住宅小區(qū)工程造價影響因素及控制對策

徐珊珊

中億豐建設集團股份有限公司 江蘇 蘇州 215131

引言

在我國建筑行業(yè)發(fā)展過程中，住宅小區(qū)工程項目占據(jù)較大比重，尤其近年來高層住宅小區(qū)逐漸增多，為人們居住帶來便利的同時，也體現(xiàn)出建筑行業(yè)發(fā)展的趨勢。對于建筑企業(yè)而言，其在建造住宅小區(qū)項目時，應高度關注住宅小區(qū)的建設質(zhì)量，同時，要兼顧好住宅小區(qū)經(jīng)濟效益，從成本控制角度出發(fā)，為企業(yè)永續(xù)發(fā)展提供支撐?，F(xiàn)階段，我國住宅小區(qū)工程項目的建設受到多種因素的影響，其造價體現(xiàn)出不穩(wěn)定、難以把控的特征，據(jù)此，作為工程造價管控人員，應加深研究與實踐，形成更豐富的造價管理經(jīng)驗。

1 住宅小區(qū)工程造價影響因素

1.1 設計因素

整體分析可知，住宅小區(qū)建筑設計和工程成本之間是相互對立又包含的關系，設計階段對整體工程造價的影響可達到75%以上。在設計階段，基礎形式的選擇、材料選擇構(gòu)件尺寸、施工工藝選擇等都會直接影響工程成本，可以說，工程設計質(zhì)量與工程造價編制合理性直接相關。且建筑設計方案的靈活度和對后期市場變化的預估等，將影響后續(xù)是否出現(xiàn)工程變更，也會對工程成本產(chǎn)生間接影響[1]。

1.2 材料因素

材料費用在工程造價成本中占比較高，其容易受到市場變動因素的影響，出現(xiàn)較大的波動。且材料成本會隨著時間的變化呈現(xiàn)出不同的特征，對成本影響也不同。以鋼筋和混凝土材料為例，鋼筋材料價格波動和混凝土材料價格波動范圍分別為-1000～1000元/t、-100～100元/m3。以某工程項目為例，其根據(jù)工程鋼筋和混凝土材料的實際工程成本，對鋼筋、混凝土浮動價格進行模擬，分別為+500元／t和±1000元／t和+50元/m3、±100元/m3。據(jù)此分析各材料價格變化對工程成本的影響，詳見下表1，材料價格變動對工程成本變動影響最為直觀，且影響程度深，難以有效把控。

表1 材料價格變化對工程成本的影響

1.3 施工因素

住宅小區(qū)工程項目涵蓋諸多分項工程，包括樁基工程、鋼筋工程、混凝土工程、砌體工程、抹灰工程、外墻工程以及屋面工程等，不同分項工程的具體造價差異明顯，如鋼筋工程，其含量40～80㎏/㎡左右，約200～400元/㎡，中位數(shù)約300元/㎡，砌體工程的含量為60～120元/㎡，中位數(shù)約90元/㎡。且當前我國開始推廣綠色住宅項目，在外墻工程中更多使用環(huán)保材料，工程造價有所提高。在具體施工過程中，施工現(xiàn)場不確定因素多，施工條件復雜，很可能因操作不當出現(xiàn)工程失誤和導致工程變更，再加上部分隱蔽工程項目難以實現(xiàn)高效管控，更會導致工程項目變更項目增多，從而不利于實現(xiàn)對工程造價的有效控制。

1.4 合同因素

合同是執(zhí)行工程造價管理的重要依據(jù)，在住宅小區(qū)工程造價管理活動中，可能存在不同合同類型，其輸出的工程造價結(jié)果不同，同時，施工合同結(jié)算、價格與施工結(jié)果之間相互影響和制約?，F(xiàn)階段，常見的合同類型包括總價合同、單價合同、可調(diào)價合同、成本加酬金合同等，若工程成本控制人員對合同內(nèi)容編制、執(zhí)行要點掌握不準，會導致工程造價相關條款不明確，且在不同的合同下，其定價差異較大，進而會對施工中合同價格變更結(jié)果、合同結(jié)算方式等產(chǎn)生影響。

1.5 結(jié)算因素

工程竣工結(jié)算為住宅小區(qū)工程成本管控的最后環(huán)節(jié)，也是關鍵環(huán)節(jié)，此階段，涉及前期工程項目資料、造價資料、變更資料、現(xiàn)場簽證資料以及工程量清單等資料的整理驗收，據(jù)此評估工程造價實際支出和預算之間的偏差。在進行竣工結(jié)算時，容易出現(xiàn)資料收集不完善、造價結(jié)算評估不合理等問題，從而不利于輸出合理的工程造價數(shù)據(jù)。且在結(jié)算過程中，缺乏對現(xiàn)代化技術(shù)手段等的應用，導致結(jié)算效率低下[2]。

2 住宅小區(qū)工程造價控制對策

2.1 控制設計因素，降低造價水平

在設計階段，工程造價人員要加強與設計人員的聯(lián)系，共同提高工程成本控制意識，盡可能實現(xiàn)對設計階段造價影響因素的有效控制。首先，要深入研究設計方案，對各個方案進行綜合比選，要關注各個設計方案中建筑結(jié)構(gòu)設計形式、選用材料情況等，同時考慮設備費用、人工費用，從操作可行性、質(zhì)量可靠性以及經(jīng)濟可及性等方面出發(fā)對設計方案進行比選。其次，要加強經(jīng)濟管理。要認清工程設計的初步設計、施工圖設計這兩個階段，在施工設計中納入經(jīng)濟核算，完成初步設計后，應依據(jù)市場情況科學編制概預算，精準掌握工程預算定額、建筑預算等，為后續(xù)預算執(zhí)行提供可靠支撐。再者，要推廣限額設計，為各工程分項分配限額，確保在此標準范圍內(nèi)形成更加合理的設計方案；最后，要推廣標準化設計。以行業(yè)通用標準、通用性構(gòu)件等為基礎，實現(xiàn)對各個造價要素的標準化、統(tǒng)一控制，以盡可能縮短工期、降低工程造價。

以某工程項目為例，其在設計時注重通過結(jié)構(gòu)優(yōu)化設計實現(xiàn)對工程造價的有效控制。該工程項目建筑面積達到5.8萬㎡，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，且房價彈性不足，必須強化工程成本控制，減少支出，保障經(jīng)濟效益。工程造價控制人員按照規(guī)范編制投資估算提出限額要求，并對多種方案進行比選，不斷優(yōu)化結(jié)構(gòu)設計，并確保施工圖預算與要求相符后，對施工圖加以確定。對于住宅小區(qū)工程而言，對其整體結(jié)構(gòu)安全和穩(wěn)定有重要影響的是基礎和地基工程。本工程將其作為工程結(jié)構(gòu)設計重點，原設計為采用褥墊層加60㎝鋼筋筏板基礎，整體工程造價水平較高，后經(jīng)成本評估后，決定采用建筑垃圾強夯擴充樁對地基進行加固處理的方式，可顯著節(jié)約造價，具體為每平方米節(jié)約成本150元。

2.2 控制材料因素，減少資源浪費

在前期材料價格敏感度分析的前提下，工程造價控制人員可了解不同材料價格變動與工程成本的影響程度，據(jù)此要有針對性地加強對工程材料價格的把控。首先，要從材料用量上加以把控。應以工程設計方案和現(xiàn)場實際情況為基準，控制好材料采購數(shù)量。同時要關注市場行情動態(tài)，及時根據(jù)市場變化調(diào)整采購計劃。近年來，國家提出可持續(xù)發(fā)展概念，因而在施工現(xiàn)場還要注重實現(xiàn)對材料的有效再利用，盡量減少資源浪費，節(jié)省不必要的開支。其次，要加強材料質(zhì)量把控。選用的工程材料在型號、規(guī)格以及性能等方面必須滿足工程施工要求，因而在采購時，要安排專業(yè)人員對材料性能進行把關，并對進場前的材料嚴格執(zhí)行抽樣檢測標準。對于進場材料，要做好存放管理，按照材料特性進行分類存放。最后，要加強對材料的現(xiàn)場取用管理?？赏菩邢揞~領料制度，對于現(xiàn)場使用的材料要做好記錄，對于超額領料的需進行說明，盡量減少材料浪費[3]。

2.3 控制施工因素，保持造價穩(wěn)定

現(xiàn)階段在住宅小區(qū)工程造價控制中，贏得基本法為較為常見的造價控制方法，其是對傳統(tǒng)造價管可供方法如表格法、曲線法的有機融合，可全面實現(xiàn)對工程造價的有效控制。在施工階段應用該方法，可對直接影響成本的因素和間接影響成本的因素進行全面把控。在贏得基本法下，工程造價管理人員要對施工階段進行成本分析，計算每個小型單元，將施工過程劃分為幾個階段，在贏得基本法支撐下計算出每個階段的成本，并完成數(shù)據(jù)匯總，據(jù)此合理調(diào)整施工方案。下一步則要精準分析偏差，常見的為成本與進度的偏差，要依托贏得基本法對導致偏差形成的因素進行分析，盡量減少偏差。

在施工階段，工程造價控制人員還要強化對施工技術(shù)的把控，要依據(jù)施工方案和現(xiàn)場情況選擇施工工藝，盡量選用現(xiàn)代化、先進技術(shù)，包括墻體保溫技術(shù)、現(xiàn)代幕墻技術(shù)等，同時平衡好先進技術(shù)、材料與成本控制之間的關系，確保獲得較高的應用效益。此外，還應加強對工程變更的控制。在前期嚴格審核的前提下，若必須加以變更，則要分析變更對工程項目成本可能產(chǎn)生的影響，并控制好現(xiàn)場簽證流程，聯(lián)合設計人員對變更方案加以制定，充分考慮市場行情和施工需求，兼顧質(zhì)量效益、成本效益，盡量降低工程變更對工程造價帶來的不利影響[4]。

2.4 重視合同管控，減少造價糾紛

要充分利用好合同這一工程項目造價管理的有效手段，在全過程管理理念下，要關注業(yè)主和承包商之間的重要關系，制定好施工承包合同，厘清與總承包之間的關系，和總包單位直接相關的工程質(zhì)量、工期和住宅工程造價等。同時，對于分包工程項目，應進行合理劃分，明確總包服務內(nèi)容、設備、材料供應商等，確保后續(xù)穩(wěn)步推進各項工作。此外，應注重合同價格的科學設置。以合同形式可體現(xiàn)出建筑工程所有的相關實施條件，應把握這一優(yōu)勢，通過合理編制合同條款實現(xiàn)對甲乙雙方權(quán)責的明確，并區(qū)分好雙方的經(jīng)濟目標，實現(xiàn)對雙方行為的合理約束。在招標階段，雙方應對合同進行簽訂，在簽訂時，應嚴格審核工程造價支出、賬目細則等，并對工程造價糾紛和施工索賠的處置要點加以明確，通過對合同的有效利用，降低工程造價水平。

2.5 做好竣工結(jié)算，提高經(jīng)濟效益

要以工程合同為依據(jù)開展竣工結(jié)算，根據(jù)實際情況調(diào)整工程價款，確保工程結(jié)算可按時完成。造價結(jié)算人員要在掌握市場行情的基礎上，深入施工現(xiàn)場，全面收集工程相關資料，仔細核對工程量清單，找準工程量偏差。工程造價控制人員應建立完善的結(jié)算支持制度，包括工程量清單核對制度、內(nèi)部復核制度等，確保核算工程有據(jù)可依。在具體結(jié)算時，應做好工程竣工造價對比分析，分析內(nèi)容包括“主要實物工程量、主要材料消耗量和其他項目費、管理費等”。工程造價竣工結(jié)算人員可借助現(xiàn)代信息技術(shù)采用工程量清單整體解決方案，以定額計價軟件為基礎，研發(fā)工程量清單計價軟件，對相關規(guī)定如清單引用規(guī)則等加以整合，將某一清單所包含的所有工作內(nèi)容及其對應的定額子目整合在一起，便于后期取用。再者，要充分利用好工程造價數(shù)字化信息資源，包括造價行業(yè)信息化服務平臺、中國工程建設信息網(wǎng)等工程造價信息網(wǎng)，提高竣工結(jié)算工作效率和精準度[5]。

3 結(jié)束語

新時代下，住宅小區(qū)工程項目的工程成本管控面臨的形勢更加嚴峻，建筑企業(yè)也面臨著前所未有的壓力。由于住宅小區(qū)工程項目要素構(gòu)造復雜，且存在隱蔽工程等難以管控的分項工程，同時受到市場變動、行業(yè)政策等的影響，工程造價控制工作變得更難開展?；诖?。作為建筑企業(yè)和住宅工程項目的造價控制人員，要認真分析工程造價的影響因素，并針對性的加強對設計因素、材料因素、施工因素、合同因素以及竣工結(jié)算等因素的把控，真正通過合理的措施降低住宅小區(qū)工程項目造價。