基準(zhǔn)地價法在土地評估項目的應(yīng)用
——以青島市城陽區(qū)某土地為例

張亞芳

(青島恒星科技學(xué)院，山東 青島 266041)

1 基準(zhǔn)地價基本公式

基準(zhǔn)地價公式：P=P1×(1±ΣK)×K1×K2 ×K3 +D

式中：

P為估價對象地價；P1為估價對象所在區(qū)域的級別基準(zhǔn)地價；ΣK為估價對象綜合修正系數(shù)；K1為估價期日修正系數(shù)；K2為土地使用年期修正系數(shù)；K3為容積率修正系數(shù)；D為開發(fā)程度修正值。

2 基準(zhǔn)地價具體過程舉例

2.1 估價對象宗地所在區(qū)域的級別基準(zhǔn)地價的確定

根據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件，估價對象房地坐落為城陽區(qū)xx路xx號，土地用途為工業(yè)。根據(jù)《2019年城陽區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價工礦倉儲用地土地級別與基準(zhǔn)地價圖》，估價對象位于城陽區(qū)城區(qū)工礦倉儲用地二級地范圍內(nèi)，基準(zhǔn)地價為422元/m2。

2.2 綜合修正系數(shù)ΣK的確定

根據(jù)《2019年度青島市城陽區(qū)基準(zhǔn)地價使用手冊》中的城陽區(qū)城區(qū)工礦倉儲用地一至三級宗地地價影響因素說明表、城陽區(qū)城區(qū)工礦倉儲用地三級地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表及待估宗地的實際狀況，待估宗地的各項因素條件、各因素修正系數(shù)及綜合修正系數(shù)如下：

修正因素優(yōu)劣程度修正系數(shù)臨道路類型較優(yōu)0.90%道路通達(dá)度較優(yōu)0.90%對外交通便利度較優(yōu)0.72%基礎(chǔ)設(shè)施完善度較優(yōu)0.60%環(huán)境質(zhì)量狀況一般0.00%產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模較優(yōu)0.48%工廠與原料配合一般0.00%職工生活便利度較優(yōu)0.48%宗地面積較優(yōu)0.30%宗地形狀優(yōu)0.60%規(guī)劃限制較優(yōu)0.24%合計5.22%

2.3 估價期日修正系數(shù)K1的確定

根據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，青島工業(yè)用途地價指數(shù)見下表：

青島工業(yè)用途地價監(jiān)測指標(biāo)情況表

基準(zhǔn)地價估價期日為2019年1月1日，本報告的估價期日2021年1月26日，根據(jù)以上地價指數(shù)，測算得到估價期日修正系數(shù)K1=1。

2.4 年期修正系數(shù)K2的確定

城陽區(qū)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵中工礦倉儲用地出讓年期為50年，估價對象土地使用權(quán)剩余出讓年限為35.70年，故需對年期系數(shù)進(jìn)行修正。修正系數(shù)：

K2=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)N]

=[1-1/(1+6%)35.70]/[1-1/(1+6%)50]

=0.925 3

式中：r— —土地還原利率[根據(jù)城陽區(qū)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵確定工礦倉儲用地土地還原利率為6%。

2.5 容積率修正系數(shù)K3的確定

根據(jù)《2019年度青島市城陽區(qū)基準(zhǔn)地價使用手冊》，城陽區(qū)工礦倉儲用地容積率不做單獨修正，因此確定容積率修正系數(shù)K3=1。

2.6 土地開發(fā)程度修正值D的確定

當(dāng)待估宗地的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價所設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時，就需進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。土地開發(fā)程度的修正幅度依據(jù)各基礎(chǔ)設(shè)施投資對宗地地價的影響程度確定，當(dāng)待估宗地的土地開發(fā)程度高于基準(zhǔn)地價設(shè)定的開發(fā)程度，需要加上相應(yīng)開發(fā)程度對地價的影響值，反之則減去。

根據(jù)《2019年度青島市城陽區(qū)基準(zhǔn)地價使用手冊》，基準(zhǔn)地價設(shè)定的工礦倉儲用地土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(通路、供電、通訊、供水、排水)、宗地紅線內(nèi)場地平整，估價對象宗地的實際開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外“五通”(通路、供電、通訊、供水、排水)及宗地紅線內(nèi)場地平整，設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致，因此不需要進(jìn)行開發(fā)程度修正，故D=0元/m2。

2.7 測算宗地出讓地價

根據(jù)以上分析計算過程，測算得到估價對象在本次評估設(shè)定開發(fā)程度條件下的出讓價格：

=宗地所在區(qū)域的級別基準(zhǔn)地價×(1±ΣK)×K1×K2 ×K3 +D

=422×(1+5.22%)×1×0.9253×1 +0

=410.86元/m2。

2.8 相關(guān)稅費

根據(jù)青島市財政局、青島市國土資源和房屋管理局、中國人民銀行青島市中心支行三單位《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<山東省國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法>的通知》(青財綜[2007]39號)的規(guī)定，耕地開墾費、水土保持費、契稅等相關(guān)稅費，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定單獨征收核算，不應(yīng)包含在土地出讓收入中。本次評估根據(jù)相關(guān)規(guī)定，測算得出工業(yè)土地在出讓后還需繳納的有關(guān)稅費為242.63元/m2。

本次估價根據(jù)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合城陽區(qū)工業(yè)土地市場狀況，用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算得出的宗地出讓地價加上土地出讓后需繳納的有關(guān)稅費，作為宗地評估單價，即：

宗地評估單價=410.86+242.63 =653.49元/m2。

3 結(jié)論與建議

基準(zhǔn)地價在宗地評估中適用范圍較廣，但基準(zhǔn)地價法評估的結(jié)果有時偏離實際土地交易價格較多，尤其對于宗地所在區(qū)域成熟度較高、市場交易較活躍的地段，市場比較法測算出的結(jié)果比基準(zhǔn)地價法的測算結(jié)果更能反映宗地的市場價值。另外基準(zhǔn)地價法中還原率、期日修正、容積率修正等因素修正過程一定要建立于客觀的數(shù)據(jù)之上，這樣測算的結(jié)果才客觀、可靠[2]?？傊?，在使用基準(zhǔn)地價法進(jìn)行土地評估時首先要滿足基準(zhǔn)地價法的使用前提，其次在測算過程中的數(shù)據(jù)采用一定要客觀、有依據(jù)性，這樣基準(zhǔn)地價才能更好的運用到現(xiàn)實中的土地評估中。