狙擊法拍房

周慧嫻

以低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)元拍下法拍房的第6個(gè)月，深圳的陽(yáng)女士依舊沒(méi)有沒(méi)能如愿住進(jìn)自己的家。

經(jīng)過(guò)50余輪的競(jìng)價(jià)后，陽(yáng)女士終于在龍崗區(qū)中心城區(qū)扎根。本以為天上掉餡餅的陽(yáng)女士還來(lái)不及竊喜，就挨了現(xiàn)實(shí)當(dāng)頭一棒——辦完手續(xù)、取得該房產(chǎn)所有權(quán)后，陽(yáng)女士意外發(fā)現(xiàn)家里一直住著一位租戶。買賣不破租賃，法院沒(méi)有執(zhí)行清場(chǎng)的義務(wù)，陽(yáng)女士對(duì)這名“釘子戶”也無(wú)計(jì)可施。

短短幾天，法拍房就由餡餅變成了陷阱。法拍房在陽(yáng)女士的心底鋪滿了荊棘，也刺痛了她在深圳安家落戶的美夢(mèng)。而陽(yáng)女士?jī)H僅是萬(wàn)千個(gè)被法拍房傷害的購(gòu)房者其中之一。

2021年以來(lái)，在拍賣網(wǎng)上掛牌待售的法拍房數(shù)量日益壯大。據(jù)阿里拍賣平臺(tái)數(shù)據(jù)，全國(guó)法拍房數(shù)量達(dá)168萬(wàn)套，對(duì)比2017年的約9 000套，暴漲了近186倍。一名從事法拍房輔拍工作的人員透露，法拍房交易數(shù)量不斷增加，但其經(jīng)手交易的法拍房，將近一半的房源都出現(xiàn)過(guò)糾紛問(wèn)題。

斷供大年？

法拍房，即被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。據(jù)從業(yè)人士透露，法拍房主要來(lái)源為金融債務(wù)違約。

法拍房交易數(shù)量激增，也讓“斷供潮”的傳言一時(shí)之間甚囂塵上。那么經(jīng)濟(jì)是否遭遇了一次漫長(zhǎng)的寒冬，持續(xù)的冰冷已經(jīng)凍住了市場(chǎng)活力，讓越來(lái)越多的人喪失了按揭還款的能力，主動(dòng)棄房斷供？

其實(shí)不然。有數(shù)據(jù)顯示，法拍房中僅有38.5%是因?yàn)檫€不上貸款而斷供。

斷供僅為金融債務(wù)違約大集合下的其中一個(gè)選項(xiàng)，除此之外還有替人做擔(dān)保、業(yè)主因是公司法人或股東的原因被卷入糾紛，名下資產(chǎn)被查封等情況。

斷供大多分為兩種情況：一是房?jī)r(jià)大跌，剩余貸款可支持業(yè)主重新買一套，業(yè)主為及時(shí)止損選擇斷供；二是企業(yè)破產(chǎn)抵債、個(gè)人失業(yè)等導(dǎo)致資金鏈斷裂，房貸被迫斷供。顯然，第一種與絕大多數(shù)城市的實(shí)際情況不符，而第二種情況發(fā)生的概率也不普遍，一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主按揭買房以自住為主，銀行已經(jīng)審核并認(rèn)證了業(yè)主具備還款能力，正常情況下都能按時(shí)還貸。

可法拍房交易數(shù)量為何會(huì)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)？這還要從2021年的中國(guó)樓市說(shuō)起，這一魔幻的市場(chǎng)迎來(lái)了事實(shí)上的周期拐點(diǎn)。

隨著“房住不炒”政策的打響，各地相繼實(shí)施“二手房指導(dǎo)價(jià)”，斬?cái)嗔顺捶客顿Y客的財(cái)路。在這樣的大背景下，此前大膽啟用高杠桿或高位接盤的炒房客一旦資金出現(xiàn)缺口，只能“斷臂求生”。

這也解釋了重慶近年來(lái)法拍房數(shù)量高居全國(guó)第一的原因——作為西部地區(qū)唯一的直轄市，重慶集結(jié)了周圍省份的優(yōu)質(zhì)人才和資源，不少投資客都認(rèn)為重慶的房市極具潛力，潛入重慶樓市瘋狂買樓，最終重慶二手房市場(chǎng)供大于求，再加上樓市管控政策的出臺(tái)，不少投資客無(wú)奈“斷臂”。

除此之外，一些重慶本地的小房企接連破產(chǎn)也導(dǎo)致法拍房數(shù)量居高不下，一旦企業(yè)啟動(dòng)破產(chǎn)流程，這些房企的大量房源就流入了法拍房的池子中。

其次，法拍房市場(chǎng)日漸成熟，法拍平臺(tái)也日益壯大。從2009年開始，法院就可將拍賣活動(dòng)委托給社會(huì)機(jī)構(gòu)，次年線上拍賣開始萌芽。隨后越來(lái)越多的法院開始入駐線上平臺(tái)。

再者，疫情之下，部分中小型民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，資金鏈斷裂，資不抵債，也讓法拍房數(shù)量進(jìn)一步“爆發(fā)”。

對(duì)于剛需購(gòu)房的消費(fèi)者而言，法拍房當(dāng)真是從天而降的大餡餅嗎？

詭譎之地

法拍房市場(chǎng)，向來(lái)詭譎。法拍房與其說(shuō)是天降的餡餅，不如說(shuō)是處處藏雷的陷阱。

通常，法拍房的起拍價(jià)都低于市場(chǎng)價(jià)，更有甚者起拍價(jià)低至1元，對(duì)有購(gòu)房需求的消費(fèi)者而言極具誘惑。但與此同時(shí)，就像塞壬的歌聲一般，法拍房的交易又極其危險(xiǎn)。

目前不少法拍房都在線上進(jìn)行交易，并且法院并不干涉法拍房的售后問(wèn)題，因此法拍房這個(gè)看似美味的大餡餅下其實(shí)藏著好幾個(gè)大窟窿。

首先，法拍房本身很有可能就是一大雷區(qū)。低于市場(chǎng)價(jià)的線上交易讓不少參與拍賣的購(gòu)房者直接跳過(guò)了實(shí)地考察的環(huán)節(jié)，到實(shí)地驗(yàn)房的當(dāng)天可能直接傻眼。

坐標(biāo)廣西欽州，有消費(fèi)者通過(guò)淘寶拍到了一套法拍房，驗(yàn)房當(dāng)天竟發(fā)現(xiàn)房子少了一堵墻。還有前文提到的陽(yáng)女士，遇到了房子本身已有長(zhǎng)期租戶入住，并且不肯搬離的問(wèn)題，由于法院沒(méi)有清場(chǎng)的義務(wù)，購(gòu)房者房產(chǎn)證拿到了，卻住不進(jìn)去。

其二，法院不負(fù)責(zé)戶口的遷入、遷出事宜，法拍房還涉及到過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題——有法拍房屬于土地為劃撥性質(zhì)，并不能保證過(guò)戶問(wèn)題；還有法拍房涉及刑事案件，結(jié)案之前房源都無(wú)法辦理過(guò)戶。

其三，拍賣信息公開中的稅費(fèi)部分不夠明確，導(dǎo)致購(gòu)房者需要上交天價(jià)稅費(fèi)。某些法拍房實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸屬于公司，就算最后成交價(jià)很低，但實(shí)際上卻要上繳很高額的稅費(fèi)，最終得不償失。

有競(jìng)拍人以200萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一套法拍學(xué)區(qū)房，然而最后其竟需要補(bǔ)繳97.5萬(wàn)元的稅費(fèi)。而那時(shí)這套房子的市場(chǎng)價(jià)也才250萬(wàn)元。

原來(lái)，這套房子原屬于單位給職工分配的一個(gè)“老公房”，產(chǎn)權(quán)仍屬于單位。原業(yè)主買入這套房子的時(shí)候總共花了5萬(wàn)元，后因法律糾紛房子被強(qiáng)制收回拍賣。因?yàn)楫?dāng)初總價(jià)5萬(wàn)元，現(xiàn)在200萬(wàn)元，相差195萬(wàn)元，按照土地增值稅，50%的稅費(fèi)是97.5萬(wàn)元。

還有法拍房屬于合同房，需要購(gòu)房者二次過(guò)戶，換句話說(shuō)，還需要多交一份契稅。

其四，很多法拍房還涉及多重債務(wù)，被多家法院輪封，房源存在多個(gè)債權(quán)人，法院在拿到拍賣款以后，還需一個(gè)漫長(zhǎng)的分配周期，導(dǎo)致過(guò)戶時(shí)間變長(zhǎng)。

最后，原業(yè)主還有可能拖欠水電氣、物管費(fèi)等費(fèi)用。河南張女士以160多萬(wàn)元購(gòu)買了一套法拍房，可她沒(méi)想到，這套房的物業(yè)費(fèi)與滯納金竟高達(dá)50多萬(wàn)元。

還有從業(yè)人員表示法拍房的交易過(guò)程中，容易出現(xiàn)如案外人執(zhí)行異議的干擾因素。因而法拍房拍賣到一半，最終撤拍的情況時(shí)有發(fā)生。

法拍房市場(chǎng)理不清的混亂，讓無(wú)數(shù)漂泊之人安家的夢(mèng)想更加虛無(wú)縹緲，也讓黑心中介有機(jī)可乘，打著服務(wù)司法拍賣的幌子賺取不義之財(cái)。

靴子落地

天津的楊先生拿著一張印有“天津市濱海新區(qū)人民法院”公章的“收押條”來(lái)核實(shí)信息，還以為自己撿了天大的便宜。

他在某中介機(jī)構(gòu)看到一套法拍房的出售信息，因價(jià)格便宜，他當(dāng)即表示有意購(gòu)買此房，并立即將5萬(wàn)元打到登記人指定的賬戶上，還約定兩日后付清剩余房款130萬(wàn)元。楊先生的沖動(dòng)引起了其朋友的注意，朋友提醒楊先生謹(jǐn)慎起見，建議向法院核實(shí)情況，果然經(jīng)法院核查，未發(fā)現(xiàn)有該房產(chǎn)的司法拍賣信息。

這僅僅是法拍房亂象中的冰山一角。還有不法分子打著“司法拍賣”的幌子，冒充“官方人員”，虛構(gòu)“獨(dú)家法拍資源”，讓購(gòu)房者簽訂“陰陽(yáng)合同”，在收取幾十萬(wàn)元保證金后，或聲稱房屋競(jìng)拍失敗、或定金不退等，將錢財(cái)占為己有，導(dǎo)致購(gòu)房者房財(cái)兩空。

法拍房市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)，隨之而來(lái)的是被越來(lái)越多的不法分子垂涎和扭曲規(guī)則。將這個(gè)混亂的市場(chǎng)理順，已經(jīng)成為了當(dāng)務(wù)之急。不久前，最高法出臺(tái)新規(guī)，讓此前“不限購(gòu)”的“法拍房全面限購(gòu)”，靴子落地，徹底斷絕了炒房客炒法拍房的機(jī)會(huì)，也規(guī)范了法拍房市場(chǎng)。

從2022年1月1日起，參加司法拍賣的購(gòu)房者，必須符合當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策，不符合購(gòu)買條件的人不管是想從法拍房市場(chǎng)“撿漏”，還是想利用法拍房進(jìn)行炒房，幾乎都不再可能。此舉規(guī)范了法拍房的政策要求，將改變過(guò)去在參拍資格上各地各自為政的狀況。

過(guò)去有部分買賣雙方為回避限購(gòu)政策，試圖通過(guò)法拍房的形式來(lái)進(jìn)行交易。但是為了防止別的競(jìng)拍人參與，中間進(jìn)行了阻擾，最后變相使得法拍房流拍，最終以債務(wù)索取的方式過(guò)戶房產(chǎn)。為此，最高法的新規(guī)還規(guī)定：法拍房流拍等無(wú)法正常處置情形，法院也不支持不具有購(gòu)房資格的申請(qǐng)執(zhí)行人以房抵債的請(qǐng)求，杜絕了上述情況的發(fā)生。

此外，最高法近日發(fā)布的另一規(guī)定也整頓了法拍房市場(chǎng)的亂象：針對(duì)無(wú)售后的問(wèn)題，今后拍賣財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無(wú)權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。至于一些無(wú)良中介等虛構(gòu)購(gòu)房資格導(dǎo)致拍賣行為無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

法拍房新政的出臺(tái)，在整治混亂的法拍房市場(chǎng)同時(shí)，也為合乎購(gòu)房條件的剛需一族或改善一族，多了一種實(shí)現(xiàn)住有所居的方式。不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，法拍房?jī)r(jià)格便宜，主要是因?yàn)槠渲杏幸恍┊a(chǎn)權(quán)瑕疵或者糾紛。法拍房這個(gè)“漏”可以撿，但必須謹(jǐn)慎。

與此同時(shí)，張大偉認(rèn)為，這次升級(jí)限購(gòu)后，將影響很大一部分專門通過(guò)投資法拍房獲利的購(gòu)房者，法拍房的價(jià)值或許會(huì)繼續(xù)降低。還有從業(yè)人員透露，法拍房以前還能撿漏，現(xiàn)在基本上好位置的法拍房最終成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)無(wú)異。

新政的出臺(tái)，并不意味法拍房的亂象將在今年進(jìn)入終章，這僅僅是整頓的開始，法拍房市場(chǎng)何時(shí)回歸平靜，還需時(shí)間來(lái)作答。

當(dāng)房屋從家的概念脫離出來(lái)，成為金融市場(chǎng)的一種工具，那么樓市的每一個(gè)縫隙都將被張望的投資客擠得水泄不通，好在房屋終將回歸到作為“家”存在的出發(fā)點(diǎn)了。