《民法典》居住權(quán)制度的確立與完善
——從“以房養(yǎng)老”的法律保障角度出發(fā)

李 宇

(中南財經(jīng)政法大學(xué) 法學(xué)院，湖北 武漢 430073)

一、問題的提出

在《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)制定過程中，《民法典》物權(quán)篇是否應(yīng)規(guī)定居住權(quán)這一問題，曾在學(xué)界引起激烈的爭論；同樣的情況在我國制定《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)時也曾出現(xiàn)。但兩者的結(jié)果卻截然不同。居住權(quán)曾在2002年被寫入到《物權(quán)法草案》中，但在2006年《物權(quán)法》第5稿審議的最后關(guān)頭，人大法工委接受了反對方提出的既有的撫養(yǎng)制度可以替代居住權(quán)功能的意見，將其從物權(quán)篇中刪除。值得慶幸的是居住權(quán)在諸多學(xué)者的不懈努力下并未由此退出人們的視野。在歷經(jīng)16年的醞釀后，2018年居住權(quán)又重新寫入到民法典物權(quán)篇的草案審議稿中，好在這一次居住權(quán)沒有與民法典物權(quán)篇失之交臂，在2020年頒布的《中華人民共和國民法典》第366-371條的架構(gòu)中居住權(quán)制度得到了最終確立?？v觀居住權(quán)在我國法律體系中確立的過程，筆者不禁想提出這樣兩個問題：為何我國必須要在民法典的物權(quán)體系中設(shè)立居住權(quán)？在新一輪住房改革的大背景下，我國如何構(gòu)建起兼具私法傳統(tǒng)與中國特色的居住權(quán)制度？鑒于居住權(quán)制度與“以房養(yǎng)老”等新興養(yǎng)老模式有著密切聯(lián)系，筆者嘗試以此為視角論證民法典創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的時代意義以及如何克服居住權(quán)在司法實踐中的困境，更好發(fā)揮居住權(quán)的功效，緩解“高房價”“住房難”等社會問題。為此，本文將從以下幾個方面入手展開對居住權(quán)制度的研究：第一，居住權(quán)的起源與發(fā)展；第二，居住權(quán)的存廢之爭；第三，對居住權(quán)若干具體問題的討論；第四，居住權(quán)制度的現(xiàn)代功能。

二、正本清源：居住權(quán)的起源與發(fā)展

居住權(quán)肇始于羅馬法，在羅馬法中居住權(quán)是人役權(quán)的一種，系為保障特定人居住利益而賦予權(quán)利人使用他人房屋予以居住的權(quán)利。[1]由于，在古羅馬統(tǒng)治時期，社會的最小組成單位是家庭而非個人，這直接導(dǎo)致家長制成為羅馬社會的統(tǒng)治根基對羅馬的法律制度產(chǎn)生了深遠的影響。在家長制下，除了家長之外的其他任何家庭成員對有限的家庭財產(chǎn)都沒有處分權(quán)。故為了保障其他家庭成員的居住利益，羅馬法設(shè)立了旨在保護家庭中特定人利益的居住權(quán)，這一劃時代的創(chuàng)舉在羅馬法既往的地役權(quán)之外創(chuàng)設(shè)了與其相區(qū)別的一種人役權(quán)制度。因此，居住權(quán)在創(chuàng)設(shè)之初就天然地被烙刻上保障性權(quán)利的烙印，具有鮮明的倫理性、人身限定性以及不可轉(zhuǎn)讓、繼承等特定內(nèi)容，其也主要服務(wù)于無夫權(quán)婚姻關(guān)系中的女子、對家庭無繼承權(quán)的成年男性以及被奴隸主解放的奴隸等與權(quán)利人具有特殊身份關(guān)系的對象。換言之，為保障非繼承人的居住利益，家長以特定方式將住房的使用收益權(quán)設(shè)定給特定人員，使其能獲得生活上的照顧，這是羅馬法創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的初衷。[2]

18世紀以后，隨著西歐資產(chǎn)階級逐漸掌握國家政權(quán)，資本主義立法運動在這一時期蓬勃發(fā)展，大陸法系各國的民法典沿襲、繼受了羅馬法中的眾多法律制度，居住權(quán)制度亦被西歐諸國所接納，其內(nèi)涵也順應(yīng)著時代的變化逐漸演變發(fā)展。拿破侖時代，為避免與封建奴役思想相聯(lián)系，法國民法典并未使用羅馬法傳統(tǒng)的“人役權(quán)”這一概念，但這并不影響居住權(quán)在法國民法典中的確立，《法國民法典》第625-636條對居住權(quán)制度做了詳細規(guī)定[3]，并且更加強調(diào)了居住權(quán)設(shè)立的意思自由的重要意義，將羅馬法中規(guī)定居住權(quán)以遺贈設(shè)立方式為主發(fā)展為以契約方式設(shè)立為基本方式，為居住權(quán)的設(shè)立提供了更多的可能性。隨后，意大利在借鑒法國民法典的基礎(chǔ)上進一步拓展了居住權(quán)的適用范圍，《意大利民法典》第980條規(guī)定，在權(quán)利人未做相反意思表示時，居住權(quán)人有權(quán)轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，自羅馬時代以來的對居住權(quán)流轉(zhuǎn)的制度禁錮得以突破。

進入20世紀，大陸法系各國愈加重視居住權(quán)制度的物權(quán)屬性，紛紛通過修改法律減少居住權(quán)的設(shè)立難度，拓寬居住權(quán)在不動產(chǎn)上的適用空間，加快對不動產(chǎn)的多元化、多層次的開發(fā)使用，實現(xiàn)不動產(chǎn)所有權(quán)、不動產(chǎn)使用權(quán)、土地使用權(quán)間的穩(wěn)定且高效的綜合配置，全面發(fā)揮不動產(chǎn)的各項價值。以德國為例，1935年德國出臺的《人役權(quán)讓與法》規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)讓與權(quán)利，50年代后德國更是先后制定了《長期居住權(quán)法》與《分時段居住權(quán)法》規(guī)定了權(quán)利人不僅可以轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，還可以為出租等使用和收益行為，由此確立了有別于傳統(tǒng)的純粹物權(quán)性居住權(quán)。[4]

三、學(xué)術(shù)爭鳴：居住權(quán)的存廢之爭

近代以來，羅馬法中的居住權(quán)為大多數(shù)大陸法系國家的民法典所繼受發(fā)展，居住權(quán)和用益權(quán)以及使用權(quán)一起構(gòu)建起了大陸法系國家的人役權(quán)制度。但是與西歐國家不同，東亞國家和地區(qū)幾乎一致選擇放棄在本國或地區(qū)的法律體系中規(guī)定居住權(quán)制度，在我國民法典制定以前，僅有我國澳門地區(qū)的民法典對居住權(quán)制度做了相關(guān)規(guī)定。即使是在奉法德民法典為圭臬的日本和我國的臺灣地區(qū)，也僅在西法東漸的過程中學(xué)習(xí)借鑒了西方的地役權(quán)制度，并未在民法典中對居住權(quán)予以承繼。

我國在居住權(quán)立法的進程上同樣是曲折且漫長。與日韓兩國相似，早在1930年民國政府統(tǒng)治時期制定的《中華民國民法》中也僅納入了地役權(quán)的相關(guān)規(guī)定，而并未承受人役權(quán)的制度安排。新中國建立后，實際上在2007年《物權(quán)法》頒布以前我國并未建立起役權(quán)制度。在對待居住權(quán)的立法問題上，我國立法機關(guān)的態(tài)度發(fā)生過多次重大變化，2002年全國人大法工委發(fā)布的《關(guān)于<物權(quán)法>(征求意見稿)》的說明中首次提出“為切實保護老年人、婦女以及未成年人的居住權(quán)利”設(shè)專章規(guī)定居住權(quán)制度，并在此后的多次審議中均保留了居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定，條文也從最初的8條增至12條，但最終在《物權(quán)法》第5稿審議的最后關(guān)頭，法工委最終決定居住權(quán)從物權(quán)法中刪除，因此在我國2007年施行的《物權(quán)法》中僅規(guī)定了地役權(quán)而對居住權(quán)持反對態(tài)度。由此可見，自居住權(quán)進入我國物權(quán)法立法議題之后，就我國民法體系是否應(yīng)規(guī)定居住權(quán)制度自始至終一直存在著較大爭議，支持與反對的意見一直伴隨著《物權(quán)法》乃至《民法典》物權(quán)編的制定與施行。

多數(shù)學(xué)者[1,5-6]對居住權(quán)入典均持肯定態(tài)度，僅在居住權(quán)具體制度設(shè)計上存在分歧。部分支持者從居住權(quán)的保障性功能出發(fā)，將居住權(quán)看作是解決養(yǎng)老、喪偶、離婚時等解決弱勢群體住房問題的工具，主張居住權(quán)可以為實現(xiàn)基本住房權(quán)利提供保障。[7]97另一部分支持者從居住權(quán)的實用功能出發(fā)，試圖拓寬居住權(quán)的商業(yè)價值功能，他們認為居住權(quán)除了具有保障性功能外還具有用益物權(quán)屬性，通過將房屋的所有權(quán)與居住權(quán)區(qū)分可以滿足現(xiàn)實中多重需要，保護市場自發(fā)形成的新型交易架構(gòu)實現(xiàn)物盡其用。

而反對者多從居住權(quán)服務(wù)于特定人的人役性角度論述，這部分學(xué)者[8-10]認為西方創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的初衷是為了保障家庭弱勢成員的基本生活需要，而在中國則大可不用具有這種顧慮，其理由可以概括為以下四點：其一，不同與西方宗教精神我國的儒家文化更重視親情與倫理，推崇家庭養(yǎng)老。子女對父母具有法定贍養(yǎng)義務(wù)，人役權(quán)不符合東方國家的社會習(xí)慣。[11]其二，以《婚姻法》為代表的諸多家事法律已經(jīng)確立了親屬間的扶助義務(wù)，喪偶以及離婚后的女性的居住權(quán)已經(jīng)能夠通過現(xiàn)有制度加以救濟，另行制定居住權(quán)制度不僅沒有必要，反而會因居住權(quán)的人役權(quán)屬性而與我國現(xiàn)有的用益物權(quán)體系相抵觸。其三，房屋租賃的便利化，使居住不再成為問題。在社會主義市場經(jīng)濟體系基本確立的背景下，不具有住宅所有權(quán)的家庭成員的居住需求在很大程度上可依賴房屋租賃市場予以滿足，而完全不用以虛化他人房屋所有權(quán)、增加不動產(chǎn)交易成本的方式予以實現(xiàn)。[2]其四，社會住房保障制度的不斷完善，大大限縮了居住權(quán)的適用人群。隨著我國廉租房、公租房、社會住房保險等配套措施的相應(yīng)出臺，家庭困難成員的居住保障問題很大程度上已不再由家庭內(nèi)部予以獨立承擔，社會保障力量正在逐步化解這一問題。

從前述雙方的論據(jù)可以看出，兩方各自所關(guān)注的視角存在差異，而且隨著時間的推移，我國所面臨的立法背景也與十幾年前《物權(quán)法》制定時的立法背景發(fā)生了極大變化。如果說在21世紀初，我國在物權(quán)法中規(guī)定居住權(quán)，正如人大法工委所認為的既有的扶養(yǎng)制度完全能夠替代居住權(quán)，居住權(quán)的適用范圍狹小，家庭關(guān)系的居住問題能夠適用家事法中有關(guān)撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等規(guī)定，沒有在物權(quán)法中額外創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的必要。但自2008年全球金融危機以來，我國實體經(jīng)濟受損社會中的大量熱錢開始向房地產(chǎn)領(lǐng)域匯聚進而導(dǎo)致了房價的高速上漲，加之我國人口老齡化問題日趨嚴重，截至2019年1月國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上老年人口達到2.49億人，占總?cè)丝诘?7.9%[12]，而同年年末全國共有各類提供住宿的社會養(yǎng)老機構(gòu)3.4萬個，養(yǎng)老服務(wù)床位761.4萬張。年末共有社區(qū)服務(wù)中心2.6萬個，社區(qū)服務(wù)站16.7萬個[13]，老年人養(yǎng)老的供需矛盾凸顯。近些年家庭養(yǎng)老負擔日益加重，法律雖然規(guī)定了子女的贍養(yǎng)義務(wù)，但各種逃避贍養(yǎng)的行為層出不窮。更令反對者們沒有想到的是，在傳統(tǒng)思維中本應(yīng)該由子女提供房屋供父母居住的社會倫理習(xí)俗，已因近些年飛漲的房價發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，子女僅憑自己的收入已經(jīng)難以獨立承擔購房的巨額開支，社會上正在形成由父母拿出畢生積蓄甚至賣掉自己居住的房屋來供子女買房的“逆撫養(yǎng)”社會現(xiàn)象。這種逆向撫養(yǎng)行為不僅大大削弱了老年人養(yǎng)老的經(jīng)濟實力，而且因這種逆向撫養(yǎng)所購買的房屋通常因家庭觀念的影響產(chǎn)權(quán)只會登記在兒女名下，父母對其并不享有所有權(quán)，一旦所有權(quán)人出售房產(chǎn)，父母的居住權(quán)利必將受到侵害。顯而易見，若我國民法典仍不規(guī)定居住權(quán)制度則老年人的居住權(quán)利難以得到妥帖保護。因此，不同于本世紀初物權(quán)法制定的社會時代背景。目下，僅從老年人以房養(yǎng)老這一視角考慮，亦能證明我國民法典的確有設(shè)立居住權(quán)制度的迫切需要。

四、制度完善：對居住權(quán)若干具體問題的討論

為落實黨中央認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，《民法典》物權(quán)篇在歷經(jīng)立法機關(guān)的三次全面系統(tǒng)的審議后，終于在民法典的物權(quán)體系中確立了居住權(quán)制度。不過由于我國民法典編纂采用小步快走的立法理念，強調(diào)法律制度間的有效銜接，務(wù)求實現(xiàn)自民事單行法向民法典的平穩(wěn)過渡。這種立法理念具體反映在居住權(quán)立法上，即表現(xiàn)為居住權(quán)制度中不少內(nèi)容存在缺失，對居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定也趨于保守，具有濃厚的人役權(quán)色彩，并規(guī)定其不得轉(zhuǎn)讓、不得繼承，人為地限制了居住權(quán)的適用范圍，不利于發(fā)揮居住權(quán)在房屋多元利用中的優(yōu)勢。此外，與用益物權(quán)篇的其他章節(jié)相較，第十四章居住權(quán)僅有的6個條文規(guī)定十分簡單，法院難以據(jù)此應(yīng)對司法實踐中復(fù)雜的居住權(quán)爭端，急需通過解釋論的方式填補立法缺漏，指導(dǎo)司法實踐活動。

(一)居住權(quán)的主體范圍為何？

《民法典》第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住需要?！泵穹ǖ鋵⒕幼?quán)的受益主體規(guī)定為居住權(quán)人，是否過于狹隘，難以保證居住權(quán)人的居住利益？學(xué)界對此存在支持擴張權(quán)利人范圍與反對擴張權(quán)利人范圍的不同學(xué)術(shù)主張。

一種觀點認為，人是具有家庭觀念的社會動物，如果將居住權(quán)的受益主體限定為居住權(quán)人本人，將會大大削弱居住權(quán)的應(yīng)有效力，也與立法者保護弱勢群體的居住利益的宗旨相悖。持此種觀點的學(xué)者認為，居住權(quán)的效力應(yīng)擴展至以下兩類主體：其一，與居住權(quán)人具有家庭關(guān)系的人。對于家庭關(guān)系應(yīng)作何種理解，學(xué)界有廣義與狹義等多種見解。主流觀點認為這一范圍不應(yīng)過于寬泛，應(yīng)采婚姻家庭編中第一順位的范圍為宜。其二，雖與居住權(quán)人之間無前述要求的家庭關(guān)系，但其可為居住權(quán)人及前述人員提供生活必須的服務(wù)，且確有必要與其共同生活的人。

另一種觀點則認為(筆者也持此種觀點)，實際居住人與居住權(quán)人在法律上是兩個完全不同的概念，不可混為一談。根據(jù)《民法典》第三百六十七條第二款第一項的規(guī)定“居住權(quán)合同一般包括下列條款：(一)當事人的姓名或者名稱和住所 ”可推知居住權(quán)人需由居住權(quán)合同明確規(guī)定，系為設(shè)立居住權(quán)的當事人，不可任意擴張居住權(quán)的效力范圍。至于哪些人可以與居住權(quán)人同住這是關(guān)于實際居住人范圍的界定問題，不能直接將其等同于居住權(quán)人，實際居住人僅是居住權(quán)的間接受益者[14]，其范圍應(yīng)以保護居住權(quán)人的居住利益為限予以確定，筆者贊同應(yīng)以第一順位繼承人以及為居住權(quán)人及其家人提供生活輔助的人員為限規(guī)定實際居住人的范圍，實現(xiàn)居住權(quán)人的居住利益以及居住權(quán)制度價值的兼顧。

(二)所有權(quán)人可否就自己的住宅設(shè)定居住權(quán)？

若從字面意思理解《民法典》第三百六十六條規(guī)定中“他人的住宅”似乎居住權(quán)的客體并不包括所有權(quán)人自己的住宅。但是，在社會生活中又存在著大量需要在所有權(quán)人自己的住宅上設(shè)立居住權(quán)的需求，這主要表現(xiàn)為老年人養(yǎng)老這一領(lǐng)域，對于一些經(jīng)濟上捉襟見肘但又擁有住宅的老年人來說，他們一方面希望能夠通過出賣房屋來獲取養(yǎng)老資金，另一方面有希望可以急需在自己的住宅中繼續(xù)居住，此時即有了在自己的住宅上設(shè)立居住權(quán)的需要，但按照現(xiàn)行《民法典》第三百六十六條、三百六十七條之規(guī)定，住宅所有權(quán)人并不能在不動產(chǎn)登記機構(gòu)處將自己登記為住宅的居住權(quán)人。

鑒于此，如何能在不與民法典之規(guī)定相沖突的情況下，回應(yīng)社會生活普遍存在的希望就自己住宅設(shè)定居住權(quán)的需求，成為了學(xué)者們急需討論的議題。有學(xué)者就曾提出可以設(shè)計一種附條件的住房交易結(jié)構(gòu)，即買受人在取得住宅所有權(quán)的同時應(yīng)為原住宅所有者設(shè)定居住權(quán)，在辦理所有權(quán)過戶登記的同時一并辦理居住權(quán)的設(shè)立登記。此種模式既符合了《民法典》僅能在他人住宅上設(shè)立居住權(quán)的形式規(guī)定，同時又回應(yīng)了社會某些特殊主體希望能就自己住宅設(shè)定居住權(quán)的合理期待，為我國“以房養(yǎng)老”的新興房屋利用模式掃清了法律上的障礙。

作為民法典設(shè)立居住權(quán)制度的一項重要原因，居住權(quán)制度實際允許所有權(quán)人在自己的住宅上為自己設(shè)立居住權(quán)，對于實現(xiàn)黨中央鼓勵和提倡的“以房養(yǎng)老”制度創(chuàng)新具有重大意義，“以房養(yǎng)老”機構(gòu)可以在與老年人出賣住宅時與老年人同時訂立住宅買賣合同和居住權(quán)設(shè)立登記合同，實現(xiàn)居住權(quán)制度與“以房養(yǎng)老”的新型交易模式的對接，更好地保護老年人在有房可住的同時獲得優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)的權(quán)利。

(三)同一住宅上能否同時設(shè)立多個居住權(quán)？

自民法典引入居住權(quán)制度后，便有學(xué)者提出《民法典》關(guān)于居住權(quán)設(shè)立的規(guī)定沒有明確在同一住宅上能否同時設(shè)立多個居住權(quán)，支持者認為居住權(quán)的設(shè)立目的是為了滿足部分人的居住利益，故只要同一住宅上設(shè)立的多個居住權(quán)并不影響居住權(quán)人的居住利益及應(yīng)當予以認可。而反對者則認為，居住利益中包含有居住權(quán)人個人生活的隱私性，若在同一住宅上設(shè)置多個居住權(quán)，則多個居住權(quán)人的生活隱私利益難以得到保障。此外反對者還提出，同一住宅上設(shè)立多個居住權(quán)有違物權(quán)客體特定主義的要求，物的一部分因其缺乏物的特定性與獨立性，加之《民法典》第三百六十七條第二款規(guī)定“居住權(quán)合同中應(yīng)包括……(二)住宅的位置”由此可見住宅的部分不應(yīng)作為居住權(quán)的客體。[15]

對待這一問題，我國曾經(jīng)的《物權(quán)法(草案)》第184條曾規(guī)定“居住權(quán)人可以就部分住房享有居住權(quán)”[16]國外立法例對此也大多持肯定立場①。筆者認為，目下在許多城市都普遍存在著家庭旅館這一房屋租賃現(xiàn)象，許多經(jīng)濟實力有限的求職者都通過有償給付的方式保證自身最基本的居住權(quán)利。在目前的社會整體經(jīng)濟基礎(chǔ)之上不應(yīng)對居住權(quán)所保障的居住利益提出過高的要求，否則將可能大大削減居住權(quán)制度的現(xiàn)實功效，難以滿足社會實踐的需求。雖然反對者的論點也確有道理，但反過來也可以說只要設(shè)立的多個居住權(quán)的住宅在房間結(jié)構(gòu)上擁有一定的獨立性以及排他性，能夠明確與住宅的其他部分相區(qū)分，并且在此基礎(chǔ)上具有較為完善的居住功能的情形下，應(yīng)當允許所有權(quán)人在同一住宅上設(shè)立多個居住權(quán)，使更多急需基本居住需求的主體可以得到民法典創(chuàng)設(shè)的居住權(quán)制度的庇護。隨著信息儲存技術(shù)的發(fā)展這樣的權(quán)利安排完全可以在不動產(chǎn)登記機構(gòu)的登記系統(tǒng)中完成記載，使住宅的一部也可以成為居住權(quán)的客體。但成立在先的居住權(quán)合同另有規(guī)定的從其規(guī)定，以保證所有權(quán)人與居住權(quán)人意思自治領(lǐng)域的最大化。

五、以房養(yǎng)老：居住權(quán)制度的現(xiàn)代功能

以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，該制度被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。如今，我國已逐漸邁進人口老齡化時代。截至2019年1月我國60歲以上老年人口已達到2.49億人，占總?cè)丝诘?7.9%，受長期計劃生育政策的影響，家庭中兩個青年人供養(yǎng)四個老人的現(xiàn)象普遍，社會養(yǎng)老金缺口巨大，社會養(yǎng)老保障體系負擔承重。2013年，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》指出“逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，這標志著以房養(yǎng)老已由民間實踐上升為國家大眾政策。2018年，銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于《擴大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》，要把老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(以房養(yǎng)老)由試點地區(qū)推廣至全國范圍。但苦于在我國民法典出臺前，我國民法體系并僅規(guī)定了房屋所有權(quán)、房屋之下的土體使用權(quán)二分的權(quán)力體系，需要以房養(yǎng)老的人擔心在喪失房屋所有權(quán)后，自己的居住利益難以得到有效保障，故以2014年首批試點城市廣州為例，在以房養(yǎng)老制度試行的4年來僅有33位老人選擇了以房養(yǎng)老?？梢娚鐣σ苑筐B(yǎng)老雖有實際需求但表現(xiàn)出的積極性有限，因此各大保險公司、銀行機構(gòu)對于住房反向抵押養(yǎng)老保險的業(yè)務(wù)拓展積極性受阻，相較于發(fā)達經(jīng)濟體每年數(shù)萬起的房屋養(yǎng)老交易需求，我國“以房養(yǎng)老”的相關(guān)市場發(fā)展停滯，社會保障體制改革面臨困境。

(一)居住權(quán)入典，有利于實現(xiàn)居民住房形式多樣化。

居住權(quán)入典能夠保障房屋效用的充分發(fā)揮，在一定程度上改變我國現(xiàn)行民事權(quán)利體系下過渡重視土地使用權(quán)、忽視土地之上的房屋的獨立用益價值的弊端[17]，豐富除房屋所有權(quán)之外的其他物權(quán)性利用方式，實現(xiàn)對房屋所有與利用價值的分離，助推房屋所有權(quán)實現(xiàn)形式多元化?，F(xiàn)階段我國居民要想實現(xiàn)其居住權(quán)益，主要只能通過購買房屋或者簽訂房屋租賃合同的形式予以實現(xiàn)，但這兩種方式均有不足。其一，有設(shè)立居住權(quán)需求的人往往難以負擔購買房屋所需的高額價金，難以滿足廣大的中低收入群體的住房需求。其二，基于租賃合同獲取的承租權(quán)屬于債權(quán)，不具有物權(quán)的對抗性且期限較短難以保證公民的長期穩(wěn)定居住的需要。

在前述背景下，2018年8月27日第十三屆全國人大常委會審議的《民法典》各分編草案，終于再次將居住權(quán)作為新創(chuàng)設(shè)的用益物權(quán)類型規(guī)定于物權(quán)編草案第十四章，并在此后的《民法典》草案多次審議中均保留了居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定，條文也從最初的4條增至6條，雖在部分問題上仍存在立法空白，但可在民法典正式實施以后通過立法解釋、司法解釋的形式對實踐中可能涌現(xiàn)的法律適用困境予以填補完善。2021年《民法典》的正式頒行，將標志著我國在民法架構(gòu)中初步建立起居住權(quán)制度體系。此舉無疑會為我國疲軟的住房反向抵押養(yǎng)老保險(以房養(yǎng)老)市場注入一劑強心劑，因為居住權(quán)是一種新型的用益物權(quán)而住房反向抵押權(quán)性質(zhì)是擔保物權(quán)，用益物權(quán)的設(shè)立目的在于獨立幫助權(quán)利人直接實現(xiàn)物的使用價值，使老年人在向購買人讓渡出房屋空虛所有權(quán)的同時，令購買人為其設(shè)立法律認可的居住權(quán)進而更好地保護老年人的居住利益。

(二)居住權(quán)入典，有助于新一輪住房保障體系改革的實施。

黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。建立居住權(quán)制度，通過設(shè)立多層次的房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)有助于推動公租房和以房養(yǎng)老模式的發(fā)展，并為其提供法律保障。我國目前已初步形成以公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房為核心的社會基本住房保障體系，為社會上一大批中低收入者解決了基本住房問題，但是在居民基本住房保障問題上國家的公權(quán)力能夠提供的保障范疇仍十分有限，配套制度也難說完善，以廉租房和公租房為例。廉租房的保障對象主要針對低收入家庭，公租房覆蓋范圍雖較廉租房有所擴大，但在很多城市兩項保障措施的作用依然十分有限。[18]

因此，從居住權(quán)的制度功能上看，社會住房保障體系的建設(shè)無法完全取代居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)意義，甚至可以說居住權(quán)制度在實現(xiàn)住房保障目的方面具有更大的制度優(yōu)勢。[19]但兩者彼此間并不排斥只要制度銜接得當，居住權(quán)入典定能更好地發(fā)揮社會住房保障體系的功效，以法律的手段緩解住房保障申請資格難得的困境?！睹穹ǖ洹吩O(shè)立居住權(quán)制度，使國家可以保留保障性住房的所有權(quán)，而申請人則享有房屋的居住權(quán)，從而實現(xiàn)房屋權(quán)屬在國家與保障對象之間的分配。[20]通過將居住權(quán)制度引入社會住房保障體系將會為國家住房保障體系改革提供更大的靈活性，使其更加適合中低收入階層的居住需要。

六、結(jié)語

民法典確立居住權(quán)制度，回應(yīng)了由“居者有其屋”到“住有所居”的時代需求，并為我國“以房養(yǎng)老”等養(yǎng)老保障模式的運行提供了可靠的法律保障，賦予市場自發(fā)形成的新型交易架構(gòu)以合法性基礎(chǔ)，房屋所有權(quán)與使用權(quán)的區(qū)分滿足了社會中不同收入人群的多樣化的居住需要，實現(xiàn)房屋價值利用的最大化。住房反向抵押養(yǎng)老保險(以房養(yǎng)老)，一方面實現(xiàn)了老年人以房養(yǎng)老的目的，老年人可以通過出售其房屋的空虛所有權(quán)以獲得其所需的養(yǎng)老資源，通過保留居住權(quán)實現(xiàn)其終身居住的目的；另一方面購買人通過較低的價格獲得房屋的空虛所有權(quán)，待居住權(quán)到期消失后房屋的所有權(quán)即可恢復(fù)到最初的圓滿狀態(tài)，并且居住權(quán)中關(guān)于物的維持和保管規(guī)則，可以保證居住權(quán)消失后房屋仍然處于適宜居住的狀態(tài)。[7]101

民法典已對居住權(quán)予以確認，這雖值得肯定，但如此復(fù)雜的新型物權(quán)制度僅以既有的6個條文予以規(guī)范仍顯欠缺，如對居住權(quán)主體范圍的界定、能否在自有房屋上為自己設(shè)立居住權(quán)、同一住宅上能否同時設(shè)立多個居住權(quán)等問題，仍有賴于在今后的司法實踐中通過立法解釋、司法解釋等措施予以填補完善，真正實現(xiàn)以人民之名義鑄權(quán)利之法典的崇高理想。

注 釋：

①參見《德國民法典》第1093 條第1款、《意大利民法典》第1025條、《瑞士民法典》第776條第1款。