法拍房交易，水深幾許？

鄭智維

“很多普通購房者，只看到了法拍房的低價(jià)，卻沒看到潛在的風(fēng)險(xiǎn)。而專業(yè)的投資者，會(huì)去綜合評(píng)估房子的瑕疵和價(jià)格?！苯邮堋睹裆芸凡稍L時(shí)，美房網(wǎng)首席房產(chǎn)投資分析師康輝說。

法拍房，是指被法院強(qiáng)制變現(xiàn)的房產(chǎn)，即債務(wù)人無力償債，被債權(quán)人經(jīng)由司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下的房產(chǎn)拍賣，用拍賣所得款項(xiàng)來償債。

過去幾年間，法拍房已成為樓市熱詞。原因在于，法拍房價(jià)格彈性大，存在撿漏的可能，而且不受限購政策制約。

2021年12月21日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制 加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》明確指出，拍賣財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

意見出臺(tái)4天前，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問題的規(guī)定》。其中提到，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

隨著新規(guī)的落地實(shí)施，法拍房市場(chǎng)將迎來改變。

2020年1月，康輝購買了位于北京門頭溝區(qū)惠民家園的一套法拍房。

當(dāng)時(shí)，房子的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)248萬元，而法拍價(jià)僅為176萬元。由于法拍公告寫著該房有15年租賃，所以沒有其他人競(jìng)拍，于是康輝以底價(jià)成交。

后來，經(jīng)過法院調(diào)查，這15年租賃并沒有租賃備案，也沒有租金支付的轉(zhuǎn)賬記錄。法院執(zhí)行局強(qiáng)制執(zhí)行清退，讓康輝拿回了房子的使用權(quán)。

“法拍房的價(jià)格像盲盒?！笨递x說，“就這套房子而言，法拍價(jià)和市場(chǎng)評(píng)估價(jià)有著72萬元差價(jià)，意味著有30%的投資收益率?！?/p>

近年來，法拍房逐漸走入大眾視野，法拍房的數(shù)量呈明顯上升趨勢(shì)。有數(shù)據(jù)顯示，2020年前10個(gè)月，全國法拍房數(shù)量已經(jīng)超過160萬套。

談及法拍房數(shù)量增加的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“一方面，各類債務(wù)糾紛導(dǎo)致法拍房數(shù)量增加;另一方面，部分城市限購后，可能也是故意通過法拍房的方式，變相繞過限購政策。”

談及法拍房，很多人首先想到的就是低價(jià)、撿漏。

和普通商品房相比，法拍房的價(jià)差有多少？

根據(jù)最高人民法院公布的《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，法院在拍賣前會(huì)對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，起拍價(jià)參照評(píng)估價(jià)確定，可以是評(píng)估價(jià)的70%。如果第一次拍賣無人出價(jià)，再次拍賣的起拍價(jià)最低可以是第一次拍賣價(jià)的80%，合算下來相當(dāng)于最低可降至56%。

關(guān)注法拍房市場(chǎng)已有六七年時(shí)間，康輝注意到法拍房的購買者還是以投資者為主，自住型購房者較少。

原因在于，法拍房潛在的風(fēng)險(xiǎn)普通人難以判斷。手續(xù)多、避坑難、風(fēng)險(xiǎn)大、信息不對(duì)稱，這是很多法拍房購買者的交易感受。

據(jù)媒體報(bào)道，房主陳女士通過法院拍到了一套濮陽市某小區(qū)102平方米的房子，并按流程拿到了房產(chǎn)證。但是，在一家人高興地準(zhǔn)備入住新家時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，原來四面采光的新家暗無天日。

從以往的媒體報(bào)道中不難發(fā)現(xiàn)，除了陳女士遇到的類似問題外，還有一系列其他問題：權(quán)屬不清無法過戶、房屋被占用無法交付、拖欠高額水電物業(yè)費(fèi)、戶籍指標(biāo)被占用……

“從以往的市場(chǎng)看，流入交易的房產(chǎn)，往往質(zhì)量不好或瑕疵比較多。而很多購房者只看到價(jià)格便宜，一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)和額外的費(fèi)用則考慮不多。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

作為購房者，在參與法拍前需要做足功課。

在康輝看來，除了要對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬情況、房子本身是否存在瑕疵、住戶能否按時(shí)騰退等問題了解清楚，還應(yīng)有應(yīng)對(duì)和處置法拍房交易過程中相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的能力?！胺ㄅ膬r(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額，能否彌補(bǔ)房子存在的瑕疵，這確實(shí)需要購房者來衡量。”

2021年初以來，包括上海、杭州、成都、長沙在內(nèi)的多個(gè)城市先后將法拍房納入限購。

新政出臺(tái)以前，很多地方在購房者的參拍資格方面是“各自為政”。法拍房是否限購，主要是由各地相關(guān)部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況作出規(guī)定，大多數(shù)地方較為寬松。

如今，最高人民法院將這個(gè)“后門”關(guān)閉。凡是參加司法拍賣，必須符合當(dāng)?shù)氐南拶徴?，不符合購買條件的人不管是想從法拍房市場(chǎng)撿漏，還是想利用法拍房進(jìn)行炒房，幾乎都不再可能。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新政實(shí)施后，對(duì)于限購城市的法拍房交易影響很大?！按祟惓鞘校罄m(xù)法拍房的交易會(huì)降溫。反過來，又會(huì)使得此類房源價(jià)格下降，因?yàn)闊o人接盤?！彼治?。

不過，在康輝看來，和限購相比，另一條政策對(duì)法拍房市場(chǎng)的影響更大。

從實(shí)際情況看，類似法拍房在交割過程中也是有問題的，即拍下來是否能夠及時(shí)交付，也有不確定性。因?yàn)楦鞣N原因，即便競(jìng)拍成功，房子也已過戶，但依然住不到房。例如，所拍房子有長期租約即是常見情況。

隨著新規(guī)的實(shí)施，這樣的情形將會(huì)改變。最高人民法院明確規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

有了法院的強(qiáng)力介入，曾經(jīng)最困擾買受人的交付難題將得到解決。不過，在康輝看來，法拍房的價(jià)格也將透明化，與市場(chǎng)價(jià)的差距將會(huì)被拉平，撿漏的可能性勢(shì)必越來越小。