基于最優(yōu)賦權(quán)法下我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展狀況研究*

李順勇 林 群 鄭鏗城 馬焱棋 劉 昕

（1.山西大學數(shù)學科學學院 太原 030006）（2.山西大學計算機與信息技術(shù)學院 太原 030006）（3.桂林電子科技大學商學院 桂林 541004）（4.內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學沙漠治理學院 呼和浩特 010018）

1 引言

隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸進入一個新常態(tài)，人們對房屋住宅的需求，已經(jīng)由過去單純的用于居住，轉(zhuǎn)變到如今的使用房屋住宅進行投資等多方面運用，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨一個新的挑戰(zhàn)，為防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫，讓我國房地產(chǎn)行業(yè)更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國家相關(guān)管理部門也在出臺相應(yīng)的政策，因此對我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展研究具有重要的意義。

目前對我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的研究大多采用單一評價模型［1～9］，如蔣耀等采用層次分析法建立模型進行綜合評價體現(xiàn)了各個指標的重要性，但主觀性較強。紀漢霖，趙清斌等采用了主成分分析法進行了相關(guān)的研究，避免了主觀性，但對各個指標的重要性缺乏體現(xiàn)。劉寧采用了熵值法構(gòu)建模型，對我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展進行研究，以各個指標離散程度的方法對各個指標權(quán)重進行計算，客觀性較強，但仍缺乏對各個指標重要性的判斷。

本文通過層次分析法和熵值法來構(gòu)建最優(yōu)賦權(quán)法模型，對我國的房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展狀況進行研究，選取了近20 年的數(shù)據(jù)作為研究樣本，進行量化分析處理，并通過研究結(jié)論提出相應(yīng)的建議措施。

2 指標體系構(gòu)建及數(shù)據(jù)來源

2.1 評價體系構(gòu)建

本文為了更好地對我國的房地產(chǎn)行業(yè)進行評估，研究我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，本文選取“房地產(chǎn)經(jīng)濟”、“城市環(huán)境”和“社會生活”三個角度作為評價體系。在趙清斌的《基于主成分分析的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價研究》中，使用了7 個指標進行分析，本文使用了18 個指標進行分析，與其所構(gòu)建的評價指標相比，本文的評價指標更加全面。其中，“房地產(chǎn)經(jīng)濟”是對我國房地產(chǎn)業(yè)進行直觀刻畫的重要指標，本文從“房地產(chǎn)開發(fā)投資額”、“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積”、“商品房銷售面積”、“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)”、“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工套數(shù)”“商品房平均銷售價格”共六個指標進行衡量。良好的城市環(huán)境為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供保障，“城市環(huán)境”指標是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個間接指標，為了更好地衡量城市環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，選取“人均公園綠地面積”、“生活垃圾清運量”、“道路清掃保潔面積”、“市容環(huán)衛(wèi)專用車輛設(shè)備”、“環(huán)境污染治理投資總額”、“水利、環(huán)境和公共設(shè)備管理業(yè)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員數(shù)”作為評價指標?！吧鐣睢敝笜耸侵竾医?jīng)濟發(fā)展、人們生活質(zhì)量等情況，本文選取“國內(nèi)生產(chǎn)總值”、“人口增長率”、“城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)”、“農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)”、“第三產(chǎn)業(yè)增加值”、“城市人口密度”作為評價指標進行分析，見表1。

表1 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展狀況評價體系

2.2 數(shù)據(jù)來源

本文通過“國家數(shù)據(jù)局”網(wǎng)站進行相關(guān)資料的收集和整理，選取的數(shù)據(jù)為近20年的數(shù)據(jù)。

3 評價方法

3.1 層次分析法［10～13］

層次分析法（AHP）是當今較為常用的一種分析方法，在使用該方法的過程中，首先要對層次結(jié)構(gòu)進行構(gòu)建，一般要將決策問題分為三個層級，從上往下依次為目標層、準則層和指標層；其次要對判斷矩陣進行構(gòu)建，構(gòu)建結(jié)構(gòu)如下［6～9］：

其中cij表示ci與cj之間重要性的比較，本文采用九級標度法衡量因素之間的重要程度（如表2 所示）。

表2 九級標度表

然后檢驗判斷矩陣的一致性并對指標權(quán)重進行計算，利用不相容度計算公式CI進行計算：

如果計算出來的CI=0，那么判斷矩陣具有完全一致性，同時需要利用平均隨機一致性指標表，利用計算出來的CI值來確定RI值，通過公式：CR=CI/RI，得到CR值，若該CR值小于0.1，則表明矩陣的相容性良好，若該值大于0.1，則需要對矩陣進行重新構(gòu)建。

表3 N 維向量平均隨機一致性指標

最后利用公式對權(quán)重進行計算，并計算各個指標的綜合權(quán)重大小，采用公式CV=λmaxV，求出C的最大特征值λmax所對應(yīng)的特征向量V將定性因素關(guān)系向定量化進行了轉(zhuǎn)換。并對權(quán)重進行歸一化處理：

假設(shè)第m-1 層指標權(quán)重Vm-1，i，該指標所對應(yīng)第m層子指標權(quán)重為Vmi，則該指標相對于總目標的綜合權(quán)重為Vm-1，i×Vmi。

3.2 熵值法［14～16］

由于數(shù)據(jù)的各項指標正負并不統(tǒng)一，因此首先需要對數(shù)據(jù)取絕對值，即xij= |xij|。由于正向指標數(shù)據(jù)和負向指標數(shù)據(jù)在表達意義上有所不同，正向指標的數(shù)值越高表明效果越好，而負向數(shù)值是越低表明效果越好，所以需要采用不同的算法來對正向數(shù)值和負向數(shù)值進行處理，處理的方法如下：

正向指標處理：

負向指標處理：

其次，利用以下公式分別計算第j項指標下第i方案指標值的比重pij和第j 項指標的熵值ej：

3.3 最優(yōu)賦權(quán)法［17～21］

組合權(quán)重向量V0和第k種評價方法確定的權(quán)重向量VK的偏差為v0-vk=(v10-v1k，v20-v2k，…，vn0-vnk)k=1，2，…，s，目標是使組合權(quán)重與已知的s種權(quán)重的偏差達到最小，在偏差平方和最小的意義下構(gòu)造最優(yōu)化模型：

4 基于最優(yōu)賦權(quán)法的實證

4.1 層次分析法

首先采用專家打分法對判斷矩陣進行構(gòu)造，如表4所示。

表4 準則層判斷矩陣

首先通過Matlab的eig函數(shù)計算可以得到：

λmax=3，根據(jù)公式：

計算得到CI=0，通過查閱RI 表格得到當n=3時RI=0.58，得到CR＜0.1，通過檢驗。得到各指標權(quán)重如表5所示。

表5 準則層權(quán)重

同樣，建立指標層的判斷矩陣并進行檢驗得到表6。

表6 A房地產(chǎn)經(jīng)濟子指標判斷矩陣

表7 B城市環(huán)境子指標判斷矩陣

表8 C社會生活子指標判斷矩陣

得到指標體系權(quán)重。

4.2 最優(yōu)賦權(quán)法

本文中，設(shè)層次分析法各指標對應(yīng)的權(quán)重向量為v1=(v11，v21，v31…vn1)，其所對應(yīng)的系數(shù)為θ1；熵值法各指標所對應(yīng)的權(quán)重向量為v2=(v12，v22，v32，…vn2)，其所對應(yīng)的系數(shù)為θ2。根據(jù)模型運用Matlab 求得θ1=0.4182，θ2=0.5818 即vj= 0.4182vj1+0.5818vj2（j=1，2，…n），最終得到表9。

表9 最優(yōu)賦權(quán)結(jié)果表

4.3 評價結(jié)果

最終得分結(jié)果：

編程計算如表10所示。

表10 各年綜合得分表

5 結(jié)語

本文采用熵值法與主成分分析法相互結(jié)合構(gòu)造最優(yōu)賦權(quán)法對我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展情況進行評價，既降低了層次分析模型的主觀性，同時體現(xiàn)了各個指標的重要性，具有較高的應(yīng)用價值。

通過構(gòu)建最優(yōu)賦值法，得出各個年份房地產(chǎn)行業(yè)的得分，從得分結(jié)果可以看出，在1999 年～2003年間，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展比較緩慢，2003 年以后，一直到近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度迅猛，在2018 年前后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有放緩的趨勢［22］。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的綜合評價得分是逐年上升，但是區(qū)域間發(fā)展依舊存在一定差異，通過對各區(qū)域城市房地產(chǎn)行業(yè)進行橫向?qū)Ρ?，發(fā)現(xiàn)東部南部房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展接近飽和，出現(xiàn)“房炒不住”的現(xiàn)象，中部西部房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿σ琅f較大，為了使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有序，同時保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)的進行發(fā)展，本文提出以下建議：

首先，應(yīng)該為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一個良好的運營環(huán)境，在進行經(jīng)濟建設(shè)的同時，要注重對環(huán)境的保護，加大對環(huán)境污染治理的投資力度，嚴格懲治破壞環(huán)境的行為，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。其次，在房地產(chǎn)行業(yè)資金投入中，要把握適度的原則，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)投資額，商品房的銷售價格需要在一個合理區(qū)間，減少對房地產(chǎn)價格進行炒作，避免泡沫經(jīng)濟的發(fā)生［23］。最后，房地產(chǎn)的發(fā)展要和經(jīng)濟社會的發(fā)展緊密結(jié)合，房地產(chǎn)商應(yīng)該根據(jù)社會需求，設(shè)計出更多符合時代發(fā)展的房屋，滿足不同人群的購房選擇，同時房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，也要不斷進行科技創(chuàng)新，走可持續(xù)發(fā)展路線，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在未來更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。