國有企業(yè)代建存在的困境與出路探析

余慧萍

一、引言

當(dāng)前，國有企業(yè)代建是目前政府投融資項目的重要管理方式，尤其是具有房地產(chǎn)開發(fā)背景的國有企業(yè)，需要承擔(dān)更多來自政府的投融資代建項目。這些國有企業(yè)本身具備房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理全過程經(jīng)驗，有利于提高代建項目管理水平。隨著代建業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展與成熟，代建項目是當(dāng)前越來越多國有企業(yè)多元化布局發(fā)展的板塊之一，通過扎實的工程建設(shè)管理經(jīng)驗及良好的服務(wù)，獲得了政府相關(guān)部門和各業(yè)主單位的認可，有助于樹立了良好的企業(yè)形象，形成較好的社會品牌效應(yīng)。

二、“代建制”的概述

代建制管理指的是政府作為委托人，以公開招標的方式將社會領(lǐng)域具有較高專業(yè)化水平的工程管理企業(yè)加入代建組織整體序列中，委托其對工程項目進行投資管理與建設(shè)管理，并由其將驗收合格的已完工項目交付于使用單位。相較于傳統(tǒng)的工程項目建設(shè)管理模式，代建制管理最突出的創(chuàng)新點就是市場化管理理念與模式的引入，以此在代建單位、委托單位、使用單位三者間建立良好的契約關(guān)系，使以往工程項目建設(shè)過程中單一化的行政管理關(guān)系得到改革與創(chuàng)新。

三、國有企業(yè)代建發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.競爭優(yōu)勢

國有企業(yè)代建管理的市場競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）技術(shù)技能優(yōu)勢

相較于普通規(guī)模企業(yè)，國有企業(yè)具有雄厚的技術(shù)實力、豐富的管理經(jīng)驗、完善的質(zhì)量控制體系以及先進性設(shè)備系統(tǒng)的綜合配套能力，因此，專業(yè)化水平更高，可滿足不同規(guī)模和技術(shù)難度工程項目的代建管理工作。

（2）無形資產(chǎn)優(yōu)勢

因企業(yè)性質(zhì)的獨特性，國有企業(yè)普遍具有強大的政府背景、良好的品牌形象和信譽、豐富的人脈資源以及積極進取的企業(yè)文化。強大無形資產(chǎn)優(yōu)勢可為代建管理工作的開展奠定堅實的基礎(chǔ)。

（3）人力資源優(yōu)勢

知識經(jīng)濟時代背景下，企業(yè)間市場競爭的本質(zhì)是人才競爭。因企業(yè)性質(zhì)的獨特性，國有企業(yè)的人員錄用標準更高，對人才引進和培養(yǎng)工作也更加重視，使得在關(guān)鍵領(lǐng)域均配有組織學(xué)習(xí)能力強、實踐經(jīng)驗豐富的專業(yè)化人才，因此相較于私有企業(yè)具有顯著的人力資源優(yōu)勢。

2.競爭劣勢

受多種因素的影響，相較于私有企業(yè)，國有企業(yè)普遍存在市場營銷人才缺失、市場競爭意識不足、企業(yè)管理資質(zhì)單一、經(jīng)營形態(tài)固化、易受政策性因素影響、代建費率及利潤點偏低的問題，從而一定程度上限制了國有企業(yè)的市場競爭力。隨著市場經(jīng)濟體制的區(qū)域成熟，國企改制背景下，上述問題也將逐漸得到改善。

四、國有企業(yè)代建發(fā)展中潛在的風(fēng)險因素

1.政策風(fēng)險

該風(fēng)險因素主要有以下兩方面表現(xiàn)：首先是相關(guān)政策變動的影響。國有企業(yè)代建管理的項目多為政府投融資的大型項目，普遍具有建設(shè)要求高、建設(shè)周期長、參與主體多等特點。而國家政府往往會根據(jù)時代發(fā)展需求對現(xiàn)行法律法規(guī)、政策制度、規(guī)范標準進行優(yōu)化調(diào)整。若國企代建管理項目建設(shè)過程中稅收政策、區(qū)域規(guī)劃政策、土地政策等相關(guān)政策制度、規(guī)范標準出現(xiàn)重大調(diào)整或變更，不僅會對代建管理工作實施和成果產(chǎn)生一定的干擾，還會對各參與方的利益造成影響；其次是政府行為的影響。工程項目建設(shè)過程中，貪污腐敗、官僚作風(fēng)等專制行為均會對國有企業(yè)代建發(fā)展帶來明顯的不利影響。具體而言，雖然國家政府對于代建制管理提出了較為嚴格的審批標準，但在配套法律法規(guī)的建設(shè)上仍存在一定的滯后性，對于代建單位在工程項目建設(shè)過程中的地位缺乏明確的法律界定和認可，從而在很多環(huán)節(jié)難以得到相關(guān)政府部門的認可與批準，進而嚴重影響代建管理工作的有效開展，不利于國有企業(yè)代建的健康發(fā)展。

2.市場風(fēng)險

該風(fēng)險因素主要體現(xiàn)在：市場競爭環(huán)境的影響。目前，代建制相關(guān)法律法規(guī)仍存在諸多的漏洞，因此，行政指導(dǎo)行為對于代建單位的選擇仍具有明顯的干擾性，導(dǎo)致代建企業(yè)獨立經(jīng)營活力受到限制，無法擺脫“政企不分”的困境。同時，行政指導(dǎo)行為的干預(yù)性也會很大程度上影響代建市場競爭環(huán)境的公平性與公正性，使得國有代建單位的自身優(yōu)勢和特點無法充分發(fā)揮，從而不利于國有企業(yè)代建的健康發(fā)展。

五、當(dāng)前代建存在的短板與不足

目前國有企業(yè)的代建業(yè)務(wù)主要是政府投融資項目，商業(yè)代建數(shù)量為數(shù)不多。以政府投融資項目代建為主營業(yè)務(wù)的國有企業(yè)面臨著諸多困難與問題。

1.管理費用大，收支平衡困難

若國有企業(yè)以政府投融資項目代建為主，因委派的代建項目規(guī)模小，代建取費標準偏低。按照廈門現(xiàn)行行業(yè)標準，工程代建管理費自行承接的商業(yè)項目，代建費收費標準通常一般為項目總投資的2.5%左右。財政投融資項目的取費標準更低，平均為項目總投資的1.6%。再加上政府對施工階段代建項目部人員配置管理要求較高，現(xiàn)場管理人員較為緊缺，需不斷增加現(xiàn)場管理人員，造成管理費居高不下；又因諸多因素導(dǎo)致代建項目周期長，代建管理成本高且難以得到補償，是代建企業(yè)經(jīng)營困難的主要原因。

2.不確定因素多，工期壓力較大

代建項目面臨建設(shè)條件不完備，拆遷未完成、市政配套不匹配等問題，導(dǎo)致項目不確定因素多，工期壓力較大。

3.代建考評制度要求高，代建成本高

近年來，政府部門對市級財政投融資的代建管理要求日趨嚴格，從機構(gòu)人員配置、信息管理、招標與合同管理、廉政建設(shè)、日常檢查、進度控制、質(zhì)量控制、協(xié)調(diào)管理、安全及文明施工控制、工程保修及資產(chǎn)移交、檔案管理等方面進行考核，企業(yè)項目考核壓力較大。

4.工程結(jié)算財務(wù)決算困難，拉長了代建周期

代建項目由于合同方的原因不能按照要求及時提供完整的工程結(jié)算資料，導(dǎo)致長時間無法進行財務(wù)決算，財務(wù)決算往往耗時很長，拉長了代建項目周期，也加大了代建成本的壓力。因此如何降低代建成本，提高代建利潤，增強代建的競爭力是代建企業(yè)亟須解決的問題。

六、立足優(yōu)勢與不足，提高代建管理水平

1.分析優(yōu)勢與不足，攻破短板

承擔(dān)政府代建項目的國有企業(yè)具有豐富的工程代建管理經(jīng)驗，擁有許多高水平的專業(yè)工程人員，但也存在不足，如由于國有企業(yè)的代建的項目體量不大且比較分散，增加了項目管理成本；工程管理中存在因流程操作不規(guī)范引起的管理效率低下等問題，工程管控流程需要進一步優(yōu)化，實行規(guī)范化管控流程，取長補短，有針對性地予以改進與完善，才能力爭實現(xiàn)既定發(fā)展目標，爭取更好的業(yè)績。

2.了解代建行業(yè)情況，降本增效

近幾年，代建制模式新起，但相關(guān)配套法律法規(guī)還不完善，項目各參與單位對代建制的理解仍有較多分歧，一定程度上制約了代建行業(yè)的發(fā)展。代建項目相對于一般的開發(fā)項目有其獨有的特點，承載著業(yè)主極高的期待和社會公眾廣泛的關(guān)注，相應(yīng)建設(shè)的細節(jié)要求更加嚴苛。國有企業(yè)應(yīng)積極了解代建行業(yè)的現(xiàn)狀，探索更科學(xué)合理的代建管理模式，降低代建成本，提高代建利潤。

3.總結(jié)代建經(jīng)驗，建立標準化管理體系

充分總結(jié)已有代建項目的管理經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，持續(xù)完善代建管理流程及全過程管控體系，強化項目施工管控責(zé)任手冊執(zhí)行力度，同時，針對前期、設(shè)計、造價管理等業(yè)務(wù)工作，編制管控手冊及工作細則，與企業(yè)現(xiàn)行的項目施工管控責(zé)任手冊形成一體化，建立代建管理的標準化體系，推行精細化管理，下發(fā)并組織項目工程人員學(xué)習(xí)，做到各項工作有章可循，提高工作效率，以優(yōu)質(zhì)代建品質(zhì)創(chuàng)優(yōu)特房品牌，擴大品牌影響力。

4.提高風(fēng)險防范意識，實現(xiàn)代建業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展

代建過程中面臨諸多風(fēng)險，如投資管控風(fēng)險、工期控制風(fēng)險、質(zhì)量控制風(fēng)險、安全控制風(fēng)險、招標管理風(fēng)險等，由于收費標準較低，風(fēng)險與責(zé)任無法匹配，因此做好風(fēng)險防范工作顯得尤其重要。首先要在代建投標和代建合同簽訂階段盡量與業(yè)主明確權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任，其次在代建項目實施過程中要規(guī)范管控流程，通過流程控制、科學(xué)管理來防范和化解各種風(fēng)險，以實現(xiàn)代建業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展。

七、探索新型代建模式，提高代建利潤

代建除了政府代建之外，還有商業(yè)代建模式。商業(yè)代建就是與已經(jīng)取得土地證的企業(yè)對接，由合作方承擔(dān)全部或部分資金，代建方承擔(dān)開發(fā)任務(wù)，通過管理和品牌輸出，為已獲得項目的委托方提供房地產(chǎn)全過程的管理。商業(yè)代建相對于政府代建，所獲得的利潤相對較高，如果延展到前期規(guī)劃設(shè)計和后期物業(yè)管理，全程獲得收益并不比單獨拿地開發(fā)低。這種輕資產(chǎn)的開發(fā)模式有利于分散風(fēng)險，帶來較為穩(wěn)定及較高的回報。

1.“股權(quán)式代建”模式

指代建企業(yè)在合作項目中占有較小比例的股份，雖然按照房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)規(guī)則，小股介入不能直接獲得項目實際操盤的權(quán)利，但根據(jù)委托方和代建方的相關(guān)委托協(xié)議，項目仍然由代建方操盤，使用公司品牌、產(chǎn)品體系和管理，共享企業(yè)的信用資源和采購資源，提升項目回報。實際操作過程中先按照銷售收入收取一定比例的管理費，再按照股權(quán)比例進行收益分配；同時，根據(jù)和其他投資合作方事前簽訂的協(xié)議，按照項目最終的收益情況，設(shè)立浮動的分配方案，收取項目的超額利潤分配。這種代建模式，在獲得較為可觀的利潤基礎(chǔ)上，還有利于代建企業(yè)的品牌文化輸出，進一步形成品牌的社會效益和品牌溢價能力，同時有利于進一步積累項目建設(shè)經(jīng)驗，提高項目工程管理水平。

2.代融代建模式

代融是指以目標項目為載體，利用代建企業(yè)自身的信用以及在銀行的授信額度為目標項目的開發(fā)進行融資。在金融政策收緊的環(huán)境下，中小型房企不在銀行的白名單范圍內(nèi)，沒有授信額度，無法實現(xiàn)項目的融資。而對于一些國內(nèi)排名靠前的房企，入圍銀行白名單，具有授信額度，但缺少投資標的取得融資款項。兩者結(jié)合，優(yōu)勢互補，達到融資放款的條件。代建單位向符合投資標準的代建項目提供融資，或通過其合作金融機構(gòu)、信托機構(gòu)提供融資、代建單位提供增信措施，有效解決房企的融資難困境，從中賺取融資成本利差。

八、結(jié)語

綜上，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)型國有企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理方面已經(jīng)積累較為豐富、成熟的經(jīng)驗，可為委托方提供項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、成本管理招投標管理、營銷管理、交付管理等開發(fā)過程服務(wù)，在商業(yè)代建方面大有可為，國有企業(yè)應(yīng)積極探索適合自身發(fā)展的代建模式，提高經(jīng)濟效益。在國有企業(yè)改革的大背景下，在多元化、精細化的市場需求下，繼續(xù)秉承國有企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)理念，立足優(yōu)勢，攻破短板，不斷提高代建管理水平，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的新常態(tài)下勇于開拓進取、大膽實踐創(chuàng)新，提高企業(yè)競爭力，樹立行業(yè)標桿！