哈佛分析框架下房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)問題分析
——基于華遠(yuǎn)地產(chǎn)

陳佳悅，吳霄琪，王思瑩，姚占宇

(1.廈門大學(xué) 嘉庚學(xué)院，福建 漳州 363105；2.中國(guó)人民銀行泉州市中心支行，福建 泉州 3620005；3.中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)，北京 100083)

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展有重要影響。作為支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與外部環(huán)境的變化息息相關(guān)。[1]中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)自 2012 年開始，經(jīng)歷了“收緊-松綁-再收緊”的過程。國(guó)家采取了一系列的措施，在產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策和稅收政策等方面進(jìn)行多次調(diào)控，比如 2012 年的“限購”政策、提高二套房貸的首付比例并實(shí)施房產(chǎn)稅等。然而，隨著國(guó)家調(diào)控帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，又引發(fā)了金融、建筑業(yè)的低迷。 從 2014 年開始，“限購”政策逐漸松綁。2015 年發(fā)布“330 房貸新政”，且將不限購城市首套商貸最低首付款比例下調(diào)至 25%，房地產(chǎn)市場(chǎng)又開始逐漸升溫，直至 2017 年 10 月 18 日-24 日，中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)人民代表大會(huì)上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持“房子是用來住的不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的保障制度，讓全體人民住有所居。[2]房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)不斷增加，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析具有十分重要的意義，不僅能夠幫助管理者發(fā)現(xiàn)問題，也能夠幫助企業(yè)掌握科學(xué)有效的財(cái)務(wù)管理工具，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的改善。

二、基于哈佛分析框架下的華遠(yuǎn)地產(chǎn)分析

(一) 戰(zhàn)略分析

1.華遠(yuǎn)地產(chǎn)基本情況介紹

華遠(yuǎn)地產(chǎn)是A股上市公司，控股股東北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司為西城區(qū)國(guó)資委全資企業(yè)，擁有強(qiáng)大的國(guó)有資本背景，成為企業(yè)發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略快速推進(jìn)，區(qū)域布局明確。在十三五期間，公司堅(jiān)持以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，在維持房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、公司盈利能力以及品牌實(shí)力等方面穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，積極尋求機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步擴(kuò)張。華遠(yuǎn)地產(chǎn)在京津冀、西部、華中華南區(qū)域投資開發(fā)了多個(gè)精品房地產(chǎn)項(xiàng)目，并于 2016 年開始投資海外市場(chǎng)。

同時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的管理團(tuán)隊(duì)歷經(jīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾十年的考驗(yàn)，具有非常豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠積極調(diào)整資源、靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的周期變化，在復(fù)雜多變的宏觀環(huán)境下仍能保證公司的穩(wěn)定發(fā)展。

土地儲(chǔ)備方面，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2015年尚未開發(fā)的房地產(chǎn)儲(chǔ)備為128，896平方米，2016年282，722平方米，2017年652，887平方米，2018年730，924平方米。自2015 年以來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備迅速上升，尤其是2017年和2018 年。但是，土地儲(chǔ)備上升在給公司帶來成長(zhǎng)潛力的同時(shí)，也會(huì)帶來資金周轉(zhuǎn)問題。

2.SWOT分析

通過對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的分析，我們對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的基本狀況有了清晰的了解，現(xiàn)用 SWOT 分析模型，進(jìn)行戰(zhàn)略分析結(jié)果的總結(jié)。SOWT 分析如表1:

表1 SWOT分析

綜上所述，我們認(rèn)為雖然華遠(yuǎn)地產(chǎn)存在一定的劣勢(shì)，面臨一些威脅，但是華遠(yuǎn)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和面臨的機(jī)會(huì)更多，布局海外市場(chǎng)，不斷拓寬融資渠道，必定會(huì)在未來給華遠(yuǎn)地產(chǎn)帶來新的成長(zhǎng)點(diǎn)。但是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也要注意自身周轉(zhuǎn)較慢的問題，盡量降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)會(huì)計(jì)分析

從華遠(yuǎn)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的存貨是其資產(chǎn)的最主要構(gòu)成部分，其非流動(dòng)資產(chǎn)占比呈上升趨勢(shì)，表明公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)模式為擴(kuò)張型，公司科學(xué)合理運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵就在于存貨的有效管理。所以，華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)的合理性將會(huì)對(duì)其財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生相應(yīng)的影響。華遠(yuǎn)地產(chǎn)近五年的存貨盤存制度和存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法沒有發(fā)生變化，并且與大多數(shù)房地產(chǎn)公司的存貨計(jì)價(jià)方法一致,為公司的財(cái)務(wù)信息提供了穩(wěn)健可靠的基礎(chǔ)。

(三)財(cái)務(wù)分析

1.償債能力分析

通過表2 可以發(fā)現(xiàn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的償債能力在近五年處于一個(gè)較弱的水平。雖然 2016 年和 2017 年有過短暫的能力提升，但 2018 年卻再次跌入谷底，速動(dòng)比率下降幅度超過 35%，短期償還債務(wù)的壓力較大；從 2015 年的現(xiàn)金比率指標(biāo)也可以看出，當(dāng)年公司的即時(shí)付現(xiàn)能力不佳，與速動(dòng)比率發(fā)展趨勢(shì)保持一致。

表2 華遠(yuǎn)地產(chǎn) 2014-2018 年償債能力指標(biāo)

數(shù)據(jù)來源：華遠(yuǎn)地產(chǎn)年報(bào)整理獲得。

(1)流動(dòng)比率

可以看出，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的流動(dòng)比率在 2015 年和 2017 年都有一定幅度的提升，但在 2018 年卻慘遭滑鐵盧式下降，降幅高達(dá) 29.49%。這主要是因?yàn)楣驹撃甑牧鲃?dòng)負(fù)債顯著增加，而流動(dòng)資產(chǎn)的增幅遠(yuǎn)不及流動(dòng)負(fù)債的增幅，進(jìn)而造成了2018 年流動(dòng)比率的大幅度下滑。公司的流動(dòng)比率僅在 2015 年和 2016 年與行業(yè)平均水平較為接近，短期償債能力較不穩(wěn)定。

(2)速動(dòng)比率

華遠(yuǎn)地產(chǎn)的速動(dòng)比率在 2014-2018 年基本低于行業(yè)平均水平。這主要是因?yàn)榻迥旯静扇〉臄U(kuò)張戰(zhàn)略，進(jìn)而導(dǎo)致存貨的積壓，速動(dòng)比率較低，短期償債能力較差。

2015-2017 年速動(dòng)比率雖然有所提高，但 2018 年卻下降明顯。其原因在于公司全面拓寬四大區(qū)塊布局，擴(kuò)大同業(yè)合作，進(jìn)軍新市場(chǎng)，流動(dòng)負(fù)債增幅高于流動(dòng)資產(chǎn)增幅；且積極斬獲優(yōu)質(zhì)土地，購置費(fèi)用增加，因此短期債務(wù)壓力增加不少?？傮w來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力仍有較大的提升空間。

(3)資產(chǎn)負(fù)債率

通過表2可以看出，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率在五年內(nèi)均高于行業(yè)平均水平，它的負(fù)債比重偏大，2018 年甚至超過了 80%。

2018 年資產(chǎn)負(fù)債率的上升主要是因?yàn)椋旱谝?，資金回籠變慢。過去幾年房?jī)r(jià)上漲過快，市場(chǎng)開始疲累，且該年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，因此房屋銷售增速開始下滑；第二，公司融資成本增加。該年國(guó)內(nèi)加大的監(jiān)管力度給公司帶來了一定壓力，國(guó)際金融環(huán)境也處于緊張的形勢(shì)，因此華遠(yuǎn)地產(chǎn)面臨的是國(guó)內(nèi)外雙重的籌資壓力；第三，華遠(yuǎn)主動(dòng)和優(yōu)秀公司進(jìn)行深入合作，投資并購，開發(fā)新項(xiàng)目，再次進(jìn)入開發(fā)前期，因此資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)上升。總體來說，華遠(yuǎn)公司的負(fù)債水平不夠合理，長(zhǎng)期償債能力較弱，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)偏大。

綜上所述，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的償債能力整體較差。雖然短期償債能力有所提高，但并不穩(wěn)定，仍有較大的提升空間。近五年的資產(chǎn)負(fù)債率也保持在一個(gè)比較高的水平，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，長(zhǎng)期償債能力還需提升，同其他公司相比水平較差。

2.營(yíng)運(yùn)能力分析

通過華遠(yuǎn)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表可以發(fā)現(xiàn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資產(chǎn)主要由存貨構(gòu)成，近五年的平均占比超過 70%，符合房地產(chǎn)公司的典型特征。

通常來說，在房地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)中，存貨的占比都是最大的。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的存貨占比在行業(yè)中明顯較高，這與華遠(yuǎn)地產(chǎn)近五年的擴(kuò)張型戰(zhàn)略有關(guān)。尤其在 2015 年時(shí)，國(guó)家發(fā)布“330 房貸新政”，公司預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸升溫，在建、擬建、完工項(xiàng)目均按進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，存貨占總 資產(chǎn)的比率達(dá)到五年內(nèi)最高，公司面臨較大的存貨堆積風(fēng)險(xiǎn)，亟需加速周轉(zhuǎn)存貨。

根據(jù)表3可以發(fā)現(xiàn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在 2014-2017 年間較為穩(wěn)定，但 2018 年均呈現(xiàn)了大幅度的下跌；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率于 2016 年達(dá)到五年內(nèi)的最低點(diǎn)，2018 年則達(dá)到最高。綜合來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力在近五年內(nèi)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，并在 2018 年出現(xiàn)大幅度下跌，對(duì)資產(chǎn)的利用效率不高。

表3 華遠(yuǎn)地產(chǎn) 2014-2018 年?duì)I運(yùn)能力指標(biāo)變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來源：華遠(yuǎn)地產(chǎn)年報(bào)整理獲得。

(1)存貨周轉(zhuǎn)率

華遠(yuǎn)地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率在前四年基本持平，沒有出現(xiàn)特別的波動(dòng)；2018 年出現(xiàn)大比例下降，下降幅度高達(dá) 50%，存貨周轉(zhuǎn)出現(xiàn)明顯問題，變現(xiàn)能力減弱，管理亟待加強(qiáng)。這主要是因?yàn)?2018 年國(guó)家實(shí)施了嚴(yán)厲且多次的宏觀調(diào)控政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售全面降溫，消費(fèi)者出現(xiàn)更多觀望心態(tài)，因而華遠(yuǎn)地產(chǎn)存貨堆積，存貨周轉(zhuǎn)率降低。對(duì)比公司大悅城及中洲控股在該年的發(fā)展趨勢(shì)也相對(duì)一致。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)需要及時(shí)在往后的經(jīng)營(yíng)中提高存貨的變現(xiàn)能力，加速去庫存，將存貨結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，提高資金回籠能力。

(2)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

華遠(yuǎn)地產(chǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在近五年呈下降趨勢(shì)，并在2018 年達(dá)到最低點(diǎn)，在對(duì)比公司中下跌幅度也是最大的。雖然國(guó)家的宏觀調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了大幅度降溫，但華遠(yuǎn)地產(chǎn)仍需積極采取應(yīng)對(duì)措施，提高公司的經(jīng)營(yíng)管理水平，使流動(dòng)資產(chǎn)得到更好的利用。

(3)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

華遠(yuǎn)地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在五年內(nèi)基本保持穩(wěn)定，波動(dòng)不大，維持在一個(gè)相對(duì)良好的水平，且 2017 年和 2018 年均有正增長(zhǎng)，應(yīng)收賬款回收速度加快，管理效率提高，但相對(duì)對(duì)比公司來說還有優(yōu)化空間。

總的來說，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力在近五年處于下降趨勢(shì)，并在 2018 年達(dá)到最低點(diǎn)，僅有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率維持比較好的水平。華遠(yuǎn)地產(chǎn)仍存在很大的優(yōu)化空間，尤其是存貨管理亟需加強(qiáng)，流動(dòng)資產(chǎn)的利用效率同樣需要提升。在公司擴(kuò)張型戰(zhàn)略的背景下，要多注意公司的健康發(fā)展，盡可能有效地利用各項(xiàng)資產(chǎn)，以帶來收益的最大化。

3.盈利能力分析

銷售凈利率是衡量盈利能力的重要指標(biāo)，銷售凈利率受毛利率和銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等影響。

通過表4我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)：第一，華遠(yuǎn)地產(chǎn)銷售凈利率除2016和2018年外基本上呈小幅上漲趨勢(shì)，但是2016年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮性調(diào)控，毛利率和銷售凈利率均下降，2018 年雖然毛利率較高，但是由于銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用大幅增加，銷售凈利率反而下降了；第二，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售費(fèi)用率除 2017 年外，均呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)；第三，管理費(fèi)用率在近三年上升較快。

表4 華遠(yuǎn)地產(chǎn)的盈利能力財(cái)務(wù)指標(biāo)

綜上所述，華遠(yuǎn)地產(chǎn) 2018 年銷售凈利率的下降主要是由于銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用的增加所導(dǎo)致的，毛利率并沒有下降，這可能與近段時(shí)間國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮性宏觀調(diào)控政策有關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫導(dǎo)致房屋銷量下降，為了更多銷售房源，公司的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用都大幅增加。

4.成長(zhǎng)能力分析

(1)資產(chǎn)規(guī)模

圖1是四家公司資產(chǎn)規(guī)模變動(dòng)情況。 從圖1可以看出，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，擴(kuò)張速度相對(duì)于其他三家企業(yè)尚可，特別是2018年度有一個(gè)較快的增長(zhǎng)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大落實(shí)了公司戰(zhàn)略，規(guī)模與效益并進(jìn)，深化以北京為核心，輻射京津冀、西部、華中和華南的區(qū)域性戰(zhàn)略布局。

圖1 四家公司 2014-2018年度資產(chǎn)規(guī)模變動(dòng)情況資料來源：上述四家公司 2014-2018 年度財(cái)務(wù)報(bào)表。

(2)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率

從圖2 中可以看出，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入近五年有一定的周期性，這也是房地產(chǎn)行業(yè)的特征。首先，近五年華遠(yuǎn)地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主要還是以正增長(zhǎng)為主，除了 2018 年度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要原因是受宏觀環(huán)境的影響，比如限購、房地產(chǎn)開發(fā)融資成本提高、土拍“限競(jìng)”(限房?jī)r(jià)和競(jìng)地價(jià))和強(qiáng)化市場(chǎng)行為監(jiān)管等。其次，2017 年度華遠(yuǎn)地產(chǎn)對(duì)比于其他三家公司，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率明顯較高，這是因?yàn)槿A遠(yuǎn)地產(chǎn)前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集中竣工，比如北京和墅項(xiàng)目、北京西紅世項(xiàng)目和海藍(lán)城五期項(xiàng)目等，帶來了可觀的現(xiàn)金流入。但是，縱觀華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展和橫向?qū)Ρ绕渌?，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)能力受宏觀環(huán)境制約較為明顯，收入情況不佳。

圖2 四家公司 2014-2018 年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入變動(dòng)情況資料來源：國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫。

(3)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率

從圖3 中可以看出,華遠(yuǎn)地產(chǎn)的凈利潤(rùn)相對(duì)于同行業(yè)的其他三家公司而言，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率雖然波動(dòng)適中，但是卻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，增長(zhǎng)情況并不理想，負(fù)增長(zhǎng)的年份居多。

圖3 四家公司 2014-2018年度凈利潤(rùn)變動(dòng)情況資料來源：國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫。

總體上看，雖然華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模日益增長(zhǎng)，但是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)情況并不理想。綜合公司的財(cái)務(wù)情況，原因有以下幾點(diǎn)：第一，近年土地儲(chǔ)備所花費(fèi)的土地購置費(fèi)呈高速上升趨勢(shì)；第二，現(xiàn)有項(xiàng)目售房狀態(tài)幾近飽和；第三， 較為緊縮的宏觀金融環(huán)境，企業(yè)融資成本上升；第四， 公司決策，比如在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷時(shí)擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模。

但是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)目前保留有較大的土地儲(chǔ)備，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入觀望期，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在未來仍有較大的成長(zhǎng)空間。

(四)前景預(yù)估

首先，就我國(guó)的目前經(jīng)濟(jì)情況看，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了迅速的發(fā)展，甚至在某些地區(qū)產(chǎn)生了一定的泡沫。而近幾年中央出臺(tái)的“房住不炒”政策和部分一線城市的緊縮型住房政策，在一定程度上表明了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度，即只有先讓行業(yè)回歸理性、回歸自己應(yīng)有的價(jià)值，才能使行業(yè)進(jìn)一步繁榮發(fā)展。因此可以看出，近幾年的住房政策還是會(huì)偏向于緊縮型，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略和發(fā)展模式帶來一定的影響。

通過對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)告分析可以發(fā)現(xiàn)，其采取“深耕一線城市，持續(xù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展以及多元化拓展”的發(fā)展模式，既能在目前的較緊縮的住房政策下先積累下一定的市場(chǎng)資源和土地儲(chǔ)備，又能拓展?fàn)I業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)。這些都有助于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析結(jié)果與戰(zhàn)略規(guī)劃的契合度不是很高，加上較慢的存貨周轉(zhuǎn)，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)受阻。

由此可以預(yù)估華遠(yuǎn)地產(chǎn)在進(jìn)入市場(chǎng)觀望期后，如何利用財(cái)務(wù)杠桿完成宏大的戰(zhàn)略布局，在一線城市爭(zhēng)奪更加細(xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)份額，同時(shí)加速“去庫存”，將是企業(yè)未來的主要著眼點(diǎn)。在順應(yīng)和利用宏觀環(huán)境，減少可能存在的系統(tǒng)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將能實(shí)現(xiàn)其營(yíng)業(yè)規(guī)模的再增長(zhǎng)。

三、建議

(一)加大同業(yè)合作，擴(kuò)大海外市場(chǎng)

當(dāng)下，全球金融環(huán)境趨緊，國(guó)內(nèi)去杠桿政策又持續(xù)進(jìn)行，表外資金不斷回歸表內(nèi)。監(jiān)管環(huán)境方面，在加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的指導(dǎo)原則下，國(guó)家嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。加之國(guó)內(nèi)新型冠狀病毒疫情的暴發(fā)，不可避免地給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的負(fù)面影響。所以在近期，華遠(yuǎn)地產(chǎn)想要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，取得發(fā)展所必須的資金，海外市場(chǎng)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。公司在 2018 年 11 月成功實(shí)現(xiàn)了第一筆境外2億美元高級(jí)無抵押定息債券的融資，首次敲開境外融資大門，為進(jìn)軍海外市場(chǎng)打下了良好的基礎(chǔ)。

同時(shí)，在當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)下行、金融環(huán)境趨緊的情況下，公司應(yīng)該繼續(xù)加大同業(yè)合作力度，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，有利于持續(xù)保持穩(wěn)定良好的盈利水平及穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。在近幾年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)成功與碧桂園、旭輝、遠(yuǎn)洋、景瑞等優(yōu)秀企業(yè)開展了深入合作，都取得了不錯(cuò)的效果。公司通過聯(lián)合開發(fā)、投資并購等方式發(fā)展新項(xiàng)目、開拓新市場(chǎng)，大幅提升了公司業(yè)務(wù)規(guī)模。事實(shí)證明，加大同業(yè)合作，對(duì)于華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展有著良好的作用。

(二)優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，加速去庫存

從前文的分析可知，華遠(yuǎn)地產(chǎn)過高的存貨占比是公司需要解決的一大問題。華遠(yuǎn)地產(chǎn)近五年的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)模式為擴(kuò)張型，在“規(guī)模與效益并舉”的發(fā)展方針指導(dǎo)下，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，拓寬了四大區(qū)域布局，同業(yè)合作也有加強(qiáng)。并且，公司自2015 年以來大量囤地，使其土地儲(chǔ)備直線上升，因此存貨堆積較為嚴(yán)重。

當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，金融環(huán)境趨緊，國(guó)家長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒”政策，公司應(yīng)該注意發(fā)展速度和效益的平衡。建議公司要提高銷售水平，創(chuàng)新銷售手段，加速周轉(zhuǎn)存貨，加快去庫存的進(jìn)程，優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，給公司帶來更多的資金，進(jìn)而減少公司短期償債的壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)控制負(fù)債水平與籌資成本

雖然高杠桿率是房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)，但是如果公司不能利用高杠桿增強(qiáng)盈利能力，過高的負(fù)債將會(huì)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)盈利能力對(duì)比同行較差，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金回籠慢，建議將其負(fù)債水平控制在等于或低于同行業(yè)平均水平，以規(guī)避較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和集中償債的壓力。同時(shí)建議華遠(yuǎn)地產(chǎn)拓展融資渠道，降低對(duì)銀行的依賴。靈活的籌資方式可以降低籌資成本，保證資金鏈不斷。此外，還可以通過優(yōu)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)與調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，提高自由現(xiàn)金流，增強(qiáng)投資與融資的彈性，以面對(duì)突發(fā)的宏觀調(diào)控政策。

四、結(jié)論

華遠(yuǎn)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不僅可以反映其戰(zhàn)略是否正確以及落實(shí)情況，還可以在一定程度上反映宏觀環(huán)境與政策影響。通過哈佛分析框架，結(jié)合宏觀環(huán)境，將華遠(yuǎn)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)決策與財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面解析與評(píng)價(jià)。2017 年以來各地均堅(jiān)持政策限制，重在維穩(wěn)市場(chǎng)，從市場(chǎng)上看基本達(dá)到調(diào)控目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入了“收緊階段”。加之全球宏觀經(jīng)濟(jì)總體下行，2020 年又爆發(fā)了新型冠狀病毒疫情，有在全球蔓延的趨勢(shì)，勢(shì)必會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)受到拖累。從財(cái)務(wù)分析中，近五年華遠(yuǎn)地產(chǎn)的償債、營(yíng)運(yùn)能力整體較差且不穩(wěn)定。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“收緊階段”時(shí)，公司仍然持續(xù)推進(jìn)擴(kuò)張戰(zhàn)略，拓寬區(qū)域布局，大量囤地，導(dǎo)致公司存貨堆積嚴(yán)重，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低。此外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)現(xiàn)金流狀況不佳。華遠(yuǎn)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模處于不斷上升的階段，但是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流并沒有帶來較大的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)。同時(shí)籌資現(xiàn)金流及籌資成本迅速上升，要注意控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再者，華遠(yuǎn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式較單一，成長(zhǎng)能力相對(duì)于同業(yè)較弱，可以尋求合作和并購機(jī)會(huì)，進(jìn)行多維發(fā)展。