三明市區(qū)存量工業(yè)用地收儲(chǔ)補(bǔ)償存在的問(wèn)題及對(duì)策

林安填

（三明市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心，福建三明 365000）

0 引言

各地對(duì)于市場(chǎng)活躍的住宅改造用地收儲(chǔ)補(bǔ)償，基本是以房屋征收形式，按市場(chǎng)價(jià)格或略高于市場(chǎng)價(jià)格制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地做法基本相同，爭(zhēng)議不大[1]。但企業(yè)收購(gòu)尤其工業(yè)企業(yè)的收購(gòu)補(bǔ)償，各地做法不盡相同。

1 工業(yè)用地收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)之三明發(fā)展

三明市是一座老工業(yè)城市，整個(gè)城市的建設(shè)發(fā)展是建立在工業(yè)的基礎(chǔ)之上。從1957年三明開(kāi)始“小三線”建設(shè)，直到現(xiàn)在三明已經(jīng)形成了涵蓋鋼鐵、高端裝備、新材料、生物醫(yī)藥等38個(gè)行業(yè)的綜合工業(yè)體系[2]。當(dāng)中也歷經(jīng)企業(yè)新舊交替，大量企業(yè)實(shí)施了退城入園，即實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級(jí)，又為城市發(fā)展提供了土地。隨著城市發(fā)展，土地價(jià)值不斷抬升，三明市區(qū)工業(yè)用地收儲(chǔ)補(bǔ)償政策也順應(yīng)時(shí)代的要求，自2001年三明市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心成立以來(lái)，主要經(jīng)歷了五個(gè)階段。

1.1 按現(xiàn)狀協(xié)商或評(píng)估價(jià)收儲(chǔ)

主要特點(diǎn)：針對(duì)國(guó)有企事業(yè)單位撤銷、破產(chǎn)等原因停止使用原劃撥國(guó)有土地，采用按原有土地性質(zhì)基準(zhǔn)地價(jià)或評(píng)估價(jià)收儲(chǔ)。

典型案例：2003年8月，因梅列區(qū)政府遷建需要，市土地收儲(chǔ)中心按工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合現(xiàn)狀容積率和地上建構(gòu)筑物情況進(jìn)行協(xié)商的辦法，以7.3萬(wàn)元/667m2收儲(chǔ)市紡織品采購(gòu)供應(yīng)站位于梅列區(qū)新市北路米山垅的倉(cāng)儲(chǔ)用地。

1.2 按中間價(jià)收儲(chǔ)

主要特點(diǎn)：針對(duì)國(guó)有企業(yè)改制或城市改造的需要，為籌措改制資金或易地搬遷改造資金，根據(jù)福建省人民政府《關(guān)于推行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的通知》（閩政〔2001〕34號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于一些短期內(nèi)能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)性用地，按住宅用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的中間價(jià)（以下簡(jiǎn)稱“中間價(jià)”）進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備。

典型案例：2003年，為盤(pán)活企業(yè)土地資產(chǎn)、解決企業(yè)困難，又能提升下洋片區(qū)城市面貌，市土地收儲(chǔ)中心按中間價(jià)32.7萬(wàn)元/667m2收儲(chǔ)省一建公司位于三元區(qū)新市中路176號(hào)部分土地。

1.3 按中間價(jià)+搬遷技改補(bǔ)助收儲(chǔ)

主要特點(diǎn)：為支持企業(yè)退城入園、易地搬遷做大做強(qiáng)，在中間價(jià)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，給予搬遷技改補(bǔ)助，具體標(biāo)準(zhǔn)按照“一事一議”的原則，由三明市政府專題研究確定。

典型案例：2005年，經(jīng)三明市政府專題會(huì)議研究，同意重機(jī)廠地塊按100萬(wàn)元/667m2進(jìn)行收儲(chǔ)。其中，土地按中間價(jià)38萬(wàn)元/667m2補(bǔ)償，扶持企業(yè)搬遷改造62萬(wàn)元/667m2。

1.4 按中間價(jià)+搬遷補(bǔ)助、退城入園等補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)+重置價(jià)收儲(chǔ)

主要特點(diǎn)：由于企業(yè)改制破產(chǎn)資產(chǎn)（按廠房獨(dú)幢）分割處置，造成一些收儲(chǔ)地塊占地小、建筑面積大等特點(diǎn)，業(yè)主對(duì)以往地面建構(gòu)筑物一概不予補(bǔ)償?shù)淖龇o(wú)法接受。為確保征遷工作順利推進(jìn)，2012年前后梅列區(qū)、三元區(qū)政府根據(jù)生產(chǎn)性企業(yè)實(shí)際情況，在原土地收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，增加地上建筑物補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，將搬遷技改補(bǔ)助細(xì)化成搬遷補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助、退城入園獎(jiǎng)勵(lì)等項(xiàng)目。

典型案例：2013年11月，三明市政府授權(quán)梅列區(qū)政府開(kāi)展徐碧新城二期三家企業(yè)征收工作。土地按中間價(jià)102.66萬(wàn)元/667m2補(bǔ)償；搬遷補(bǔ)助6萬(wàn)元/667m2、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助15萬(wàn)元/667m2、退城入園獎(jiǎng)勵(lì)15萬(wàn)元/667m2、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元/667m2、新廠房建設(shè)補(bǔ)助（225元/m2）、重型設(shè)備搬遷補(bǔ)助（800元/t）、建構(gòu)筑物重置價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)（100～1000元/m2）等費(fèi)用。

相關(guān)政策：2017年，為規(guī)范三明市區(qū)土地收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，三明市政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)土地收儲(chǔ)工作的意見(jiàn)》（明政〔2017〕6號(hào)），土地按中間價(jià)補(bǔ)償，廠房按重置價(jià)結(jié)合成新率補(bǔ)償。同時(shí)，根據(jù)被征收企業(yè)退城入園、停產(chǎn)停業(yè)、搬遷的實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)，并按上限進(jìn)行控制，其中：搬遷補(bǔ)助6萬(wàn)元/667m2、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助15萬(wàn)元/667m2、退城入園獎(jiǎng)勵(lì)15萬(wàn)元/667m2、按時(shí)交地獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元/667m2。重型機(jī)械設(shè)備搬遷損失按專業(yè)評(píng)估確定。

1.5 按工業(yè)用地+住宅用地年限分成+搬遷補(bǔ)助、退城入園等補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)+重置價(jià)收儲(chǔ)

主要特點(diǎn)：隨著城市逐步向郊區(qū)或邊緣拓展，邊遠(yuǎn)郊區(qū)的被征收企業(yè)已不滿足原有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，為縮小中心地帶與邊緣地帶補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的大幅差距，一方面降低原有土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即協(xié)商方式中土地補(bǔ)償享受住宅用地的土地增值收益從中間價(jià)（50%）調(diào)整為按已使用年限享受住宅用途土地增值收益（最高為35%）；另一方面提高貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即評(píng)估方式中的搬遷補(bǔ)助、按時(shí)交地獎(jiǎng)勵(lì)、退城入園獎(jiǎng)勵(lì)等按土地和廠房?jī)身?xiàng)評(píng)估值的一定比例計(jì)提。

出臺(tái)政策：2019年9月，三明市自然資源局出臺(tái)《三明市區(qū)國(guó)有土地上工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地土地使用權(quán)收購(gòu)暫行辦法》（明自然資〔2019〕151號(hào)），采取評(píng)估或協(xié)商兩種方式。

評(píng)估方式：土地按現(xiàn)狀評(píng)估。有證廠房按重置價(jià)評(píng)估，無(wú)證廠房按重置價(jià)結(jié)合成新率評(píng)估。六個(gè)月內(nèi)搬遷交地的，按土地、廠房?jī)身?xiàng)評(píng)估總額的10%給予停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助；超過(guò)六個(gè)月搬遷交地的，按3%給予補(bǔ)助。不可搬遷設(shè)備按現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，可搬遷設(shè)備和貨物按搬遷進(jìn)行評(píng)估。在約定期限內(nèi)搬遷交地的，按土地、廠房?jī)身?xiàng)評(píng)估總額的10%給予按時(shí)交地獎(jiǎng)勵(lì)。24個(gè)月內(nèi)實(shí)施退城入園的，按土地、廠房?jī)身?xiàng)評(píng)估總額的15%給予退城入園獎(jiǎng)勵(lì)。

協(xié)商方式：土地補(bǔ)償費(fèi)=工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)×剩余年限修正系數(shù)+住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)×70%×5%×已使用年限（最高不超過(guò)10年）。有證廠房按工料費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，無(wú)證廠房按簡(jiǎn)易建筑物工料補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。六個(gè)月內(nèi)搬遷交地的，按15萬(wàn)元/667m2給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助；超過(guò)六個(gè)月交地的，按5萬(wàn)元/667m2給予補(bǔ)助。按6萬(wàn)元/667m2給予搬遷補(bǔ)助。在約定期限內(nèi)搬遷交地的，按10萬(wàn)元/667m2給予按時(shí)交地獎(jiǎng)勵(lì)。24個(gè)月內(nèi)實(shí)施退城入園的，按15萬(wàn)元/667m2給予退城入園獎(jiǎng)勵(lì)。

2 存在的主要問(wèn)題

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于廠房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)幅度，被征收企業(yè)期房值越來(lái)越高，通過(guò)多年數(shù)次大的調(diào)整，逐步從支持企業(yè)“退二進(jìn)三”、持續(xù)發(fā)展等角度，對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不斷完善，但仍存在以下三個(gè)問(wèn)題。

2.1 退城入園問(wèn)題

因部分被征收企業(yè)不再符合產(chǎn)業(yè)政策，無(wú)法實(shí)施退城入園。而被征收企業(yè)又想拿到該項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，反而要求政府幫助協(xié)調(diào)入園事宜，即不利于征遷的開(kāi)展，又不利于園區(qū)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

2.2 不可搬遷設(shè)備評(píng)估問(wèn)題

現(xiàn)行不可搬遷設(shè)備按現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，涉及可搬遷設(shè)備和貨物按搬遷進(jìn)行評(píng)估。因不可搬遷設(shè)備補(bǔ)償金額遠(yuǎn)高于可搬遷設(shè)備，在評(píng)估過(guò)程中，被征收人普遍認(rèn)為搬遷后需要大量拆裝調(diào)試或不用的設(shè)備都是不可搬遷設(shè)備，均要求認(rèn)定為不可搬遷設(shè)備，導(dǎo)致評(píng)估過(guò)程中存在大量爭(zhēng)議。理論上講，任何設(shè)備只要投入足夠的搬遷費(fèi)用，都可以實(shí)施搬遷[3]。不能因?yàn)椴糠至悴考豢砂徇w，需要重置，而認(rèn)定整個(gè)設(shè)備不可搬遷。

2.3 搬遷時(shí)限問(wèn)題

生產(chǎn)性企業(yè)搬遷對(duì)廠房和生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備的要求較高，搬遷過(guò)程較復(fù)雜，企業(yè)基本無(wú)法在6個(gè)月內(nèi)完成搬遷和恢復(fù)再生產(chǎn)，導(dǎo)致停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助只有6個(gè)月內(nèi)搬遷的1/3、無(wú)法享受按時(shí)交地獎(jiǎng)勵(lì)、無(wú)法保住市場(chǎng)份額等問(wèn)題，致使很多企業(yè)不愿意搬遷。

3 進(jìn)一步完善市區(qū)工業(yè)用地收儲(chǔ)補(bǔ)償?shù)膶?duì)策思路

3.1 改退城入園獎(jiǎng)勵(lì)為再投資扶持獎(jiǎng)勵(lì)

參照福州、廈門等地的做法，將退城入園獎(jiǎng)勵(lì)改為再投資扶持獎(jiǎng)勵(lì)。即被收儲(chǔ)用地使用權(quán)人或其出資人、股東在交地或簽訂收儲(chǔ)協(xié)議后2年內(nèi)，重新取得除商品住宅項(xiàng)目外的建設(shè)用地使用權(quán)并進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)或購(gòu)置新建商業(yè)或辦公用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，土地和房產(chǎn)固定資產(chǎn)再投資額超過(guò)原土地及建構(gòu)筑物兩項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)總額的，按原規(guī)定的15%或15萬(wàn)元/667m2給予獎(jiǎng)勵(lì)；未達(dá)到上述兩項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)總額的，按相應(yīng)比例兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)。

3.2 出臺(tái)設(shè)備搬遷損失評(píng)估辦法

由征收實(shí)施單位和被征收人共同委托1～3家有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一按設(shè)備搬遷損失情況進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估結(jié)果的平均值給予補(bǔ)助。

3.3 銜接企業(yè)搬遷時(shí)間

為支持企業(yè)再生產(chǎn)，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)，征遷工作要提前介入企業(yè)搬遷事宜，提前謀劃入園事宜，進(jìn)一步縮短企業(yè)退城入園時(shí)間和停產(chǎn)周期，減少企業(yè)損失。

4 結(jié)語(yǔ)

三明市區(qū)本著支持企業(yè)再生產(chǎn)的角度，在實(shí)踐中不斷探索和驗(yàn)證，逐步形成地方特色的收儲(chǔ)補(bǔ)償方式，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)征遷改造的積極性，推動(dòng)三明市區(qū)“依法和諧征遷”，為三明市區(qū)城市發(fā)展騰出寶貴用地。