未來10年房地產(chǎn)之變革

黃奇帆

今后十幾年新房的銷售交易量會(huì)有一個(gè)比較大的下降，這個(gè)變化就是，從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開始往下，趨勢(shì)性的總量縮減。

我們回顧一下中國(guó)房地產(chǎn)這20年的總量是怎么增長(zhǎng)的。

在1998—1999年的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)一年新建房的交易銷售量剛剛達(dá)到1億平方米。隨后從1998—2008年，這10年里漲了6倍；2007年的銷售量本來已經(jīng)到了將近7億平方米，但2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)房產(chǎn)交易量也下降到6億平方米。2012年前后，房地產(chǎn)交易量翻了一番，從6億平方米增長(zhǎng)到12億平方米。2012—2018年，又增加了5億平方米，達(dá)到17億平方米。

那么，今后的十幾年會(huì)怎么走？是一直保持17億平米，還是繼續(xù)每5年、10年還要翻一番變成30億平方米、34億平方米？

今后十幾年，中國(guó)每年的房地產(chǎn)新房的交易量不僅不會(huì)總量增長(zhǎng)翻番，相反還會(huì)每年小比例地有所萎縮，或者零增長(zhǎng)、或者負(fù)增長(zhǎng)。

十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內(nèi)，大體上減少40%的總量。

過去20年，中國(guó)房地產(chǎn)交易總量之所以能翻四番，有四個(gè)原因：

一是城市化。過去20年里，中國(guó)城市常住人口城市化率上升了近26個(gè)百分點(diǎn)，城市化過程中，城市人口擴(kuò)張，不僅是農(nóng)民工進(jìn)城市，還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間遷徙。城市規(guī)模的擴(kuò)大帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。

二是舊城拆遷改造。在城市擴(kuò)大的同時(shí)，為了交通道路建設(shè)、商務(wù)集聚區(qū)的建設(shè)，而拆除一些工廠區(qū)、住宅區(qū)，各種因規(guī)劃功能布局調(diào)整進(jìn)行城市改造，也能產(chǎn)生較大的新房建設(shè)銷售交易量。

三是住房質(zhì)量。中國(guó)人造房子，80年代后，農(nóng)村是磚瓦房，城市開始建造鋼筋混凝土住房。磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由于水泥質(zhì)量差、鋼筋質(zhì)量差、建筑結(jié)構(gòu)差，使用了30年左右基本上也要拆了重建。

四是人均住房面積增加。1990年中國(guó)人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅有十幾平方米，現(xiàn)在城市人均住房面積已達(dá)到40平方米。原來人均住房面積偏小，也會(huì)產(chǎn)生改善性的購(gòu)房需求。

今后十幾年，房?jī)r(jià)或趨于穩(wěn)定，既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率將低于GDP的增長(zhǎng)率。

全國(guó)城市新開發(fā)房屋的平均交易價(jià)格在1998年是每平方米2 000元，2018年全國(guó)平均價(jià)格上漲到了8 800元。如果當(dāng)?shù)睾彤?dāng)?shù)乇龋敲床还苁菛|部，還是西部，都翻了兩番以上。比如，成都2000年主城房?jī)r(jià)均價(jià)1 000多元，到了2017年上漲到10 000元以上，翻了三番多。北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州等熱點(diǎn)的一線城市房?jī)r(jià)基本上翻了三番，漲了8倍，有的地方甚至漲了10倍以上。

一些一線城市，家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房?jī)r(jià)收入比是很高的，與世界比較來說也是最高的。

過去十幾年，中國(guó)的房?jī)r(jià)跟房地產(chǎn)的開發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢(shì)，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態(tài)。

產(chǎn)生這個(gè)狀態(tài)的原因是什么呢？大體上有3條：

第一個(gè)原因，就是供求關(guān)系。過去20年，中國(guó)房地產(chǎn)是供不應(yīng)求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個(gè)過程是短缺經(jīng)濟(jì)下的補(bǔ)短板的過程，強(qiáng)烈的改善需求規(guī)模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應(yīng)求，就造成房?jī)r(jià)不斷往上漲。

第二個(gè)原因，房?jī)r(jià)上升當(dāng)然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象。中國(guó)的M2從2004年、2005年開始，差不多有十幾年都保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，一年普遍有百分之十幾的增長(zhǎng)率，有若干年份甚至達(dá)到了百分之二十幾的增長(zhǎng)。

M2去哪里了？

中國(guó)的M2在2019年6月份到了190多萬億元，去年是180多萬億元。而在2004年的時(shí)候，M2才20多萬億元。也就是說，十幾年，M2漲了8倍！

這當(dāng)然會(huì)影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)。被房地產(chǎn)吸收了一大塊資金，房地產(chǎn)成了M2超出增長(zhǎng)的一個(gè)吸收器，使得整個(gè)社會(huì)商品的物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)平穩(wěn)，但也自然導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)了每3年、每5年翻一番的現(xiàn)象。

所以這些年房?jī)r(jià)上升，也是通貨膨脹的現(xiàn)象。

第三個(gè)原因，一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)受外部影響、受匯率影響、受國(guó)際購(gòu)買力影響，當(dāng)然也會(huì)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過程，會(huì)吸引外資投資或購(gòu)買中國(guó)的房地產(chǎn)。

在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，我們盡管已經(jīng)進(jìn)入到局部還會(huì)有供不應(yīng)求的時(shí)代，但總體來看，供不應(yīng)求的時(shí)代結(jié)束了，且已經(jīng)進(jìn)入到總量過剩的階段。所以，供不應(yīng)求造成房?jī)r(jià)上升、推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力下降了。

我們過去供應(yīng)土地，東西南北中是逆向供應(yīng)的，越是中小城市土地供應(yīng)越寬松，但這些城市實(shí)際上的擴(kuò)張需求又很低。我們有一種對(duì)城市規(guī)模的恐懼癥，一般要求小城市離土不離鄉(xiāng)。

在這個(gè)意義上，支持小城鎮(zhèn)發(fā)展、中等城市發(fā)展，一到500萬人口以上就開始限制，一到1 000萬人口以上就封頂了。

在這個(gè)意義上講，土地供應(yīng)的政策就出現(xiàn)了越是大城市、人口越多、建設(shè)量越大的地方土地供應(yīng)越緊，當(dāng)然地價(jià)就越高。

土地如果供不應(yīng)求，地價(jià)就上升，一般樓面價(jià)是這個(gè)地方商品房?jī)r(jià)格的三分之一，如果樓面地價(jià)1萬元/平方米，那么，這個(gè)房子造好后的一般價(jià)格必定是三四萬元一平方。所以要降低房?jī)r(jià)、控制房?jī)r(jià)，很重要的措施是要控制地價(jià)、降低地價(jià)，就要在高房?jī)r(jià)的地區(qū)增加城市土地的供應(yīng)。

今后十幾年按照房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的發(fā)展要求，在城市土地價(jià)位上會(huì)根據(jù)“產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來供應(yīng)土地。

這樣走的過程，我們可以用一個(gè)形容詞叫作“爬行盯住”。

走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預(yù)支一些，人口到了1 000萬給多少，人口到了2 000萬給多少，就是“爬行盯住”的過程。但不再是中小城市寬松供地，大型城市緊俏供地的逆向調(diào)控，這樣就不會(huì)出現(xiàn)西部一些小地方只有兩三百萬人，但是給了五六百平方公里的城市空間。

我們知道，一個(gè)人平均一百平方米，一百萬人就是一百平方公里的城市，給多了就是浪費(fèi)土地資源。在這個(gè)意義上，中西部中等小城市土地要給，也應(yīng)該鼓勵(lì)支持，但不能鼓勵(lì)泡沫，不能鼓勵(lì)成空心化的結(jié)果。

反過來，對(duì)于熱點(diǎn)地區(qū)，土地當(dāng)然要正向地給予積極的鼓勵(lì)。有的城市現(xiàn)在都接近2 000萬人了，城市建成區(qū)面積才1 000多平方公里，所以地價(jià)就會(huì)特別高。

今后十幾年，中國(guó)城市會(huì)實(shí)現(xiàn)按規(guī)劃、按人口、按產(chǎn)業(yè)需要精準(zhǔn)地供應(yīng)土地，從而避免城市因土地短缺造成畸高的地價(jià)、因土地短缺而造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展束縛。

全世界的城市化過程都是農(nóng)業(yè)耕地增加的過程，而中國(guó)這40年農(nóng)村的耕地是不斷地減少，許多中國(guó)經(jīng)濟(jì)專家或者行政管理人員都會(huì)認(rèn)為，城市化過程不可阻擋地會(huì)讓耕地減少，所以城市化必須要節(jié)約用地——這也是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程中土地地價(jià)不斷漲高的一個(gè)原因。

為什么世界各國(guó)兩百年城市化過程沒有出現(xiàn)農(nóng)村耕地減少，反而增加了呢？那是因?yàn)槿魏稳嗽谵r(nóng)村，一般除了耕地以外，都會(huì)占用建設(shè)性用地，農(nóng)村每人一般會(huì)占用250～300平方米。因?yàn)槌鞘惺歉邩谴髲B，各方面比較集約節(jié)約，所以城市的人口人均建設(shè)性用地、城市化用地是100平方米，不管是歐洲、美國(guó)、中國(guó)，都一樣。

在這樣的情況下，如果有1億人進(jìn)城，農(nóng)村里面的建設(shè)性用地理論上可以減少250億～300億平方米，而城市里面需要擴(kuò)大100億平方米。在這樣的過程中，一進(jìn)一出扣抵后就會(huì)多出1萬多平方公里的耕地。

從這個(gè)角度看，城市化過程當(dāng)然是一個(gè)農(nóng)村的耕地、整個(gè)國(guó)家的耕地增加的過程。

為什么中國(guó)這40年沒出現(xiàn)這個(gè)狀態(tài)呢？因?yàn)槲覀兊霓r(nóng)民是兩頭占地的，進(jìn)城總要在工廠里工作，最終總要占地。人均100平方米是剛性的，所以我們有3億多農(nóng)民工在城里，當(dāng)然就增加了3萬平方公里的城市化用地。

但是農(nóng)民進(jìn)了城以后，在農(nóng)村當(dāng)?shù)卣加玫慕ㄔO(shè)性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，農(nóng)村占300平方米，兩頭都占，這樣就出現(xiàn)了中國(guó)城市化進(jìn)程耕地只減不增的特殊現(xiàn)象。

中國(guó)的耕地大體上占世界可耕地的9%，我們的人口數(shù)量占世界的20%，人均耕地面積是全球人均耕地面積的40%，但我們的土地供應(yīng)是不夠的。所以城市化發(fā)展中，耕地不能再減少，這是一個(gè)底線要守住。

這里面很重要的就是城市和農(nóng)村的建設(shè)性用地資源調(diào)度占補(bǔ)平衡，如果城市征了1億畝，農(nóng)村的建設(shè)用地減少占用1億畝，形成城鄉(xiāng)之間建設(shè)用地增減掛鉤、占補(bǔ)平衡，建設(shè)用地總量不變，總的耕地總量不變。

以上幾個(gè)方面的趨勢(shì)有土地供給、有企業(yè)供給、有成本價(jià)格的供給、有資本貨幣的供給?？傮w來說，供給側(cè)的這些變化會(huì)影響社會(huì)方方面面、影響整個(gè)房地產(chǎn)其他各個(gè)枝枝節(jié)節(jié)的變化，因?yàn)樗歉偷?、主干型的，它的變化?huì)形成整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)方面的變化。