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    商業(yè)綜合體建筑工程項(xiàng)目管理探討

    2022-01-20 23:18:00王銘軒
    關(guān)鍵詞:商業(yè)綜合體項(xiàng)目管理建筑工程

    【摘要】當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn),特別是商業(yè)綜合體項(xiàng)目成為行業(yè)研究熱點(diǎn)。商業(yè)綜合體將辦公、購物、酒店、公寓等業(yè)態(tài)集合到一起成為提升城市活力、刺激人們消費(fèi)的新地標(biāo)。其作用在于:一方面能夠減輕交通壓力。隨著城市面積的擴(kuò)大,需要上班族花費(fèi)較多時(shí)間通行,而早高峰與晚高峰人流量較大會(huì)導(dǎo)致交通壓力增加,城市綜合體的出現(xiàn)能夠節(jié)約上班族的出行時(shí)間,改善生活情況;另一方面,提升城市發(fā)展綜合利用率。傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式下主要滿足于人們居住需求,而城市綜合體的出現(xiàn)還能積極發(fā)展商業(yè),讓餐飲、娛樂等行業(yè)實(shí)現(xiàn)良好發(fā)展,促進(jìn)資源優(yōu)化配置,有效提升了城市空間利用效率。相較于住宅項(xiàng)目以及普通商業(yè)項(xiàng)目,商業(yè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)更為復(fù)雜,也對項(xiàng)目建設(shè)和管理提出更高要求。基于此,本文從城市綜合體特征入手,討論項(xiàng)目施工管理的難點(diǎn),最后提出商業(yè)綜合體建筑工程項(xiàng)目管理措施,希望對建筑工程項(xiàng)目管理研究帶來幫助。

    【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體;建筑工程;項(xiàng)目管理

    【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.026

    引言:

    商業(yè)綜合體結(jié)合了不同空間下不同的建筑功能,顯著的節(jié)約了城市用地,縮短交通距離,發(fā)揮了整體效益。不過在商業(yè)綜合體項(xiàng)目發(fā)展的過程中如何實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置以及科學(xué)計(jì)劃、組織、指導(dǎo)各種生產(chǎn)要素也成為了開發(fā)商需要深入思考的問題,尤其是在工程項(xiàng)目管理過程中商業(yè)綜合體會(huì)受到多種因素影響,只有做到準(zhǔn)確預(yù)測、科學(xué)管理才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的順利進(jìn)行,以下借助某商業(yè)綜合體工程就建筑工程項(xiàng)目管理進(jìn)行深入分析。

    1、城市綜合體特征

    2004年至今國家通過多種手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)控實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行,并且出臺了相關(guān)房地產(chǎn)政策,讓商業(yè)用地建設(shè)獲得更大的發(fā)展空間。商業(yè)涵蓋了辦公、餐飲、交通、展覽等相關(guān)行業(yè)的商業(yè)用地建設(shè)。商業(yè)綜合體就是在城市發(fā)展的過程中伴隨著市場發(fā)展以及人們生活水平提升而出現(xiàn)的一種建筑,可將其理解為獨(dú)立的城市空間,商業(yè)綜合體內(nèi)部部門之間相互補(bǔ)充,為人們生活與工作提供了巨大便利。不過這種建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜,如何做好管理工作是開發(fā)商、建設(shè)單位都要思考的問題。盡管商業(yè)項(xiàng)目具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ贿^并非都能獲取高利潤,并且國家對房地產(chǎn)開發(fā)要求逐漸提升,需要開發(fā)商明確商業(yè)綜合體的特征,主要體現(xiàn)在:其一,涵蓋了展覽、餐飲、交通等面向消費(fèi)者的消費(fèi)模式;其二,工程規(guī)劃實(shí)施和運(yùn)營需要投入大量成本;其三,商業(yè)綜合體建設(shè)限制條件較多;其四,需要及時(shí)修正和調(diào)整工程建設(shè)問題;其五,需要加強(qiáng)與第三方運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的合作。整體看來,商業(yè)綜合體具有建設(shè)難度大、建設(shè)要求高、項(xiàng)目利潤高等特征,由此導(dǎo)致施工期間存在一些難題,需要處理好時(shí)間、成本和利潤之間的關(guān)系。

    2、項(xiàng)目特點(diǎn)分析

    某商業(yè)綜合體項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,該商業(yè)綜合體建筑涵蓋商業(yè)中心、購物廣場、旅游景點(diǎn)和多種娛樂場所,占地面積50萬㎡。其中辦公樓地上30層,高度達(dá)150m;公寓式酒店地上24層,高度達(dá)100m;另外有商業(yè)裙房地上3層。后續(xù)計(jì)劃配套多種設(shè)備設(shè)施,其中包括15km的空中長廊、金融中心以及藝術(shù)大廳,全部工程建設(shè)后預(yù)計(jì)該項(xiàng)目成為該城市最大商業(yè)綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目緊鄰城市地鐵站導(dǎo)致深基坑開挖難度大,表現(xiàn)在距離地鐵線不足100m,并且地下分布大量市政管線,需要做好施工環(huán)境保護(hù)措施,為了在深基坑施工過程中減少對周邊環(huán)境的影響,在基坑周邊設(shè)定為不同的混凝土支撐和鋼支撐結(jié)合的方式。為了實(shí)現(xiàn)快速開挖、減少施工中的不利影響將周邊劃分成不同地塊,要求在16小時(shí)之內(nèi)開挖和完成支撐。與此同時(shí),需要在開發(fā)過程中進(jìn)行精細(xì)化管理,并且對交通流、線組織施工、現(xiàn)場車輛管理提出較高要求。

    2.1做好前瞻性的深化設(shè)計(jì)工作

    本商業(yè)建筑采取鋼結(jié)構(gòu)組合樓板形式,并且構(gòu)件預(yù)制率高,由于大量管線通過鋼梁腹板區(qū)域,因此在項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)過程中需要準(zhǔn)確協(xié)調(diào)鋼結(jié)構(gòu)以及管線,合理設(shè)置孔位,這對項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)提出很高要求。

    2.2做好施工區(qū)域的現(xiàn)場布置

    由于本商業(yè)綜合體項(xiàng)目周邊市政道路環(huán)繞,并且建筑可利用場地有限。在辦公樓以及公寓式酒店結(jié)構(gòu)封頂期間全樓依舊處于地下室結(jié)構(gòu)施工,導(dǎo)致可利用空間進(jìn)一步壓縮,并且本結(jié)構(gòu)采取鋼結(jié)構(gòu)模式和應(yīng)用玻璃幕墻體系,要求預(yù)留鋼構(gòu)件以及玻璃幕墻堆放場地,通過精細(xì)化管理避免不同專業(yè)之間構(gòu)件調(diào)配存在沖突問題。

    2.3超高層單體施工安全控制

    在工程進(jìn)行過程中需要高度重視超高層單體施工的質(zhì)量控制,由于建筑的施工作業(yè)面廣,并且參建單位數(shù)量多。在安裝施工期間存在交叉作業(yè),并且大型鋼構(gòu)件以及幕墻需要高空作業(yè),對項(xiàng)目安全管理提出了更高要求。

    2.4進(jìn)行信息資料的管理和歸檔

    由于本商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)涉及諸多專業(yè),項(xiàng)目建設(shè)周期長,所利用的建筑材料類型多,使得工程信息量和數(shù)據(jù)較大,在資料管理過程中存在諸多難點(diǎn),需要及時(shí)進(jìn)行進(jìn)度信息共享,頻繁更新電子版資料,而現(xiàn)場出現(xiàn)管理失誤以及返工情況會(huì)進(jìn)一步加大信息管理難度。

    3、項(xiàng)目施工管理的難點(diǎn)

    3.1建筑物結(jié)構(gòu)復(fù)雜

    商業(yè)綜合體中容納了不同類型的建筑物,并且建筑外形具有個(gè)性化特征,施工過程中也會(huì)由于內(nèi)部空間布局的復(fù)雜性加大施工難度。相較于普通民用住宅,綜合體所使用的施工技術(shù)更為特殊,并且施工期間需要不同施工單位參與,對施工人員要求更高,如何協(xié)調(diào)施工單位施工工序之間的關(guān)系需要充分思考。

    3.2工程設(shè)計(jì)變更較為頻繁

    在建設(shè)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的過程中,業(yè)態(tài)管理控制成為項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的關(guān)鍵。建筑設(shè)計(jì)圖紙較為復(fù)雜,設(shè)計(jì)跨度時(shí)間較長,甚至?xí)?dǎo)致施工工期延后,而圖紙的臨時(shí)變更也對施工技術(shù)與管理帶來更大挑戰(zhàn),要求結(jié)合圖紙變化進(jìn)行工程臨時(shí)調(diào)整,實(shí)踐項(xiàng)目如期高質(zhì)量進(jìn)行。

    3.3施工現(xiàn)場管理難度大

    由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)問題會(huì)導(dǎo)致工程建設(shè)中存在不確定性因素,并且施工期間會(huì)由于項(xiàng)目資金問題、工程材料欠缺問題、機(jī)械設(shè)備故障問題導(dǎo)致現(xiàn)場管理難度進(jìn)一步加大,需要開發(fā)商進(jìn)行全面分析,制定好應(yīng)對措施。

    4、商業(yè)綜合體建筑工程項(xiàng)目管理措施

    4.1通過前期規(guī)劃了解項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境

    在定位城市商業(yè)綜合體的過程中,主要是為了滿足群眾生活、消費(fèi)等需求,所以在前期規(guī)劃中必須充分了解城市交通業(yè)態(tài)分布、公眾需求。在工程項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營以及后期實(shí)施過程中前期策劃十分關(guān)鍵,也是減少工程變更、保證工期和質(zhì)量的關(guān)鍵,要求開工前期調(diào)查商業(yè)綜合體的基本規(guī)劃,與當(dāng)前政策法規(guī)以及城市總體規(guī)劃之間的關(guān)系,由此確定建設(shè)規(guī)劃地的相關(guān)因素,避免后期運(yùn)營造成經(jīng)濟(jì)損失。

    4.2保證工程項(xiàng)目投資管理質(zhì)量

    在商業(yè)綜合體項(xiàng)目當(dāng)中容易出現(xiàn)漏項(xiàng)、增項(xiàng)的情況,其中主要和規(guī)劃定位不準(zhǔn)確、方案設(shè)計(jì)不合理有關(guān)。因此一方面需要做好圖紙會(huì)審工作,這一過程中需要確保建設(shè)單位施工單位積極參與,從經(jīng)營的角度明確總體平面功能,了解結(jié)構(gòu)特征;從工程技術(shù)的角度講也要保證施工圖技術(shù)具有可行性,然后進(jìn)行重點(diǎn)審查;從造價(jià)的角度講要保證方案具有經(jīng)濟(jì)性,能夠控制在預(yù)算范圍內(nèi)。另一方面需要做好工程招標(biāo)工作,通過項(xiàng)目招標(biāo)的方式有利于控制施工費(fèi)用,并且優(yōu)選施工單位和施工方案,也有利于加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理。此外,重視施工材料采購管理,要求采購前期制定完善的采購方案,明確質(zhì)量、價(jià)格、交貨期、服務(wù)等相關(guān)要素,由此最大程度的控制項(xiàng)目投資,保證工程建設(shè)質(zhì)量。

    4.3完善管理體制

    要求建設(shè)單位不斷完善管理體系,安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工和安全管理工作,打造系統(tǒng)的管理體系,并且需要制定風(fēng)險(xiǎn)保證金制度以及安全保證金制度,實(shí)現(xiàn)安全管理和績效掛鉤,確保現(xiàn)場人員具有安全施工意識。當(dāng)?shù)卣残枰?組織相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場施工存在的風(fēng)險(xiǎn)問題,由此保障項(xiàng)目高質(zhì)量建設(shè)。此外,需要制定施工管理責(zé)任制,在商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行過程中需要制定和完善施工管理制度,保證管理內(nèi)容全面,其中要涵蓋質(zhì)量控制、進(jìn)度管理、安全管理,全面提升現(xiàn)場管理水平,要求將責(zé)任落實(shí)到相關(guān)部門和個(gè)人,定期開展現(xiàn)場安全管理工作,之后要讓管理工作效果與薪資掛鉤,一旦出現(xiàn)工程質(zhì)量問題以及安全問題要追究責(zé)任。

    4.4做好重點(diǎn)環(huán)節(jié)把控工作

    針對關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要制定成熟的管理理論,要求施工單位結(jié)合工程情況分析現(xiàn)場勞動(dòng)力、建筑材料、機(jī)械供應(yīng),然后對不同環(huán)節(jié)擬定具體的施工方案,在重點(diǎn)施工環(huán)節(jié)要求監(jiān)理工程師審批,并由監(jiān)理單位同意,尤其是項(xiàng)目建設(shè)的特殊方案必須由工程師審批,然后進(jìn)行查驗(yàn),確保達(dá)到安全施工和技術(shù)要求。比如在施工現(xiàn)場管理方面施工材料管理十分關(guān)鍵,由于商業(yè)綜合體建筑工程量大、建筑整體高度大、施工場地小,需要在施工期間解決原材料對方和垂直運(yùn)輸問題,采用分區(qū)堆放和分樓層對方的方法可以保證良好的施工秩序。再如安全管理過程中需要全力保障綠色施工,樹立安全第一的施工思想。而現(xiàn)場環(huán)境管理方面,由于各業(yè)態(tài)相鄰并且開工時(shí)間存在差異性,要求做好施工現(xiàn)場環(huán)境管理工作,其中包括處理好建筑垃圾,做好現(xiàn)場除塵降噪工作,避免對周邊群眾生活造成不利影響。

    4.5積極應(yīng)用現(xiàn)代化管理手段

    在商業(yè)綜合體建設(shè)過程中必須加強(qiáng)信息技術(shù)的應(yīng)用,在信息化管理模式下涵蓋質(zhì)量管理、成本管理、合同管理等多項(xiàng)內(nèi)容。對各施工單位溝通和不同模塊協(xié)調(diào)有著積極作用,要求明確項(xiàng)目管理的不同功能,比如通過工程清單模塊掌握項(xiàng)目建筑材料使用情況,再如通過施工方案模塊管理項(xiàng)目建設(shè)文件。

    4.6采取動(dòng)態(tài)化管理方法

    在該建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行期間關(guān)鍵在于協(xié)調(diào)好質(zhì)量、成本進(jìn)組三者之間的關(guān)系,在保證工程質(zhì)量的同時(shí)進(jìn)行進(jìn)度控制,并且需要通過多項(xiàng)措施避免資金浪費(fèi)。在壓縮施工進(jìn)度的過程中需要投入更多人力、材料以及機(jī)械設(shè)備,而壓縮成本也可能導(dǎo)致施工進(jìn)度不合理,所以要求業(yè)主方以及建設(shè)單位分析管控目標(biāo),確定質(zhì)量、進(jìn)度以及成本曲線的平衡點(diǎn),實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化管理。以資金管理為例,由于本商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長、規(guī)模大,因此所投入資金量大。資金是確保工程確立建設(shè)的關(guān)鍵,如果資金不到位就會(huì)影響正常施工進(jìn)度,也會(huì)危險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量。為此,業(yè)主方需要全力保障資金投入,滿足于人工、建材等方面的資金支出,做好項(xiàng)目預(yù)算管理工作,加強(qiáng)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)管理。

    4.7進(jìn)行區(qū)域化施工管理

    為了確保有足夠時(shí)間對某環(huán)節(jié)施工管理,要求項(xiàng)目小組基于區(qū)劃原則在施工區(qū)域結(jié)合施工圖、施工面積和竣工時(shí)間劃分成管理的參考要素,并且建設(shè)項(xiàng)目單位也要結(jié)合總平面圖做好現(xiàn)場管理工作,達(dá)到政府規(guī)定要求,全力保障施工安全,保證道路暢通。與此同時(shí),要求從項(xiàng)目建設(shè)環(huán)保的角度出發(fā),對于現(xiàn)場材料他使用要減少搬動(dòng)次數(shù)并且集中放置,而塔吊位置的設(shè)置確保覆蓋整個(gè)工程,并且施工期間不得混用塔吊。整個(gè)施工過程中要求業(yè)主方、建設(shè)方、承包方和監(jiān)理方加強(qiáng)溝通。

    4.8重視技術(shù)和人才的項(xiàng)目管理工作

    商業(yè)綜合體工程規(guī)模龐大,施工期間要求建設(shè)單位投入大量人力和物力,從工程招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收要求進(jìn)行全方位分析。而保證工程順利進(jìn)行的關(guān)鍵在于技術(shù)投入和人力支持,這就要求新時(shí)期借助信息化管理手段和計(jì)算機(jī)技術(shù)加強(qiáng)現(xiàn)場管理,由此提升施工效率,要求建設(shè)單位重視技術(shù)創(chuàng)新,大力培養(yǎng)技能型人才,培養(yǎng)出懂管理、懂技術(shù)復(fù)合型人才參與項(xiàng)目建設(shè)和管理。與此同時(shí),施工人員也需要定期接受培訓(xùn),保證掌握施工技術(shù),具有安全施工思想,為商業(yè)綜合體項(xiàng)目高質(zhì)量建設(shè)提供支持。

    5、BIM技術(shù)在商業(yè)綜合體項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

    5.1精細(xì)化基坑開挖管理

    由于本工程基坑臨近地鐵,因此采取4D模擬方法提升基坑施工準(zhǔn)備階段土方開挖方案制定效果,確定基坑開挖順序。通過模擬土方開挖與地鐵運(yùn)營單位進(jìn)行可視化溝通,有效提升了技術(shù)交底質(zhì)量,為施工進(jìn)行打下基礎(chǔ)。

    5.2深化設(shè)計(jì)和三維出圖

    由于本建筑工程預(yù)制率高,對深化設(shè)計(jì)提出了更高要求。為此在鋼結(jié)構(gòu)和機(jī)電施工部分全部采用三維模擬方法,利用相關(guān)軟件分析施工碰撞問題,然后直接和設(shè)計(jì)單位溝通,如果修改難度較大需要業(yè)主方參與其中,并優(yōu)化原有設(shè)計(jì)方案。借助三維模型進(jìn)行預(yù)制構(gòu)件的加工,然后通過三維模型導(dǎo)出施工圖,比如針對辦公樓和管線綜合排布建立了模型并設(shè)計(jì)多種方案,這一過程中需要鋼結(jié)構(gòu)單位相互配合,提前對特殊部分處理,優(yōu)化管道孔洞預(yù)留位置,由此節(jié)約建設(shè)材料。

    5.3輔助項(xiàng)目安全管理

    由于本工程中基坑數(shù)量較多,并且建筑主體高度大,為滿足施工需要設(shè)置六部大型塔吊,并且現(xiàn)場作業(yè)面較多,對安全防護(hù)提出了較高要求。為此利用BIM技術(shù)并根據(jù)施工實(shí)際情況設(shè)置模型,由此分析施工潛在風(fēng)險(xiǎn),尤其是防火分隔區(qū)、設(shè)置臨邊洞口防護(hù)都在階段模型基礎(chǔ)上確認(rèn),由此提升現(xiàn)場管理水平。

    5.4利用BIM技術(shù)進(jìn)行成本估算

    在本項(xiàng)目進(jìn)行過程中,預(yù)算人員利用了多種財(cái)務(wù)預(yù)算軟件,然后配合BIM模型導(dǎo)出明細(xì)表、直接得到材料數(shù)量、尺寸等相關(guān)信息,之后導(dǎo)出材料表單進(jìn)行信息核對,并且構(gòu)件信息可結(jié)合設(shè)計(jì)變更情況加以修改,由此指導(dǎo)現(xiàn)場管理,保證了材料管理的實(shí)效性,能夠有效避免鋼材混凝土等材料浪費(fèi),保證了建設(shè)效益。

    5.5利用BIM技術(shù)進(jìn)行文檔資料管理

    一方面是大型構(gòu)建信息化平臺管理。通過BIM信息化平臺把鋼結(jié)構(gòu)以及幕墻等施工劃分為材料管理、構(gòu)件制造以及項(xiàng)目安裝等階段,由此達(dá)到可視化管理目標(biāo),比如鋼柱以及幕墻板劃分成不同批次,然后制定施工管理流程,并且利用掃描槍對不同構(gòu)件進(jìn)行身份確認(rèn),由此達(dá)到動(dòng)態(tài)管控目標(biāo);另一方面,進(jìn)行協(xié)同平臺管理。通過BIM信息和云端服務(wù)器的數(shù)據(jù)交互,把施工進(jìn)度、材料和最新版模型上傳到交互管理平臺,便于參建方及時(shí)掌握信息,實(shí)現(xiàn)協(xié)同管理。

    結(jié)語:

    綜上所述,商業(yè)綜合體建筑結(jié)構(gòu)具有特殊性,所以對項(xiàng)目建設(shè)和管理水平要求較高,為了確保項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、加強(qiáng)成本控制需要業(yè)主方起到統(tǒng)籌作用,而項(xiàng)目建設(shè)單位和施工單位也需要通過多項(xiàng)舉措推動(dòng)工程高質(zhì)量進(jìn)行。新時(shí)期需要建設(shè)整個(gè)過程加強(qiáng)對信息技術(shù)的利用,最終有效提升建筑工程項(xiàng)目管理水平,促進(jìn)城市良好發(fā)展。

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    作者簡介:

    王銘軒,出生年月:1984年1月,性別:男,民族:漢,籍貫:山東青島,學(xué)歷:在職研究生,職稱:高級工程師,研究方向或所從事的工作:建設(shè)工程項(xiàng)目管理。

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