基于融合發(fā)展視角的房地產(chǎn)與科技聯(lián)盟研究

程 琪 王安強(qiáng)

（珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，廣東 珠海 519030）

一、房地產(chǎn)與科技融合的必要性

1.宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展圍繞技術(shù)創(chuàng)新與突破

宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長的重要性，數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)通常是一個(gè)國家或地區(qū)的GDP。從微觀層面來看，市場上更多的是體現(xiàn)在新產(chǎn)品、新技術(shù)，以及新生產(chǎn)方式的出現(xiàn)以及新的產(chǎn)品所創(chuàng)造出來的新的需求，這可以解釋第三次技術(shù)革命后為何新產(chǎn)品及新商業(yè)模式的誕生是持續(xù)不斷的。實(shí)體經(jīng)濟(jì)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要根基，房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)作為服務(wù)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要主體，也需要不斷地強(qiáng)化自身的技術(shù)吸收以及融合能力，在推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品升級(jí)的過程中更好地服務(wù)人力資本也要促進(jìn)自身向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。

2.技術(shù)應(yīng)用創(chuàng)造市場新需求

中國智慧家居市場規(guī)模持續(xù)增長，尤其是在谷歌收購了Nest后，中國市場掀起新一波“跨界”熱潮，從消費(fèi)性電子產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)公司、生活家電等企業(yè)大舉進(jìn)軍智慧家居市場，積極布局產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺(tái)與跨界合作。以住宅為主體，以新技術(shù)基礎(chǔ)為依托，力圖通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)對(duì)家居設(shè)備進(jìn)行集中管理，為人們提供更具“便利性、舒適性、安全性及節(jié)能性”的家庭生活環(huán)境是中國智慧家居行業(yè)的特點(diǎn)。此外，中國的互聯(lián)網(wǎng)及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，市場擴(kuò)張速度與成果也是有目共睹，是推動(dòng)智慧家居成為熱門應(yīng)用場景的基礎(chǔ)動(dòng)力，為家居生活走向智慧化奠定了基礎(chǔ)。

3.追求高品質(zhì)需求推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

城鎮(zhèn)人口的增加，尤其是年輕消費(fèi)人群對(duì)住房的品質(zhì)要求提高，也推動(dòng)房企開始圍繞存量地產(chǎn)轉(zhuǎn)型以便匹配年輕化、品質(zhì)化的住房需求?？萍紕t是產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的加速驅(qū)動(dòng)因子，房地產(chǎn)企業(yè)加速推動(dòng)人工智能技術(shù)、智能傳感技術(shù)與現(xiàn)有住宅產(chǎn)品的結(jié)合，為行業(yè)與消費(fèi)者帶來巨大的沖擊效應(yīng)。同時(shí)，企業(yè)的也會(huì)更加重視科技與業(yè)務(wù)的有機(jī)融合與自身的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

二、中國房地產(chǎn)智慧化發(fā)展環(huán)境

1.政策環(huán)境

在數(shù)字化、自動(dòng)化與人工智能技術(shù)逐漸普及的環(huán)境下，持續(xù)創(chuàng)新已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力。我國2012年提出《物聯(lián)網(wǎng)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》后，正式將智慧家居列為物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)應(yīng)用的重點(diǎn)示范領(lǐng)域之一，包含家居網(wǎng)絡(luò)、安全防范、家電智能遙控、節(jié)能減碳設(shè)備等內(nèi)容，智慧家居首次進(jìn)入五年規(guī)劃。

2016年，我國政府提出通過消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)也很好地順應(yīng)了消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，間接推動(dòng)智慧家居市場的發(fā)展。2017年，一方面，將智慧家居領(lǐng)域列為六大重要示范工程之一，在政策支持下促使智慧家居成為戰(zhàn)略新興重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)；另一方面，為了打造生態(tài)系統(tǒng)，技術(shù)層面則緊隨物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展以便提供相應(yīng)的智慧解決方案。但目前中國智慧家居領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)體系仍處于發(fā)展初期階段，2017年8 月由國務(wù)院宣布進(jìn)一步擴(kuò)大與升級(jí)消費(fèi)內(nèi)需潛力，同時(shí)，建設(shè)一系列產(chǎn)品測試系統(tǒng)和示范應(yīng)用項(xiàng)目推入消費(fèi)市場。當(dāng)前市場迫切需要依靠科技創(chuàng)新發(fā)展新動(dòng)力，而關(guān)鍵在于智慧家居領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)。

2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

技術(shù)革新、技術(shù)交流成為分析中國與全球經(jīng)濟(jì)關(guān)系演變的一個(gè)核心因素。為了促進(jìn)我國技術(shù)創(chuàng)新及突破，一方面，提升國際國內(nèi)市場的交流，同時(shí)強(qiáng)化獲取技術(shù)的方式與方法，另一方面，我國的技術(shù)發(fā)展進(jìn)程也備受全球高度關(guān)注，尤其是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，都在密切關(guān)注中國與世界的技術(shù)交流動(dòng)態(tài)。

我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度出現(xiàn)放緩趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與增長方式也在逐漸改變，眾所周知經(jīng)濟(jì)增長的主要來源是消費(fèi)、投資、貿(mào)易，也就是經(jīng)常所說的“三駕馬車”。近年來，投資和貿(mào)易尤其是對(duì)外貿(mào)易對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，消費(fèi)必須成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的新動(dòng)力。從目前看，房地產(chǎn)依然是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的做最重要力量，各地政府出臺(tái)的限購、限售等政策可在短時(shí)期內(nèi)抑制市場的熱度，但并未降低居民對(duì)房地產(chǎn)的投資意愿。中國智能化的起步速度相較國際市場較晚，在全球掀起智慧家居風(fēng)潮的背景下，全球智慧化市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。一般認(rèn)為整個(gè)智慧家居包含影音娛樂性產(chǎn)品、一般性照明、家庭監(jiān)控系統(tǒng)以及對(duì)日常生活所需產(chǎn)品設(shè)備的全面性覆蓋。雖然目前只有高端住宅產(chǎn)品可提供智能型住宅的解決方案，但從整體來看，新建住宅已成為將智慧家居推入消費(fèi)市場的主要渠道，不僅為智慧家居產(chǎn)業(yè)奠定了良好發(fā)展基礎(chǔ)，更是對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值提升具有一定效益。同時(shí)，考慮到未來消費(fèi)人群與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，智慧家居領(lǐng)域還可能以零售方式出現(xiàn)在消費(fèi)者面前，或許成為家居轉(zhuǎn)型市場的新爆發(fā)點(diǎn)。

3.社會(huì)環(huán)境

市場導(dǎo)向和顧客導(dǎo)向思維的建立使得越來越多的企業(yè)更專注于滿足客戶需求，一些企業(yè)通過建立客戶管理系統(tǒng)方式，不斷推出改進(jìn)服務(wù)的新舉措。房企也必須重視在消費(fèi)升級(jí)的背景下更加專注于不同的住房需求的滿足。

隨著消費(fèi)能力日益升高，消費(fèi)者對(duì)智能型產(chǎn)品的需求與渴望也逐漸加深，從價(jià)格敏感度高的特性逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蟆爱a(chǎn)品價(jià)值導(dǎo)向”。高端市場永遠(yuǎn)不滿足于現(xiàn)狀的技術(shù)發(fā)展，性價(jià)比也不再是對(duì)智能型產(chǎn)品唯一的考慮因素，更多的是對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量與附加的高科技產(chǎn)品與服務(wù)的追求，其背后原因在于整體社會(huì)的消費(fèi)升級(jí)直接推動(dòng)了我國消費(fèi)者的消費(fèi)意愿及導(dǎo)向。同時(shí)，也說明智慧家居不再只屬于高端市場的權(quán)利，而是能夠適應(yīng)于任何追求高生活水平的消費(fèi)者，讓家居生活變得更舒適及便捷。

企業(yè)社會(huì)責(zé)任發(fā)展要以樹立“企業(yè)倫理”和可持續(xù)發(fā)展理念為主流，重視和強(qiáng)調(diào)企業(yè)的“社會(huì)公民”角色，尤其是房企更需要重視與城市和消費(fèi)者之間的和諧發(fā)展。在市場失靈、環(huán)境惡化、資源破壞的大環(huán)境下的事實(shí)，促使許多企業(yè)開始自覺抵制非正當(dāng)競爭行為，樹立與環(huán)境和諧發(fā)展的觀念，并探索更為有效和綠色的生產(chǎn)模式。另外，在資本市場中品牌權(quán)益對(duì)企業(yè)價(jià)值具有顯著影響，強(qiáng)勢(shì)的品牌才能提高公司的投資價(jià)值。近年，越來越多房企加大對(duì)品牌的投資力度，這其中就包括了對(duì)于高科技行業(yè)、對(duì)關(guān)系民生的相關(guān)領(lǐng)域的投資，但更重要的是應(yīng)對(duì)人口老齡化趨勢(shì)，以及協(xié)助政府如何有效消除國內(nèi)貧困、增強(qiáng)人民健康素質(zhì)，打造創(chuàng)新的社會(huì)治理環(huán)境，通過科技創(chuàng)新來加強(qiáng)支撐社會(huì)民生環(huán)境的改善，為可持續(xù)發(fā)展提供相應(yīng)的支撐。

4.技術(shù)環(huán)境

科技創(chuàng)新正積極影響著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響從目前來看，并不是非常明顯，但融合發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)非常明了。新技術(shù)的導(dǎo)入將重塑目前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不僅會(huì)對(duì)現(xiàn)有生活方式帶來顛覆性的創(chuàng)新，也會(huì)對(duì)現(xiàn)有的生產(chǎn)方式產(chǎn)生相當(dāng)大的影響?！翱萍假x能”成為越來越多房企變革創(chuàng)新的手段，同時(shí)，提升自身的獲利能力。此外，可通過技術(shù)導(dǎo)入、產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)效率提高產(chǎn)品及企業(yè)服務(wù)的競爭力、降低生產(chǎn)成本，或是通過經(jīng)營模式的創(chuàng)新提升企業(yè)運(yùn)營效能。因此，對(duì)房企而言，科技的導(dǎo)入首先會(huì)促使現(xiàn)有主要產(chǎn)品功能更新升級(jí)；其次，會(huì)促使企業(yè)探索更多的技術(shù)應(yīng)用場景和商業(yè)模式，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)范圍的多元化。

具體而言，推動(dòng)包含物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、AI三大技術(shù)在智慧家居領(lǐng)域的應(yīng)用，住宅或辦公場所作為場景應(yīng)用的空間載體，上述三大技術(shù)在空間載體的應(yīng)用都屬于智慧家居的范疇之內(nèi)。例如，在物聯(lián)網(wǎng)方面，4G網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)了城市層級(jí)的應(yīng)用，當(dāng)前階段結(jié)合5G技術(shù)則可能加速推動(dòng)智慧家居產(chǎn)業(yè)化。短距離的無線通信技術(shù)可解決遠(yuǎn)端系統(tǒng)延展的問題等；AI技術(shù)則會(huì)促進(jìn)前端智能型設(shè)備與后端系統(tǒng)數(shù)據(jù)的協(xié)作關(guān)系，加速智能產(chǎn)業(yè)、家居產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。另外，也會(huì)使一般家居場景的應(yīng)用也能夠?qū)崿F(xiàn)實(shí)時(shí)性、可靠性，以及節(jié)能減碳、低功效等多方面需求。

因此，在科技與新信息技術(shù)快速發(fā)展背景下，新技術(shù)以及新技術(shù)所衍生的新的商業(yè)模式對(duì)大多數(shù)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶來了巨大沖擊，如何應(yīng)對(duì)新技術(shù)的沖擊，如何將新技術(shù)與企業(yè)產(chǎn)品和業(yè)務(wù)融合轉(zhuǎn)為企業(yè)創(chuàng)新的突破手段，是目前多數(shù)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)應(yīng)思考的戰(zhàn)略問題。例如，國內(nèi)共享空間快速崛起，間接推動(dòng)了傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作模式，以及協(xié)助房企有效地提升運(yùn)營效率。

三、結(jié)語

過去的宏觀環(huán)境造就了房地產(chǎn)企業(yè)粗放的發(fā)展模式，包括土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品打造及產(chǎn)品服務(wù)等方面，但隨著城市化進(jìn)程的放緩、行業(yè)集中度的提升以及市場的逐漸飽和使得粗放型發(fā)展模式變得多少有點(diǎn)“步履蹣跚”。房企在過去的發(fā)展中未將產(chǎn)品與科技的結(jié)合提到足夠高的戰(zhàn)略地位，更多的是打造綠色建筑，建筑中的科技也著重體現(xiàn)在節(jié)能、環(huán)保等方面。實(shí)際上，從長期來看人口結(jié)構(gòu)的變化會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)品產(chǎn)生影響，也會(huì)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)及配套提出更高的要求，這方面的需求會(huì)逐漸釋放。部分房企已開始嘗試科技賦能與業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，目前房企為加快新技術(shù)與業(yè)務(wù)的融合，大致有三種合作形式。首先，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為載體針對(duì)具體項(xiàng)目展開合作；其次，以股權(quán)為主的對(duì)外投資模式；最后，以傳統(tǒng)住宅為核心的賦能模式，上述三種模式都是企業(yè)為了適應(yīng)新的形勢(shì)發(fā)展，同時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與科技創(chuàng)新融合，以應(yīng)對(duì)未來行業(yè)變化過程中運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)與轉(zhuǎn)型需求。