房產(chǎn)測(cè)繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制

【摘要】房產(chǎn)測(cè)繪面積如果出現(xiàn)問題，將會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)交易糾紛增加，直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，所以必須對(duì)其中的問題進(jìn)行控制，提升測(cè)繪工作的質(zhì)量。本文就對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪面積的問題進(jìn)行研究，提出解決措施。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪面積;問題;質(zhì)量控制 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.35.021

房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)的重要行業(yè)之一，房產(chǎn)面積作為衡量房產(chǎn)價(jià)值的重要數(shù)據(jù)，必須具備足夠的精確性。但是近年來在房產(chǎn)測(cè)繪面積工作中，由于人員、管理、技術(shù)等因素導(dǎo)致測(cè)繪結(jié)果存在精確性問題，會(huì)增加房產(chǎn)交易糾紛，因此必須采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪質(zhì)量的控制。

1、房產(chǎn)測(cè)繪工作概述

1.1房產(chǎn)測(cè)繪面積定義

房產(chǎn)測(cè)繪面積是指房產(chǎn)工程完工驗(yàn)收后，具備合法測(cè)繪資格的單位根據(jù)規(guī)定等對(duì)房產(chǎn)開展實(shí)地勘察工作，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行繪圖和計(jì)算獲得房產(chǎn)面積，確定內(nèi)建筑面積和共用建筑面積。測(cè)繪工作必須保證準(zhǔn)確性，以保護(hù)消費(fèi)者的利益。

1.2房產(chǎn)測(cè)繪面積重要性

房產(chǎn)測(cè)繪面積可以獲得房產(chǎn)重要的面積數(shù)據(jù)，如果測(cè)繪工作質(zhì)量控制存在問題，或者測(cè)繪缺少精確性，將會(huì)直接影響房地產(chǎn)商或者購房者的權(quán)益。為了避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛或者法律糾紛，工作人員進(jìn)行測(cè)繪時(shí)必須嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)測(cè)繪要求，以及貫徹法律對(duì)測(cè)繪工作的要求，獲得準(zhǔn)確的面積數(shù)據(jù)。在進(jìn)行測(cè)繪工作之前，也要進(jìn)行充分準(zhǔn)備和精準(zhǔn)預(yù)算[。一些房產(chǎn)交易中，容易出現(xiàn)紛爭性情況，為了解決矛盾必須業(yè)主提供有效的數(shù)據(jù)，以便獲得足夠的法律支持和援助，保護(hù)自身權(quán)益不受侵害。所以房產(chǎn)測(cè)繪工作中，應(yīng)不斷提升測(cè)繪的規(guī)范性，保證測(cè)繪數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，提升測(cè)繪結(jié)果的權(quán)威性，做好歸檔工作，保證數(shù)據(jù)的長期使用。

1.3房產(chǎn)測(cè)繪面積的社會(huì)作用

房產(chǎn)是我國國民的重要資產(chǎn)，是國民滿足自身居住需求的途徑，國民也通過購房提升生活品質(zhì)，另一方面，房地產(chǎn)也是一個(gè)重要的投資渠道，很多人都通過投資房產(chǎn)提升資產(chǎn)，所以房產(chǎn)測(cè)繪面積工作的精確性將會(huì)直接決定生活品質(zhì)和投資合法性。在缺少健全、完善管理辦法的情況下，一些房產(chǎn)測(cè)繪工作的展開中，未能嚴(yán)格測(cè)繪規(guī)范的相關(guān)規(guī)定展開，導(dǎo)致測(cè)繪誤差的出現(xiàn)，不僅影響工作質(zhì)量，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重制約。房產(chǎn)測(cè)繪工作人員在工作中必須保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，避免因工作的失誤，造成房產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)問題，同時(shí)，也能保證顧客的合法權(quán)益，保證房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。

2、房產(chǎn)測(cè)繪面積的問題

2.1缺少完善的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)測(cè)繪工作具有復(fù)雜性和精密性，為了確保各項(xiàng)工作的順利執(zhí)行，必須規(guī)范流程和各個(gè)步驟，明確細(xì)節(jié)要求，否則其測(cè)繪結(jié)果將不能滿足建設(shè)部與國家測(cè)繪局制定的房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范的相關(guān)要求，也難以滿足開發(fā)商和客戶的需要。我國雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是房產(chǎn)測(cè)繪工作、測(cè)繪管理工作還處在初級(jí)階段，對(duì)各方面缺少有效的約束，也缺少有力的規(guī)范控制房產(chǎn)測(cè)繪面積工作，或者由于測(cè)繪參數(shù)不明確，會(huì)影響測(cè)繪結(jié)果。很多測(cè)繪工作在缺少足夠資料支持和并沒有建立標(biāo)準(zhǔn)的情況下就開展工作，也難有足夠的依據(jù)判斷測(cè)繪結(jié)果的精確性，多數(shù)情況下都是依靠測(cè)繪人員的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)確定測(cè)繪結(jié)果，會(huì)導(dǎo)致比較嚴(yán)重的測(cè)繪偏差^[3]。

2.2負(fù)責(zé)建筑測(cè)繪存在的問題

目前建筑種類增加、功能變得更為復(fù)雜，城市當(dāng)中建立起大型、復(fù)雜的建筑，測(cè)繪工作、任務(wù)變得更為繁重，所以很難輕松確定測(cè)繪面積，針對(duì)特殊的建筑形狀，在操作上也比較繁瑣，必須處理大量數(shù)據(jù)，會(huì)增加統(tǒng)計(jì)和計(jì)算難度。所以在測(cè)繪工作中，很難避免測(cè)繪人員出錯(cuò)，使得測(cè)繪結(jié)果并不能滿足精度要求。

2.3公攤面積分?jǐn)傆?jì)算不準(zhǔn)確

很多測(cè)繪活動(dòng)中，多數(shù)業(yè)主并不了解測(cè)繪面積的獲得途徑，客戶的知情權(quán)被屏蔽了。其次，一些開發(fā)商也會(huì)誤導(dǎo)測(cè)繪人員，導(dǎo)致一些不需要分?jǐn)偟墓媒ㄖ糠置娣e被分?jǐn)?，影響消費(fèi)者的權(quán)益。例如，在陽臺(tái)等突出部位，測(cè)繪計(jì)算中常常產(chǎn)生意見上的分歧。

2.4工作人員專業(yè)水平低

房產(chǎn)面積測(cè)繪工作對(duì)人員的技術(shù)能力和專業(yè)程度有很高的要求，但是很多職業(yè)人員存在專業(yè)水平不足的問題，比如不能正確操作精密儀器，導(dǎo)致測(cè)繪結(jié)果精度下降。還有一些測(cè)繪機(jī)構(gòu)為了控制運(yùn)營成本，在人員招聘環(huán)節(jié)中，沒有選擇專業(yè)能力素質(zhì)較高的人員，同時(shí)在崗前培訓(xùn)環(huán)節(jié)中重視程度不足，在日常管理中也沒有有效的考核，導(dǎo)致人員的工作水平缺少提升，影響了測(cè)繪工作的進(jìn)行。

2.5房產(chǎn)測(cè)繪的特殊性質(zhì)

房產(chǎn)測(cè)繪面積工作過程中會(huì)受到很多不同類型因素影響，在多元因素的影響下，針對(duì)面積超大房產(chǎn)開展測(cè)繪時(shí)工作的可控性會(huì)明顯下降。需要處理的復(fù)雜數(shù)據(jù)較多，導(dǎo)致目前自動(dòng)化統(tǒng)計(jì)、計(jì)算被引入之后仍然容易出現(xiàn)管理問題。而且，如果房產(chǎn)測(cè)繪最終結(jié)果被確認(rèn)，就會(huì)產(chǎn)生法律效力，不準(zhǔn)確的面積將會(huì)影響房產(chǎn)的價(jià)值，既有可能導(dǎo)致相關(guān)人員在經(jīng)濟(jì)上出現(xiàn)損失，并增加房產(chǎn)交易中的后期賠償問題。

2.6房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)不完善

房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)機(jī)制的完善性將會(huì)直接決定房產(chǎn)測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性，必須進(jìn)行有效的監(jiān)督和控制，完善市場(chǎng)控制機(jī)制，才能滿足房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管理需求。目前，房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)目前并不完善，缺少有效的市場(chǎng)管理機(jī)制，對(duì)測(cè)繪工作缺少監(jiān)督和約束，導(dǎo)致很多錯(cuò)誤的測(cè)繪結(jié)果直接作為市場(chǎng)交易信息，不僅不利于市場(chǎng)公平，也會(huì)影響測(cè)繪單位的信譽(yù)。由于多數(shù)單位僅僅能依靠管理進(jìn)行監(jiān)督，所以很難控制測(cè)繪過程中存在的誤差，如果沒有足夠健全、完善的房產(chǎn)測(cè)繪制度，將會(huì)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的社會(huì)監(jiān)督產(chǎn)生巨大的影響。

3、房產(chǎn)測(cè)繪面積質(zhì)量控制

3.1測(cè)繪前期質(zhì)量控制

由于房產(chǎn)測(cè)繪面積工作的質(zhì)量受到很多因素影響，所以在測(cè)繪工作開始之前必須做好相關(guān)是的準(zhǔn)備工作，尤其做好前期測(cè)繪資料的收集、圖紙質(zhì)量控制，為測(cè)繪工作提供有效的支持。測(cè)繪部門獲得的施工圖紙應(yīng)該交給監(jiān)督部門進(jìn)行審核，并在經(jīng)過審批之后才能使用到測(cè)繪工作中，保證測(cè)繪面積的精確性。由于測(cè)繪過程中可能出現(xiàn)很多不可控事件，導(dǎo)致測(cè)繪流程會(huì)出現(xiàn)變更，因此委托方需要提供詳細(xì)的變更名單。測(cè)繪中的數(shù)據(jù)審閱和計(jì)算是影響測(cè)繪工作質(zhì)量的關(guān)鍵因素，為了確保這類工作的精度。比如測(cè)繪過程中可能出現(xiàn)面積核算范圍難以確定的情況，測(cè)繪過程中通過查閱剖面圖就能獲得準(zhǔn)確的范圍，保證測(cè)繪結(jié)果精確。同時(shí)，測(cè)繪相關(guān)資料中也要提供很多建筑功能部位位置和功能說明，比如蓄水池位置、配電室位置等等，方便測(cè)繪人員針對(duì)這類特殊位置使用針對(duì)性的測(cè)繪方法。

3.2提升面積計(jì)算部位和公用分?jǐn)偟暮侠硇?/p>

確定面積計(jì)算部位時(shí)，必須嚴(yán)格遵守規(guī)范的要求，進(jìn)行測(cè)繪之前，為了防止測(cè)繪面積有偏差出現(xiàn)，應(yīng)該明確不同類型的數(shù)據(jù)，包括全面積、主體面積、不需要計(jì)算的面積。然后根據(jù)要求對(duì)不同數(shù)據(jù)進(jìn)行發(fā)計(jì)算。為此，也需要明確不同面積和建筑之間的關(guān)系，比如完全封閉狀態(tài)的公用面積需要計(jì)算其全面及;敞開狀態(tài)的則需要通過分析和建筑之間的關(guān)系計(jì)算，然后分情況展開測(cè)繪工作。針對(duì)測(cè)繪工作，測(cè)繪人員應(yīng)要求委托方提供詳細(xì)的說明書，防止一些位置標(biāo)錯(cuò)的情況。為了避免使用者的直接利益受到影響，完成對(duì)面積的計(jì)算工作后，還要根據(jù)測(cè)量規(guī)范和規(guī)定繼續(xù)計(jì)算分?jǐn)偯娣e，如果發(fā)現(xiàn)不能獲得準(zhǔn)確的分?jǐn)偯娣e，要由測(cè)繪人員、質(zhì)檢人員分析分?jǐn)偯娣e計(jì)算方法，以及在計(jì)算后比對(duì)和檢查計(jì)算結(jié)果，確保分?jǐn)偯娣e的精確性，保護(hù)消費(fèi)者利益。

3.3加強(qiáng)對(duì)外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量的控制

強(qiáng)化對(duì)外業(yè)測(cè)繪的控制對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量提升有巨大的幫助，所以測(cè)繪人員需要重視實(shí)外業(yè)測(cè)繪，測(cè)繪機(jī)構(gòu)也要制定更為合理的制度提升外業(yè)測(cè)繪的精度。測(cè)繪工作開始之前應(yīng)該進(jìn)行實(shí)地勘察確定房產(chǎn)范圍，通過調(diào)查確定項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)邊界圖，保證其與設(shè)計(jì)圖一致。加強(qiáng)數(shù)據(jù)分析和統(tǒng)計(jì)工作，保證數(shù)據(jù)的精確性和完整性，對(duì)于房屋層次、幢號(hào)等信息，也要做好調(diào)查工作。

3.4做好對(duì)業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)的整理工作

由于房產(chǎn)的建設(shè)活動(dòng)、交易活動(dòng)很多，所以業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)種類多、數(shù)量大，所以計(jì)算工作和數(shù)據(jù)管理工作有比較繁重的任務(wù)，必須加強(qiáng)測(cè)繪工作的管理。首先都需要使用標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)格、尺寸進(jìn)行房產(chǎn)圖的繪制，保證繪制的圖紙具有足夠的清晰度，并且擁有完整的內(nèi)容。為了提升測(cè)繪數(shù)據(jù)的京確定，要使用正確的方法進(jìn)行測(cè)繪，不能出現(xiàn)錯(cuò)誤狀況，編制的報(bào)告也必須完整規(guī)范，各項(xiàng)內(nèi)容要精確表達(dá)，并做好房產(chǎn)檔案的保存管理工作。

3.5利用工作流程技術(shù)

通過工作流程技術(shù)能實(shí)現(xiàn)對(duì)測(cè)繪業(yè)務(wù)流程的全方位監(jiān)督，強(qiáng)化測(cè)繪人員、隊(duì)伍之間的協(xié)調(diào)合作，有效控制測(cè)繪的各個(gè)環(huán)節(jié)。隨著技術(shù)水平提升，房產(chǎn)測(cè)繪面積大量使用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)字技術(shù)，提升了測(cè)繪工作的流程化水平，為了適應(yīng)全新技術(shù)環(huán)境以及充分發(fā)揮新技術(shù)的作用，一些測(cè)繪單位也引入了該技術(shù)[6]。工作流程技術(shù)可以建立更為明確的崗位職責(zé)、任務(wù)，確定操作人員的權(quán)限，確保所有的工作都在嚴(yán)格的監(jiān)控下執(zhí)行，提升測(cè)繪結(jié)果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，并且利用實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)也能確保測(cè)繪面積結(jié)果的完整性。

3.6提升共工作人員的整體素質(zhì)

技術(shù)進(jìn)步的背景下，房產(chǎn)測(cè)繪工作也引入了很多不同類型的測(cè)繪技術(shù)，對(duì)提升測(cè)繪精度有巨大的幫助，但是高水平的測(cè)繪技術(shù)也需要測(cè)繪工作人員使用，因此需要保證測(cè)繪人員的整體素質(zhì)，滿足測(cè)繪工作的長期要求。在招聘測(cè)繪人員的工作中，應(yīng)對(duì)人員的素質(zhì)、能力提出更為嚴(yán)格的要求，測(cè)繪機(jī)構(gòu)內(nèi)部也需要建立嚴(yán)格的人員提拔標(biāo)準(zhǔn)，淘汰低水平的測(cè)繪人員，并不斷通過培訓(xùn)、學(xué)習(xí)完善隊(duì)伍的整體能力和素養(yǎng)。培訓(xùn)內(nèi)容包括測(cè)繪工作的業(yè)務(wù)規(guī)范、測(cè)繪面積算法、各項(xiàng)測(cè)繪技術(shù)的使用等等。同時(shí)，也要加強(qiáng)實(shí)操確保測(cè)繪人員可以更加熟悉測(cè)繪工作的流程，提升測(cè)繪人員的熟練程度，并建立合理的考核制度，激勵(lì)人員細(xì)致工作，滿足市場(chǎng)和法律的要求。

結(jié)束語：

隨著群眾對(duì)房產(chǎn)重視程度的提升，以及房產(chǎn)交易的增加，房產(chǎn)測(cè)繪面積精度越來越受到關(guān)注，也會(huì)影響行業(yè)的發(fā)展。為了保證測(cè)繪工作的精確性，測(cè)繪機(jī)構(gòu)需要提升對(duì)人員的水平，行業(yè)內(nèi)也要提升對(duì)測(cè)繪工作要求和標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化測(cè)繪工作的各項(xiàng)流程，解決當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問題，提升測(cè)繪的總體效果。

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作者簡介：

徐慧，女，籍貫：山東省膠州市，出生日期：1976年5月23日，職稱：中級(jí)工程師，本科，工作單位：膠州市住房服務(wù)保障中心。