誰吞了我的百萬中介費(fèi)

消失的250萬

斥資4000余萬元買下豪宅后，深圳市民夏女士發(fā)現(xiàn)，自己有可能被中介吞了250萬元的差價。

深圳灣1號是深圳的“網(wǎng)紅”樓盤。2020年12月底，夏女士有了購房意愿，2021年1月，她前往當(dāng)?shù)氐囊患曳课葜薪楣尽性禺a(chǎn)，看上一套價值5000萬元的房子。

三四次討價還價后，中介員工稱業(yè)主急需用錢，4150萬元即可成交，夏女士決定購買該套房產(chǎn)。

2021年1月23日，夏女士的家人前往中介公司簽合同，對方業(yè)主帶了六七個人，整個過程，業(yè)主一言不發(fā)，由中介員工操作。隨后，夏女士的家人刷卡，付了500萬元定金。

后經(jīng)證實(shí)，這500萬元中，有250萬元分三次被轉(zhuǎn)到了中介賬戶。

不僅如此，交易過程中，夏女士還給中介支付了33.2萬元的交易傭金。

2021年2月7日，夏女士拿到了房子鑰匙。在電梯里，小區(qū)物業(yè)管家及鄰居問及買房價格時，均稱該套房產(chǎn)掛牌價3800萬元，夏女士的購房價格高于掛牌價。隨后，夏女士從前業(yè)主處了解到，該套房產(chǎn)的售賣價格為3900萬元，其中產(chǎn)生的差價不知被誰收取。

夏女士前往中原地產(chǎn)討說法，中介公司說，員工已經(jīng)離職，并拒絕了夏女士查詢相關(guān)交易信息的要求。

“由于這筆交易數(shù)額較大，當(dāng)時合同上店長也簽字了，現(xiàn)在員工離職，店長還在，后續(xù)我再前往門店詢問，對方銷毀了全部交易數(shù)據(jù)，掛牌價也查不到了。”夏女士說。

后來夏女士才知道，前業(yè)主與另一家地產(chǎn)公司簽了協(xié)議，購房當(dāng)天，對方來的六七個人中，就有另一家地產(chǎn)公司人員?！拔液椭性禺a(chǎn)簽協(xié)議買房，為什么需要另一家地產(chǎn)公司到場，這其中的貓兒膩不得而知?！?/p>

夏女士向法院提起訴訟。

2021年10月13日，涉事中介中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司發(fā)布聲明，稱了解到賣方為賣房同時也與“深圳市深安房地產(chǎn)代理有限公司”簽署了《房產(chǎn)銷售策劃服務(wù)合同》，深安地產(chǎn)收取其250萬元服務(wù)費(fèi)用，而這家公司與中原地產(chǎn)無任何關(guān)系。

原來，深安地產(chǎn)為前業(yè)主提供的是“銷售策劃服務(wù)”，即房屋出售前對房屋進(jìn)行的相關(guān)裝修、軟裝、設(shè)計(jì)、推廣等增值服務(wù)，房屋賣出后，公司按協(xié)議收取相應(yīng)的策劃服務(wù)費(fèi)。如今，這筆費(fèi)用最終卻由買家夏女士埋了單。

有房地產(chǎn)從業(yè)人員表示，這種包銷的現(xiàn)象在豪宅區(qū)很常見。包銷公司把控了業(yè)主的房源，中介如果想成交必須通過包銷公司，否則就聯(lián)系不到業(yè)主，無法完成最終交易。

中介費(fèi)誰來定

消費(fèi)者在國內(nèi)一二線城市，購買一套住宅房屋總價都在數(shù)百萬元甚至上千萬元，動輒數(shù)十萬元的中介費(fèi)讓消費(fèi)者叫苦不迭。有人想不明白，一套價格為300萬元的房子和500萬元的房子，中介在帶看、簽約、過戶、收房等環(huán)節(jié)提供的服務(wù)并無太多差別，但買家支付的傭金卻差了好幾萬元，這合理嗎？

能不能改變按房產(chǎn)價值比例收取中介費(fèi)的模式，能不能根據(jù)成交事實(shí)收取一次性固定傭金，或按具體服務(wù)項(xiàng)目逐項(xiàng)收費(fèi)？類似呼聲越來越強(qiáng)烈。同時，由買家單方支付傭金的模式是否合理，也越來越多被提及和討論。

2月下旬，貝殼在重慶開始執(zhí)行新的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主傭金提出不高于總房款1%的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，購房者傭金則變?yōu)椴桓哂?%，中介費(fèi)由房屋成交總價的2%上調(diào)至3%，取消原有的1.5%貸款服務(wù)費(fèi)。貝殼平臺上的鏈家、德佑、中環(huán)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等中介公司，也紛紛做出相應(yīng)調(diào)整。

重慶業(yè)主欣欣最近的兩次談價都沒能成功。她的房子在重慶來福士對面，位置優(yōu)越，來看房的人很多?！罢劦阶詈?，買家緊咬我應(yīng)該承擔(dān)1%的中介費(fèi)來砍價，而我已經(jīng)給出心里的最低價了。”但買家覺得，總價200萬元出頭的房子，自己承擔(dān)所有的中介費(fèi)、契稅加上個稅，總共超過了7萬元，交易成本太高?！拔业母拍罾?，我報(bào)的底價就是我要拿到手的錢，不存在還要出費(fèi)用。如果要我出費(fèi)用，那我就在底價基礎(chǔ)上再加一些?！毙佬来砹速u家的普遍想法。

雖然中介收費(fèi)規(guī)定已改，但在實(shí)際操作層面，情況仍然復(fù)雜。

“目前從全國來說，中介費(fèi)都實(shí)行市場調(diào)節(jié)價?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示。2014年之前，全國的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)，由政府制定統(tǒng)一指導(dǎo)價。房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額計(jì)收。房屋買賣則按成交價格總額的0.5%～2.5%計(jì)收，最高不超過成交價格的3%。

2014年，《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》發(fā)布，中介服務(wù)費(fèi)定價權(quán)下放到省級。2016年，各省逐漸放開房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)定價，變?yōu)槭袌稣{(diào)節(jié)，即由企業(yè)自行定價。

趙慶祥介紹，不同的企業(yè)和不同業(yè)務(wù)都有不同定價策略，大致上經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)受三方面的影響：一是所在城市的交易服務(wù)慣例；二是市場是賣方市場還是買方市場；三是中介公司規(guī)模、市場份額，也決定了其定價策略。

理論上的定價，對實(shí)際成交中的中介費(fèi)定價影響十分有限。21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)總裁兼CEO盧航表示，不管中介公司如何調(diào)整單邊或雙邊的收費(fèi)規(guī)定，也只會在短期起作用，市場在經(jīng)歷短時間掙扎后，最終由話語權(quán)弱勢方埋單。

錢哪兒去了

讓很多客戶不滿的是，套路重重之下，自己付出的傭金與獲得的服務(wù)并不相稱。

“花幾萬甚至十幾萬元費(fèi)用，就是幫我找到一套房子？然后就一個勁兒地勸我趕緊買？利好政策出來了趕緊買，馬上要漲了；打壓政策出來了趕緊買，別錯過抄底良機(jī)?！?/p>

客戶抱怨收費(fèi)高，然而在現(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也不滿意，他們很難賺到錢、流失率頗高。貝殼研究院針對21萬經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查結(jié)果顯示，2020年，四成經(jīng)紀(jì)人年收入不足5萬元、從業(yè)時間不超過一年。

收來的中介費(fèi)都去哪兒了？

南昌貝殼系一位中介店長表示，每一筆傭金中，貝殼從中抽取14%的平臺分成后，30%將分給房屋錄入人、維護(hù)人、實(shí)勘人等6個角色，每個角色在5個點(diǎn)左右；其余部分則歸門店和賣房經(jīng)紀(jì)人。不同門店規(guī)定都不一樣，賣房經(jīng)紀(jì)人的分成在30%～ 60%不等。

如果涉及跨品牌合作，參與分成的角色可能更多。盧航表示，中介費(fèi)通常被分為4份分發(fā)到經(jīng)紀(jì)人的手中，跨品牌合作多則可能有10個角色參與分成。

這與國際上的做法不同?！懊绹闹薪橘M(fèi)兩邊分就行，中國多則可能要切成10份。”盧航介紹，中國采用的是雙邊代理制，即中國的經(jīng)紀(jì)人受托于買賣雙方，而國際上慣常采用的是單邊代理制，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只受托于買賣其中一方，也只為一方負(fù)責(zé)。美國的買方代理人和賣方代理人只要撮合交易，各守各自的利益就可以了，而中國的經(jīng)紀(jì)人則要代表雙方進(jìn)行談判，立場很難確定。

夏女士在質(zhì)疑買房被中介賺取差價后，通過深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會APP進(jìn)行投訴。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會回復(fù)稱，深圳市深安房地產(chǎn)代表有限公司違反“傭金透明化”要求，在保底代理銷售過程中未明確傭金標(biāo)準(zhǔn)，觸犯《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》中介機(jī)構(gòu)不良行為清單C類第二十六條：其他經(jīng)自律專業(yè)委員會審定為C類不良行為的。違規(guī)行為記入星級評價平臺，抄送相關(guān)征信機(jī)構(gòu)。

如何提升從業(yè)者的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力，讓房產(chǎn)中介服務(wù)質(zhì)價相符；如何進(jìn)一步加強(qiáng)管理和規(guī)范，促進(jìn)房產(chǎn)中介行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，增加房產(chǎn)交易雙方的獲得感，無疑是全社會的殷殷期待。