整合機會，真正體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)的內(nèi)涵和價值。

4.從“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“以輕帶重”

從新加坡的工業(yè)地產(chǎn)巨擘騰飛-星橋、美國的物流地產(chǎn)領(lǐng)頭羊普洛斯的發(fā)展歷程可以看出，其發(fā)展路徑是前期是“由輕轉(zhuǎn)重”，到一定階段后又“由重轉(zhuǎn)輕”。產(chǎn)業(yè)園區(qū)如若不具備足夠體量的土地儲備和可供出租出售的物業(yè)，就沒有話語權(quán)和主導(dǎo)權(quán)，而僅依靠銷售和租賃的盈利模式發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)沒有未來，以輕資產(chǎn)的方式降低部分經(jīng)營風(fēng)險，可以解決園區(qū)企業(yè)在重資產(chǎn)拓展過程的問題。

當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域重資產(chǎn)的規(guī)模擴張不確定性越來越大，純輕資產(chǎn)模式缺乏控制力且不具有不可替代性，“以輕帶重、輕重平衡”的理念才應(yīng)該是未來園區(qū)資源拓展的主要路徑，即輕資產(chǎn)探路，重資產(chǎn)跟進(jìn)，如此能夠更大程度規(guī)避“踏空風(fēng)險”。輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)業(yè)務(wù)不分主次，不可以不要重資產(chǎn)全部輕裝上陣，能夠走的路繼續(xù)走，普遍不能走的路找新的路走。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來的商業(yè)模式追求的是能為多少企業(yè)提供服務(wù)及與多少企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)。與企業(yè)的接觸不能僅靠重資產(chǎn)投資實現(xiàn)，此時包括信息化、智慧化等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，也是重要的發(fā)力點和新的增長極。

5.從“傳統(tǒng)管理”轉(zhuǎn)向“智慧賦能”

近兩年隨著疫情的延續(xù)，人們原先的生產(chǎn)和生活模式隨之改變，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也更加注重產(chǎn)業(yè)內(nèi)循環(huán)的需求及園區(qū)生態(tài)健康設(shè)施的更新，園區(qū)運營與業(yè)務(wù)創(chuàng)新的智慧化延伸迎來藍(lán)海。

基于園區(qū)的智慧化包括智能停車、數(shù)字支付等園區(qū)生活場景智能化及基于生產(chǎn)與研發(fā)端的智慧化延伸等，5G時代大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的全面智能運營已經(jīng)成為趨勢，新媒體和文娛產(chǎn)業(yè)的突起就是數(shù)據(jù)互聯(lián)網(wǎng)時代賦能的典型。哪怕一個純生產(chǎn)型的較低端園區(qū)慢慢也會有很強的智慧化需求，包括園區(qū)安監(jiān)、電力節(jié)能解決方案、智能貨流運輸、生產(chǎn)工藝智慧化改造等。對于園區(qū)運營商來說，建立在規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化之上，大數(shù)據(jù)也將成為生產(chǎn)力和利潤點，也必然會有平臺企業(yè)探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在萬物互聯(lián)時代的轉(zhuǎn)型升級之路。

總而言之，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來應(yīng)該通過園區(qū)開發(fā)造就一個個嶄新的產(chǎn)業(yè)，既與園區(qū)業(yè)務(wù)相輔相成，又能夠獨立生存發(fā)展，這會開拓出廣闊無比的發(fā)展空間。到那時，我們提供的產(chǎn)品就絕不再是物業(yè)載體那么單一，而是空間、資本、供應(yīng)鏈服務(wù)、生產(chǎn)性服務(wù)、信息服務(wù)等一系列鏈接關(guān)系的系統(tǒng)解決方案。這樣一來，園區(qū)空間和企業(yè)客戶的全方位需求都將成為寶貴的可持續(xù)資源，以人為本將是產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展核心，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新的希望。