房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)透析及發(fā)展建議

郭堂輝

摘要：房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融一直是房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展的最大桎梏，對(duì)于購房者而言，首付款也一直是頭疼之處。在分析“房金所”和“天下貸”兩大代表性房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)推出的產(chǎn)品屬性基礎(chǔ)上，提出平臺(tái)運(yùn)行中可能面臨資金投放和標(biāo)的脫節(jié)、借款人違約導(dǎo)致銀行和金融平臺(tái)雙重壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，建議從制度、法律層面出發(fā)，結(jié)合大數(shù)據(jù)時(shí)代技術(shù)和分析手段，建立完善房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)圈，以此推進(jìn)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)可持續(xù)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；互聯(lián)網(wǎng)金融；生態(tài)圈

中圖分類號(hào)：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）05012503

房地產(chǎn)電子商務(wù)交易平臺(tái)要從現(xiàn)在的“類電商平臺(tái)”向真正的電商平臺(tái)進(jìn)化，需要突破金融配套服務(wù)缺乏的短板。從購房者需求看，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融配套服務(wù)恰好也能滿足購房者們因首付不足而急需入市的需求，但我國目前房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融供給缺乏。在此背景下，2014年4月上線的新浪“房金所”和搜房“天下貸”等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)尤其值得研究。

1房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)功能簡介

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融交易平臺(tái)一方面為購房者提供購房信用貸款的金融服務(wù)，同時(shí)也為社會(huì)閑置資金投資房地產(chǎn)獲取收益拓展渠道。運(yùn)作流程如圖1所示。

通過圖1所示，系統(tǒng)主要包含三個(gè)維度的參與者：借款人、投資人、平臺(tái)及配套服務(wù)運(yùn)營商。下面研究在

產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)保障借款人房產(chǎn)抵押，天下貸風(fēng)險(xiǎn)備用金賬戶先行賠付——眾安保險(xiǎn)本息履約開發(fā)商本息擔(dān)保房產(chǎn)抵押小貸保障資管產(chǎn)品履約保障

預(yù)期年化收益9.60%10%-40%貨幣基金收益+理財(cái)鎖定期滿2%的年化收益紅包

8.00%8%-10.12%8.50%8.00%-8.80%

收益分配方式按月還息，到期還本競拍溢價(jià)作為投資收益，扣除擔(dān)保費(fèi)、服務(wù)費(fèi)后返還投資人賬戶—按月還息，到期還本按月還息，到期還本按月還息，到期還本

一次性到期還本付息

投資起點(diǎn)金額認(rèn)購起點(diǎn)份額為1000元——————

投資期限3-12個(gè)月一個(gè)月以內(nèi)，最短一周，最長三個(gè)月—12個(gè)月8-12個(gè)月12個(gè)月159天

212天

產(chǎn)品起息日以投資人籌齊資金之日，即滿標(biāo)之日算起——————

投資利益贖回投資人本期產(chǎn)品存續(xù)期限30日內(nèi)不得贖回，30日后可進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)讓眾籌成功后至投資周期結(jié)束前，投資人的資金暫時(shí)凍結(jié)無法贖回。投資人本期產(chǎn)品存續(xù)期限30日內(nèi)不得贖回，30日后可進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)讓

1.2資金歸集和投放

經(jīng)統(tǒng)計(jì)截止2014年12月20日兩大平臺(tái)公布數(shù)據(jù)，房金所實(shí)現(xiàn)資金歸集和投放共計(jì)7171.5萬元（因買房寶數(shù)據(jù)未能統(tǒng)計(jì)，實(shí)際數(shù)據(jù)可能大于7171.5萬元），其中房險(xiǎn)貸歸集和投放3050萬元，房保貸2969萬元，房抵貸629.5萬元，房金貸480萬元，眾籌43萬元。天下貸“天下金”和“房產(chǎn)眾籌”兩項(xiàng)產(chǎn)品共計(jì)實(shí)現(xiàn)資金歸集和投放達(dá)11774.629萬元。

1.3眾籌

在眾籌平臺(tái)，搜房天下貸發(fā)展更為迅速，平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示搜房天下貸眾籌已在全國28個(gè)城市45個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目中展開，項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)眾籌總額為1944.629萬元，參與眾籌的項(xiàng)目不僅分布在北上廣等一線城市，其中也不乏唐山、樂山等準(zhǔn)二線和縣級(jí)城市。而房金所則在眾籌板塊稍顯遜色，截止統(tǒng)計(jì)日期只有三亞鳳凰水城南岸（眾籌金額43萬元）一個(gè)項(xiàng)目推出眾籌。

2房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)運(yùn)營困境及風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)將“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”三者有機(jī)融合，房地產(chǎn)電子商務(wù)正在朝著最后的一公里努力。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)幫助購房者以較低的首付款實(shí)現(xiàn)了買房的愿望，同時(shí)也促進(jìn)社會(huì)資金流動(dòng)和開發(fā)商走量，可謂是多贏，但在未來實(shí)際運(yùn)營中仍然將面臨一些困難和風(fēng)險(xiǎn)。

2.1金融監(jiān)管法律法規(guī)欠缺

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)主要業(yè)務(wù)是資金歸集和投放，要將其與非法集資區(qū)分開來，因此需要解決以下法律問題：（1）房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)作為歸集資金主體的合法性。（2）互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)資金歸集后如何進(jìn)行投向管理，是只能用于購房首付還是可以用于其他方面，操作流程是否有相關(guān)法律規(guī)定可以進(jìn)行約束，例如公積金是“銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督”。（3）如出現(xiàn)大面積違約，投資者的損失賠償機(jī)制。這些法律問題都需要在下一步實(shí)踐中進(jìn)行界定和完善。

2.2客戶滲透率低

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)從上線到現(xiàn)在還未滿一年，投資者對(duì)其認(rèn)知程度還比較低。且加上對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易安全性和高收益高回報(bào)維持期限的質(zhì)疑，在平臺(tái)未建立完善風(fēng)險(xiǎn)控制情況下，采取觀望態(tài)度的投資者較多。以搜房網(wǎng)天下貸為例，搜房網(wǎng)注冊(cè)用戶為3500萬，其中有購房意向的搜房卡會(huì)員為1500萬，而通過平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，截止2014年11月22日，天下金產(chǎn)品共計(jì)完成249筆，僅249組客戶發(fā)起借款申請(qǐng)，另4883人次通過平臺(tái)參與投資，約占搜房卡會(huì)員比例為0.326‰，下一步需要對(duì)平臺(tái)用戶資源潛力進(jìn)行深挖。

2.3存在資金投放和標(biāo)的物脫節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

投資人將資金投放至房金所和天下貸平臺(tái)后，下一步是由平臺(tái)將籌集的資金交給對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的開發(fā)商，單個(gè)投資人不能進(jìn)行管控和跟蹤查詢，后期資金流向透明度低。從搜房天下金公布信息看借款人歸集資金具體用于哪個(gè)樓盤尚不明確，后期準(zhǔn)備投資的用戶容易產(chǎn)生對(duì)資金投入后流向不明的質(zhì)疑。房金所對(duì)投資標(biāo)的按照“一寶六貸”進(jìn)行細(xì)分后，投資資金和標(biāo)的物“一一對(duì)應(yīng)”匹配度更高，但也未能實(shí)現(xiàn)后期資金投放的公開化操作。

2.4借款者違約風(fēng)險(xiǎn)及自有資本進(jìn)一步降低引發(fā)的金融平臺(tái)和銀行壞賬雙重風(fēng)險(xiǎn)

房金所推出的“一寶六貸”以及天下貸“天下金”產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的核心在于購房者在產(chǎn)品到期時(shí)是否能夠按時(shí)“還本”，這就涉及申請(qǐng)融資的個(gè)人和企業(yè)的信用評(píng)價(jià)?，F(xiàn)平臺(tái)針對(duì)借款者信用審核只是在身份證驗(yàn)證、收入、車貸、房貸等基本面審核，因互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)不能調(diào)用銀行等金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，另外通過國家個(gè)人征信平臺(tái)獲取信用信息也不全面，因此不能對(duì)借款者日常消費(fèi)習(xí)慣是否超出收入水平、家庭其他借款、收入穩(wěn)定性等信息進(jìn)行審核，借款者違約風(fēng)險(xiǎn)控制能力較弱。

其次，通過對(duì)房金所平臺(tái)公布房險(xiǎn)貸和房保貸產(chǎn)品信息統(tǒng)計(jì)，“房險(xiǎn)貸”產(chǎn)品中首次購房者通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)融資金額占總房價(jià)款的比例平均約為1319%，假設(shè)借款人購房時(shí)按首付30%，貸款70%計(jì)算，則借款金額占首付款比例平均約為43.98%?！胺勘ＹJ”產(chǎn)品中首次購房者通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)借款金額占總房價(jià)款的比例平均約為13.44%，如按首付30%，貸款70%計(jì)算，則借款金額占首付款比例平均約為44.81%。基于以上數(shù)據(jù)，如通過房金所的“房險(xiǎn)貸”和“房保貸”產(chǎn)品購房，按照現(xiàn)行政策，首次購房者最低僅需支付約占總房價(jià)款15%的自有資金則可完成購房。首付比例的進(jìn)一步降低將激發(fā)購房者紛紛入市，但如果購房者未來12個(gè)月（平臺(tái)設(shè)定最長借款期限）沒有足夠的現(xiàn)金流到期支付本金、利息和銀行貸款月供，擔(dān)保公司、開發(fā)商和保險(xiǎn)公司需要賠償投資人本金，平臺(tái)聲譽(yù)受損，銀行也將面臨斷供。信用缺失用戶違約將同時(shí)引發(fā)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和銀行出現(xiàn)壞賬的連鎖反應(yīng)。

3房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)發(fā)展建議

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)平臺(tái)將購房者借款買房的線下需求在線上滿足，開出了一條新的道路。但平臺(tái)未來除了自身不斷積累經(jīng)驗(yàn)外，還需加強(qiáng)和政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)等配套服務(wù)商的合作。

3.1建議盡快出臺(tái)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管法律法規(guī)

對(duì)于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展來說，相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)和完善是其區(qū)別非法集資的關(guān)鍵，這將決定未來互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融能走多遠(yuǎn)。相關(guān)的法律法規(guī)主要是用于設(shè)置規(guī)范和合理的行業(yè)準(zhǔn)入門檻、界定房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的內(nèi)涵和范疇，建設(shè)相關(guān)國家指引文件和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范網(wǎng)絡(luò)集資信息發(fā)布行為，梳理未來發(fā)展的框架和原則，引導(dǎo)平臺(tái)參與者參與行為的規(guī)范化，從而為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的、有序的空間。

3.2建立房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)圈

以新浪房金所和搜房天下貸為代表的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)應(yīng)盡快構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)圈，在產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)信息和資金的流動(dòng)和周轉(zhuǎn)，形成有效的交易市場。

3.3構(gòu)建多層次房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

因?yàn)槠脚_(tái)歸集資金取之于民，因而資金安全性和風(fēng)險(xiǎn)防范永遠(yuǎn)都應(yīng)作為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)發(fā)展需要把控的關(guān)鍵。

（1）與擁有大數(shù)據(jù)的公司和銀行合作完善申請(qǐng)者信用審核。

建議房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和騰訊、淘寶、商業(yè)銀行等掌握大量個(gè)人信用數(shù)據(jù)的單位合作，從消費(fèi)習(xí)慣、信用卡使用習(xí)慣和還款違約情況、銀行存借款記錄等多角度對(duì)借款者的信用狀況和還款能力進(jìn)行評(píng)估。另還款過程中，建議平臺(tái)技術(shù)上要對(duì)每筆還款中的業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)掃描，對(duì)出現(xiàn)3期以上逾期支付利息或者還款異常的業(yè)務(wù)進(jìn)行預(yù)警，及時(shí)做好可能出現(xiàn)違約資金量預(yù)測(cè)，如出現(xiàn)違約情況，則啟動(dòng)賠付和追償行動(dòng)，以此來增加平臺(tái)運(yùn)營的安全性和應(yīng)變能力。

（2）引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)借款者擬購買的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

借款者擬購買房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估有兩大作用：一是幫助借款者重新認(rèn)識(shí)房產(chǎn)的價(jià)值，了解擬購買房產(chǎn)在還款期內(nèi)是否會(huì)出現(xiàn)價(jià)值劇烈波動(dòng)，防范購房者在自有資金不足的情況下因預(yù)期項(xiàng)目房價(jià)會(huì)上漲而盲目通過平臺(tái)借款買房。二是增加投資者對(duì)投資標(biāo)的對(duì)應(yīng)房產(chǎn)項(xiàng)目信息的掌握度，包括借款人擬購買房產(chǎn)的區(qū)域、價(jià)格、戶型、周圍配套、周邊類似項(xiàng)目價(jià)格、是否存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)等信息，投資人可結(jié)合自己對(duì)該區(qū)域房產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的判斷決定是否投資給借款人用于購房此樓盤項(xiàng)目的房產(chǎn)。

（3）建立歸集資金銀行專戶存儲(chǔ)和定向投放機(jī)制。

建議房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)不設(shè)資金池，所有資金都由銀行專戶存儲(chǔ)，平臺(tái)只收取服務(wù)費(fèi)。平臺(tái)要嚴(yán)格控制資金投向，杜絕將資金用于借款人申請(qǐng)投入房產(chǎn)項(xiàng)目以外的其他用途，盡量做到資金歸集和資金投放一一對(duì)應(yīng)，保障資金使用安全性，也避免現(xiàn)有部分P to P個(gè)人小貸平臺(tái)出現(xiàn)的用戶提現(xiàn)無資金可取和平臺(tái)負(fù)責(zé)人歸集資金后跑路的風(fēng)險(xiǎn)。

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