經(jīng)營視角看影響建筑房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量的主要因素與優(yōu)化策略

林仲禹

工程質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)開展項目建設(shè)、銷售、經(jīng)營的生命線，不僅影響著項目進(jìn)度和利潤空間，而且會對房地產(chǎn)企業(yè)的品牌、客戶信任度等產(chǎn)生不容忽視的影響。工程質(zhì)量風(fēng)險的產(chǎn)生與企業(yè)設(shè)計、工程和成本等管理能力、施工隊伍的素質(zhì)、施工材料的質(zhì)量以及監(jiān)管單位的專業(yè)水平等具有緊密關(guān)系，無論是建設(shè)單位還是施工、監(jiān)理方，都應(yīng)當(dāng)將施工質(zhì)量管控放在至關(guān)重要的位置，通過提升管理人員任用、圖紙設(shè)計和管理、施工策劃和組織等工作，來確保工程質(zhì)量能夠處于可控范圍之內(nèi)。下文中，主要對建筑管理的因素和對策展開分析，希望可以幫助建筑行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

工程質(zhì)量不僅要求項目滿足相關(guān)行業(yè)規(guī)范的要求，更要關(guān)注使用者的切身感受，房地產(chǎn)企業(yè)要站在整體運營的角度提升對工程質(zhì)量控制和管理，為客戶建造出合格的產(chǎn)品，提升企業(yè)品牌影響力和自身的競爭力。下文中，主要闡述對建筑工程管理產(chǎn)生影響的因素以及解決策略，僅供參考。

一、建筑工程管理的作用分析

第一，建筑工程管理水平直接對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響重大，高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)完成項目建設(shè)并交付使用，是房地產(chǎn)企業(yè)兌現(xiàn)銷售承諾、開展高品質(zhì)運營服務(wù)和維護(hù)企業(yè)口碑的基本要求。因此增強對建筑工程的管理力度，可以提升企業(yè)內(nèi)部的管理水平和核心競爭力。第二，建筑行業(yè)快速發(fā)展，出現(xiàn)了更多的新工藝和新技術(shù)廣泛運用到建筑行業(yè)中，工程管理工作的有效實施，可以保證新工藝和新技術(shù)等在安全的前提下，最大化發(fā)揮出自身的價值。第三，建筑工程較其他工程復(fù)雜，并且類型多樣，規(guī)模也不相同。實際施工時，很容易受到外界因素的干擾，特別是各個工序進(jìn)行銜接的時候，如果沒有做好銜接，那么就會對工程最終的質(zhì)量產(chǎn)生影響，并且對之后的管理工作開展也是不利的。

二、影響建筑工程管理的因素分析

1.人的因素

工程質(zhì)量的形成受到所有參加工程項目施工的工程技術(shù)干部、施工人員共同作用。首先，很多企業(yè)存在工程管理人員是從非工程專業(yè)轉(zhuǎn)崗的情況，這些人員有一定的企業(yè)管理思維，但專業(yè)素養(yǎng)不夠，往往以項目經(jīng)營計劃為標(biāo)尺進(jìn)行現(xiàn)場管理，實際工作無法預(yù)知可能存在的質(zhì)量風(fēng)險，出現(xiàn)質(zhì)量風(fēng)險后無法提出有效的整改要求。其次，盡管項目采用總包制度，但實際施工團(tuán)隊多為分包，施工人員不固定或未受專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)，其理論、技術(shù)水平、工作態(tài)度、價值取向等參差不齊，對質(zhì)量要求理解不一，也可能偷工減料或為了便捷性施工，導(dǎo)致質(zhì)量缺陷。

2.設(shè)計因素

設(shè)計圖紙管理是項目施工的重要依據(jù)和媒介，房地產(chǎn)企業(yè)存在產(chǎn)品迭代更新快、設(shè)計人員變更頻繁、設(shè)計審核及管理制度不健全等問題，實際實施常導(dǎo)致：

（1）施工圖設(shè)計深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計節(jié)點圖或不滿足施工需要， “錯、漏、碰、缺”嚴(yán)重，違反強制性設(shè)計規(guī)范要求現(xiàn)象普遍。

（2）部分房地產(chǎn)企業(yè)對施工圖的設(shè)計審查往往流于程序和形式，期望工程管理人員或設(shè)計管理人員去檢查所有并發(fā)現(xiàn)的設(shè)計隱患和設(shè)計問題，實際工作中不具備操作性。

（3）設(shè)計變更頻繁，但又缺乏系統(tǒng)的決策機(jī)制，下發(fā)效率低，現(xiàn)場圖紙混亂，甲方、總包、監(jiān)理、專項分包等單位的圖紙版本不一致。

綜上因素可能導(dǎo)致出現(xiàn)節(jié)點施工做法有誤，材料型號、色彩、品牌采購失準(zhǔn)，整改、返工現(xiàn)象頻繁，以此導(dǎo)致工程質(zhì)量缺陷。

3.進(jìn)度控制因素

進(jìn)度控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要控制目標(biāo)之一，其直接關(guān)系到項目入市和交付的時間，關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益。出于資金安排、銷售和回款的需要，房地產(chǎn)企業(yè)不會輕易變更事前擬定的開盤、封頂和交房時間，且隨著競爭的加劇，對相應(yīng)節(jié)點計劃的要求越來越高，以廈門房地產(chǎn)項目的開盤效率為例（拿地至開盤），市場平均水平已由2017年的9個月提升至2021年的6個月，個別項目甚至為4個月。在實際受市場、產(chǎn)品、政策、審批、氣候等不確定因素的影響，可能造成各工序缺乏充足的施工時間，往往出現(xiàn)前期犧牲工程質(zhì)量為代價，后期進(jìn)行大量返工、整改的情況。

4.工程策劃和施工工藝因素

工程策劃是根據(jù)項目的性質(zhì)、規(guī)模、施工條件、施工單位實力等要素，模擬施工組織方案和施工過程中可能存在的問題，如工程分期、施工道路、臨水臨電、工程質(zhì)量、施工工藝、安全文明等，并制定有效的計劃和應(yīng)急方案，以保證工程的如期完工，工程策劃編制越精細(xì)，未來管理難度越低。

施工工藝是施工過程中對技術(shù)的合理使用，以及工藝的技巧，做好工藝設(shè)計，可以讓施工以及工程管理更順利的進(jìn)展下去。此外，施工工藝屬于施工人員在施工時必須要進(jìn)行的條例，只有依照步驟去執(zhí)行，落實設(shè)計中的每個要領(lǐng)，從本質(zhì)上提升工程的質(zhì)量，減少施工周期。

5.成本因素

目標(biāo)成本管是諸多房地產(chǎn)企業(yè)的重要考核標(biāo)準(zhǔn)，盡管導(dǎo)致目標(biāo)成本偏離的因素可能有設(shè)計圖紙的缺項漏項、項目的產(chǎn)品變更、材料價格的調(diào)增等，但為了實現(xiàn)對上級企業(yè)和投資人的利潤承諾，實際會不斷的壓降施工成本，包括降低施工單位利潤、施工材料減配、品牌降標(biāo)等一系列措施，可能導(dǎo)致無法引入具備相當(dāng)實力的施工單位、材料強度下降或施工單位未按特定的工藝工法進(jìn)行施工的情況。

6.環(huán)境因素

施工階段會出現(xiàn)很多不確定因素，在這些不確定因素中，環(huán)境因素是最嚴(yán)重的。施工過程中，會遇到天氣影響，并且施工粉塵也會對環(huán)境產(chǎn)生影響，這就容易引發(fā)周邊的糾紛，給企業(yè)帶來不好的榮譽。環(huán)境安全因素會讓整個工期加長，并增加工程造價的成本，所以，在施工過程中，要注重對周邊環(huán)境的管理，降低對周邊環(huán)境的污染，降低工程糾紛。

7.市場制度因素

建筑工程施工階段，會受到市場制度因素的影響，例如審批體制不合理、不全面等，特別是在對企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行審核時，因為管理制度以及管理力度存在問題，審核的過程不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致審核過關(guān)的企業(yè)也出現(xiàn)魚龍混雜的現(xiàn)象，例如有高水準(zhǔn)的企業(yè)，也有能力偏弱的企業(yè)，有時這些企業(yè)無法滿足施工需求，并且管理能力也不高。市場準(zhǔn)入制度不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯栴}，會讓工程在施工過程中存在安全隱患，并且無法保證施工質(zhì)量，后期建筑質(zhì)量問題也頻頻出現(xiàn)，這樣不僅對人們的生命安全問題產(chǎn)生威脅，也對我國社會的和諧發(fā)展是非常不利的。

8.機(jī)械設(shè)備及施工材料質(zhì)量因素

目前階段，施工企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到機(jī)械化的階段，建筑工程中有很多機(jī)械設(shè)備出現(xiàn)智能化和集成化等特點，因此要配備施工設(shè)備，保證建筑工程的順利開展，也對工作人員的安全起到保護(hù)作用。在采購過程中，不可完全追求新型技術(shù)，要從工程的實際情況出發(fā)，選擇合適的機(jī)械設(shè)備。如果機(jī)械不合適，會讓現(xiàn)場變得更加難以控制。施工材料和施工設(shè)備質(zhì)量對建筑工程的質(zhì)量產(chǎn)生直接影響，在施工階段選擇符合施工標(biāo)準(zhǔn)的材料，一方面可以保證建筑的質(zhì)量，并且可以縮短施工周期，提升對資源的使用效率，也相應(yīng)的提升了建筑工程的管理水平，保證了建筑行業(yè)的最終效益。有的企業(yè)為了減少成本，選擇使用不達(dá)標(biāo)的材料，這就給后期的建筑工程帶去了很大隱患，并且也對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。不合格的施工材料，最大的危害展現(xiàn)在鋼筋斷裂、墻體爆裂上，這就造成了建筑的不穩(wěn)固性。

三、建筑工程管理的優(yōu)化策略

1.提高工程管理人員質(zhì)量

項目管理人員需有明確的專業(yè)門檻或項目經(jīng)驗要求，選擇專業(yè)對口或有充分項目經(jīng)驗的高質(zhì)量人才，對內(nèi)控要求和行業(yè)規(guī)范進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，對于施工現(xiàn)場中出現(xiàn)的問題，要進(jìn)行培訓(xùn)教育，在理論知識的基礎(chǔ)上，提升管理工作人員的實操能力，管理人員不僅要在實踐中獲取更多的經(jīng)驗，還要具備敏銳的眼光檢測到施工中的質(zhì)量問題。最主要的是企業(yè)要提升管理人員的職業(yè)素養(yǎng)，對施工單位的行為進(jìn)行約束，保證施工質(zhì)量的提升，第一時間發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行解決。

2.夯實設(shè)計管理能力

（1）設(shè)計階段做對產(chǎn)品。聚焦于產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，設(shè)計任務(wù)書的輸入應(yīng)包括決策層規(guī)劃意見、營銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的成本建議以及項目現(xiàn)場管理部門提供的勘測報告等，并逐步落實到施工圖設(shè)計中去。

（2）完善施工圖審查制度。施工圖設(shè)計完成后，實行聯(lián)審制度，把相關(guān)業(yè)務(wù)部門以及施工單位、監(jiān)理單位召集在一起，對圖紙進(jìn)行審核。邀請權(quán)威人士主持，提高各參與部門和單位重視程度，必要時還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。

3.工程策劃考慮充分

需充分模擬項目實際建設(shè)條件，除了地質(zhì)條件、施工環(huán)境、臨水臨電等可見影響因素外，也要考慮氣候、政策、審批等外部不確定因素，需有對應(yīng)的預(yù)案和應(yīng)急措施。進(jìn)行合理的標(biāo)段分期和施工界面劃分，針對專項工程提出單位資質(zhì)和實力要求，特別是土方、消防、供電供水等具有一定地方特殊性的專項。編制合理的施工計劃和主要施工材料的采購及進(jìn)場計劃，明確特殊或重要節(jié)點的工藝工法及管理要求，編排相應(yīng)的管理人員和施工人員要求。工程策劃需經(jīng)工程、設(shè)計、營銷、報建、成本、采購等內(nèi)部專業(yè)，會同總包單位共同編制及確認(rèn)，形成具備較高可行性的全流程施工指導(dǎo)文件。

4.施工進(jìn)度計劃管理

施工進(jìn)度管理的根本就是管理人員對每一個工序進(jìn)行合理的安排，并且完成對資源的調(diào)配。綜合建設(shè)單位以及施工企業(yè)的條件進(jìn)行綜合考慮，制定出有效的施工進(jìn)度計劃管理策略。管理工作人員可以引進(jìn)信息技術(shù)來提升進(jìn)度的編制，依照建筑工程的實際情況，展開細(xì)致的月、季等分段的審查。審查的實際內(nèi)容主要展現(xiàn)為上一次的施工進(jìn)度報表，以及這一階段的施工計劃和最終的施工成果。重點要審查已經(jīng)完工的施工工藝和即將要完成的工作，對施工進(jìn)度和計劃進(jìn)度之間的差異進(jìn)行比對，并對實際進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，對施工時出現(xiàn)的問題進(jìn)行優(yōu)化，保證施工工序的順利開展，并對設(shè)計方面存在的問題進(jìn)行排查，最大化保證施工進(jìn)度的有效管理。

5.工程技術(shù)的提升

為了更好的提升建筑工程的管理水平，企業(yè)可以引進(jìn)新技術(shù)，例如BIM技術(shù)，即建筑信息模型，其本身具備數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)化、三維可視化、工作協(xié)同化等優(yōu)勢，在建筑工程的管理階段，使用BIM技術(shù)建立相應(yīng)的信息平臺，對相關(guān)信息進(jìn)行歸納，并放置到BIM平臺上，以此來對施工過程進(jìn)行監(jiān)控，這樣可以更好的掌握施工進(jìn)度，第一時間發(fā)現(xiàn)施工中的問題，并進(jìn)行有效解決。此外還可以使用BIM技術(shù)做碰撞檢查，使用直觀可視化的方式，查找到在施工中存在的碰、差、錯等問題，這對于提升工程質(zhì)量是非常重要的。

6.健全管理制度

依照工程管理制度，對各個部門之間的作用和權(quán)利進(jìn)行有效分類，各個部門要相互配合，每個人在工程中都發(fā)揮出自己的價值，在進(jìn)行權(quán)利分配之后，管理人員一旦發(fā)現(xiàn)工程中存在某種問題，要對此進(jìn)行分析，做好相應(yīng)的管理報表，并及時提出相應(yīng)的策略來解決這一問題，對企業(yè)資金合理使用，并展開有效的管理措施。除此之外，要注重工作監(jiān)督，對各個流程中的任務(wù)做嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臅r間劃分，對問題進(jìn)行分析，并改善問題，定期對項目規(guī)劃進(jìn)行總結(jié)，構(gòu)建有效的獎懲機(jī)制，激發(fā)工作人員的自主性和工作熱情。

7.做好材料以及設(shè)備的管理

施工單位要從建筑工程的實際情況出發(fā)，滿足施工需求，對施工材料進(jìn)行合理選擇，盡量選擇一些質(zhì)量好、價格合理的材料。并且要重視對材料質(zhì)量的驗收，嚴(yán)格把關(guān)，從本質(zhì)上保證建筑工程的質(zhì)量，也為后續(xù)的發(fā)展打好基礎(chǔ)。此外，還要重視施工材料的運輸以及保管階段，材料發(fā)放過程中，要遵循先入先發(fā)原則，在實際開工之前，要對材料的質(zhì)量和規(guī)格進(jìn)行驗收，保證材料是合格的再進(jìn)行施工。此外設(shè)備的管理在建筑工程管理中也是非常重要的，建筑工程管理階段，要對施工設(shè)備進(jìn)行合理的管理，可以派專門人員對施工設(shè)備做有效管理，實際內(nèi)容為對施工設(shè)備進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)和維修，保證施工設(shè)備一直處在有效運行的狀態(tài)下，方便建筑工程的順利開展。

8.提升技術(shù)水平

施工工藝技術(shù)以及施工質(zhì)量對建筑最終的質(zhì)量產(chǎn)生很大影響，目前階段，建筑技術(shù)已經(jīng)獲得了很大的進(jìn)步，隨著時代的進(jìn)步，人們對建筑工程的要求也越來越高，這就對技術(shù)質(zhì)量的提升起到促進(jìn)作用。從技術(shù)質(zhì)量管理人員方面來看，員工要不斷的學(xué)習(xí)，不斷的改進(jìn)，提升自身的技術(shù)，這對建筑的質(zhì)量提升是非常重要的。

四、結(jié)語

在建筑管理過程中，項目質(zhì)量是非常重要的，工程質(zhì)量的控制是非常復(fù)雜的，并且有很大難度，因此要做好開工前的準(zhǔn)備，提升工程質(zhì)量，立足于各個角度，進(jìn)行動態(tài)管理，保證施工之前以及施工之后的管理任務(wù)可以有效完成，這樣的情況下，才可以最大化提升企業(yè)的管理水平，保證企業(yè)建筑獲得最大效益，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。