既有住宅綠色改造住戶滿意度研究

葛西洋GE Xi-yang；楊海兵YANG Hai-bing；趙業(yè)佳ZHAO Ye-jia

（嘉興南湖學(xué)院，嘉興314000）

0 引言

目前，既有住宅綠色改造已成我國(guó)政府改善民生、節(jié)能減排的重要抓手[1]，住戶作為既有住宅的產(chǎn)權(quán)所有者，其對(duì)既有住宅綠色改造的滿意度直接反映了綠色改造效果[2]。

我國(guó)有關(guān)既有住宅綠色改造現(xiàn)有研究大部分停留在宏觀層面的政策建議、改造技術(shù)層面[3]，而針對(duì)住戶滿意度的研究較少，目前尚未出臺(tái)既有住宅綠色改造的住戶滿意度評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法對(duì)既有住宅綠色改造的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)反饋。因此，構(gòu)建住戶對(duì)既有住宅綠色改造的滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系開(kāi)展對(duì)既有住宅綠色改造的住戶滿意度研究十分必要。

現(xiàn)擬構(gòu)建既有住宅綠色改造住戶滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以期為既有住宅綠色改造工作真正體現(xiàn)以住戶為主體的原則提供理論依據(jù)。

1 國(guó)內(nèi)現(xiàn)有既有住宅綠色改造的研究概況

通過(guò)梳理相關(guān)文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)關(guān)于既有住宅綠色改造的研究主要集中在以下方面：

①既有住宅綠色改造的內(nèi)涵研究，即綠色改造應(yīng)達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)；

②既有住宅綠色改造推進(jìn)的影響因素研究；

③既有住宅綠色改造技術(shù)應(yīng)用研究；

④綠色改造潛力評(píng)價(jià)研究，即該建筑是否值得綠色改造；

⑤綠色改造成本效益分析，即考慮綠色改造的增量成本和增量效益。

由于住戶作為住宅的產(chǎn)權(quán)所有者，其對(duì)既有住宅綠色改造的滿意度直接反應(yīng)了綠色改造的效果。若想要更好地實(shí)施既有住宅綠色改造，應(yīng)秉承“以人為本”的理念，凸出住戶的主體地位，切實(shí)地為住戶考慮，重視既有住宅綠色改造的住戶滿意度。

目前尚未出臺(tái)既有住宅綠色改造的住戶滿意度評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法對(duì)既有住宅綠色改造的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)反饋從而導(dǎo)致政府宏觀政策因?qū)ψ艟G色改造滿意度不明而缺乏后續(xù)實(shí)施具有針對(duì)性和有效性的改進(jìn)措施。同時(shí)，在其他住宅市場(chǎng)研究住戶滿意度的較多，比如傳統(tǒng)商品房、公租房、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市人居環(huán)境等，理論相對(duì)成熟，有很大的參考價(jià)值。但由于既有住宅改造與購(gòu)買傳統(tǒng)住宅以及公租房、養(yǎng)老地產(chǎn)等有很大的不同，項(xiàng)目相對(duì)特殊和復(fù)雜，故現(xiàn)有研究成果不能進(jìn)行直接套用，因此本研究在參考相關(guān)理論和研究的基礎(chǔ)上結(jié)合既有住宅綠色改造的內(nèi)容進(jìn)行既有建筑綠色改造的住戶滿意度研究，對(duì)促進(jìn)既有建筑綠色改造的發(fā)展，改善既有住宅綠色改造的實(shí)施效果意義重大。

2 既有住宅綠色改造住戶滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

在通過(guò)對(duì)馬斯洛需求層次理論、期望理論、可持續(xù)發(fā)展理論、公眾理論進(jìn)行分析以及推理的基礎(chǔ)上，借鑒相關(guān)住戶滿意度的文獻(xiàn)研究（Nelson（1988）、Galster[4]、Follain Orford（1988）、Dubin&Sung（1990）[6]、Francescato（2012）[5]、李王鳴、薛瑛瑛[7]、陳浮、呂宏芬[8]等）以及既有住宅綠色改造的內(nèi)容來(lái)確定，初步構(gòu)建既有住宅綠色改造住戶滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過(guò)結(jié)構(gòu)方程模型進(jìn)行驗(yàn)證最終共包含7個(gè)二級(jí)指標(biāo)和28個(gè)三級(jí)指標(biāo)，具體內(nèi)容見(jiàn)表1。

表1 既有住宅綠色改造住戶滿意度指標(biāo)體系

3 案例分析

3.1 案例介紹

藝苑村小區(qū)，位于南京市建鄴區(qū)文體西路，該小區(qū)建于1985年，該小區(qū)共21棟，每棟5至7層，涉及892余戶，容積率2.5，產(chǎn)權(quán)為70年，于2019年2月開(kāi)始進(jìn)行改造，2019年5月完成改造。藝苑村小區(qū)是由政府主導(dǎo)，委托施工單位對(duì)小區(qū)的外立面、窗戶更換、遮陽(yáng)蓬、晾衣架及園區(qū)道路等進(jìn)行改造。

3.2 滿意度的測(cè)算及結(jié)果分析

本文選擇模糊綜合評(píng)價(jià)法來(lái)進(jìn)行既有住宅綠色改造的住戶滿意度評(píng)價(jià)。

3.2.1 建立評(píng)價(jià)因素集和評(píng)語(yǔ)集

①因素集。

在前文構(gòu)建的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中闡述了該指標(biāo)體系包含了7個(gè)二級(jí)指標(biāo)和28個(gè)三級(jí)指標(biāo)，故構(gòu)建的因素集主要從改造期望（ER）、居住環(huán)境（LE）、配套設(shè)施（SF）、物業(yè)管理（PM）、質(zhì)量感知（MP）、公眾參與（PU）、政策感知（PO）七個(gè)指標(biāo)考慮。28個(gè)三級(jí)指標(biāo)根據(jù)上文表格順序分別為ERl、ER2、ER3；LE1、LE2、LE3、LE4、LE5、LE6；SF1、SF2、SF3、SF4、SF5、SF6；PM1、PM2、PM3、PM4；MP1、MP2、MP3；PO1、PO2、PO3；PU1、PU2、PU3。

本文只列出二級(jí)指標(biāo)因素集U=（U1 U2 U3 U4 U5 U6 U7）=（改造期望、居住環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理、質(zhì)量感知、政策感知、公眾參與）

②評(píng)語(yǔ)集。

本文根據(jù)李克特量表對(duì)每個(gè)指標(biāo)的評(píng)級(jí)等級(jí)設(shè)置為5級(jí)，則可表示為V：

3.2.2 各指標(biāo)權(quán)重的確定

本文通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化因素負(fù)荷量的數(shù)值來(lái)計(jì)算各指標(biāo)的權(quán)重。計(jì)算公式如下：

Wij是指第i個(gè)因素下第j個(gè)指標(biāo)的權(quán)重或相對(duì)權(quán)重，其中λij為第i個(gè)因素下第j個(gè)指標(biāo)的因素負(fù)荷量；Σλij為第i個(gè)因素下屬各個(gè)指標(biāo)的因素負(fù)荷量之和。

根據(jù)上述公式計(jì)算出前文建立的住戶滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中各指標(biāo)的相對(duì)權(quán)重，具體結(jié)果如表2所示。

表2 住戶滿意度各指標(biāo)的權(quán)重

3.2.3 構(gòu)建模糊評(píng)價(jià)隸屬度矩陣

二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成權(quán)重為W=（W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7）=（0.107 0.145 0.252 0.134 0.194 0.124 0.044）。其中，以居住環(huán)境為例，三級(jí)指標(biāo)構(gòu)成權(quán)重W=（W11 W12 W13 W14 W15 W16）=（0.167 0.167 0.167 0.169 0.167 0.164）。

根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷整理出既有住宅綠色改造住戶滿意度評(píng)價(jià)表依據(jù)公式rij=zij/n計(jì)算出指標(biāo)隸屬度，zij表示所在評(píng)價(jià)等級(jí)中住戶打勾人數(shù)，n表示住戶總?cè)藬?shù)，以小區(qū)綠化水平指標(biāo)為例，認(rèn)為既有住宅綠色改造后居住環(huán)境為“非常不滿意”、“比較不滿意”、“一般”、“比較滿意”、“非常滿意”的住戶分別為4、28、48、128、80，則r=（0.014 0.097 0.167 0.444 0.278），其他同理。

以居住環(huán)境指標(biāo)為例，6個(gè)三級(jí)指標(biāo)的隸屬度矩陣R1為：

3.2.4 住戶滿意度的計(jì)算

①一級(jí)模糊運(yùn)算。

居住環(huán)境各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重向量為：A1=（0.167 0.167 0.167 0.169 0.167 0.164），進(jìn)行居住環(huán)境的一級(jí)模糊運(yùn)算：

由計(jì)算結(jié)果可知，最大隸屬度為0.500。

重復(fù)以上步驟對(duì)改造期望、配套設(shè)施、物業(yè)管理、質(zhì)量感知、政策感知、公眾參與、住戶忠誠(chéng)分別進(jìn)行一級(jí)模糊計(jì)算，一級(jí)模糊評(píng)價(jià)結(jié)果如下：

②二級(jí)模糊運(yùn)算。

二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重向量為A=（0.107 0.145 0.252 0.134 0.194 0.124 0.044），二級(jí)模糊運(yùn)算結(jié)果為：R=AB=[0.068 0.104 0.195 0.387 0.199]，對(duì)評(píng)價(jià)等級(jí)集合V賦值為“1，2，3，4，5”五分制作量化處理，按照最大隸屬度原則，依據(jù)公式可計(jì)算出藝苑村小區(qū)既有住宅綠色改造的住戶滿意度評(píng)價(jià)結(jié)果為3.572，相應(yīng)的評(píng)價(jià)等級(jí)為比較滿意。

3.2.5 評(píng)價(jià)結(jié)果反饋分析

①總體滿意度分析。

藝苑村小區(qū)選取的住戶樣本對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠色改造后的綜合滿意度為3.572，隸屬于比較滿意等級(jí)。

②子系統(tǒng)結(jié)果分析。（圖1）

圖1 住戶滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)雷達(dá)圖

4 結(jié)語(yǔ)

文章通過(guò)模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)康定小區(qū)居民對(duì)小區(qū)進(jìn)行改造的滿意度進(jìn)行評(píng)價(jià)，結(jié)果表明評(píng)價(jià)等級(jí)為“比較滿意”。其中對(duì)小區(qū)的垃圾處理情況、施工噪音、停車場(chǎng)設(shè)施、教育設(shè)施、對(duì)政策感知、政務(wù)公開(kāi)、公眾參與的滿意度相對(duì)一般，主要由于垃圾處理不及時(shí)并且沒(méi)有進(jìn)行合理分類，受到小區(qū)原有功能定位等的影響，表明我國(guó)既有住宅綠色改造仍需改進(jìn)。

4.1 理論意義

研究采用理論研究和實(shí)證研究相結(jié)合的方法構(gòu)建了既有住宅綠色改造住戶滿意度的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，彌補(bǔ)我國(guó)微觀層面對(duì)既有住宅綠色改造住戶滿意度研究的不足，通過(guò)引進(jìn)實(shí)證研究確定滿意度指標(biāo)以及權(quán)重，豐富和完善了有關(guān)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系研究的研究方法。

4.2 實(shí)踐意義

突出住戶的主體地位，構(gòu)建既有住宅綠色改造的住戶滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，一方面既有住宅綠色改造承建單位等相關(guān)主體單位可以參考本文建立的評(píng)價(jià)體系以明確住戶對(duì)既有住宅綠色改造的關(guān)心所在，從而使綠色改造無(wú)論決策還是實(shí)施均置住戶滿意度至上；另一方面政府可以以此為依據(jù)對(duì)已完工程實(shí)施住戶滿意度評(píng)價(jià)，從而發(fā)現(xiàn)住戶對(duì)既有住宅綠色改造仍然不滿意的方面，識(shí)別出亟需解決的問(wèn)題，并制定出更具針對(duì)性和有效性的政策或?qū)ΜF(xiàn)有政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

4.3 創(chuàng)新點(diǎn)

我國(guó)關(guān)于既有住宅綠色改造的研究主要集中宏觀層面，針對(duì)住戶滿意度的研究較少。目前尚未出臺(tái)既有住宅綠色改造的住戶滿意度評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法對(duì)既有住宅綠色改造的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)反饋從而導(dǎo)致政府宏觀政策因?qū)ψ艟G色改造滿意度不明而缺乏后續(xù)實(shí)施具有針對(duì)性和有效性的改進(jìn)措施。研究從住戶角度研究其對(duì)綠色改造的滿意度，豐富了既有住宅綠色改造微觀層面的研究。