房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制探討

閆曉慧，趙可心

（1.吉林工商學(xué)院 財(cái)稅學(xué)院，吉林 長春130507；2.吉林省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，吉林 長春 130051）

司法評(píng)估是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的一大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，2018年《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》要求建立評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫。入選司法評(píng)估機(jī)構(gòu)庫，給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來了司法評(píng)估業(yè)務(wù)的同時(shí)也對(duì)司法評(píng)估機(jī)構(gòu)提出更高要求。維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，提升房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的公信度是房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)的使命，而執(zhí)業(yè)質(zhì)量是根本保證。本文僅針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在司法評(píng)估領(lǐng)域如何做好執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制進(jìn)行一點(diǎn)探討。

一、房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的形勢(shì)

（一）《資產(chǎn)評(píng)估法》和執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求更加嚴(yán)格

2016年12月1日起施行的《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》以法律形式確立了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員的法律地位，賦予了評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估專業(yè)人員權(quán)利，同時(shí)也對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提出了更高的要求，尤其是在評(píng)估程序方面，包括資料的核查驗(yàn)證、評(píng)估方法的選擇、評(píng)估檔案的保存期限等都更加嚴(yán)格了。

修改后的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015）對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)程序、估價(jià)報(bào)告內(nèi)容等方面作出了更為嚴(yán)格、更為專業(yè)的要求，如“每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、撰寫估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作”，將估價(jià)的假設(shè)條件劃分為一般假設(shè)、特殊假設(shè)等要求。

（二）外部競爭者加入，市場競爭更加激烈

《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》第二條規(guī)定“人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)，可以采取當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、委托評(píng)估等方式”。此條款說明，這個(gè)“財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)”不是一定要經(jīng)過評(píng)估的。

現(xiàn)在有好多網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供價(jià)格咨詢，如京東、淘寶等。實(shí)體機(jī)構(gòu)中房屋中介機(jī)構(gòu)將是最有力的提供價(jià)格咨詢業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。建立房地產(chǎn)司法評(píng)估機(jī)構(gòu)入選機(jī)構(gòu)庫，只是減少了行業(yè)內(nèi)部的競爭，而外部競爭者的加入會(huì)使得市場競爭更加激烈。

（三）當(dāng)事人針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告提出的異議逐漸趨向于專業(yè)化

前些年，當(dāng)事人針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的異議多數(shù)是停留在對(duì)估價(jià)結(jié)果的不接受。但是近年發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人異議的根本雖然還是估價(jià)結(jié)果，但是提出異議的方式趨向于利用行業(yè)規(guī)范來陳述他們認(rèn)為報(bào)告中存在的問題，提出的問題更具有專業(yè)性，包括采用方法的合理性、參照標(biāo)準(zhǔn)的合理性、參數(shù)選取的合理性等等，最終指向房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的專業(yè)性的問題。如“《報(bào)告》對(duì)‘可比實(shí)例’的選擇不真實(shí)，違反《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，不能作為‘比較法’進(jìn)行評(píng)估的參照依據(jù)”；再如“評(píng)估報(bào)告市場分析和政策背景分析的意見存在嚴(yán)重問題，并與評(píng)估結(jié)果確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)不符，評(píng)估報(bào)告得出結(jié)論明顯依據(jù)不足”。這樣的條款出現(xiàn)在當(dāng)事人的異議書中，不排除當(dāng)事人提出異議時(shí)獲得相關(guān)專業(yè)人士（包括房地產(chǎn)估價(jià)師）的幫助，但更能說明當(dāng)事人懂得利用專業(yè)人士、專業(yè)工具維護(hù)自身利益，使得其針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的異議更趨向于專業(yè)化。

二、目前房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)存在的問題

通過近年的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審以及司法評(píng)估評(píng)審中發(fā)現(xiàn)的一些情況，總結(jié)出目前房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)司法評(píng)估業(yè)務(wù)中存在的主要問題有以下幾方面。

（一）業(yè)務(wù)承接方面

房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)是由當(dāng)事人通過人民法院指定的名單庫中協(xié)商或搖號(hào)等隨機(jī)方式確定的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以說是被動(dòng)地接受項(xiàng)目?！度嗣穹ㄔ何性u(píng)估工作規(guī)范》第十四條要求估價(jià)機(jī)構(gòu)不能承接評(píng)估業(yè)務(wù)的應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間提出合理的理由并提出書面申請(qǐng)，但實(shí)務(wù)中估價(jià)機(jī)構(gòu)并不善于說“不”，這樣可能由于估價(jià)機(jī)構(gòu)人員執(zhí)業(yè)能力不足導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)，或是項(xiàng)目本身不確定因素較多，使得評(píng)估程序執(zhí)行受限，最終導(dǎo)致結(jié)論的風(fēng)險(xiǎn)加大。

（二）信息資料方面

《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》第十二條規(guī)定人民法院向評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)送評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)附財(cái)產(chǎn)清單并提供各項(xiàng)評(píng)估需要的材料清單。由于司法評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)以及評(píng)估的專業(yè)性，在接受項(xiàng)目委托時(shí)這些資料通常是不完整的，有時(shí)甚至影響房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的判斷。即使在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)估價(jià)人員通過執(zhí)行法院要求當(dāng)事人進(jìn)一步提供佐證材料，或是自行搜集評(píng)估作價(jià)所需資料，往往最終也存在資料不夠充分的情況。

（三）估價(jià)報(bào)告方面

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告既是房地產(chǎn)司法評(píng)估工作的專業(yè)技術(shù)成果，也是當(dāng)事人提出異議的依據(jù)。作為專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的這個(gè)估價(jià)成果，報(bào)告使用人首先看的是估價(jià)結(jié)果，也就是數(shù)字；其次就是這個(gè)成果報(bào)告的外在質(zhì)量，包括文字排版、語言邏輯等。

評(píng)估值高低是當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告提出異議的主要原因，因?yàn)橥ǔＫ麄兏髯杂行睦韮r(jià)位，如果估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估值與其心理價(jià)位差得多，就會(huì)引起其異議。其次就是評(píng)估報(bào)告的外在質(zhì)量，如果這個(gè)報(bào)告制作精美、排版規(guī)整、文字表達(dá)清晰準(zhǔn)確，這樣其提異議的可能性就小，因?yàn)槠鋸闹锌闯隽斯纼r(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)專業(yè)人員的水平和態(tài)度，提升了其對(duì)估價(jià)結(jié)論的信任度。如果這份報(bào)告從封面到內(nèi)容排版不合理、語言邏輯差，甚至錯(cuò)字連篇，當(dāng)事人就會(huì)認(rèn)為估價(jià)的結(jié)論可信度差，提出異議是必然的。

現(xiàn)在估價(jià)報(bào)告中存在的一些現(xiàn)象：

1.“致估價(jià)委托人函”標(biāo)題化的寫法，內(nèi)容闡述缺乏邏輯性，簡單羅列。

2.“估價(jià)師聲明”與“估價(jià)的假設(shè)與限制條件”內(nèi)容混淆，有些內(nèi)容聲明中已經(jīng)寫了，假設(shè)與限制條件又重復(fù)出現(xiàn)。

3.亂定義特殊假設(shè)（未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)）。

4.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象描述不清晰，估價(jià)依據(jù)不加挑選簡單堆砌（有用沒用的都寫）。如報(bào)告采用比較法估價(jià)，還把工程造價(jià)一些文件作為評(píng)估依據(jù)等情況。

5.評(píng)估結(jié)果報(bào)告中沒有對(duì)測算過程做簡單介紹，使當(dāng)事人不清楚估價(jià)結(jié)果的來源。

以上現(xiàn)象并不是“專業(yè)”問題，更多的是文字水平問題。作為一名提供專業(yè)（技術(shù)）服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)師利用文字把自己的技術(shù)成果清晰地表達(dá)出來，使報(bào)告使用者能夠合理理解使用估價(jià)結(jié)論是一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告最起碼的要求。

（四）估價(jià)技術(shù)方面

運(yùn)用估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公正的評(píng)估，是一項(xiàng)房地產(chǎn)司法評(píng)估業(yè)務(wù)的核心問題，也是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)師專業(yè)技術(shù)水平的充分體現(xiàn)。

1.估價(jià)方法的選擇

原來大部分的房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)方法選擇上，采用一種方法進(jìn)行評(píng)估的較多?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》實(shí)施后對(duì)評(píng)估方法選擇方面有了法律規(guī)定，《資產(chǎn)評(píng)估法》第二十六條第一款規(guī)定“評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評(píng)估方法，除依據(jù)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評(píng)估方法外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評(píng)估方法，經(jīng)綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論，編制評(píng)估報(bào)告”?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）并沒有規(guī)定在什么樣的情形下只能選擇一種評(píng)估方法，這就要求以后估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)盡量選擇兩種或兩種以上方法，當(dāng)只能選用一種方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)有足夠充分的理由，也就是說房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)重視各種評(píng)估方法的適用性分析。

2.確定參數(shù)的依據(jù)

方法路線選定后，就是確定模型中的各參數(shù)。參數(shù)取值決定了最終的結(jié)論，如何從公開的渠道獲得真實(shí)的取值依據(jù)，是保證評(píng)估結(jié)論客觀、公正的基礎(chǔ)。

三、對(duì)房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部質(zhì)量控制的建議

為應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場形勢(shì)以及監(jiān)管部門的要求，房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量、防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)務(wù)之急。針對(duì)上面的問題，提出以下提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量和控制風(fēng)險(xiǎn)的措施。

（一）正確認(rèn)識(shí)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的能力水平，準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)管理層應(yīng)正確評(píng)價(jià)本機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力，以便于在剛接到項(xiàng)目委托書時(shí)能夠及時(shí)根據(jù)本機(jī)構(gòu)人員的專業(yè)勝任能力判斷能否完成該項(xiàng)目、存在風(fēng)險(xiǎn)的程度，及時(shí)作出應(yīng)否承接該業(yè)務(wù)的決策。

（二）建立有效的工作底稿歸檔制度

一套完善的房地產(chǎn)估價(jià)工作底稿，除包括對(duì)外發(fā)出的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（不含技術(shù)報(bào)告），還應(yīng)包括估價(jià)技術(shù)報(bào)告和工作過程各項(xiàng)記錄。

1.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

估價(jià)技術(shù)報(bào)告是估價(jià)結(jié)論形成的具體過程，是估價(jià)結(jié)論的技術(shù)支撐。無論房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)出的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是否包含“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”，估價(jià)技術(shù)報(bào)告都要存檔。當(dāng)司法評(píng)估項(xiàng)目當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告提出異議進(jìn)入專家評(píng)審階段時(shí)，估價(jià)技術(shù)報(bào)告是評(píng)審專家審核的必要資料之一。

在技術(shù)報(bào)告中不僅僅要關(guān)注測算過程，對(duì)于各種分析內(nèi)容也應(yīng)給予必要的關(guān)注。應(yīng)該注意分析結(jié)論與估價(jià)結(jié)果的相關(guān)性，不要出現(xiàn)矛盾的情況。

2.工作過程記錄

房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估，既要履行房地產(chǎn)估價(jià)程序，也要符合民事訴訟程序的要求。房地產(chǎn)估價(jià)師是否履行了程序，在履行程序過程中是否做到了盡職盡責(zé)，都要從工作過程記錄來考察。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)針對(duì)司法評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定本機(jī)構(gòu)在執(zhí)行程序各環(huán)節(jié)應(yīng)歸檔的工作記錄。

（三）建立有效的估價(jià)報(bào)告復(fù)核制度

每個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)基本上都有一套內(nèi)部質(zhì)量控制制度，但是控制制度“模板化”很嚴(yán)重，尤其是中小機(jī)構(gòu)，因此建立有效的質(zhì)量控制制度是非常重要的。對(duì)中小機(jī)構(gòu)來說，由于人員少、組織架構(gòu)簡單，從有效性來看，一項(xiàng)行之有效的“估價(jià)報(bào)告復(fù)核制度”應(yīng)該是最為適當(dāng)?shù)摹?/p>

一項(xiàng)有效的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告復(fù)核制度應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1.復(fù)核層次。二級(jí)復(fù)核還是三級(jí)復(fù)核。

2.復(fù)核人。無論是二級(jí)復(fù)核還是三級(jí)復(fù)核，最終的報(bào)告復(fù)核人應(yīng)該是機(jī)構(gòu)的技術(shù)負(fù)責(zé)人，而不應(yīng)是項(xiàng)目的參與者。

3.各級(jí)復(fù)核人的職責(zé)（履行職責(zé)要有記錄：內(nèi)容、時(shí)間、簽名）。

4.匯報(bào)制度。報(bào)告的最終復(fù)核人雖然不是項(xiàng)目的參與者，但是要做到對(duì)報(bào)告進(jìn)行合理審核，需要對(duì)項(xiàng)目有全面了解。匯報(bào)制度是非常重要的，參加項(xiàng)目的房地產(chǎn)估價(jià)師在項(xiàng)目過程中的每個(gè)階段，如現(xiàn)場階段、收集資料階段、評(píng)估測算階段都要與最終的報(bào)告復(fù)核人溝通，以便于其了解整個(gè)項(xiàng)目情況，從“專業(yè)旁觀者”角度去判斷項(xiàng)目房地產(chǎn)估價(jià)師的操作是否適當(dāng)。此做法也便于最終的報(bào)告復(fù)核人盡早了解項(xiàng)目的疑難問題、關(guān)鍵問題，在項(xiàng)目進(jìn)行過程中及時(shí)解決或在最終復(fù)核時(shí)把握重點(diǎn)。

（四）建立有效的內(nèi)部培訓(xùn)、學(xué)習(xí)制度

完成中房學(xué)和地方學(xué)會(huì)組織的房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育學(xué)習(xí)，是房地產(chǎn)估價(jià)師續(xù)期的必要條件，但是這種全國性或全省性的后續(xù)教育內(nèi)容，針對(duì)性可能要差一些。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該能夠針對(duì)本機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)特點(diǎn)及本機(jī)構(gòu)人員特點(diǎn)，組織經(jīng)常性的、多樣化的內(nèi)部培訓(xùn)，如由有經(jīng)驗(yàn)的老估價(jià)師為年輕人傳授實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行心得體會(huì)的交流，聘請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)本機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行點(diǎn)評(píng)交流等。

從目前形勢(shì)要求來看，內(nèi)部培訓(xùn)的內(nèi)容既要包括專業(yè)技能提升，也要包括文字能力的培訓(xùn)，還要對(duì)新發(fā)布的相關(guān)法律法規(guī)及時(shí)組織學(xué)習(xí)。

（五）建立合理的報(bào)酬及晉升機(jī)制，穩(wěn)定執(zhí)業(yè)人員隊(duì)伍

多數(shù)機(jī)構(gòu)人員少、收入不高、人員流動(dòng)較大，人員流動(dòng)大是機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量不穩(wěn)定的重要因素。房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立適合自己機(jī)構(gòu)規(guī)模的報(bào)酬和晉升機(jī)制，以保證人員的基本穩(wěn)定。

房地產(chǎn)司法評(píng)估業(yè)務(wù)來自于估價(jià)對(duì)象（房地產(chǎn)）交易等引起的“糾紛”，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的異議也往往由“糾紛”而起，房地產(chǎn)司法估價(jià)機(jī)構(gòu)為使自己不陷入“糾紛”之中，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量是根本。