中國(guó)樓市走向何方

袁帥

需求旺盛 我國(guó)每年有1000多萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城，對(duì)保障房需求巨大，為進(jìn)城農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房等住房，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

有人說(shuō)，2021年的下半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了有史以來(lái)最寒冷的冬天。全國(guó)大范圍的城市和地區(qū)，不論是省會(huì)城市還是三四線中小城市，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌情況。也有人說(shuō)，2021年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)告別沿用20多年的“高杠桿、高負(fù)債、高增長(zhǎng)”模式，回歸理性發(fā)展航道，靠經(jīng)營(yíng)效益驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)。

2021年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

在市場(chǎng)和政策調(diào)控的驅(qū)使下，2022年，中國(guó)樓市將走向何方？

中指研究院最新發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2021年12月）》顯示，2021年12月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.02%。其中環(huán)比上漲的城市不足半數(shù)，只有39個(gè)，58個(gè)城市環(huán)比下跌，3個(gè)城市與上月持平，下跌城市數(shù)量較上月增加5個(gè)。相比于新房，全國(guó)百城二手房平均價(jià)格更為慘淡，環(huán)比下跌0.09%，跌幅較上月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，27個(gè)城市環(huán)比上漲，71個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市與上月持平，下跌城市數(shù)量較上月增加3個(gè)。

另外，盡管中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，同比來(lái)看，2021年12月全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格和二手住宅平均價(jià)格較上一年度同期均有所上升，漲幅分別為2.44%和3.27%，但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2021年11月消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）上漲2.3%，房?jī)r(jià)增速與物價(jià)增速基本持平。

買(mǎi)房多是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，對(duì)于目前的房?jī)r(jià)，購(gòu)房者多持觀望態(tài)度，開(kāi)發(fā)商也是絞盡腦汁搞促銷(xiāo)。北京大興區(qū)的住總?cè)缬鲰?xiàng)目開(kāi)盤(pán)半年后，10～20層的小戶型幾乎層層可選?！缎】怠冯s志、中國(guó)小康網(wǎng)記者通過(guò)購(gòu)房者了解到，為促銷(xiāo)賣(mài)房，開(kāi)發(fā)商不僅對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)所有房源送精裝修，還針對(duì)最小戶型推出了買(mǎi)房送家具的活動(dòng)。值得注意的是，送家具的活動(dòng)只在售樓處和房屋中介宣傳時(shí)提出，真正簽合同時(shí)卻沒(méi)有包括在內(nèi)。

北方人購(gòu)房偏愛(ài)坐北朝南，北京南城的房源銷(xiāo)售情況一般，北邊房源的銷(xiāo)售情況會(huì)不會(huì)好些？北京順義區(qū)金茂國(guó)際社區(qū)在開(kāi)盤(pán)時(shí)較被中介等看好，網(wǎng)絡(luò)上不少大V也推出了看房團(tuán)和視頻推廣，但到了2021年的雙十一，售樓處還是會(huì)換著銷(xiāo)售代表給所有看過(guò)房但沒(méi)簽訂合同、沒(méi)付定金的看房者打電話通知節(jié)慶促銷(xiāo)活動(dòng)，其銷(xiāo)售情況可見(jiàn)一斑。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜分析稱(chēng)，未來(lái)土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)或不斷優(yōu)化，購(gòu)房需求會(huì)聚集在具有人口吸引力的一二線城市。在一二線城市商品房成交占比逐步提升的情境之下，預(yù)計(jì)2022年，商品房銷(xiāo)售均價(jià)將延續(xù)小幅結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)，漲幅在2.0%至3.5%之間。

住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒(méi)有變，住房需求依然旺盛，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的內(nèi)需，也是最大的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)。“我國(guó)現(xiàn)在仍處于城市化發(fā)展的快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)化率達(dá)到了63.9%，每年新增的城鎮(zhèn)就業(yè)人口也超過(guò)1100萬(wàn)，再加上家庭的小型化，這些都是住房的剛需，帶來(lái)了很大的市場(chǎng)?！蓖瑫r(shí)，王蒙徽指出，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，改善性住房需求會(huì)日益旺盛。

同樣認(rèn)為住房改善性需求將提升的還有中國(guó)城鎮(zhèn)化促進(jìn)會(huì)常務(wù)副主席、中央政策研究室原副主任鄭新立。他表示，隨著收入水平不斷提高，我國(guó)居民吃、穿、用的需求已得到基本滿足，下一步將主要是改善住和行的條件，特別是改善居住的環(huán)境。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)?！拔覈?guó)目前的消費(fèi)水平與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有差距，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)成為經(jīng)久不衰的支柱產(chǎn)業(yè)。”

同時(shí)，他指出，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)有三個(gè)領(lǐng)域，一是城市更新，二是為農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房，三是鄉(xiāng)村建設(shè)。“我國(guó)每年有1000多萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城，對(duì)保障房需求巨大，為進(jìn)城農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房等住房，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！编嵭铝⑷缡钦f(shuō)。

價(jià)格跟著政策走，房?jī)r(jià)的維穩(wěn)有力，說(shuō)明了自房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來(lái)，各地區(qū)各部門(mén)按照黨中央國(guó)務(wù)院的決策部署，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得明顯成效。

有數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年里，全國(guó)各地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)450次。

限購(gòu)限批還不夠，為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)和商品住房市場(chǎng)管理，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，去年，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、市規(guī)劃和自然資源局、市房屋管理局3個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》，對(duì)部分住房實(shí)施5年限售等事項(xiàng)。

北京房?jī)r(jià)高，學(xué)區(qū)房、學(xué)位房尤為突出。自北京宣布教師將實(shí)行大面積輪崗政策后，房地產(chǎn)行業(yè)紛紛直呼“學(xué)區(qū)房遭遇重磅一擊”，但有些購(gòu)房者對(duì)此并不完全持有積極態(tài)度。正在計(jì)劃買(mǎi)房的陶諾告訴《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者，教師輪崗政策勢(shì)必促進(jìn)西城區(qū)、海淀區(qū)這樣具有大量重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房的區(qū)域房源價(jià)格下降，但大面積輪崗是否會(huì)引起像豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)這樣原本為非重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的上升還有待觀察。

從全國(guó)范圍內(nèi)看，“房住不炒”依然是整個(gè)“十四五”時(shí)期的政策主基調(diào)，短期不會(huì)輕易改航換道。王蒙徽表示，2022年住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)最主要的工作核心便是“穩(wěn)”。今年將采取多項(xiàng)措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策。同時(shí)，要繼續(xù)穩(wěn)妥地實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，要落實(shí)城市政府的主體責(zé)任，同時(shí)也要強(qiáng)化省級(jí)政府的指導(dǎo)和監(jiān)督責(zé)任，進(jìn)一步保障剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求。

同時(shí)，王蒙徽表示，將增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性。加強(qiáng)金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同，加強(qiáng)部省市縣調(diào)控聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)城市調(diào)控工作“一對(duì)一”的指導(dǎo)監(jiān)督。堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)?！鞍凑毡＝粯?、保民生、保穩(wěn)定作為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，妥善處理個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)，保障人民群眾的利益，也保障國(guó)家利益不受損?！?/p>

此外，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的即將落地也引起了業(yè)界和購(gòu)房者的關(guān)注。黃瑜認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收對(duì)住宅用地出讓金存在部分替代作用，短期替代效果較弱，中長(zhǎng)期有利于地方降低土地財(cái)政依賴(lài)度，推動(dòng)地方土地供求規(guī)模趨于合理，引導(dǎo)庫(kù)存處于合理區(qū)間。而在需求端，可以抑制新房市場(chǎng)投機(jī)性需求釋放，進(jìn)而或?qū)⒂绊懛科竽玫仡A(yù)期。

“若稅收免征標(biāo)準(zhǔn)按面積計(jì)算，購(gòu)房者為減少持有成本，不同家庭階段對(duì)戶型的偏好或?qū)⒆兓苿?dòng)房企調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu);若對(duì)高檔住宅額外計(jì)稅或稅率較高，部分別墅或大平層產(chǎn)品將受到影響，長(zhǎng)期持有偏好下降。在需求端，房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生影響，增加不動(dòng)產(chǎn)的持有成本，有利于增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，二手房市場(chǎng)供應(yīng)量增加下，有助于緩解大城市住房的供需矛盾，房?jī)r(jià)漲幅趨于平穩(wěn)。”黃瑜說(shuō)。