我國房地產(chǎn)價格的驅(qū)動因素和未來走勢分析

劉祥森

（上海師范大學 商學院，上海200234）

在我們的日常生活中，衣食住行是每個人都需要考慮的最基本問題，其中與住相關(guān)的房地產(chǎn)問題是我國目前一個較為重要的民生問題。房地產(chǎn)是一種商品，任何一種商品的價格水平都離不開供需兩方面的影響。改革開放以來，我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展，帶動了人們收入水平的普遍提高，人們生活質(zhì)量隨之上升，居民對于住房的有效需求逐漸增加，同時，隨著城市化進程的加快，較發(fā)達城市的房地產(chǎn)市場價格也擁有進一步上漲的需求基礎(chǔ)。除此之外，在供給方面，隨著工業(yè)化、現(xiàn)代化水平的提高，較發(fā)達城市的土地資源逐漸稀缺，房地產(chǎn)市場的供給水平逐漸下降，供給減少，需求增加，因此，房地產(chǎn)市場價格水平不斷上升。然而，房地產(chǎn)市場的過度繁榮對于我國經(jīng)濟造成了不小的負面影響，市場資金源源不斷地從實體經(jīng)濟流向繁榮的房地產(chǎn)市場，擠占了實體企業(yè)進行發(fā)展的資源，阻礙了實體經(jīng)濟的發(fā)展。同時，人們對于房地產(chǎn)市場的過度投資也助推了我國杠桿水平的提高，增加了居民的債務(wù)負擔，不利于我國經(jīng)濟的健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。所以，近幾年來，政府相繼出臺了一系列有針對性的政策法規(guī)，整治房地產(chǎn)市場的種種亂象，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康、良性、規(guī)范發(fā)展。本文從供給層面和需求層面兩個角度，深入分析我國房地產(chǎn)價格的驅(qū)動因素，并根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境以及最近出臺的相關(guān)政策法規(guī)，對于房地產(chǎn)價格的未來走勢提出自己的一些粗略判斷。

一、我國房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀

根據(jù)東方財富網(wǎng)上的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們可以看到各個城市近幾年的房地產(chǎn)價格變化，本文選取了一線城市北京、上海，新一線城市西安、鄭州，二線城市太原、哈爾濱，搜集了這六個城市2011 年至2020年，十年來的新建商品住宅價格指數(shù)，如下邊三幅圖所示。

由圖1、圖2、圖3 可知，總體來說，我國房地產(chǎn)價格在逐漸下降，價格變化趨于平緩，說明近幾年我國政府對于房地產(chǎn)市場采取的調(diào)控措施較為有效，房地產(chǎn)市場價格變化逐漸趨于平穩(wěn)、合理。如圖1 所示，一線城市房地產(chǎn)市場價格自從2016 年底之后，價格波動趨于平緩；如圖2 所示，新一線城市的房地產(chǎn)價格自從2019 年開始，價格波動幅度漸漸趨緩；如圖3 所示，二線城市房地產(chǎn)價格波動性較大，波動下降。

圖1 一線城市房價走勢圖

圖2 新一線城市房價走勢圖

二、我國房地產(chǎn)價格驅(qū)動因素

任澤平曾經(jīng)對于房地產(chǎn)價格的影響因素做了一個總結(jié)，“房價短期看金融，中期看土地，長期看人口”，其實這句話背后的基本原理是費雪的交易方程式M·V=P·Y，貨幣供應(yīng)量M、貨幣流通速度V、總產(chǎn)出Y 都會對價格水平產(chǎn)生影響：貨幣流通速度表示單位時間內(nèi)平均每個貨幣被用來購買新產(chǎn)出的商品和服務(wù)的次數(shù)，所以其直接反映了市場需求；中國人民銀行的貨幣政策與信貸政策會影響貨幣總供應(yīng)量M；政府部門出讓土地的數(shù)量和價格會影響房地產(chǎn)的供給，從而影響總產(chǎn)出Y；人口的數(shù)量與結(jié)構(gòu)特征會影響人們的購房需求，從而影響貨幣流通速度V。因此，房地產(chǎn)市場價格“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，也可以理解為短期看貨幣，中期看供給，長期看需求。本文主要從供給方面和需求方面分析我國房地產(chǎn)價格的驅(qū)動因素。

（一）需求層面

1.經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市化進程的加快

經(jīng)濟的發(fā)展是一切發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)需求的根本決定因素是我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化升級以及城市化進程的不斷加快。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，大量農(nóng)村勞動力從生產(chǎn)效率較低、收入水平較低的農(nóng)業(yè)不斷流向生產(chǎn)效率較高、收入水平也相對較高的工業(yè)以及服務(wù)業(yè)，勞動力的這種流動也促進了我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)從原先的以第一產(chǎn)業(yè)為主優(yōu)化轉(zhuǎn)型為以第二產(chǎn)業(yè)為主，且第三產(chǎn)業(yè)比重仍在不斷提高。同時，這種經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化轉(zhuǎn)型也促進了我國城市化進程的不斷加快，大量農(nóng)村人口相繼流入城市地區(qū)，使得對城市房產(chǎn)的需求不斷增加，成為支撐城市地區(qū)房地產(chǎn)價格上升的最主要因素。

2.收入水平上升以及伴隨的消費需求的升級

第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率顯著高于第一產(chǎn)業(yè)部門，相應(yīng)地，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的收入水平明顯高于第一產(chǎn)業(yè)收入水平。隨之而來的是人們收入水平的普遍上漲，隨之消費水平也在不斷升級：最初是基本的吃穿需求，關(guān)注衣著和食品；基本的溫飽需求解決以后，逐漸轉(zhuǎn)向普通的制造業(yè)商品；最后尋求人力資本密集型的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。然而，獲得更為優(yōu)質(zhì)服務(wù)的方式不是將這種服務(wù)買回家，而是尋求在地理位置上更加靠近優(yōu)質(zhì)服務(wù)，只有在基礎(chǔ)設(shè)施完善、擁有更優(yōu)質(zhì)服務(wù)的地帶進行買房或者租房才可以便利地享受到升級之后的服務(wù)，而這種地帶一般位于一線城市、城市的核心地帶。人們這種消費需求的升級也成為房價不斷上漲的支撐因素。

3.家庭結(jié)構(gòu)的小型化

隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型發(fā)展、城市化進程的加快、居民收入水平的持續(xù)提高以及受教育水平的不斷提升，人們的生活觀念以及生活方式也發(fā)生了較大的改變。之前人們更加偏好群居的家長式大家庭，一家?guī)状斯餐钤谝黄穑F(xiàn)在，人們更加偏好獨處或者結(jié)構(gòu)較小的家庭模式，這種家庭結(jié)構(gòu)的小型化趨勢使得對于房產(chǎn)的需求不斷增加，原本的一個住房需求分散為了多個住房需求，為我國房地產(chǎn)價格的上漲提供了又一支撐。

4.房地產(chǎn)逐漸金融化

我國金融市場的發(fā)展速度雖然很快，但是受之前計劃經(jīng)濟體制的影響，金融市場的發(fā)展起步較晚，目前的金融市場仍不完善，缺乏期限較長的金融投資工具，而且我國的金融體系仍為債務(wù)主導(dǎo)型，債務(wù)主導(dǎo)型金融體系的發(fā)展基礎(chǔ)是抵押品或者質(zhì)押品，在我國金融體系發(fā)展不健全的現(xiàn)階段，房地產(chǎn)這一天然抵押品增加了自身的投資屬性。除此之外，隨著我國居民人均財富水平的提高，人們對于財富的配置方式也發(fā)生一定變化，人們不再滿足于較低收益的銀行定期存款，更期望將財富配置于具有較高收益的投資產(chǎn)品上，然而由于我國金融市場仍不成熟，無法完全滿足人們的金融投資需求，所以人們就將視線轉(zhuǎn)向了一片繁榮的房地產(chǎn)市場，這些投資需求也支撐了房地產(chǎn)市場價格的上漲。

（二）供給層面

房地產(chǎn)市場的供給因素主要取決于土地和資金兩方面，接下來主要從這兩方面著手進行分析：

1.土地供給逐漸減少

主導(dǎo)房地產(chǎn)市場供給的因素是住宅土地資源的供給。城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共服務(wù)配套設(shè)施的發(fā)展會擠占一部分用于住宅的土地資源，住宅土地資源的供給隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展逐漸減少。另一方面，受我國減稅降費政策的影響，地方政府的財政收入減少，然而，財政支出不減，為了增加財政收入，部分地方政府會適當提高土地租讓費用，而土地價格是房地產(chǎn)價格最主要的成本構(gòu)成部分，成本的提高會在一定程度上推高房地產(chǎn)價格。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金來源較為充足

為了促進我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國貨幣政策在很長一段時間內(nèi)都處于較為寬松的政策區(qū)間，資本的本質(zhì)就在于追逐利潤，房地產(chǎn)市場的火爆吸引了眾多資金紛紛流入房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)市場提供了大量資金供給。除此之外，經(jīng)過房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度較高，房地產(chǎn)行業(yè)的集中會促進頭部企業(yè)融資成本的下降。

三、我國房地產(chǎn)價格未來走勢

（一）判斷走勢的依據(jù)

由于我國經(jīng)濟體制的特殊性，我國房地產(chǎn)價格的走勢在很大程度上都取決于政策方向，因此，本文主要通過分析我國目前對于房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策來判斷未來房地產(chǎn)價格的走勢。

總體來說，我國對于房地產(chǎn)市場的政策大方向是“房子是用來住的，不是用來炒的”。在2016 年12月14 日召開的中央經(jīng)濟工作會議上，會議明確指出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，同時還要通過合理利用立法、財稅、土地、投資、金融等相關(guān)手段，加快建立符合我國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和房地產(chǎn)市場的長效機制，既要抑制不利于經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)泡沫，又要防止房地產(chǎn)價格的大起大落。在2017 年10 月18 日黨的十九大會議上，習近平總書記再次強調(diào)了要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的保障制度。“房住不炒”政策實施后，2018 年上半年，各地政府出臺樓市相關(guān)調(diào)控政策累計約200 次，實施房地產(chǎn)限售的城市大約有50 個，因城施策，一城一策，促進房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。

我國遏制房地產(chǎn)價格不合理上漲的政策措施早在2016 年之前就已實施，其中，住房貸款政策是使用頻率最多的房地產(chǎn)需求調(diào)控政策。2010 至2014 年，我國房地產(chǎn)信貸政策收緊，要求進一步加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度。在2010 年，我國最低首付款比例為30%，二套房貸款最低首付比例為50%，在2011 年將這一比例提高到了60%，與此同時，規(guī)定房地產(chǎn)貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。2014 年以來，房地產(chǎn)信貸政策略微寬松，在2015 年規(guī)定，非限購城市的首套房貸最低首付比例降至25%，2016 年各地可下浮5%。住房貸款政策主要通過影響購房者獲得貸款的難易程度、購房所需金融杠桿的大小和貸款的資金成本來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求。

除了上述房地產(chǎn)貸款政策外，限購也是對核心城市堅持“住房不炒”的補充政策。限購政策由北京市政府在2010 年首次提出并實施，通過對單個家庭購房的套數(shù)進行限制，引導(dǎo)居民的住房需求回歸理性。在采取一些硬性措施之外，中央政府相關(guān)部門還進行“房住不炒”“只租不售”等宣傳，即通過一系列的輿論傳播，改變社會公眾對于房地產(chǎn)的傳統(tǒng)認知。

我國政府部門還加快進行實體經(jīng)濟的改造升級，促進技術(shù)發(fā)展，通過核心技術(shù)的更新迭代來促進實體經(jīng)濟回報率的提高，吸引房地產(chǎn)市場中的資金重新流入實體經(jīng)濟，促進實體經(jīng)濟良性發(fā)展，為我國經(jīng)濟健康發(fā)展打造堅實基礎(chǔ)。為了滿足投資者的投資需求，采取多種措施，加快進行金融市場的發(fā)展，促進資本市場改革，創(chuàng)立科創(chuàng)板，引入注冊制，放寬境內(nèi)境外投資比例限制，豐富金融產(chǎn)品的種類，盡可能滿足投資者多樣化的投資需求，吸引投資者將資金投入金融市場而不是房地產(chǎn)市場。

（二）未來走勢

綜合我國經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境和相關(guān)政策法規(guī)及措施，本文認為未來我國房地產(chǎn)價格不會有較大漲幅，同時也不會大跌，很有可能是穩(wěn)中有升，保持相對穩(wěn)定的漲幅，未來投資房地產(chǎn)的收益率應(yīng)該與投資銀行理財產(chǎn)品的收益率趨同。

如果房價下跌，那么會有很多購房者直接放棄歸還按揭貸款，眾多銀行的壞賬率就會急劇上升，為了減少壞賬損失，銀行就會收緊發(fā)放貸款的力度，供給方面和需求方面的資金支持都會相應(yīng)減少，房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游行業(yè)規(guī)模都會萎縮，企業(yè)利潤減少，進行減薪裁員，居民收入下降，消費減少，進而影響我國整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，所以，房地產(chǎn)價格大概率不會下降。

如果房價繼續(xù)大幅上漲，由于房地產(chǎn)市場的投資利潤明顯高于實體經(jīng)濟市場回報率，追逐高額利潤的資本就不會在實體經(jīng)濟內(nèi)進行流動，創(chuàng)造實實在在的價值，而會進入房地產(chǎn)市場進行空轉(zhuǎn)，然而資金作為實體經(jīng)濟的血液，一旦沒有了發(fā)展所需要的資金，實體經(jīng)濟就會萎縮，不利于我國經(jīng)濟的健康發(fā)展，因此，房價也不會繼續(xù)大幅上漲。

既然房地產(chǎn)價格不會下跌，也不會大幅上漲，那就只能緩慢上漲，上漲幅度不斷降低以至最終平穩(wěn)，房地產(chǎn)的金融投資屬性會漸漸不明顯，其商品屬性逐漸顯現(xiàn)出來，用來滿足人們的居住需求，畢竟房子是用來居住的，而不是用來投資炒作的。

四、結(jié)語

本文在分析了我國房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀之后，從需求和供給兩個角度深入挖掘了房地產(chǎn)價格的驅(qū)動因素：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級、城市化進程加快、人們收入水平顯著提高、家庭結(jié)構(gòu)的小型化、房地產(chǎn)屬性的金融化等因素會影響房地產(chǎn)市場的需求；土地資源以及可用資金影響房地產(chǎn)的供給，我國房地產(chǎn)價格的驅(qū)動因素主要受需求方面的影響。最后根據(jù)我國目前的政策導(dǎo)向，本文認為未來我國房地產(chǎn)價格不會繼續(xù)大幅上漲，也不會急劇下跌，而是緩慢平穩(wěn)上升。