關(guān)于持有型商業(yè)地產(chǎn)的思考

柏光燕

（山東魯能商業(yè)管理有限公司，山東 濟(jì)南 250000）

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，持有型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)展更加完善，諸多大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商給予商業(yè)地產(chǎn)高度重視，加大了對(duì)持有型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度。在大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，大型房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入其中，加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度，通過租金、物業(yè)升值等方式，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益，有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、持有型商業(yè)地產(chǎn)的特征

商業(yè)地產(chǎn)是用于商業(yè)用途的地產(chǎn)，持有型商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和住宅建筑存在明顯差異，住宅建筑是在銷售房屋產(chǎn)品時(shí)一次性獲利，而持有型商業(yè)地產(chǎn)則是通過租金、物業(yè)增值獲取長(zhǎng)線的資金回報(bào)，形成長(zhǎng)期的現(xiàn)金流。持有型商業(yè)地產(chǎn)屬于廣義的房地產(chǎn)范疇，也具備一定的房地產(chǎn)共性特點(diǎn)，但也有著自身非常獨(dú)特的特征。

1.投資大、收益回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)高

首先是投資大。包括以下幾個(gè)方面。第一，不同于住宅地產(chǎn)的建筑選址多樣性，商業(yè)地產(chǎn)只能選在城市中人流密集的繁華地帶，這是城市中的精華位置，地價(jià)一般都會(huì)非常高，所以在地價(jià)投資方面會(huì)明顯高于住宅地產(chǎn)。第二，持有型商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)后主要是選擇對(duì)外出租的方式，這種方式下短期的資金回籠速度會(huì)明顯低于住宅地產(chǎn)。第三，商業(yè)地產(chǎn)的培育時(shí)間要明顯長(zhǎng)于住宅地產(chǎn)。住宅地產(chǎn)在建成后就可以形成成熟的市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)成熟可能需要幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，一個(gè)商場(chǎng)從開業(yè)到得到廣泛認(rèn)可需要經(jīng)過一定時(shí)間的培育，在沒有得到認(rèn)可之前物業(yè)持有者可能會(huì)一直處在虧損狀態(tài)，這種狀態(tài)下，租金標(biāo)準(zhǔn)也難以提升?？梢姡虡I(yè)地產(chǎn)需要大量的前期投資，這就需要商業(yè)地產(chǎn)商具備充足的資金支持。

其次，是風(fēng)險(xiǎn)高。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從選址、動(dòng)工、經(jīng)營(yíng)以及之后的運(yùn)營(yíng)管理，這其中每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)面臨很多不確定因素，比如城市規(guī)劃、營(yíng)商環(huán)境及政策、地方經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及企業(yè)自身的運(yùn)作能力等，這些都會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收益造成影響，可見商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)多且大，而且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)過大量的前期準(zhǔn)備和資金投入，一旦項(xiàng)目開始沒有特殊情況不能隨意變動(dòng)，即使出現(xiàn)了影響收益的風(fēng)險(xiǎn)問題，也只能繼續(xù)追加投入。

最后，是收益高。住宅地產(chǎn)主要是賺取售價(jià)和成本之間的差價(jià)，收益不僅是一次性的，且都是大致固定的。而高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)地產(chǎn)往往都伴有著高收益，一旦商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成功，租金水漲船高，可以獲得持續(xù)數(shù)年、十多年，甚至是數(shù)十年的持續(xù)高收益。此外，商業(yè)地產(chǎn)上將來想要抵押貸款，或是不想再持有，將商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品出售也都會(huì)帶來明顯的收益，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。可見，商業(yè)地產(chǎn)可帶來的收益上限非常高，但前提是要運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)上的運(yùn)營(yíng)能力。

2.運(yùn)營(yíng)管理較為復(fù)雜

住宅地產(chǎn)在產(chǎn)品銷售出去后，后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理開展效果，和地產(chǎn)產(chǎn)品的收益沒有直接關(guān)系。而商業(yè)地產(chǎn)則不同，后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商的收益帶來決定性的影響。住宅地產(chǎn)的后續(xù)管理也就是物業(yè)管理，而商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)管理在物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，還涉及業(yè)態(tài)布局規(guī)劃、招商管理等多方面內(nèi)容，涉及內(nèi)容多且專業(yè)性很強(qiáng)。首先在規(guī)劃布局方面，要分成主力店以及次主力店等。除產(chǎn)品銷售之外，還要有休閑娛樂以及餐飲等多樣化的業(yè)態(tài)。銷售方式有百貨零售、品牌專賣店、超市等多樣化模式。這些都要進(jìn)行空間布局規(guī)劃，還要對(duì)店鋪進(jìn)行運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)調(diào)查，及時(shí)對(duì)店面進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，引入能夠吸引客流的旺鋪，還幫助提升商場(chǎng)的人氣和收益。

二、持有型商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展

1.以往運(yùn)營(yíng)模式陷入發(fā)展瓶頸

長(zhǎng)期以來，我國(guó)持有型商業(yè)地產(chǎn)主要采用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，主要借鑒自香港特別行政區(qū)，具體來說這種模式就是從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資、建設(shè)、店鋪?zhàn)赓U、運(yùn)營(yíng)管理所有環(huán)節(jié)都是商業(yè)地產(chǎn)商全權(quán)負(fù)責(zé)，承擔(dān)所有環(huán)節(jié)的各類風(fēng)險(xiǎn)。在這種模式下，企業(yè)必須準(zhǔn)備大量的資金作為支撐，并且需要企業(yè)具備較強(qiáng)的融資能力、招商能力、運(yùn)營(yíng)管理能力。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在這種重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下確實(shí)一度取得了理想的收益。但隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大、政策及市場(chǎng)環(huán)境不斷變化，傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的弊端逐漸顯現(xiàn)出來：第一，因?yàn)榈貎r(jià)不斷上漲，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)商需要承擔(dān)更大的成本；第二，商業(yè)地產(chǎn)在傳統(tǒng)模式下需要承擔(dān)大量的工作，隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增多、規(guī)模增大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)分身乏術(shù)，在日常運(yùn)營(yíng)管理常出現(xiàn)漏洞，影響了運(yùn)作效率和盈利能力；第三，商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資渠道主要是銀行，但近年來銀行放款收緊，影響了商業(yè)地產(chǎn)商的資金籌資，一旦后續(xù)資金跟不上，出現(xiàn)了資金鏈斷裂，將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的后果，甚至威脅企業(yè)的生存；第四，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，近年來，有眾多企業(yè)都參與到商業(yè)地產(chǎn)中，都想在商業(yè)地產(chǎn)中分一杯羹，利潤(rùn)空間被壓縮。綜上，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境在近年來發(fā)生明顯變化，如果依然采用以往重資產(chǎn)模式，勢(shì)必會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，需要及時(shí)加以轉(zhuǎn)型。

2.輕資產(chǎn)模式——持有型商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向

以往運(yùn)作模式下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要有大量的資金作為支撐，但是近年來，國(guó)家土地政策、銀行政策不斷調(diào)整，繼續(xù)沿用以往重資產(chǎn)模式，勢(shì)必會(huì)使企業(yè)面臨巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，因此，目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始朝著輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。所謂輕資產(chǎn)模式來自于美國(guó)，在我國(guó)最早是由萬達(dá)引入，因此又被業(yè)內(nèi)稱之為“萬達(dá)模式”。在這種模式中，不再是由商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全權(quán)負(fù)責(zé)所有工作，而是按照專業(yè)分工以及資產(chǎn)輕型化的原則，包括投資開發(fā)、規(guī)劃、施工、后期物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)管理等均交由產(chǎn)業(yè)鏈上的專業(yè)企業(yè)來托管，由商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和他們簽署合作協(xié)議，資金籌集不再是由商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一方來承擔(dān)，企業(yè)不再需要為了這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)備大量的資金投入其中，而是利用自身的品牌影響力、自有資本，合作企業(yè)則是發(fā)揮自己專業(yè)領(lǐng)域的特長(zhǎng)，承擔(dān)一部分資金，雙方合作、一起分享利潤(rùn)，達(dá)到合作共贏的目的。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要專注于核心業(yè)務(wù)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，謀求合作伙伴共同分擔(dān)資金、分享利潤(rùn)、形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏，具體包括以下幾個(gè)方面：第一，企業(yè)能夠減輕重資產(chǎn)模式下的資金籌資壓力，不必再參與到項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)里，而是主要將精力放在附加值大的重點(diǎn)環(huán)節(jié)；第二，商業(yè)地產(chǎn)商為了提高自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可以尋求在某些領(lǐng)域上具備一定優(yōu)勢(shì)的專業(yè)企業(yè)進(jìn)行合作，彌補(bǔ)自身的劣勢(shì)，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；第三，商業(yè)地產(chǎn)在推行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，能夠有效改變以往對(duì)資金高度依賴的問題，不用為了資金籌集以及項(xiàng)目全過程管理而奔走，可以剩下大量的精力放在規(guī)劃布局、招商引資等方面?？傊?，輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型能夠有效改善以往商業(yè)地產(chǎn)面臨的各類問題，萬達(dá)的成功轉(zhuǎn)型也為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)樹立了良好的參照樣本，值得同行業(yè)參考借鑒，積極謀求轉(zhuǎn)型，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展。

三、推動(dòng)持有型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)盤活的建議

1.轉(zhuǎn)型發(fā)展下的籌資建議

一直以來，持有型商業(yè)地產(chǎn)都是典型的資金密集型行業(yè)，為了能夠支撐起商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)作，需要有一個(gè)穩(wěn)定的籌資渠道提供充足的資金。以往我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)，無論是住宅房地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)的資金來源主要都是依賴銀行的貸款，也就是說持有型商業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型之前，資金的主要來源一般都是來自于銀行貸款。進(jìn)入到項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，還有一部分資金是來自于持有商品地產(chǎn)的租金。這種方式操作簡(jiǎn)便，但是面臨的風(fēng)險(xiǎn)很高，一旦國(guó)家政策及銀行政策發(fā)生變動(dòng)，資金鏈必然會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p失，無論國(guó)家還是銀行都是商業(yè)地產(chǎn)商無法左右的，所以在傳統(tǒng)的籌資模式下，商業(yè)地產(chǎn)商顯得非常被動(dòng)，顯然不能繼續(xù)沿用這種單一的籌資渠道。

對(duì)于籌資方面的改進(jìn)，我們熟知的萬達(dá)就采取一系列改革，在轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式的同時(shí)，也積極拓寬了融資渠道。減少來自銀行的籌資比例，引入了如股權(quán)籌資、眾籌籌資、自持產(chǎn)品出售、房地產(chǎn)基金等。甚至美團(tuán)、阿里巴巴近年來都有推出商業(yè)貸款，都是可以加以利用的。簡(jiǎn)單來說，就是將籌資渠道拓寬，采用多元化的籌資方案，減少對(duì)銀行的依賴，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

2.運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理模式創(chuàng)新

（1）重構(gòu)工程模式 調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)

在以往模式下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都是由商業(yè)地產(chǎn)商全權(quán)負(fù)責(zé)，需要消耗大量的資金和精力。而在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變以往這種包袱沉重的模式，可以借鑒萬達(dá)商業(yè)的案例，比如萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)方面就采用“交鑰匙工程”，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃后，將項(xiàng)目的建設(shè)外包給專業(yè)的建設(shè)施工企業(yè)，建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)會(huì)管理工作也交由專業(yè)的第三方會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。在這一過程中萬達(dá)仍持有監(jiān)督權(quán)，定期監(jiān)督項(xiàng)目建設(shè)情況。在這種方式下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不再如以往需要投入大量資金以及精力負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)工作，充分發(fā)揮了專業(yè)分工理論，將項(xiàng)目的一些環(huán)節(jié)外包給其他專業(yè)的公司，但自己要保留監(jiān)督權(quán)。

在和其他投資方合作時(shí)，承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)資金的一方就變?yōu)榱送顿Y者，萬達(dá)則負(fù)責(zé)規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)等內(nèi)容，項(xiàng)目在建成后其物業(yè)歸屬于投資方，但是萬達(dá)商業(yè)要有合作項(xiàng)目的監(jiān)督權(quán)和操盤權(quán)，因?yàn)楹献黜?xiàng)目冠名為萬達(dá)廣場(chǎng)，利用了萬達(dá)商業(yè)的品牌影響力，從而保證商場(chǎng)的出租率以及客源吸引力。此外，萬達(dá)還承擔(dān)項(xiàng)目投入使用后的招商引資、運(yùn)營(yíng)管理工作。項(xiàng)目還運(yùn)用萬達(dá)所屬的慧云系統(tǒng)，這一系統(tǒng)是萬達(dá)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理系統(tǒng)，在實(shí)踐中證實(shí)其對(duì)于提高商業(yè)管理效率具有顯著作用。因此，雖然萬達(dá)不負(fù)擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)資金，也不控股，但是萬達(dá)持續(xù)輸出項(xiàng)目影響力，負(fù)責(zé)項(xiàng)目使用階段的運(yùn)營(yíng)管理，大大減輕了資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，形成了小股操盤的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。在這種模式規(guī)劃下，商業(yè)地產(chǎn)商可以投入很小的資金，利用自身品牌影響力和專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)拿地、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)等工作，而項(xiàng)目建設(shè)則交由專業(yè)的建設(shè)公司負(fù)責(zé)，規(guī)劃此種模式極大緩解了資金壓力，有更多精力可以投入到之后的招商引資、運(yùn)營(yíng)管理的工作中，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、合作共贏。

（2）分享租金收益下的招商引資策略

在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下，合作企業(yè)出資并擁有了全部商業(yè)物業(yè)，但是商業(yè)地產(chǎn)商提供品牌影響力和運(yùn)營(yíng)管理，負(fù)責(zé)拿地、招商、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等工作，因此租金收益需要雙方共享。以萬達(dá)為例，萬達(dá)商業(yè)在其位于四川的一處萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，和光大安石、四川信托、嘉實(shí)資本以及快錢支付清算信息服務(wù)公司共同合作，項(xiàng)目獲取的租金中的35%分享給萬達(dá)商業(yè)。這和以往的重資產(chǎn)模式相比，雖然租金收入降低了，但是投入的資金也大幅減少，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也明顯降低，所付出的精力以及人力成本都有了大規(guī)模的降幅，這樣來看利潤(rùn)并不一定降低，甚至可能收益更大，可以在低成本的情況下，獲得一個(gè)比較持久穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。

從定位來看，在輕資產(chǎn)模式下商業(yè)地產(chǎn)商的角色定位非常清晰，節(jié)省的精力和資金可以投入到招商運(yùn)營(yíng)中，雖然物業(yè)所有權(quán)不屬于商業(yè)地產(chǎn)商，但是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)都離不開商業(yè)地產(chǎn)商，為了獲取更多的租金收益，商業(yè)地產(chǎn)商就需要制定更加多樣化的招商引資方案，引入更多旺鋪，做強(qiáng)做大項(xiàng)目，提升租金收益。具體來說可以從以下幾個(gè)方面入手。①在招商引資時(shí)充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)商自身的品牌影響力，吸引優(yōu)秀的合作方，且在招商引資時(shí)，需要嚴(yán)格把控，選擇優(yōu)質(zhì)的商務(wù)合作伙伴建立合作關(guān)系，避免盲目招商。②在招商引資時(shí)候應(yīng)當(dāng)防止同質(zhì)化的問題，盡量選取一些新型的業(yè)態(tài)模式，來提高對(duì)客流的吸引力。③除了常規(guī)的門店入駐之外，還加強(qiáng)了娛樂、體驗(yàn)方面的業(yè)務(wù)，因?yàn)樵陔娮由虅?wù)的沖擊下，實(shí)體商場(chǎng)如果只開展商品銷售，將毫無優(yōu)勢(shì)可言，實(shí)體商場(chǎng)為了吸引客流量，就需要在商品銷售的基礎(chǔ)上，加入餐飲、影院、主題樂園、密室逃脫等多樣的娛樂性項(xiàng)目。④充分借助互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)宣傳，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，捕捉潛在的合作方。⑤對(duì)合作方也要加強(qiáng)監(jiān)督考核，對(duì)招商進(jìn)來的商戶，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理方雖然沒有權(quán)利查對(duì)方財(cái)務(wù)，但是可以按統(tǒng)計(jì)的收入情況進(jìn)行考核和末位淘汰，如果收入一直不是很理想，要與商戶共同分析成因，制定整改措施，推動(dòng)效益提升。如始終得不到改善，就應(yīng)當(dāng)考慮終止與其合作，掌握主導(dǎo)權(quán)，減少低質(zhì)量合作。

（3）嚴(yán)選投資項(xiàng)目 增加輕資產(chǎn)模式投資比重

為了推動(dòng)持有型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，在選擇投資項(xiàng)目時(shí)必須嚴(yán)格開展市場(chǎng)調(diào)研，把控投資項(xiàng)目的品質(zhì)。在確定投資項(xiàng)目之前，需要對(duì)擬投資項(xiàng)目的周邊環(huán)境、地段、商業(yè)環(huán)境、客流量等進(jìn)行全面評(píng)估，避免盲目投資。減少重資產(chǎn)投資，加強(qiáng)以品牌輸出、運(yùn)營(yíng)管理為主導(dǎo)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。特別是要減少酒店方面的投資，因?yàn)榫频晖顿Y會(huì)占用大量的資金，目前酒店市場(chǎng)過剩，而且酒店行業(yè)受到疫情沖擊也比較嚴(yán)重，目前仍處在后疫情時(shí)期，前景難以確定。在投資商業(yè)地產(chǎn)方面，以商場(chǎng)項(xiàng)目為主，減少重資產(chǎn)投資項(xiàng)目，盡可能以輕資產(chǎn)模式投資為主。

（4）明確資本退出機(jī)制 選擇最佳退出方案

退出機(jī)制是商業(yè)地產(chǎn)商用來套現(xiàn)、獲取利潤(rùn)、實(shí)現(xiàn)快速資金回籠的方式。在商業(yè)地產(chǎn)加快轉(zhuǎn)型的背景下，通過退出機(jī)制還可以剝離重資產(chǎn)項(xiàng)目。作為投資高、收益回收周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的各行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)掌握行之有效的退出機(jī)制，來保障自身利益。目前可以采用退出機(jī)制并不唯一，不同方案格局優(yōu)劣，需要結(jié)合實(shí)際進(jìn)行合理選擇，以下就針對(duì)目前常見的幾種商業(yè)地產(chǎn)資本退出機(jī)制展開探討。

①將持有物業(yè)全部出租或抵押給銀行。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以將自己持有的物業(yè)全部出租取得租金收益，也可以將物業(yè)都抵押給銀行以申請(qǐng)貸款增加企業(yè)融資。這種方式能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)有效保留商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)，是一種不完全退出機(jī)制。但是，這種方式后續(xù)也需要企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)管理工作，會(huì)受到經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，而且資金收益少，回籠得慢，如果經(jīng)營(yíng)不善可能導(dǎo)致資金鏈斷裂的問題。

②出售物業(yè)。物業(yè)出售的方式主要包括整體出售、分割出售以及售后返租等方案，可以將物業(yè)產(chǎn)權(quán)部分出售或全部出售，也可以選擇出售產(chǎn)權(quán)。這種方式能夠在短時(shí)間內(nèi)快速回籠資金，但是銷售難度比較大。

整體出售：這種模式是能夠?qū)崿F(xiàn)完全推出，操作防范簡(jiǎn)單，獲取資金回籠的時(shí)間大幅縮短，如果近期地價(jià)上漲、會(huì)得到明顯的收益。但是這種方式售價(jià)較高，不容易找到買方。如果市場(chǎng)成熟，且有意向的購(gòu)買方，那么就能夠在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速收益，實(shí)現(xiàn)完全剝離，不再受到風(fēng)險(xiǎn)的影響。但如果市場(chǎng)不太成熟，也沒有找到有購(gòu)買意向的買方，那么銷售難度很大，短時(shí)間內(nèi)也難以實(shí)現(xiàn)資金回籠，更沒有實(shí)現(xiàn)有效的資本退出 。

分割出售：分割出售就是將商業(yè)地產(chǎn)所持有的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品分割出一部分進(jìn)行出售，有助于緩解企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，增強(qiáng)資金運(yùn)作效率。這種方式只是部分退出，會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)商的產(chǎn)權(quán)變得多元，變得更加難以統(tǒng)一管理。分割后商業(yè)規(guī)劃也不太完整，出售出去的商業(yè)建筑產(chǎn)品不再歸商業(yè)地產(chǎn)商管理，在商場(chǎng)規(guī)劃時(shí)對(duì)于已出售的商業(yè)建筑產(chǎn)品就不能規(guī)劃，很容易造成商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)變得雜亂、混亂，這會(huì)影響商業(yè)布局，影響之后的經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受損，甚至經(jīng)營(yíng)慘淡。

售后返租：這種方式就是出售后，向小業(yè)主租回售出的商業(yè)建筑產(chǎn)品，這種方式可以和分割出售相結(jié)合，這樣在出售后既可以快速回籠資金，還能回租實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，避免規(guī)劃混亂的情況。這種方式在出售時(shí)可以向小業(yè)主做出售后返租的承諾，這樣能夠促進(jìn)銷售，吸引更多人有購(gòu)買意向，促進(jìn)資金回收，而且能夠使商業(yè)地產(chǎn)商仍然有整體的操盤權(quán)。但是這種方式對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平有著較高的要求，必須盡快使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成熟起來，才能獲得穩(wěn)定的高回報(bào)。而且畢竟物業(yè)所有權(quán)已經(jīng)售出，所以可能會(huì)受到小業(yè)主的一定制約，可能無法主動(dòng)控制。總體來看，這種交易方式更加靈活，商業(yè)地產(chǎn)商可以隨時(shí)決定是否繼續(xù)續(xù)租，即有效實(shí)現(xiàn)了退出，也能夠維護(hù)常常的整體操盤權(quán)，但可能受到來自小業(yè)主的制約，影響主動(dòng)權(quán)。

③出售股權(quán)。因?yàn)橹苯映鍪畚飿I(yè)的難度比較大，在實(shí)際操作中，可能要經(jīng)過好長(zhǎng)時(shí)間才能遇到有購(gòu)買意向的客戶，影響了物業(yè)出售模式的應(yīng)用。相比之下，股權(quán)出售這種退出機(jī)制則相對(duì)方便一些，股權(quán)出售的方式能夠充分享受到市場(chǎng)帶來的增值收益，還能避免高額的稅收問題。具體的操作方式就是將商業(yè)建筑產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂辛魍ㄐ缘淖C券化產(chǎn)品，可以將其股權(quán)出售，隨時(shí)變現(xiàn)，是一種更加靈活的推出方式。但是這種方式交易流程比較復(fù)雜，而且可能會(huì)失去物業(yè)的控制權(quán)。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)有購(gòu)入股權(quán)意向的客戶公司進(jìn)行全面的審核，了解其公司當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、負(fù)債情況、信譽(yù)情況。在轉(zhuǎn)讓及談判階段要保證交易的安全性，但從實(shí)際情況來看，信息不對(duì)稱的情況比較嚴(yán)重，這就可能帶來一定的安全風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)增長(zhǎng)時(shí)間跨度。

④將股權(quán)/產(chǎn)權(quán)打包到REITS上市。REITS在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家非常受到重視，基于REITS的退出機(jī)制最早出自美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)，因此又被稱之為“西蒙模式”，西蒙地產(chǎn)率先公開發(fā)行全美國(guó)乃至全美洲最大的商業(yè)地產(chǎn)REITS，這種模式理解起來很簡(jiǎn)單，就是在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)逐漸成熟后，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)打包設(shè)立REITS，并公開出售，引進(jìn)投資方的募集資金，實(shí)現(xiàn)資金快速回收。在公司制REITS的模式下，投資者通過認(rèn)購(gòu)股票成為公司的股東，間接持有了物業(yè)資產(chǎn)的股份，公司將投資收益以股利的方式分配給投資者。 REITS持有人持有的是信托憑證或基金份額，REITS本身即為信托/基金實(shí)體，多數(shù)需要外聘基金管理人和物業(yè)資產(chǎn)管理人。在使用西蒙模式時(shí)，西蒙公司本身也有一部分的REITS份額，可以享受分紅以及物業(yè)增值所帶來的收益。旗下的部分或全部商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及股權(quán)設(shè)立REITS，將收益按照年度、季度，或按揭利息等方式均等分割為若干份向投資方出售，并給投資方收益憑證，由此募集資金。所募集的資金可以用于寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等方面的投資，投資帶來的收益向投資方還本歸息。在REITS發(fā)行中，持有REITS的投資方也能夠以證券交易的方式隨時(shí)退出投資。但是這種方式只適合已經(jīng)成熟、有穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須有良好的運(yùn)營(yíng)水平，才能通過評(píng)估發(fā)行REITS。

總之，商業(yè)地產(chǎn)的退出機(jī)制并不唯一，每種方式都各具優(yōu)劣，商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，以及資金回收需要，來選擇一種或是幾種方式搭配的靈活退出機(jī)制。

四、結(jié)語

綜上，持有型商業(yè)地產(chǎn)是一種投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以及政策、環(huán)境多變的情況下，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式顯然已經(jīng)陷入了發(fā)展瓶頸。對(duì)此，持有型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)朝著輕資產(chǎn)模式的方向轉(zhuǎn)型，重構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式、嚴(yán)選投資項(xiàng)目、做好招商引資工作，并優(yōu)化選擇退出機(jī)制盤活資產(chǎn)，助力商業(yè)地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。