房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及完善措施

孔 俊

（中鐵中產(chǎn)置業(yè)有限公司 河南鄭州 450000）

近年來，伴隨著國家宏觀政策導(dǎo)向的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展的同時，也遇到了諸多管理瓶頸。其中，房企資金管理問題尤為突出。參差不齊的管理水平成為制約房企實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級的重要因素。隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”總體調(diào)控方針的落實，房地產(chǎn)市場的買賣熱度逐漸降低，人們回歸理性，不再炒房。房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控進一步加強，逐步進入穩(wěn)定發(fā)展期。在這種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整包括資金管理在內(nèi)的管理機制，加強資金管理，提高資金使用效率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金管理就是利用先進的管理理念、制度及相應(yīng)的獎懲機制，對企業(yè)資金進行最優(yōu)化的配置。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，具有投資金額大、回款周期長的特點，相比于其他行業(yè)對資金管理工作的要求更高。良好的資金管理，有利于充分利用和優(yōu)化資金配置，降低資金運營成本；有利于資金管理人員盡職履責(zé)，有足夠的時間和精力鉆研企業(yè)融資事宜，降低企業(yè)的融資成本；有利于促進企業(yè)各部門之間的協(xié)作，調(diào)動員工工作積極性，防范腐敗現(xiàn)象發(fā)生，為企業(yè)營造一個清正廉潔的內(nèi)部環(huán)境，促使企業(yè)長足發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金特點是密集型、金額大。一家企業(yè)資金鏈斷裂就意味著破產(chǎn)。因此，資金是企業(yè)的生命力。如何保證企業(yè)生命力健康穩(wěn)定發(fā)展，是資金管理的主要工作。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是現(xiàn)金—資產(chǎn)—現(xiàn)金的循環(huán)過程，是指企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營運轉(zhuǎn)所需要的基本循環(huán)資金鏈條，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，資金是否良性運轉(zhuǎn)是企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的根本。特別是近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨一些生存和發(fā)展環(huán)節(jié)的危機與挑戰(zhàn)，使得房企更加關(guān)注資金管理的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理，有助于組織資金供應(yīng)，保證經(jīng)營活動不間斷，提高資金效率，節(jié)約資金，提出合理使用資金的建議和措施，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金管理水平和經(jīng)濟效益。因此，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的最重要的內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金管理問題的原因

（一）外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟中重要的行業(yè)。作為市場經(jīng)濟的重要行業(yè)，資金流向原本就受到市場經(jīng)濟規(guī)律的影響。筆者認(rèn)為產(chǎn)生資金管理問題重要的外部因素是經(jīng)濟環(huán)境和國家宏觀政策。比如當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟增長速度減慢，這些因素給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大壓力。國家宏觀政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是至關(guān)重要的，一方面各地區(qū)相應(yīng)出臺限購限貸政策，潛在消費者減少，市場熱度減退，使房地產(chǎn)行業(yè)的銷售達不到理想狀態(tài)，從而影響資金回籠；另一方面，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴(yán)格，限制金融機構(gòu)資金流入房地產(chǎn)企業(yè)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的籌資壓力。

（二）內(nèi)部因素

正如前述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理出現(xiàn)了一些問題。這些問題的產(chǎn)生除了受經(jīng)濟環(huán)境和國家宏觀調(diào)控影響以外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的管理缺陷也是導(dǎo)致這些問題的重要因素。筆者認(rèn)為主要原因有：一是對投資項目的可行性分析不足。房地產(chǎn)項目是投入資金大、退出成本較高的項目，其中難以預(yù)測的風(fēng)險較多，因此極有可能導(dǎo)致投資回報達不到預(yù)期，甚至陷入更大的風(fēng)險。二是內(nèi)部控制系統(tǒng)不完善。房地產(chǎn)資金管理應(yīng)該是一個相對系統(tǒng)的工程，需要有一整套完整的、科學(xué)的內(nèi)控管理體系，有高效管理層和治理機構(gòu)、原則性和靈活性比較強的流程管理機制、規(guī)范的會計信息系統(tǒng)等。這些體系和流程一旦缺失，在資金投資、營運資金、資金預(yù)算和計劃等方面極易導(dǎo)致出現(xiàn)問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金風(fēng)險管控意識不足

房地產(chǎn)企業(yè)管理層普遍缺乏資金管理的意識，對資金管理的重要性認(rèn)識不足，對經(jīng)濟效益的重視遠高于對管理效率的重視，資金管理缺乏合理性和系統(tǒng)性。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，尤其是伴隨著經(jīng)濟和信息技術(shù)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的資金管理手段產(chǎn)生的問題進一步凸顯，資金的籌集、調(diào)度和利用缺乏合理配置，影響企業(yè)資金的利用效率，變相增加企業(yè)的財務(wù)成本，嚴(yán)重的甚至?xí)璧K企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來自各項目通過開發(fā)銷售實現(xiàn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流，還依賴于融資對大額投資等進行補充。但由于土地獲取成本高，加上各地頻繁推出各類限購、限售政策，部分項目資金平衡周期相對較長，大量車位、商業(yè)庫存沉淀，賬面缺乏現(xiàn)金利潤，無法提供項目開發(fā)運營所需的現(xiàn)金流。尤其是在具有較強融資能力的集團企業(yè)中，往往會存在缺錢就找集團的情況，對項目自身的現(xiàn)金流關(guān)注不夠，收支沒有規(guī)劃，給企業(yè)造成一定的資金壓力，影響企業(yè)資金運行安全。

（二）融資渠道單一、融資成本高風(fēng)險大

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、回款周期長的特點，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不可能完全依靠自有資金進行項目開發(fā)，加之監(jiān)管部門對企業(yè)上市審核比較嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)很難通過發(fā)行股票、債券籌集到資金。

目前我國除少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)主要依托上市后發(fā)行股票、債券融資外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對單一，主要通過獲取銀行開發(fā)貸款及房地產(chǎn)預(yù)售款籌集必要的建設(shè)資金。近年來，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的升級，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的融資限制提高，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策持續(xù)收緊，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難，融資成本變高，償債壓力與經(jīng)營風(fēng)險增大。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了保障開發(fā)項目資金需求，采取企業(yè)間拆借、私人募集等方式融資，甚至拖欠工程款、材料款等緩解項目資金壓力，使得企業(yè)的潛在經(jīng)營風(fēng)險加劇。

（三）土地“兩集中”加劇現(xiàn)金流管理壓力

土地作為房企發(fā)展最重要的生存要素，22個試點城市的土地集中供應(yīng)，將對房企的資金狀況提出新的挑戰(zhàn)。首先，土地集中規(guī)劃、集中供應(yīng)導(dǎo)致房企一年集中在幾個時點支付拍地保證金及地價款，而且多個項目土地資金及前期開發(fā)建設(shè)的資金需求疊加，將加大股東自有資金投入累計現(xiàn)金流負(fù)峰值的幅度。其次，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期，各地房屋銷售也將出現(xiàn)集中開盤銷售的狀態(tài)，集中搶客戶，搶按揭貸款，特別是個別區(qū)域需主體封頂后才能按揭放款。為應(yīng)對集中拿地的資金需求，需制定銷售節(jié)奏和工程節(jié)點計劃。最后，土地兩集中政策實施，對企業(yè)融資能力和銷售回款能力提出更高的要求，加劇企業(yè)資金計劃和資金調(diào)度的現(xiàn)金流頭寸管理壓力。

（四）資金回籠速度慢

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程自獲取土地后辦理立項、土地證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證再到預(yù)售證許可證節(jié)點多，常規(guī)項目快則一年慢則數(shù)年。預(yù)售后可實現(xiàn)部分銷售回款相應(yīng)轉(zhuǎn)入監(jiān)管戶再按照監(jiān)管制度要求從封頂、單體驗收、竣備各節(jié)點后，方可解凍相應(yīng)比例的資金用于項目的開發(fā)建設(shè)資金。項目開發(fā)周期長、資金?？顚Ｓ脤傩杂绊懛康禺a(chǎn)企業(yè)資金回籠速度。房地產(chǎn)企業(yè)的資金金額大，項目需要大量資金作為開發(fā)和經(jīng)營成本，除了監(jiān)控資金還有沉淀資金，對于在途資金缺乏管理如按揭款因員工離職或是其他原因未及時收回，往往造成房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，企業(yè)在項目開發(fā)及經(jīng)營過程中面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。

（五）資金預(yù)算的執(zhí)行效率低

房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是借助預(yù)算制度的推行，對企業(yè)的經(jīng)營管理活動進行事先規(guī)劃、控制，并有效協(xié)調(diào)各部門，以達成既定的經(jīng)營目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行效率較低，具體體現(xiàn)在資金預(yù)算計劃與實際執(zhí)行存在較大偏差，項目資金的投入與回籠并未按照預(yù)算鋪排的金額和時間節(jié)點推進。資金預(yù)算不準(zhǔn)確不利于企業(yè)的決策，大大降低了資金使用效率，在出現(xiàn)極大偏差時，如果無法對項目預(yù)算作出科學(xué)的調(diào)整，甚至?xí)绊懙狡髽I(yè)的整個資金鏈條，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。

四、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的對策

（一）強化資金風(fēng)險管控意識

企業(yè)首先從拿地前的測算分析開始，重點關(guān)注項目的銷售去化、成本稅費等收入、支出預(yù)測，合理預(yù)估項目利潤率、鋪排項目的現(xiàn)金流，避免過于盲目、激進拿地，造成后續(xù)的資金壓力傳導(dǎo)。其次，財務(wù)人員應(yīng)從項目開盤前開始介入，結(jié)合項目特點、蓄客情況、外部政策、銀行規(guī)模等，力爭早收晚支，同時及時盤點現(xiàn)有庫存項目，對現(xiàn)金流進行匯總，并結(jié)合現(xiàn)金流情況做好各種類型的壓力測試及企業(yè)流動性風(fēng)險應(yīng)對方案。最后，管理層要強化自身理論知識學(xué)習(xí)，尤其要加強對新的財經(jīng)法規(guī)、金融政策等的學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識到房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性和緊迫性，提高自身的資金管理意識。同時，企業(yè)要強化員工的資金管控意識，有針對性組織全員培訓(xùn)，宣導(dǎo)資金管控方法及意義，積極鼓勵員工獻言獻策，并將資金管理落實到具體工作中，真正實現(xiàn)開源節(jié)流，使企業(yè)良性運轉(zhuǎn)。

（二）拓寬融資渠道，降低融資成本

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身“造血功能”，擴大自有資金比例，提高項目開發(fā)自主性，減少對信貸資金的依賴。前期要多角度對房地產(chǎn)市場與項目進行充分調(diào)研和分析，包括但不限于我國最新的房地產(chǎn)政策、國內(nèi)的經(jīng)濟形勢、城市規(guī)劃情況、擬開發(fā)項目周邊的配套、購房群體的定位等，再由專業(yè)人員設(shè)計出詳細的開發(fā)方案，并測算出項目的容積率、工程造價指標(biāo)及預(yù)期的投資回報率等相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，使項目開發(fā)適應(yīng)市場需求，保證目標(biāo)利潤的實現(xiàn)，提高企業(yè)自有資金存量；獲取項目地塊后要積極對接各級行政機構(gòu)，提供所需資料，加快推進建設(shè)用地證件尤其是預(yù)售證的取得，合理籌劃項目預(yù)售工作，通過收取預(yù)售款緩解項目資金壓力。

其次，要深入研究國家金融政策，嘗試多元化融資?？梢試L試股權(quán)融資，即股東出讓部分企業(yè)所有權(quán)，通過公開市場發(fā)售或私募發(fā)售的形式引入新的投資者；也可以以項目為依托，將項目土地或其他資產(chǎn)抵押，向社會公開發(fā)行長期債券獲取建設(shè)資金，以緩解企業(yè)一定期限的資金壓力；還可以通過開展項目合作或參建的方式吸納資金，通過項目合作與意向合作方組建項目開發(fā)公司，共同組織項目的開發(fā)，共享項目開發(fā)利潤，或者將部分房產(chǎn)以協(xié)議約定價格讓其他意向企業(yè)參建，參建企業(yè)按照協(xié)議約定定期支付參建款，待項目竣工后將約定房產(chǎn)給予參建方。

最后，資金管理部門要夯實基礎(chǔ)工作，備份企業(yè)及各個項目的基本資料，包括但不限于營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、項目開發(fā)進度、在建在售情況、財務(wù)狀況等資料，并定期更新，快速對接意向放款機構(gòu)，加快放款進程，保障在企業(yè)需要資金時，能迅速得到資金支持，避免出現(xiàn)資金不足導(dǎo)致資金鏈斷裂，或者出現(xiàn)資金結(jié)余太多造成資金成本的浪費，提高資金使用效率。

（三）開源節(jié)流，優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系

資金是企業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)作為高投入、高杠桿、高周轉(zhuǎn)及高風(fēng)險的類金融屬性行業(yè)，現(xiàn)金流管理的優(yōu)劣直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系，是土地供應(yīng)“兩集中”壓力下的現(xiàn)金流管理的重中之重。

第一，強化賬戶管理，梳理賬戶類型及資金受限情況。重點關(guān)注各賬戶中預(yù)售監(jiān)管、融資監(jiān)管及合作監(jiān)管的受限資金情況，借助信息系統(tǒng)及時準(zhǔn)確披露每日受限資金及可用賬戶余額，做到資金余額實時可知。

第二，強化業(yè)財融合。通過全面預(yù)算管理將企業(yè)經(jīng)營計劃、項目投資計劃，項目開發(fā)計劃及資金計劃進行有效交融，定期按月上報滾動資金計劃，按周滾動梳理負(fù)債到期結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保障金融機構(gòu)還本付息和員工薪酬，進行剛性兌付的壓力測試，做到資金收支可預(yù)測。

第三，強化開源節(jié)流及適度集中管理，完善“內(nèi)部銀行”機制。首先，開源上強化銷售回款及逾期應(yīng)收款考核。通過前置盤點客戶質(zhì)量、控制首付款比例及縮短應(yīng)收賬款回款周期，搶收全年銷售回款。其次，節(jié)流上關(guān)注土地投資及工程款支出，堅持以回定投及效益優(yōu)先的機制，根據(jù)各區(qū)域的資金歸集及區(qū)域ROIC（一般指投入資本回報率）指標(biāo)情況，匹配各區(qū)域的供地計劃；關(guān)注工程進度款支付，大力推進商票、保理等非現(xiàn)金支付方式。最后，資金管理機制上，落實以收定支、以銷定產(chǎn)的資金平衡機制，根據(jù)銷售回款調(diào)整開工節(jié)奏和工程款支付節(jié)奏。結(jié)合資金計劃上收下?lián)芊绞竭M行資金集中管控，搭建內(nèi)外資金池，完善資金有償使用，搭建內(nèi)部計息的虛擬銀行管理機制，通過資金計劃和集中管理措施做到資金收支可控。

（四）推行全面預(yù)算并實現(xiàn)財務(wù)統(tǒng)一管理

第一，加強成本控制。首先，加強日常資金核算、監(jiān)管工作。資金核算是資金管理的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確的會計核算結(jié)果能真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況與經(jīng)營成果，為管理層在經(jīng)營決策、投資、融資等決策中提供客觀的會計信息。其次，做好全面預(yù)算，建立以收定支原則。當(dāng)年在建面積與收入、人績效能、費用額度相掛鉤設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，一手抓收入，一手控成本。抓成本方面可采取項目成員成本、費用承包制，人人對項目成本、費用負(fù)責(zé)。采取有效措施控制項目直接成本，對生產(chǎn)消耗、各項費用設(shè)立目標(biāo)值，在開工前期進行項目成本預(yù)測，并將收入和績效掛鉤，確保全面預(yù)算的執(zhí)行。通過下發(fā)年度總預(yù)算，分月釋放額度等方式進行過程管控。

第二，推進資金集中管理。實行資金集中統(tǒng)一管理主要為了加強企業(yè)資金收支管理和監(jiān)督管理的力度，規(guī)范財務(wù)管理和會計核算行為，提高資金使用效益。強化資金統(tǒng)一管理，集中調(diào)度有償使用資金，內(nèi)部使用資金采用內(nèi)部計息可參照銀行結(jié)算模式，確定合理的籌資結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，力求降低籌資成本和籌資風(fēng)險。企業(yè)成立財務(wù)管理中心實行資金集中統(tǒng)一管理可以有效降低財務(wù)成本，有利于幫助企業(yè)改善財務(wù)狀況，提高經(jīng)濟效益。

第三，要在企業(yè)設(shè)置專職資金管理崗，重視企業(yè)資金管理專員的培訓(xùn)和培養(yǎng)，定期組織資金管理專員進行專業(yè)培訓(xùn)，提升資金管理專員的業(yè)務(wù)水平和專業(yè)技能，打造一支專業(yè)性強、素質(zhì)過硬的資金管理團隊，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好各項資金開支。同時，資金管理專員要積極主動學(xué)習(xí)國家新出臺的財政制度及金融法規(guī)，與時俱進，積極探索將所思所學(xué)運用到企業(yè)的資金管理中去，促進企業(yè)長足發(fā)展。

五、結(jié)語

資金是企業(yè)的血脈，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，是保證企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的核心要素，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力的高低直接決定著企業(yè)的整體管理水平。資金管理在企業(yè)的長足發(fā)展需要建立在科學(xué)的管理之上，管理層乃至一般員工必須重視。要從制度建設(shè)、資金監(jiān)管、人員培訓(xùn)及考核等多方面著手，全面提升企業(yè)的資金管理水平，使企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，在當(dāng)下激烈的市場競爭中立于不敗之地。