國有土地使用權(quán)證登記錯誤且土地使用權(quán)已被查封，可否注銷登記事項

案情簡介：

1998年9月福建省某市原土地管理局①1998年，福建省的市級土地管理機(jī)構(gòu)命名為土地管理局，因機(jī)構(gòu)改革，2009年更名為國土資源局，2018年更名為自然資源局。（甲方）與某村村委會（乙方）、陳某（丙方）簽訂征用出讓合同，合同內(nèi)容約定陳某擁有某村一地塊的使用權(quán)，用途為住宅用地。2007年，陳某在該地建設(shè)了一幢6層高的框架住宅樓。2009年底，該市國土資源局與甲公司簽訂成交確認(rèn)書，甲公司競得某地塊。2010年，該市原國土資源局與甲公司簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。2010年4月，甲公司就競得的某地塊申請辦理土地權(quán)屬的初始登記，并于2010年5月取得該地塊的國有土地使用權(quán)證。

2018年10月，陳某向該市自然資源局申請不動產(chǎn)權(quán)證書②根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，自2015年3月1日起，停辦集體土地使用證、國有土地證，統(tǒng)一發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書。，該市自然資源局以陳某申請頒發(fā)證書的住宅用地與相鄰甲公司的項目用地存在重疊為由，拒絕為陳某頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。2018年底，陳某通過信訪渠道，向該市人民政府反映了該問題。2019年1月該市自然資源局就此做出了處理意見，認(rèn)定陳某申請頒發(fā)證書的地塊在甲公司已申請辦理國有土地使用權(quán)證的土地的范圍內(nèi)。2020年8月17日，經(jīng)過協(xié)商后，甲公司出具書面聲明，表明對部分重疊的土地使用權(quán)不持有異議，與陳某協(xié)商一致。2020年8月19日，陳某持該書面聲明，再次向該市自然資源局申請辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書，但依然被拒。陳某遂向法院起訴該市自然資源局，請求法院判令注銷涉案的甲公司持有的國有土地使用權(quán)證。另經(jīng)法院查明，甲公司擁有的國有土地使用權(quán)的地塊自2015年起被該市法院查封。

本案焦點：

國有土地使用權(quán)證登記錯誤，且土地使用權(quán)已被法院查封，登記事項可否被注銷？

觀點分歧：

陳某認(rèn)為，自己于1998年已取得涉案土地的合法使用權(quán)，而甲公司在11年后才通過拍賣競得相鄰宗地的使用權(quán)。該市自然資源局在為甲公司頒發(fā)涉案國有土地使用權(quán)證的過程中，未通知陳某到現(xiàn)場指界以及簽字確認(rèn)，違反相關(guān)規(guī)定，侵犯其財產(chǎn)權(quán)，故請求法院判令注銷涉案甲公司的國有土地使用權(quán)證。

該市自然資源局認(rèn)為，其與甲公司簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同事實清楚、依據(jù)充分、程序恰當(dāng)。且陳某在與原市土地管理局簽訂征用出讓合同后，未及時申請國有土地使用權(quán)登記。因此，陳某對涉案土地僅享有合同約定的債權(quán)權(quán)利。涉案土地已經(jīng)被依法登記于甲公司名下，陳某無權(quán)請求注銷涉案的甲公司的國有土地使用權(quán)證。而且涉案土地已被該市法院查封，陳某無權(quán)對涉案的國有土地使用權(quán)進(jìn)行變更登記或者注銷登記，法院應(yīng)駁回陳某的訴訟請求。

分 析：

甲公司持有的涉案國有土地使用權(quán)證是否合法，以及涉案的土地使用權(quán)已被法院查封的情況下，可否依法注銷登記事項？文章將從以下2個方面進(jìn)行分析。

一、甲公司持有的涉案國有土地使用權(quán)證的頒發(fā)程序不合法

2017年12月29日，原國土資源部決定廢止《土地登記辦法》，同時《土地登記辦法》的主要內(nèi)容已被《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》的制度規(guī)范所替代。本案中，甲公司是在2010年5月取得國有土地使用權(quán)證的，根據(jù)《中華人民共和國立法法》第九十三條：“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外”的規(guī)定，當(dāng)時的土地登記事項受《土地登記辦法》所管理。因此，判斷涉案甲公司的國有土地使用權(quán)證的頒布程序合法與否，應(yīng)根據(jù)當(dāng)時施行的《土地登記辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

根據(jù)《土地登記辦法》第九條第一款：“申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項提交下列材料：……（三）土地權(quán)屬來源證明；（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（五）地上附著物權(quán)屬證明……”和《土地登記辦法》第十三條：“國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進(jìn)行實地查看。”以及《福建省土地登記條例》第二十五條：“土地登記申請經(jīng)初步審查符合登記條件的，由登記部門組織地籍調(diào)查，經(jīng)調(diào)查認(rèn)定土地權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確的，予以公告……”的規(guī)定，本案中該市自然資源局在接受甲公司的土地初始登記申請后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場地籍調(diào)查以及審核涉案土地的地上附著物權(quán)屬關(guān)系。但該市自然資源局并未開展相關(guān)工作，就向甲公司頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證。因此，甲公司持有的涉案國有土地使用權(quán)證的頒發(fā)程序違法，該市自然資源局做出的行政許可依據(jù)不足，事實不清。

二、土地使用權(quán)雖已被法院查封，但登記事項依然可依法注銷

本案中，陳某、甲公司、該市自然資源局對涉案的國有土地使用權(quán)證載明的土地適用范圍與陳某擁有使用權(quán)的土地存在交叉重疊的情況，均沒有異議。但本案的特殊之處在于涉案的土地使用權(quán)已被法院查封，在這樣的情形下，該登記事項能否被依法注銷？

《土地登記辦法》第六十九條規(guī)定：“對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)，在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記”；《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二十二條規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”因此，判斷注銷登記是否屬于土地權(quán)屬狀況變更的情形，成為本案的關(guān)鍵。

《中華人民共和國最高人民法院行政裁定書》（〔2018〕最高法行申406號）指出：“對人民法院在土地使用權(quán)采取查封及預(yù)查封期間所禁止的3種情形（土地權(quán)利的變更登記、土地抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記），是為限制土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。而注銷登記行為非限制情形?！蓖恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)移受到法院查封的限制，但注銷登記行為并不會導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。在法院判令注銷涉案的甲公司的國有土地使用權(quán)證后，該市自然資源局需要重新對該地塊的土地使用權(quán)進(jìn)行登記，應(yīng)刨去甲公司擁有使用權(quán)的某地塊中與陳某擁有使用權(quán)的地塊的交叉重疊的部分。

此外，根據(jù)《中華人民共和國最高人民法院行政裁定書》（〔2018〕最高法行申406號）的判決意見，中華人民共和國最高人民法院指出，按照依法行政的要求，在充分保障相對人及利害關(guān)系人合法權(quán)益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許行政機(jī)關(guān)自行主動糾錯，這樣不僅體現(xiàn)了行政機(jī)關(guān)依法行政，而且有利于切實解決行政爭議，維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定。因此，本案中，該市自然資源局實則也可主動糾錯，對涉案地塊進(jìn)行注銷登記、重新登記，從而起到依法行政、定紛止?fàn)幍淖饔茫?jié)約司法資源。

綜 述：

國有土地使用權(quán)證存在登記錯誤且土地使用權(quán)已被查封，登記事項可以被法院判令依法注銷。第一，注銷登記錯誤的國有土地使用權(quán)證，并不屬于法院在對土地使用權(quán)采取查封及預(yù)查封期間所禁止的情形；第二，法院可以判令對登記錯誤的土地使用權(quán)證進(jìn)行注銷，這有益于從源頭上糾正錯誤，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和行政訴權(quán)保障原則；第三，對于被查封但尚未被拍賣出去的土地使用權(quán)，若自然資源主管部門頒發(fā)土地權(quán)屬證書時存在錯誤，法院支持自然資源主管部門主動糾錯、依法行政。