不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化研究

田甜 高潔純

（1.江西省地質(zhì)局地理信息工程大隊(duì) 江西 南昌 330001；2.江西華昌企業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 江西 南昌 330001）

近年來，在社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的背景下，我國土地改革工作持續(xù)推進(jìn)，其中，不動產(chǎn)登記是土地改革工作中非常重要的一個環(huán)節(jié)，做好不動產(chǎn)登記工作，能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)資源有著更為深入、全面的了解。與此同時(shí)，不動產(chǎn)登記工作開展期間，需做好測繪業(yè)務(wù)工作，合理科學(xué)利用現(xiàn)代化測繪技術(shù)方法，獲取不動產(chǎn)數(shù)據(jù)成果，使不動產(chǎn)登記的真實(shí)性、可靠性、全面性得到有效保證［1］。此外，還需重視不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)一步提升權(quán)籍調(diào)查效率，激發(fā)市場活力?？傮w而言，從不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)工作效率及質(zhì)量全面提升角度考慮，本文圍繞“不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化”展開分析研究，價(jià)值意義顯著。

1 不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)內(nèi)容概述

不動產(chǎn)登記是建設(shè)工程項(xiàng)目完成之后對不動產(chǎn)資源進(jìn)行合理利用的重要前提。在建筑工程中涉及的測繪業(yè)務(wù)項(xiàng)目較多，做好測繪業(yè)務(wù)項(xiàng)目工作，能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記工作提供有效的數(shù)據(jù)支持［2］。以建設(shè)工程項(xiàng)目工作開展情況為依據(jù)，其涵蓋了審批階段的測繪業(yè)務(wù)、施工階段的測繪業(yè)務(wù)、驗(yàn)收階段的測繪業(yè)務(wù)，具體如下。

（1）審批階段：指的是項(xiàng)目立項(xiàng)起始至獲得施工許可證的整個過程。在此過程中，測繪業(yè)務(wù)中主要是勘測定界，需應(yīng)用的現(xiàn)有測繪成果較多，如不動產(chǎn)權(quán)籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、地形圖、地下管線圖等，進(jìn)一步獲取相應(yīng)的測繪成果，包括：①勘測定界圖成果；②勘測定界報(bào)告書成果；③界址點(diǎn)坐標(biāo)冊成果。

（2）施工階段：指的是獲取施工許可證至項(xiàng)目建成封頂過程，涉及的測繪業(yè)務(wù)包括對現(xiàn)場土方量進(jìn)行測繪，對不動產(chǎn)界址進(jìn)行放樣測量，對相關(guān)建筑物進(jìn)行放線及驗(yàn)線測量，對基坑及建筑物沉降量進(jìn)行監(jiān)測。這期間，需對現(xiàn)有的地形圖、建筑設(shè)計(jì)核準(zhǔn)圖及界址點(diǎn)坐標(biāo)冊等成果合理利用，并生成各專項(xiàng)測繪報(bào)告成果［3］。

（3）竣工階段：指的是項(xiàng)目封頂至不動產(chǎn)首次登記的過程，相關(guān)測繪業(yè)務(wù)包括將市政管線測量涵蓋在內(nèi)的竣工測量作業(yè)、房產(chǎn)及地籍等不動產(chǎn)測繪作業(yè)。這期間，需利用到現(xiàn)有的權(quán)屬圖、建筑設(shè)計(jì)核準(zhǔn)圖、界址點(diǎn)坐標(biāo)冊、驗(yàn)線等成果，獲取全新測繪成果后，對竣工驗(yàn)收質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，追溯問題，保證竣工驗(yàn)收質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

2 不動產(chǎn)登記測繪工作現(xiàn)狀分析

從現(xiàn)狀來看，在各地區(qū)不動產(chǎn)登記測繪工作開展期間，測繪業(yè)務(wù)主要分成三大工作條線模塊（見表1），各工作條線模塊的測繪工作內(nèi)容如下。

表1 不動產(chǎn)登記測繪工作條線模塊情況

2.1 規(guī)劃條線方面

在規(guī)劃條線方面，涉及的不動產(chǎn)登記工作內(nèi)容包括基礎(chǔ)地形圖測繪放線、驗(yàn)收測量規(guī)劃、竣工測量等。在實(shí)際測繪業(yè)務(wù)工作開展期間，需對建設(shè)工程平面位置、高度、建筑面積等相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行驗(yàn)證，判斷是否與規(guī)劃審批要求相符等。

2.2 國土條線方面

對于國土條線方面的測繪業(yè)務(wù)來說，主要對國土資源管理提供相應(yīng)的服務(wù)，基于土地管理周期層面考慮，涉及：（1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集層面的地籍測繪作業(yè)；（2）用地審批階段的土地勘測定界作業(yè)；（3）不動產(chǎn)登記階段的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查測繪作業(yè)等［4］。此外，在項(xiàng)目完成之后，需針對用地條件展開復(fù)核作業(yè)。

2.3 房產(chǎn)條線方面

在房產(chǎn)條線方面，主要為房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)，如對房屋進(jìn)行預(yù)測與實(shí)測、對房屋進(jìn)行變更測量，然后將房產(chǎn)圖繪制出來等。

3 不動產(chǎn)登記測繪一體化的可行性分析

不動產(chǎn)登記測繪一體化工作的開展能夠?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記測繪工作效率及質(zhì)量的提高提供有效憑據(jù)。而從不動產(chǎn)登記測繪一體化的可行性層面分析，則需考慮以下要素。

3.1 數(shù)據(jù)采集執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

為全面了解不動產(chǎn)登記測繪一體化的可行性，需對以下數(shù)據(jù)采集執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)加以明確。

（1）地籍圖根控制精度標(biāo)準(zhǔn)。若使用RTK 圖根點(diǎn)展開測量作業(yè)，以《地籍調(diào)查規(guī)程》TD/T 1001中的相關(guān)要求為依據(jù)，需展開有效性檢核作業(yè)，進(jìn)而提升RTK測量精度。對于每一個圖根點(diǎn)，需具備2 次獨(dú)立觀測結(jié)果，前后2次測量平面差不能大于±3cm，高程差不能大于±5cm，基于限差范圍內(nèi)取平均值，以此視為圖根點(diǎn)平面坐標(biāo)與高程。但參考《衛(wèi)星定位城市測量技術(shù)規(guī)范》GJJ/T73可知，控制點(diǎn)平面位置允許差值為±5cm。在利用圖根導(dǎo)線展開測量作業(yè)過程中，需對圖根支導(dǎo)線的布設(shè)要求充分明確，即每一條支導(dǎo)線總邊數(shù)需≤2條，總長度需≤起算邊的2 倍。但在《城市測量規(guī)范》GJJ/T8中，圖根支導(dǎo)線邊數(shù)需≤4條?？傮w而言，不管采取RTK圖根點(diǎn)測量方法，還是采取圖根導(dǎo)線測量方法，均需確保地籍測繪精度比行業(yè)內(nèi)其他相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求高［5］。

（2）界址點(diǎn)精度標(biāo)準(zhǔn)。在界址點(diǎn)精度解析過程中，可采取解析法將界址點(diǎn)坐標(biāo)、界址點(diǎn)精度獲取出來。其中，一級界址點(diǎn)精度要求頗高，在附著地物點(diǎn)采集方面也需具備比較高的精度。此外，在界址點(diǎn)坐標(biāo)獲取方面，還可以圖解法，表2為圖解法獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)過程中的各項(xiàng)精度要求情況。

表2 圖解界址點(diǎn)精度要求（單位：mm）

（3）平面精度標(biāo)準(zhǔn)。所處區(qū)域不同，圖上地物點(diǎn)點(diǎn)位中誤差與間距中誤差也有所不同。其中，城市建筑區(qū)與平地、丘陵地區(qū)域點(diǎn)位中誤差為≤0.5mm，地物點(diǎn)間距中誤差≤0.4mm；而在山地、高山地及設(shè)站困難的舊街坊內(nèi)部，點(diǎn)位中誤差為≤0.75mm，地物點(diǎn)間距中誤差≤0.6mm。

（4）高程精度標(biāo)準(zhǔn)。對于城市建筑區(qū)、基本等高距為0.5m、1m 的平坦地區(qū)，在高程注記點(diǎn)相對鄰近圖根點(diǎn)的高程中誤差需≤±0.15m。對于其他地區(qū)地形圖高程精度，需結(jié)合等高線插求點(diǎn)的高程中誤差進(jìn)一步合理明確。

3.2 測繪業(yè)務(wù)建設(shè)時(shí)序

對于普通的建筑工程項(xiàng)目，在施工時(shí)序方面，相關(guān)不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)的重疊度比較高，究其原因主要是：一方面，基于施工環(huán)節(jié)的不動產(chǎn)界址放樣，在建筑物放線作業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、測繪技術(shù)方法等方面均保持一致；另一方面，基于竣工環(huán)節(jié)的竣工測量、不動產(chǎn)測繪，從基礎(chǔ)地形數(shù)據(jù)、測繪內(nèi)容方面分析，重疊度較高，并且涉及的相關(guān)測繪條件保持一致。因此，需充分把控測繪業(yè)務(wù)建設(shè)時(shí)序，使不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化目標(biāo)能夠有效實(shí)現(xiàn)。

4 不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化的相關(guān)建議分析

不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化是不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)工作的一大重要發(fā)展方向，在了解其可行性的基礎(chǔ)上，需結(jié)合現(xiàn)狀工作實(shí)際情況，提出有針對性的優(yōu)化建議。具體而言，主要建議如下。

4.1 重視基礎(chǔ)地形圖和地籍測繪之間的有效融合

對于基礎(chǔ)地形圖來說，和地籍圖測繪作業(yè)相比，無論是在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，還是在采集方式或者測量條件等方面，均存在比較高的重疊度。與此同時(shí)，基于采集要素層面分析，地籍測繪測量的內(nèi)容需多于地形圖，兩者存在包含的關(guān)系。地籍測繪和地形測繪比較，在具備地形圖基本屬性的基礎(chǔ)上，地籍測繪對測量的界址點(diǎn)、線路、圍墻等地形地物更加關(guān)注［6］。并且，基于采集精度層面考慮，地籍圖測繪執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)精度要比基礎(chǔ)地形圖測繪執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)更高。此外，基于采集方式層面分析，目前具備的儀器設(shè)備均可以使雙方精度指標(biāo)要求得到有效滿足，將測量誤差值控制在允許范圍內(nèi)，便可高效完成測繪作業(yè)。

結(jié)合上述分析，需重視基礎(chǔ)地形圖和地籍測繪工作之間的有效融合，對地籍測繪工作對地形的需求充分考慮，使不動產(chǎn)登記測繪工作順利、有序開展，使相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)能夠得到及時(shí)更新，進(jìn)一步使不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化目標(biāo)得到有效實(shí)現(xiàn)。

4.2 同步放線測量和土地界址放樁作業(yè)

放線測量，即對建筑物位置進(jìn)行測繪的一項(xiàng)作業(yè)；土地界址放樁則是對用地邊界加以明確的一種方式。二者均屬于工程項(xiàng)目事中監(jiān)管的重要測繪工作內(nèi)容，并且兩者在測量條件、儀器以及方式等方面基本保持一致。所以，需對坐標(biāo)系統(tǒng)加以統(tǒng)一，并同步放線測量和土地界址放樁作業(yè)，進(jìn)一步使事中監(jiān)管工作效率得到有效提升。

4.3 使竣工房產(chǎn)測量和用地條件復(fù)核保持統(tǒng)一性

基于事后監(jiān)管環(huán)節(jié)，竣工測量、用地條件復(fù)核均為非常重要的內(nèi)容，均需對已建成建筑物或構(gòu)筑物展開實(shí)地測量作業(yè)。而對于房產(chǎn)測繪來說，為項(xiàng)目建成之后針對建筑物內(nèi)部展開測繪作業(yè)，然后對建筑面積加以明確的一項(xiàng)工作。值得注意的是，竣工房產(chǎn)測量、用地條件復(fù)核、房產(chǎn)測繪三項(xiàng)工作在測量條件層面存在相似點(diǎn)，所以，在不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化理念下，三項(xiàng)工作可同步展開［7-8］。此外，由于國土部門重視核實(shí)用地邊界建筑物與構(gòu)筑物的位置，同時(shí)在執(zhí)行規(guī)范精度要求方面比竣工測量精度指標(biāo)要求更高，因此，基于用地條件復(fù)核的地籍測量過程中，將建筑高度、建筑間距、建筑退讓紅線距離、建筑用地面積、建筑占地面積等測算項(xiàng)目加以明確，將竣工測量取代，便可以使重復(fù)測繪現(xiàn)象避免出現(xiàn)，在使竣工房產(chǎn)測量和用地條件復(fù)核保持統(tǒng)一性的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化工作的效率及質(zhì)量。

4.4 優(yōu)化收費(fèi)及服務(wù)模式

從現(xiàn)狀來看，在不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)開展期間，需委托相關(guān)單位執(zhí)行。費(fèi)用方面，主要以測量項(xiàng)目實(shí)際情況為準(zhǔn)，然后進(jìn)行分開核算。但是，在一體化測繪業(yè)務(wù)實(shí)施之后，在測繪業(yè)務(wù)費(fèi)用方面，則有必要根據(jù)項(xiàng)目整體情況進(jìn)行收取，實(shí)行“一次收費(fèi)，多項(xiàng)服務(wù)”模式，一次使收費(fèi)及服務(wù)模式得到有效優(yōu)化，使測繪項(xiàng)目收費(fèi)環(huán)節(jié)多、效率低問題得到有效解決。

5 結(jié)語

綜上所述，不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化是一項(xiàng)系統(tǒng)化的工作，其一體化實(shí)現(xiàn)的難度較大，需結(jié)合不動產(chǎn)登記測繪工作現(xiàn)狀問題，了解其業(yè)務(wù)內(nèi)容，有效融合基礎(chǔ)地形圖和地籍測繪，保持放線測量和土地界址放樁作業(yè)的同步，并使竣工房產(chǎn)測量和用地條件復(fù)核保持統(tǒng)一，進(jìn)一步優(yōu)化收費(fèi)及服務(wù)模式，以此使不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化目標(biāo)得到有效實(shí)現(xiàn)，并為我國不動產(chǎn)登記測繪工作整體質(zhì)量成效的提升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。