樓市松綁第一槍！部分地方率先嘗試“拯救”，按揭貸款有所松動(dòng)，但壓力仍在

經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間“勒緊褲腰帶”的日子后，12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議表示，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。另外，中國(guó)人民銀行宣布，12月15日將啟動(dòng)新一輪降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)可釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。市場(chǎng)再次沸騰，關(guān)于樓市變化的討論亦甚囂塵上。

從個(gè)人住房按揭貸款領(lǐng)域看，額度松動(dòng)的情況此前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。媒體記者在采訪中了解到，多地銀行房貸放款速度明顯提升，尤其是北、上、廣等地，個(gè)人住房按揭貸款放款周期已經(jīng)從此前的3到6個(gè)月放款，縮減到了一個(gè)月；在利率方面從具體城市來(lái)看，前期利率上漲“過(guò)猛”的城市，也出現(xiàn)下調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在降準(zhǔn)大背景下，銀行信貸配置能力增強(qiáng)，將進(jìn)一步滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理合規(guī)的一、二手房認(rèn)購(gòu)。

但在開(kāi)發(fā)貸領(lǐng)域，銀行普遍給出的策略仍比較謹(jǐn)慎。某國(guó)有銀行風(fēng)險(xiǎn)部人士告訴記者，一方面是樓市風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面影響還沒(méi)有消除，另一方面現(xiàn)在是年底收官，額度受控，前期有部分開(kāi)發(fā)貸可能還是要收回。

12月6日，對(duì)于房地產(chǎn)從業(yè)者來(lái)說(shuō)是一個(gè)值得歡慶的日子。

當(dāng)天，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提到，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

“這句表述非常重要，是對(duì)房地產(chǎn)給予明確支持的信號(hào)?！痹谝拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“支持”一詞已經(jīng)有非常強(qiáng)的信號(hào)了，方向性很明確，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好，后續(xù)各類政策，包括土地政策、金融政策、購(gòu)房政策、稅費(fèi)政策都應(yīng)該會(huì)給予支持，所以是一次全方位的有放松性質(zhì)的政策表述。

其中，“良性循環(huán)”這一發(fā)展目標(biāo)尚屬首次提出。“房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)很關(guān)鍵，市場(chǎng)不好會(huì)引起房企的爆雷風(fēng)險(xiǎn)，房企的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，購(gòu)房者遇到風(fēng)險(xiǎn)了又會(huì)對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生畏縮心理，最終使得市場(chǎng)變?yōu)樗浪?。所以此次提‘良性循環(huán)’，是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一次重要表述，有非常強(qiáng)的信號(hào)意義?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)新金融記者說(shuō)。

就在同一天中，央行發(fā)布降準(zhǔn)公告，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元人民幣。這是今年7月后，央行今年第二次全面降準(zhǔn)。

值得注意的是，本次政策最大的變化在于：過(guò)去降準(zhǔn)的兩個(gè)功能包括增加流動(dòng)性和降低資金成本，而這次增加了新的一條，即增加金融機(jī)構(gòu)的資金配置能力，通俗理解就是，增加銀行貸款方面的自主權(quán)和投放能力。

“從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，今年下半年，一些銀行面臨壓力，資金配置能力明顯受影響。尤其是在房貸收緊的情況下，銀行無(wú)錢(qián)可貸或貸款節(jié)奏明顯放緩。而現(xiàn)在降準(zhǔn)下，銀行的信貸配置能力增強(qiáng)，對(duì)于合理合規(guī)的一手房認(rèn)購(gòu)、二手房認(rèn)購(gòu)、首套房認(rèn)購(gòu)、二套房認(rèn)購(gòu)、租房消費(fèi)、開(kāi)發(fā)領(lǐng)域、并購(gòu)領(lǐng)域、裝修領(lǐng)域等八類房地產(chǎn)貸款需求，可以給予充足的保障，能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”這一表述標(biāo)志著前期高壓緊縮的調(diào)控政策拐點(diǎn)確定，結(jié)合12月6日央行宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。

事實(shí)上，在中央明確提出“支持”前，許多城市礙于市場(chǎng)壓力已經(jīng)開(kāi)始嘗試政策松綁。近一個(gè)月以來(lái)，已至少有10城（或地區(qū)）推出了鼓勵(lì)購(gòu)房新政，以此來(lái)激活交易，城市分布上以三四線為主。

“花式”補(bǔ)貼動(dòng)作包括：政府直接提供購(gòu)房補(bǔ)貼、對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予優(yōu)惠、以人才或二孩三孩名義給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠、對(duì)商品房契稅進(jìn)行減免、購(gòu)地下車位也可獲得補(bǔ)助等。

比如：佛山12月10號(hào)轉(zhuǎn)讓二手房，個(gè)人所得稅從原來(lái)的2%下調(diào)為1%，非住宅個(gè)人所得稅征收率調(diào)整為1.5%。

個(gè)人所得稅從2%下降為1%，100萬(wàn)的房子，就能省下1萬(wàn)的稅費(fèi)。

這一招只能說(shuō)是政策暖風(fēng)下的錦上添花，算是利好，但是幅度還是非?？酥啤?/p>

除了佛山之外，有些城市，就很直接了。

三四線城市，救得是最迅速，以下列舉部分補(bǔ)貼詳細(xì)情況：

湖南衡陽(yáng)：2021年12月1日起至2022年5月31日止的6個(gè)月時(shí)間，購(gòu)買(mǎi)新建商品住房或地下車位，并辦理了網(wǎng)簽備案并繳納契稅，新房契稅補(bǔ)貼最高50%，地下車位補(bǔ)貼80%。

湖北荊門(mén)：未來(lái)一年內(nèi)，對(duì)首次在中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商業(yè)用房以及地下車位、取得契稅完稅證明的購(gòu)房者，按照商品房買(mǎi)賣合同成交額的1.5%給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額最高不超過(guò)5萬(wàn)元。

安徽蕪湖：在蕪暫無(wú)自有住房的博士、35歲以下碩士、畢業(yè)3年內(nèi)全日制本科和專科（含中職、技工院校）畢業(yè)生，最高可獲得購(gòu)房款最高10%補(bǔ)貼。

南通海安：人才購(gòu)房最高給予按每平方米600元標(biāo)準(zhǔn)給予購(gòu)房補(bǔ)貼；此外，子女未滿18周歲的二孩、三孩家庭，購(gòu)房時(shí)可憑戶口本或出生證明，在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優(yōu)惠。

除了上述這些城市，重慶萬(wàn)州區(qū)、河南的開(kāi)封、河南新鄉(xiāng)、河北保定，一眾三四線城市，齊齊推出了購(gòu)房補(bǔ)貼。

而一二線城市則直接“以價(jià)換量”，比如蘇州今年最后一波優(yōu)惠潮，最低72折起，一下省下幾十萬(wàn)。

目前信貸寬松的大環(huán)境，對(duì)于有自住需求的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，年底購(gòu)房不失為好時(shí)機(jī)。

此番，各地方政府紛紛迫切試探松綁限購(gòu)、激活住房消費(fèi)，實(shí)則是迫于各地房屋銷售的壓力。

12月10日，《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》發(fā)布，截至11月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為52110萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比增長(zhǎng)2.1%。庫(kù)存環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)現(xiàn)象，而同比則連續(xù)36個(gè)月保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模創(chuàng)下近5年的新高，達(dá)到了2016年8月份以來(lái)的最高值。11月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬(wàn)平方米，而成交量為3437萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì)。

今年持續(xù)6個(gè)月市場(chǎng)交易環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，使得庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)明顯放大。報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前供求關(guān)系中，最大的問(wèn)題就是市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)非常疲軟，市場(chǎng)交易行情非常糟糕，此類壓力下，供求矛盾會(huì)進(jìn)一步加劇，使得去庫(kù)存壓力和企業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步放大?！皫?kù)存風(fēng)險(xiǎn)若不消除，那么對(duì)于房企經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的完成和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解，都會(huì)形成障礙?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，中央政治局明確“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”后，在房地產(chǎn)基調(diào)調(diào)整下，預(yù)計(jì)12月份和明年一季度，全國(guó)三四線城市會(huì)在購(gòu)房政策方面進(jìn)行更大松綁，以激活剛需和改善型購(gòu)房需求，真正緩解去庫(kù)存的壓力。

事實(shí)上，近期銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的“收緊”局面也已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)。

“這個(gè)月來(lái)預(yù)約看房、買(mǎi)房的客戶比上個(gè)月能多一倍。”某購(gòu)房中介經(jīng)理告訴記者，主要是銀行貸款的放款速度快了，一些此前有買(mǎi)房意向但擔(dān)心放款速度慢產(chǎn)生違約費(fèi)用的客戶便找過(guò)來(lái)了?！拔覀?cè)诤涂蛻艉灪贤瑫r(shí)，有一個(gè)附加合同，其中提到，如果由于銀行按揭貸款未到款等原因?qū)е鲁霈F(xiàn)過(guò)戶違約，客戶需要按天支付整體房款萬(wàn)分之五的違約金。前一段時(shí)間，銀行的放款速度很慢，最快也要3個(gè)月，慢的等半年也是有的。”

王曉（化名）正是擔(dān)心產(chǎn)生違約金的購(gòu)房者之一?！斑€有一個(gè)月就要進(jìn)入違約期了，我們本來(lái)已經(jīng)開(kāi)始向周圍的朋友湊錢(qián)了。沒(méi)想到，11月末我們?cè)俾?lián)系銀行的時(shí)候就被告知馬上可以放款了。”

王曉回憶道，他此前辦理貸款時(shí)，曾有中介告訴他，如果同意貸款利率上浮20%，有銀行會(huì)爭(zhēng)取優(yōu)先辦理放款。

“此前個(gè)人住房按揭貸款額度的確是比較緊張，我們給客戶的反饋都是到年底可能沒(méi)有額度了，最快要等到2022年1月才能放款?！蹦硣?guó)有銀行授信部人士告訴記者：“不過(guò)，最近我們被分配到新的額度，目前給放貸的主要是前期積壓的客戶，速度會(huì)快一些，但總的貸款審核沒(méi)有放松?！?/p>

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴記者，自11月份以來(lái)，個(gè)人住房按揭貸款放款的速度確實(shí)加快了，部分城市貸款利率也在下降。

保利投顧研究院研究指出，今年以來(lái)，在“三道紅線+五檔分類”的影響下，銀行房貸額度緊張、利率不斷攀升，首套房利率從1月的5.22%升至9月的5.41%，10月出現(xiàn)小幅回調(diào)，降至5.40%。前期利率上漲“過(guò)猛”的城市，出現(xiàn)邊際改善，如廣州、佛山、成都、惠州等年內(nèi)首套房貸利率累計(jì)漲幅達(dá)80～120BP，目前已有銀行下調(diào)，其中廣佛等下調(diào)10～20BP。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這樣的變化主要是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的政策基調(diào)，央行提出對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“兩個(gè)維護(hù)”的政策導(dǎo)向，政策向保障合理的住房需求轉(zhuǎn)向。

另外，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布報(bào)告稱， 在沒(méi)有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊的情況下，2022年中國(guó)樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化，人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長(zhǎng)的一、二線城市在明年二、三季度有望迎來(lái)顯著回暖。

根據(jù)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院的預(yù)測(cè)，2022年，全國(guó)商品住房平均價(jià)格增長(zhǎng)率在-3%至3%，商品住房銷售面積增長(zhǎng)在-1%至-5%，住房開(kāi)發(fā)投資增速預(yù)計(jì)在2%到5%。