高速公路沿線地產整合開發(fā)策略

◎張妍

在各地交通運輸網不斷完善的當下，為滿足人們對出行方式的多樣化需求，很多地區(qū)都在擴建高速公路，并正在完善公路上的基礎設施?；诖?，人們開始研究在公路沿線發(fā)展經濟的可行性，這需要結合高速公路的通車運行特點，了解周圍適宜發(fā)展哪些產業(yè)，合理優(yōu)化產業(yè)結構。同時，要根據(jù)高速公路的占地面積，了解可用土地的面積、范圍，有序做好對沿線地產的整合開發(fā)工作，考慮如何發(fā)揮出土地的最大使用價值。應注意的一點是：這項工作應具有合理性、適應性的特征，要了解當?shù)毓芾碚?，遵循依法管理的原則，擬定科學的地產整合開發(fā)計劃。

一、高速公路沿線地產整合開發(fā)工作的必要性

1.滿足產業(yè)轉型發(fā)展的需求。

進行高速公路沿線的地產整合開發(fā)工作，可以滿足當?shù)氐漠a業(yè)結構轉型升級需求，依靠便捷的交通來拓寬產業(yè)結構鏈。讓客運、貨運工作與旅游、農業(yè)、林業(yè)等經營建設工作合理融合。圍繞著高速公路，找到適宜當?shù)匕l(fā)展的產業(yè)類型，關鍵要體現(xiàn)出新時期的環(huán)境保護建設要求。上述這些工作都涉及到對土地資源的開發(fā)與利用，如果開發(fā)方案不合理，利用率比較低，將無法滿足產業(yè)發(fā)展需求。因此，必須要安排專業(yè)工作人員，在政府主導下完成高速公路沿線地產的整合開發(fā)工作。

2.帶動當?shù)亟洕姆€(wěn)步發(fā)展。

結合各地區(qū)的高速公路沿線地產整合開發(fā)工作的實際情況來分析，這項工作的價值在于：可以帶動當?shù)亟洕目沙掷m(xù)健康發(fā)展，解決區(qū)域間經濟發(fā)展水平差異較大的問題。這主要是由于高速公路網具有四通八達的特點，公路上的行車速度快，各個區(qū)域之間的人流量大，流動速度快。所以，能夠在一定程度上促進經濟流通。開發(fā)商選擇在高速公路沿線區(qū)域發(fā)展經濟，進行地產整合與開發(fā)工作，還能為當?shù)鼐用裨黾泳蜆I(yè)機會。而市場經濟管理條例不斷更新，市場需求量變化速度也比較快，如何科學優(yōu)化地產整合開發(fā)方案，就是相關工作人員應重點關注的問題。

3.合理發(fā)揮土地的使用價值。

高速公路周圍具有人煙稀少的特點，而且，大部分高速公路都建設在山區(qū)?；诖?，施工單位在修建公路時，通常都會依據(jù)道路設計寬度、長度、造型的需求完成山地開墾工作，周圍很多空地都沒有被合理開發(fā)。針對這個問題而言，科學、有序的擬定高速公路的沿線地產整合開發(fā)計劃，選擇適宜的產業(yè)類型，展開經營建設工作，可以最大化發(fā)揮土地的使用價值，提高土地經濟效益的產出率，這就使得很多開發(fā)商都在積極嘗試進行地產整合開發(fā)工作。

二、高速公路沿線地產整合開發(fā)的基本要求及實際難題

1.基本要求。

實際圍繞著高速公路展開地產整合工作及開發(fā)利用工作時，應遵循以下幾點要求：首先，高速公路大多建設在距離市中心比較遠的地方，這些地方具有造價成本低的特點。在這種條件下進行地產開發(fā)，應當讓地產成為高速公路衍生產業(yè)，助力經濟的穩(wěn)步發(fā)展。其次，高速公路建設成本大，施工周期長，要同步展開沿線地產建設工作，緩解高速公路的資金壓力。最后，在高速公路周邊展開地產開發(fā)工作，應當從多元化的角度出發(fā)，做好對開發(fā)方案的創(chuàng)新研究工作。

2.工作難題。

（1）業(yè)務結構缺乏多樣化的特點。

現(xiàn)階段，各個地區(qū)在展開地產整合開發(fā)工作時，存在的主要問題就是產業(yè)結構缺乏多樣化的特點，過于依賴高速公路在交通運輸方面的優(yōu)勢，方案的制定缺乏新穎性的特點，不夠吸引投資人的注意力。同時，業(yè)務結構類型將直接關系到后續(xù)的經濟收益情況。另外，參與地產整合開發(fā)工作時，需要考慮國家政策方面的更新情況。比如，高速公路收費價格的變化、收費標準和收費時間的更改，這些都會對業(yè)務可能產生的收益帶來一定的影響。要降低這種影響，就要嘗試進行業(yè)務結構的優(yōu)化，這項工作難度相對較高，應當由專業(yè)工作人員來完成。

（2）配套的管理制度仍需完善。

各地政府在國家統(tǒng)一政策的指導下，展開對地產整合開發(fā)工作的管理時，會出現(xiàn)管理方案不夠完善，無法與實際工作情況相貼合的問題。由于缺乏政策的支持和指導，實際整合開發(fā)方案的合理性、可行性都會受到一定的影響?；诖耍绾谓Y合當?shù)鼐唧w情況，進一步優(yōu)化整體的管理方案，發(fā)揮政府部門的主導作用，就是現(xiàn)階段的一項重點難題。

（3）存在一定的經營風險問題。

地產整合開發(fā)工作會受到不同高速公路車流量的影響，如果選擇的位置不當，就會誘發(fā)經營風險，造成資金支出成本和收益不成正比的情況。與此同時，從房地產行業(yè)的經營情況來看，相關市場正處于調整期，對地產的整合開發(fā)需要承擔市場風險。另外，開發(fā)階段投入資金量大，資金回籠速度較慢。開發(fā)商在擬定工作計劃，展開項目建設工作時，對資金的分配管理工作如果存在不足之處，導致項目經營階段資金短缺，就容易使得項目被迫中斷，失去最佳的盈利時機，造成經營風險增加。

三、新時期高速公路沿線地產整合開發(fā)的思路

1.選擇合適的產業(yè)。

要進行地產整合開發(fā)，需要先選擇合適的產業(yè)，完成產業(yè)規(guī)劃，確定產業(yè)經營的側重點后，才能有針對性的擬定工作計劃，發(fā)揮地產使用價值。首先，應當以當?shù)亟洕l(fā)展現(xiàn)狀為依據(jù)，確定當?shù)剡m宜發(fā)展哪些特色產業(yè)，要將高速公路沿線經濟發(fā)展與地方經濟特色結合起來。與此同時，應研究如何引導區(qū)域產業(yè)集聚，要形成產業(yè)群效果。讓產業(yè)結構類型多元化，不同產業(yè)之間相互聯(lián)系，全面提升地產開發(fā)的經濟效益。其次，地產整合開發(fā)的關鍵是合理利用土地，要在完成設計構想的基礎上，盡量節(jié)約用地，注意不能讓地產經營項目對高速公路的交通運輸情況產生不良影響。最后，整合資源、開發(fā)土地時，不能只關注經濟效益，還要從生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的角度思考問題。

2.完成規(guī)劃銜接工作。

在構思工作計劃，規(guī)范地產整合開發(fā)流程時，應做好銜接工作。工作的側重點是結合當?shù)貙ν恋氐睦靡?guī)劃、城鄉(xiāng)一體化建設對土地的使用需求等方面的具體內容，由政府部門主導，合理完成對土地的分配工作?；诓煌牡禺a開發(fā)項目對土壤環(huán)境質量、地質情況都有一定的需求。因此，在將這個項目與城市現(xiàn)代化發(fā)展規(guī)劃銜接在一起時，應當先完成對高速公路沿線的地質勘查工作。另外，還要在落實地產整合開發(fā)工作之前，了解當?shù)氐母?、林地保護政策，科學完成用地安排工作。為提高工作的合理性，可以借助信息技術繪制工作平面圖，構建立體模型，評估項目開展工作的難易度。以此為基礎來調整工作計劃，以便于真正借助這個項目，全面帶動當?shù)氐慕洕€(wěn)步發(fā)展。

3.做好風險控制工作。

工作人員在具體優(yōu)化工作方案時，需要具備風險防范意識，要預估在高速公路沿線進行土地開墾、施工建設工作存在哪些風險問題。重點應從安全風險、經濟風險兩個角度來分析。在安全風險控制環(huán)節(jié)中，應關注當?shù)氐牡貏荨⒌匦螚l件，從自然因素、人為操作能力等方面，綜合判斷風險的發(fā)生幾率，研究有效的解決對策。而在經濟風險問題上，則應當從國家政策、市場經濟條件、內部資金及資源分配情況等多個角度展開全面的分析與研究，從中擬定風險防范計劃，為有效規(guī)避各類風險問題、順利完成地產整合開發(fā)工作提供基礎支持。此外，在風險管控階段，還要研究如何科學避免資金沉淀的問題。要結合項目特點，對資金的流通過程進行動態(tài)化的管理。建議引入專業(yè)機構，憑借專業(yè)服務和相關經驗，提高工作效率和項目成功的可能性。

四、高速公路沿線地產整合開發(fā)的基本流程

總體流程可分為：土地獲取方式、項目規(guī)劃、項目建設、經營維護，以及投資收益與管理幾個階段。每個階段的工作側重點不同，應嚴格規(guī)范工作行為。

1.獲取土地。

實際進行高速公路沿線的地產開發(fā)工作時，第一項任務就是研究如何獲取土地。這需要根據(jù)城市周邊土地的利用情況、高速公路的布局建設情況進行分析。重點關注高速公路沿線的基礎設施是否完善，尤其是一些服務性設施。比如，加油站、餐廳等等。對于在建公路工程，還要了解工程進度，估算這條公路預計通車運行的時間。在此基礎上提出土地的獲取方案，一般最有利的位置就是高速公路各個出入口周邊的土地，這個位置如果開發(fā)的好，可以獲得的經濟收益就比較高。獲取土地需要得到政府的支持，還要有可行的方案，才能在城市綜合發(fā)展過程中，在其他產業(yè)的開發(fā)商之前優(yōu)先取得高速公路沿線的土地開發(fā)權和使用權。

2.項目規(guī)劃。

在完成方案構思后，應對項目進行整體規(guī)劃，應重點對需要建設的項目類型、項目占地面積、項目所需使用的資源成本進行規(guī)劃設計。通常在地產開發(fā)時，還要繪制建筑物的設計圖，確定設計參數(shù)信息。為避免項目不可行，無法為開發(fā)商帶來經濟收益，應當安排工作人員進行市場調研，對高速公路周邊現(xiàn)階段的經濟發(fā)展狀態(tài)、未來經濟發(fā)展趨勢進行綜合評估，從中找到最佳的項目開發(fā)方案。

3.建設環(huán)節(jié)。

在前期準備工作完成后，項目就進入了建設階段，可以與專業(yè)的施工方建立合作關系，這項工作通常要通過招投標的方式進行。開發(fā)商應與施工方簽訂合同，明確施工工期、提前分清施工責任，關鍵要明確對建筑物的質量要求，依靠合同的法律效力來為項目的有序開展提供基礎支持。開發(fā)商要負責進行工程驗收，并展開全過程監(jiān)督管理工作，而施工方要保障工作進度、合理控制成本，確保項目能按時完工。建設階段可能會出現(xiàn)一些突發(fā)事件，需要施工人員具備隨機應變能力。此外，在建設之前還要協(xié)商施工所需使用的材料、設備和技術方法，這些都會對施工成本、工期長短產生直接的影響。

4.經營與維護。

地產整合開發(fā)的環(huán)節(jié)中，重要步驟就是進行項目的經營與維護工作，開發(fā)商應確保這兩項工作可以及時落實到位。

（1）經營方式。

經營時，目前常見的方法主要包括開發(fā)商自主經營、租賃或委托經營，經營方式不同，會獲得的效果也不同。自主經營指的是企業(yè)在項目建設完成后，自行使用建筑物來創(chuàng)造收益。租賃則是以出租人的身份，將建筑物出租給其他經營者，主要通過獲取租金的方式來獲得一定的經濟收益。委托經營是建立合同關系，讓有專業(yè)經營能力的人才代理完成對項目的經營與管理工作。

（2）維護工作。

展開維護管理工作主要是施工方的任務，應當根據(jù)建筑物的全生命周期展開維修工作。以定期維修的方式，及時排查建筑物的使用安全隱患，研究延長建筑物使用壽命，最大化發(fā)揮地產項目經濟價值的方法。具體維修工作應當遵循國家管理規(guī)定，有誠信意識。這要求項目開發(fā)者能夠對合作伙伴做出正確的選擇，以避免因為維護工作不到位，導致項目的使用價值受損，影響經濟的良好發(fā)展狀態(tài)。

5.業(yè)務拓展。

高速公路沿線的地產項目建設任務完成后，還要根據(jù)交通經濟帶的發(fā)展變化特點，找到拓展業(yè)務的方法。現(xiàn)階段比較常見的業(yè)務類型有以下幾種：

（1）服務業(yè)。

從高速公路的交通運輸需求方面展開分析，發(fā)展服務業(yè)時，成本相對較低且效果相對較好的就是在公路周邊借助大面積的地塊修建服務區(qū)，完善服務區(qū)的各項功能。讓服務區(qū)能滿足人們在高速公路通行時的一些基本需求，促進消費。比如，在服務區(qū)設置加油站、建設商店、提供停車休息區(qū)。服務區(qū)之間不能建設的過于密集，而且必須緊鄰高速公路，使人們在駕駛車輛時，不用駛離高速就可以進入服務區(qū)。

（2）物流業(yè)。

高速公路交通便利，除了可以滿足日常出行需求之外，還可以發(fā)展公路物流業(yè)。在科技信息技術發(fā)達的當下，人們更依賴于在網絡渠道購買商品。因此，高速公路上來往的貨運車輛逐漸增多?；诖?，開發(fā)商在研究如何增加經濟收入時，就可以發(fā)展物流業(yè)，完善物流運輸鏈。特點是要在高速公路進出口周邊建設物流轉運點或者商品倉儲點，應與各大物流公司建立合作關系。相應地塊開發(fā)完成后，開發(fā)商擁有產權，物流公司有使用權，要合理確定利益的分配方式，促進雙方經濟的共同發(fā)展。

（3）客運業(yè)。

結合高速公路交通運輸網的特點，進行沿線地產開發(fā)工作時，可以考慮拓展長途客運業(yè)。人們長時間在高速上駕駛車輛，會產生精神疲勞，且車輛有一定的損耗，保養(yǎng)頻率高?；诖?，人們會選擇乘坐長途汽車的方式出行。要發(fā)展這個產業(yè)，也需要在高速公路的進出口選擇合適的位置建設汽車站。或者可以選在城市中心一些交通發(fā)達、人流量密集的地方設置上車點。在獲得經濟利益的同時，為人們的交通出行提供便利。應注意的一點是：這項工作需要得到政府的幫助和支持。

（4）工業(yè)園區(qū)。

在高速公路沿線會有一些位置偏遠、人煙稀少的地區(qū)，這個位置的土地通常開發(fā)率不高。新時期，開發(fā)商應當考慮在這些位置建設工業(yè)園區(qū)的可行性。方便園區(qū)進行封閉式的技術研發(fā)、產品加工、生產等工作，并最終借助高速公路的交通條件為產品銷售工作提供便利。要提前采用招商引資的方式，吸引各大企業(yè)將工業(yè)研發(fā)、生產工作場地轉移到高速公路周邊的工業(yè)園區(qū)中。

（5）商品房開發(fā)。

在高速公路與城市內部道路銜接路段的沿線位置上，開發(fā)商可以展開商品房的開發(fā)工作，建設高層建筑物，展開居民樓、寫字樓的建設工作。注意做好建筑物的隔音處理，提高建筑物的使用價值。同時，開發(fā)商品房還要集中考慮受眾對建筑物功能性的需求，并了解受眾的審美觀點變化情況。最后，應充分結合當?shù)鼐G化工作的推進狀態(tài)，落實綠化帶建設工作，擴大植被的覆蓋面積，讓商品房周圍具有環(huán)境優(yōu)美的特點。

五、結語

具體進行高速公路沿線地產整合開發(fā)工作之前，需要先進行調研，找出合適的產業(yè)類型，優(yōu)化產業(yè)結構。比如，展開服務業(yè)、物流業(yè)、客運業(yè)、工業(yè)園區(qū)建設以及商品房開發(fā)工作。只要找到合適的地塊位置，將高速公路便捷的交通運輸優(yōu)勢與各個產業(yè)的經濟發(fā)展規(guī)劃融合在一起，并與當?shù)氐膽?zhàn)略規(guī)劃需求結合起來，才能達到良好的效果。應以政府為主導，讓開發(fā)商與施工方、物流公司、工業(yè)企業(yè)建立合作關系。除此之外，應當做好風險防控工作，從安全風險和經濟風險兩個角度，優(yōu)化地產整合開發(fā)策略，為項目的穩(wěn)步運行提供必要保障。