房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與預(yù)警

黃夢(mèng)茹

(陜西地建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司 陜西西安 710075)

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）資金運(yùn)轉(zhuǎn)方面

房地產(chǎn)行業(yè)在資金運(yùn)轉(zhuǎn)方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，籌資渠道風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式主要有兩種：一種是銀行貸款。一旦銀行無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金，將會(huì)引起資金短缺的現(xiàn)象發(fā)生。另一種是自籌資金。這種資金在籌備數(shù)量上通常具有一定的上限，無(wú)法滿足房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的大量需求。第二，具有較高的資金負(fù)債率，一旦資金籌備數(shù)量過(guò)大，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)需要償還較高的利息，導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債壓力增大。第三，受到資金利用率的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，通常進(jìn)行大量的資金投入，如土地購(gòu)置、建筑施工等。一旦無(wú)法對(duì)投資成本進(jìn)行控制，將會(huì)對(duì)資金的利用率造成影響。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目從資金籌備到完全銷售，至少需要2-3年的時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，需要將資金進(jìn)行最大化地利用，做好各個(gè)環(huán)節(jié)資金的預(yù)算，從而保障資金被有效地利用。

（二）內(nèi)部控制方面

房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)部控制方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如下：一方面，內(nèi)部控制制度不夠完善，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況造成影響。例如，房地產(chǎn)在資金投入方面，需要保證項(xiàng)目管理與資金投入相統(tǒng)籌，這樣可以有效地保障資金的利用率，避免資金在使用過(guò)程中造成浪費(fèi)，從而降低資金的使用風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，缺乏有效的監(jiān)督，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部管理過(guò)程進(jìn)行有效控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)管理過(guò)程出現(xiàn)漏洞。例如，為了對(duì)施工材料的成本進(jìn)行有效控制，企業(yè)內(nèi)部需要做好施工材料成本的監(jiān)督工作，這樣既可以避免施工材料出現(xiàn)浪費(fèi)，又能節(jié)約大量的成本，避免造價(jià)超預(yù)算的現(xiàn)象出現(xiàn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）積極拓展融資渠道，分散融資風(fēng)險(xiǎn)

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款籌資，隨著銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款的限制越來(lái)越多，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極拓展融資渠道，進(jìn)一步分散融資風(fēng)險(xiǎn)。從融資渠道拓展的方向來(lái)看，主要是積極開拓上市融資、發(fā)行債券、信托資金、資產(chǎn)證券化等融資方式，同時(shí)融資范圍不僅僅局限于國(guó)內(nèi)，要積極從國(guó)外資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。有條件的企業(yè)可以到海外進(jìn)行上市融資，從而增加融資渠道，降低融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)在建立起來(lái)多元化的投資渠道之后，可以根據(jù)需要進(jìn)行融資，避免某一融資渠道不暢給企業(yè)融資帶來(lái)災(zāi)難性的影響。舉例來(lái)說(shuō)，企業(yè)在銀行融資受阻的情況下，可以與國(guó)外一些信托機(jī)構(gòu)合作，開辟境外信托融資渠道，從而融到企業(yè)發(fā)展所需要的大量資金。

（二）科學(xué)論證投資項(xiàng)目，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于投資項(xiàng)目要進(jìn)行科學(xué)決策，對(duì)潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析，確保投資項(xiàng)目能夠獲得成功，能保證企業(yè)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期目的。在目前房地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)重同質(zhì)化的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資需要做好市場(chǎng)需求分析等基礎(chǔ)性工作，做好建設(shè)方案的研究比選工作，尋求投資項(xiàng)目的差異化定位，構(gòu)筑項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這樣才能夠保證投資項(xiàng)目得到消費(fèi)者的認(rèn)可，從而實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目的成功。房地產(chǎn)企業(yè)投資決策要做到民主討論、充分論證，邀請(qǐng)專家學(xué)者對(duì)于擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析，主要有成本分析、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、需求分析等，對(duì)不同的投資方案進(jìn)行科學(xué)對(duì)比，做到優(yōu)中選優(yōu)。另外，對(duì)潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，需要制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案，從而避免投資風(fēng)險(xiǎn)的失控。舉例來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，可以采用發(fā)包模式、向保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保等方式轉(zhuǎn)嫁一部分的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）做好債務(wù)期限規(guī)劃，保證按時(shí)償付

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于債務(wù)期限要進(jìn)行合理的規(guī)劃，避免還款期限過(guò)于集中，科學(xué)安排資金，確保企業(yè)能夠按時(shí)給付利息本金。企業(yè)在規(guī)劃債務(wù)期限方面，需要統(tǒng)籌處理好近期債務(wù)以及遠(yuǎn)期債務(wù)之間的關(guān)系，提前準(zhǔn)備好償付資金來(lái)應(yīng)對(duì)即將到期的債務(wù)，同時(shí)可以利用好舉新債償舊債的方式，避免企業(yè)因?yàn)閮斶€債務(wù)出現(xiàn)資金緊張的情況。為保證按時(shí)償付，房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)評(píng)估自身的債務(wù)承受能力，避免財(cái)務(wù)杠桿率過(guò)高，對(duì)于企業(yè)的營(yíng)收要有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)估計(jì)，這樣才能保證企業(yè)有足夠的資金來(lái)還本付息，并不會(huì)因?yàn)檫€債影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

（四）提升存貨周轉(zhuǎn)率，降低存貨風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)需要提升存貨周轉(zhuǎn)率，加快資金回收速度，從而降低存貨風(fēng)險(xiǎn)。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)存貨價(jià)值巨大，存貨周轉(zhuǎn)率較低，這增加了資金的需求量，在國(guó)家提出“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念需要盡快轉(zhuǎn)變，堅(jiān)定不移地走集約化發(fā)展道理，依靠提升存貨周轉(zhuǎn)率來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的更好發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)做好營(yíng)銷工作，制定科學(xué)合理的營(yíng)銷策略，實(shí)現(xiàn)房子快速銷售，避免存貨對(duì)企業(yè)資金的大量占?jí)?。房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率提升的關(guān)鍵有以下幾點(diǎn)：一是產(chǎn)品開發(fā)一定要適銷對(duì)路，對(duì)市面上購(gòu)房者的需求進(jìn)行全面分析，基于需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，如大力開發(fā)小戶型、精裝修房屋；二是要注重房屋質(zhì)量，做好品牌建設(shè)，讓消費(fèi)者對(duì)于公司的產(chǎn)品能夠做到放心購(gòu)買，畢竟對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，一生購(gòu)買房子的次數(shù)有限，對(duì)于房屋質(zhì)量非?？粗?；三是堅(jiān)持小步快走、高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)銷售的模式，通過(guò)提升存貨周轉(zhuǎn)率來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，為了保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠良好發(fā)展，需要采取有效的控制手段，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)，防止房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)一步擴(kuò)大。一方面，需要提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)隱患，從而有效避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，需要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)預(yù)算、資金等進(jìn)行科學(xué)管理，提高房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力。