不動(dòng)產(chǎn)管理中房產(chǎn)測(cè)量的應(yīng)用研究

田 澗，楊卓群

(1.江蘇省地質(zhì)測(cè)繪院,江蘇 南京 211102；2.宿遷學(xué)院,江蘇 宿遷 223800)

0 引言

近十年來(lái)，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提高,城市建設(shè)用地越發(fā)緊張,并且隨著建筑成本的提高,房?jī)r(jià)一路飆升,房屋購(gòu)置投入已成為普通百姓最大的民生問(wèn)題。房產(chǎn)交易日益頻繁，但是面積爭(zhēng)議問(wèn)題也時(shí)常發(fā)生，因此房產(chǎn)測(cè)量工作的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到廣大老百姓的切身利益。

房產(chǎn)測(cè)量單位必須具備測(cè)繪主管部門頒發(fā)的測(cè)繪資質(zhì)(業(yè)務(wù)范圍包含不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪)，其房產(chǎn)測(cè)量活動(dòng)一般由有權(quán)部門、房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)單位或個(gè)人委托實(shí)施。主要通過(guò)測(cè)量和調(diào)查工作來(lái)確定房屋的位置、權(quán)屬、界線、數(shù)量和現(xiàn)狀，并且以文字、數(shù)據(jù)、圖件，甚至多媒體手段表示成果。房產(chǎn)測(cè)量的主要目的是服務(wù)于房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、交易，房屋開發(fā)、拆遷管理，房產(chǎn)測(cè)量形成的圖件、表格、數(shù)據(jù)庫(kù)、檔案等資料也廣泛用于房屋評(píng)估、政府稅收、權(quán)利仲裁、資產(chǎn)鑒定等社會(huì)活動(dòng)；同時(shí)部分房產(chǎn)測(cè)量成果可為城市規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料[1]。

1 房產(chǎn)測(cè)量的作用

房產(chǎn)測(cè)量是一項(xiàng)綜合房屋建筑測(cè)繪技術(shù)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)管理、物權(quán)法等法律法規(guī)于一體的專業(yè)性強(qiáng)的測(cè)繪工作。房產(chǎn)測(cè)量包括房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查、房屋測(cè)量(含控制測(cè)量、房產(chǎn)要素測(cè)量、面積計(jì)算、圖件編制、數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè))、檔案資料歸檔等工作。它的主要作用可以歸納為以下幾方面。

1.1 法律方面

房產(chǎn)測(cè)量的重要成果是房產(chǎn)圖，房產(chǎn)圖中表示的權(quán)屬范圍線是房屋產(chǎn)權(quán)邊界，是通過(guò)權(quán)利人合法申請(qǐng)登記，并經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)的，因此其具有法律效力。房產(chǎn)圖是頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書、保障房屋權(quán)利人合法權(quán)益的重要依據(jù)，也是支撐地方政府房產(chǎn)管理的重要基礎(chǔ)資料[2]。

1.2 城市管理

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成，與民生息息相關(guān)。在城市管理中，對(duì)人口規(guī)模和數(shù)量的增加預(yù)期決定著房地產(chǎn)的走向和布局。同時(shí)在城鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃中，必須全面掌握城鎮(zhèn)房產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括房產(chǎn)數(shù)量、空間位置、使用現(xiàn)狀等情況，才能正確地開展城市規(guī)劃，在一個(gè)規(guī)劃周期內(nèi)最大程度地合理配置住宅用地資源、房屋建設(shè)規(guī)模、舊城區(qū)住宅改造、發(fā)展城市規(guī)劃新區(qū)等措施，促進(jìn)城市的最優(yōu)化管理。

1.3 財(cái)政經(jīng)濟(jì)

近些年來(lái)隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，由其帶來(lái)的土地增益和涉房稅收成為地方財(cái)政的重要構(gòu)成，因此政府需不斷完善研究制定合理的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的土地分類等級(jí)等措施。這些政策的制定除了依據(jù)經(jīng)濟(jì)稅收等法律法規(guī)，必須將房產(chǎn)測(cè)量工作形成的成果作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估。另外房產(chǎn)測(cè)量形成的準(zhǔn)確詳實(shí)的房產(chǎn)權(quán)屬、房產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)質(zhì)量、房屋利用情況等資料，也為涉房的社會(huì)權(quán)益活動(dòng)(如房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)抵押、災(zāi)害定損等)提供法律依據(jù)。

1.4 社會(huì)服務(wù)

房產(chǎn)測(cè)量的社會(huì)服務(wù)不僅僅局限于房地產(chǎn)行業(yè)，其測(cè)量成果廣泛應(yīng)用于數(shù)字城市智慧城市建設(shè)、城市物聯(lián)網(wǎng)建設(shè)，同時(shí)也服務(wù)于城市市政工程、道路軌道交通、水利工程等城市基礎(chǔ)建設(shè)，在“多測(cè)合一”的大背景下，實(shí)現(xiàn)一測(cè)多用，避免重復(fù)測(cè)量、財(cái)政資金重復(fù)投入，實(shí)現(xiàn)測(cè)繪成果資料共享。

2 房產(chǎn)測(cè)量的關(guān)鍵技術(shù)

2.1 產(chǎn)權(quán)調(diào)查

產(chǎn)權(quán)調(diào)查是房產(chǎn)測(cè)量的基礎(chǔ)工作，實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)許多房產(chǎn)測(cè)量重視測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪精度，往往在基礎(chǔ)性的產(chǎn)權(quán)調(diào)查上發(fā)生問(wèn)題，如產(chǎn)權(quán)登記、權(quán)源資料弄錯(cuò)，出現(xiàn)低級(jí)錯(cuò)誤，埋下法律糾紛的隱患。

2.2 房屋共有(公用)建筑面積量算

房產(chǎn)測(cè)量中，產(chǎn)權(quán)面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e組成，而分?jǐn)偯娣e往往不被公眾理解，這項(xiàng)工作也是房產(chǎn)測(cè)量中相對(duì)復(fù)雜的流程，往往在這個(gè)流程容易發(fā)生錯(cuò)誤或爭(zhēng)議。

2.2.1 分?jǐn)偯娣e

房屋共有(公用)建筑面積一般是指非獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的建筑物，其建筑面積由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用。整個(gè)建筑物的共有建筑面積劃分為可分?jǐn)偤筒粦?yīng)分?jǐn)們煞N類型。不應(yīng)分?jǐn)偟牟簧婕皺?quán)利人房屋產(chǎn)權(quán)面積，本文僅討論可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?？煞?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括以下3個(gè)方面。(1)最直接相關(guān)的：房屋與鄰居墻體或者外墻(包括山墻)墻體的建筑面積。(2)間接聯(lián)系的有：幢內(nèi)的樓梯間、公共門廳、門廊、通道、門斗、管道井、電梯井(如為電梯房)、室外樓梯、垃圾道、設(shè)備房、配電室等建筑面積。(3)次間接聯(lián)系的有：公共設(shè)施用房、管理用房等房屋(必須具備為整幢服務(wù)功能)的建筑面積[3]。

2.2.2 共有建筑面積分?jǐn)偡椒?/p>

房產(chǎn)測(cè)量的主要對(duì)象有居民住宅(城鎮(zhèn)和農(nóng)村)、綜合樓、商業(yè)(商住)樓、機(jī)關(guān)事業(yè)單位、企業(yè)辦公廠房等。一般情況下機(jī)關(guān)事業(yè)單位、企業(yè)辦公廠房、農(nóng)村居民住宅等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人相對(duì)單一，很少涉及建筑面積分?jǐn)偅趯?shí)際測(cè)量中一般據(jù)實(shí)測(cè)量，按房產(chǎn)測(cè)量的面積量算要求計(jì)算即可。居民住宅樓的共有面積分?jǐn)傇瓌t為“誰(shuí)受益誰(shuí)承攤” ，一般以幢為單位求得所有分?jǐn)偣灿薪ㄖ目偯娣e，再根據(jù)此幢各套房屋的實(shí)際建筑面積按比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。綜合樓、商業(yè)(商住)樓的共有面積分?jǐn)傇瓌t為“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂保淮睒侵械母鳈?quán)利人按此原則分?jǐn)倯?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e[4]。

房產(chǎn)測(cè)量實(shí)際操作中，針對(duì)商住樓共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算相對(duì)比較復(fù)雜，主要程序如下。第一步，將商業(yè)(或辦公)、住宅具有不同使用功能的房屋按各自的建筑面積依比例將整幢建筑共有的建筑面積分為商業(yè)(或辦公)、住宅兩個(gè)部分，也就是商業(yè)(或辦公)房屋分?jǐn)偟恼睒堑墓灿薪ㄖ娣e和住宅房屋分?jǐn)偟恼睒堑墓灿薪ㄖ娣e。第二步，依據(jù)不同功能區(qū)，再進(jìn)行逐級(jí)逐次分?jǐn)偂?1)商業(yè)(或辦公)部分：首先將自身共有建筑面積和分?jǐn)偟玫秸睒堑墓灿薪ㄖ娣e，依據(jù)各層建筑面積按比例分?jǐn)偟礁鲗?，記為各層共有建筑面積中的一部分，在計(jì)算中加在各層的共有建筑面積中得到各層總的共有建筑面積；最后將上述各層總的共有建筑面積根據(jù)各層中各套房屋的套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)?，從而求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。(2)住宅部分：將住宅部分本身的共有建筑面積和住宅房屋分?jǐn)偟恼睒堑墓灿薪ㄖ娣e，按各套房屋的建筑面積依比例分?jǐn)?，形成各套房屋的共有建筑面積。

2.3 陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算

隨著建筑美學(xué)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的發(fā)展，陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)多樣化，同時(shí)給陽(yáng)臺(tái)面積的測(cè)算也帶來(lái)新問(wèn)題。依據(jù)陽(yáng)臺(tái)的形狀和功能，劃分為以下3種類型的陽(yáng)臺(tái)。

(1)凸陽(yáng)臺(tái)：相對(duì)立面墻，除建筑本身外,再向外延展的一部分，一般為懸空設(shè)計(jì),陽(yáng)臺(tái)底部無(wú)建筑支撐。

(2)凹陽(yáng)臺(tái)：凹陽(yáng)臺(tái)是建筑中的一部分，陽(yáng)臺(tái)底部有承重支撐，一般有一個(gè)對(duì)外開敞面。

(3)復(fù)合陽(yáng)臺(tái)：顧名思義就是凸和凹兩部分構(gòu)成的建筑結(jié)構(gòu)，同時(shí)具有典型的陽(yáng)臺(tái)特征。

一般情況下，陽(yáng)臺(tái)頂蓋全覆蓋陽(yáng)臺(tái)底板的，無(wú)論何種陽(yáng)臺(tái)，其建筑面積是按其整個(gè)陽(yáng)臺(tái)底板面積的一半進(jìn)行計(jì)算的。如果陽(yáng)臺(tái)頂蓋不能全覆蓋陽(yáng)臺(tái)，對(duì)于陽(yáng)臺(tái)的面積計(jì)算各個(gè)城市處置技術(shù)方法不盡相同，有些地方規(guī)定陽(yáng)臺(tái)頂蓋面積小于陽(yáng)臺(tái)底板面積一半的，陽(yáng)臺(tái)建筑面積不計(jì)算，這種測(cè)算技術(shù)方法需要進(jìn)一步研究和完善。

2.4 預(yù)測(cè)算面積與實(shí)測(cè)面積差異分析

2.4.1 預(yù)測(cè)算面積

在我國(guó)多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商一般采用期房銷售，這需要取得商品房預(yù)售許可證。此時(shí)，房屋預(yù)售的面積一般是由在地方房地產(chǎn)行政主管部門備案的具有不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的企事業(yè)單位進(jìn)行測(cè)算的。測(cè)算主要是以房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范為基礎(chǔ)，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙的相關(guān)尺寸，對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行預(yù)估綜合核算，核算結(jié)果作為開發(fā)商預(yù)售面積。

2.4.2 實(shí)測(cè)面積

房屋建設(shè)完畢并經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收后，具有不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的企事業(yè)單位受開發(fā)商委托，對(duì)每戶房屋進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量，對(duì)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、繪制草圖，轉(zhuǎn)室內(nèi)計(jì)算機(jī)成圖、計(jì)算面積，將數(shù)據(jù)錄入系統(tǒng)，并結(jié)合規(guī)劃和竣工圖紙進(jìn)行檢核，實(shí)測(cè)計(jì)算出的面積就是通常說(shuō)的房產(chǎn)測(cè)量面積。

2.4.3 預(yù)測(cè)算面積與實(shí)測(cè)面積差異分析

期房銷售時(shí)，房屋價(jià)款的測(cè)算主要是根據(jù)預(yù)測(cè)算面積乘以房屋單價(jià)，消費(fèi)者是根據(jù)這個(gè)價(jià)款支付房款的。實(shí)際上消費(fèi)者最終取得的不動(dòng)產(chǎn)證書上記載的登記面積是實(shí)測(cè)面積，如果預(yù)測(cè)算面積與實(shí)測(cè)面積差異較大，容易引起開發(fā)商和消費(fèi)者之間的矛盾糾紛，甚至造成社會(huì)問(wèn)題。因此許多情況下，要做好兩種面積的差異性分析，也是對(duì)房產(chǎn)測(cè)量質(zhì)量的重要檢核。一般情況下產(chǎn)生差異的主要有計(jì)算規(guī)則的改變、設(shè)計(jì)變更引起的面積差異、施工變更引起的面積差異[5]、施工誤差及測(cè)量誤差引起的面積差異、作業(yè)水平和測(cè)量精度、測(cè)繪人員計(jì)算錯(cuò)誤導(dǎo)致的面積差異[6]。總之，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的面積差異是難免的，房產(chǎn)測(cè)繪工作者應(yīng)當(dāng)秉承“誠(chéng)信、公平、公正、透明”的原則開展房產(chǎn)測(cè)量，從測(cè)繪質(zhì)量管理控制方面加強(qiáng)程序控制措施，可引入第三方單位監(jiān)管測(cè)繪成果，在房產(chǎn)面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及方法上深入研究，不斷提高房產(chǎn)測(cè)量的成果質(zhì)量，維護(hù)房產(chǎn)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

2.5 質(zhì)量控制

房產(chǎn)測(cè)量質(zhì)量控制是房產(chǎn)測(cè)量成果準(zhǔn)確性、客觀性的重要保障措施，是房產(chǎn)測(cè)量工作中必不可少的環(huán)節(jié)，通過(guò)質(zhì)量控制措施能極大程度減低房產(chǎn)測(cè)量成果的錯(cuò)誤率。一般要重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)工作。

(1)崗前培訓(xùn)。從事房產(chǎn)測(cè)量的工作人員一般必須具有相關(guān)職稱或者測(cè)量員證書，在此基礎(chǔ)上應(yīng)針對(duì)具體房產(chǎn)測(cè)量項(xiàng)目開展技術(shù)培訓(xùn)，熟練掌握實(shí)地測(cè)量、圖件編制、面積計(jì)算等技術(shù)方法，建議實(shí)施單位開展培訓(xùn)后進(jìn)行崗前考核(或者考試)，合格后方可開展相關(guān)工作。通過(guò)崗前培訓(xùn)有利于政策、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，投入人員能夠各盡其責(zé)、規(guī)范協(xié)作，高質(zhì)、高效地完成項(xiàng)目實(shí)施。

(2)儀器設(shè)備配置需健全。房產(chǎn)測(cè)量在外業(yè)實(shí)施時(shí)，一般需要GPS、全站儀、手持測(cè)距儀、鋼尺等測(cè)量設(shè)備，GPS、全站儀、手持測(cè)距儀必須通過(guò)第三方測(cè)繪儀器檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢定，并在檢定合格有效期內(nèi)，鋼尺等簡(jiǎn)易測(cè)量設(shè)備必須履行自檢。為豐富房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)，也會(huì)采用照相機(jī)、手機(jī)等設(shè)備采集圖像數(shù)據(jù)。內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理需要配置計(jì)算機(jī)、繪圖儀、打印機(jī)、房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)軟件、數(shù)據(jù)建庫(kù)軟件等。儀器設(shè)備的精確和齊全是保障房產(chǎn)測(cè)量的基礎(chǔ)[7]。

(3)管理制度保障。專業(yè)的測(cè)繪單位需建立完善的質(zhì)量管理手冊(cè)及貫標(biāo)程序，在日常管理中建立質(zhì)量管理獎(jiǎng)懲制度，強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督、質(zhì)量考核管理工作，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理和日常生產(chǎn)的無(wú)縫結(jié)合，從制度上保障和提升測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量。

(4)成果專業(yè)質(zhì)檢。房產(chǎn)測(cè)量成果初步形成后，必須執(zhí)行“三級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收”的控制程序。三級(jí)檢查包括項(xiàng)目組例行的自檢、單位質(zhì)檢部門的過(guò)程檢查、單位最終檢查，單位最終檢查后成果提交委托單位。按注冊(cè)測(cè)繪師管理制度，建議房產(chǎn)成果報(bào)告除履行正常蓋章簽字手續(xù)外，由注冊(cè)測(cè)繪師簽字后提交。一級(jí)驗(yàn)收指的是委托單位自行組織的驗(yàn)收，或委托具有資質(zhì)的質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。如有監(jiān)理單位，所有質(zhì)檢程序應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合監(jiān)理意見開展相關(guān)工作。

3 結(jié)語(yǔ)

本文主要針對(duì)房產(chǎn)測(cè)量中的關(guān)鍵技術(shù)和質(zhì)量控制措施做了探討，掌握這些關(guān)鍵技術(shù)將極大提高房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量，避免由于房產(chǎn)測(cè)量錯(cuò)誤造成的法律問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)的改革發(fā)展，相關(guān)技術(shù)要求不斷更新，房產(chǎn)測(cè)量者應(yīng)依據(jù)最新的規(guī)范和技術(shù)要求，結(jié)合地方相關(guān)規(guī)定開展作業(yè)。