基于層次分析法的房地產(chǎn)開發(fā)成本預警系統(tǒng)

文/曹體敏（對外經(jīng)濟貿(mào)易大學統(tǒng)計學院）

房地產(chǎn)開發(fā)成本存在一定的風險[1]。由于未來形勢的不確定性，財務管理決策可能會導致開發(fā)商遭受財務損失，開發(fā)建設成本關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的生死存亡[2]。在全球金融危機尚未完全解決的情況下，誰能合理控制成本，誰就能在危機中把握機遇，在市場競爭中生存。財務風險預警是一種預警，它可以及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)潛在的財務風險，并對其具體情況作出預測，使開發(fā)商能夠及時防控[3]。房地產(chǎn)開發(fā)成本預警系統(tǒng)模型幫助企業(yè)在不斷變化的信息中捕捉到有利于企業(yè)決策的相關(guān)信息，引導相關(guān)部門及時微調(diào)，幫助企業(yè)趨利避害，并爭取最大的經(jīng)濟利益[4]。層次分析法(AHP)是21 世紀中葉由美國系統(tǒng)分析家提出的，層次分析法(AHP)本質(zhì)上是一種思維公式，它將復雜問題分解為各種成分，并根據(jù)各成分之間的主導關(guān)系將這些因素分組成層次結(jié)構(gòu)，通過兩兩比較，確定層次結(jié)構(gòu)中所有元素的相對重要性[5]。層次分析法是一種定量與定性相結(jié)合的人類主觀判斷形式的定量表達和處理方法[6]。在我國，層次分析法(AHP)以其定性與定量決策因素相結(jié)合的特點和系統(tǒng)性、靈活性、簡便性等優(yōu)點，在社會經(jīng)濟的諸多領(lǐng)域得到了廣泛的應用[7]。此方法經(jīng)過綜合決策判定之后，可以建立一個有效的基于層次分析法的房地產(chǎn)開發(fā)成本預警系統(tǒng)，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點。

一、基于層次分析法的房地產(chǎn)開發(fā)成本預警系統(tǒng)

（一）硬件設計

A/D 采樣系統(tǒng)主要由核心處理器ARM、FPGA(現(xiàn)場可編程門陣列)、信號調(diào)理串行通信接口和濾波組成。精度測試部分為PCI622 9 數(shù)據(jù)采集卡、CP 和MATLA13 軟件組成。圖1 是硬件結(jié)構(gòu)框圖。

圖1 硬件結(jié)構(gòu)框圖

通過一級調(diào)理電路，將傳感器產(chǎn)生的信號放大到IV 范圍，然后分別發(fā)送到數(shù)據(jù)采集部分和Nl PCI6229 數(shù)據(jù)采集卡。將兩部分采集到的數(shù)據(jù)同時發(fā)送到PCC，并使用安裝在CP 上，再對數(shù)據(jù)進行處理對比，最終得出采集系統(tǒng)的精度。Nl 的PCI6229 作為基準，其準確性為1.79%，能滿足比較基準的要求。

（二）軟件設計

（1）建立安全成本效益層次矩陣

在建立了基于層次分析法的層次結(jié)構(gòu)后，確定了上下級元素之間的從屬關(guān)系。確定因素基于C，下一層的元素是U1、U2、U3、U4......目的是找到U1、U2、U3、U4......Un最為標準的權(quán)重。層次分析法中權(quán)重的確定方法采用兩兩比較的方法。在這一步中，決策者反復回答以下問題:U1 和U2 這兩個元素中，哪一個對C 標準來說是重要的，哪個更重要，并在1～9 之間分配重要性。表1 列出了1～9 標度的含義。

表1 1-9 標度的含義

表1 對于準則C，n個被比較元素構(gòu)成了一個兩兩比較的判斷矩陣，具體式子如下：

式子中，A12=1，A12=1A12，1 代表了1 到n，通常采用特征根分法，如下式2。

A的最大特征根為λmax，ω可以看作相應的特征向量，在特殊情況下，判斷A是否有傳遞性，只需要下式3 即可：

當此式對A的所有元素均成立時，判斷矩陣A稱為一致性矩陣 。

（2）計算各項指標功效系數(shù)

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本評價指標體系中各單項評價指標的特點，可按如下規(guī)則確定單項功效系數(shù)指標的取值，如式4 所示。

式中，M為極大型變量單項功效系數(shù)，Q為穩(wěn)定性變量功效系數(shù)，Ns為實際值，Nm為滿意值，W為不允許值。也就是說，上述公式中的實際值越大越好，可以定義為一個非常大的變量，如總資產(chǎn)利潤率、應收賬款周轉(zhuǎn)率等。如果在一定范圍內(nèi)滿意值最高，則可以定義為范圍型變量，如資產(chǎn)負債率。在運用財務風險預警評價模型對房地產(chǎn)開發(fā)成本風險進行綜合評價的過程中，各指標的重要性不盡相同，因此有必要確定各指標的權(quán)重。

（3）預警模塊設計

建立基于層次分析法的房地產(chǎn)開發(fā)預警系統(tǒng)模塊的整體思維路徑，通過靜態(tài)成本反映和動態(tài)成本跟蹤，及時對實施結(jié)果進行預警和分析，指出采購、運輸、開發(fā)、管理等環(huán)節(jié)的資源整合?；蛄鞒搪窂皆僭旆较?，為開發(fā)人員提供降低成本和提高效率的服務。由于各分系統(tǒng)與成本預警中心之間的內(nèi)在聯(lián)系，對于各子系統(tǒng)之間，以及各子系統(tǒng)與成本預警中心之間的關(guān)系，通過對一個網(wǎng)絡的公式與功能設計的關(guān)系進行校核，某一個子系統(tǒng)中發(fā)生的任何數(shù)量的變化，都會導致其他成本相關(guān)子系統(tǒng)和預警中心的數(shù)字發(fā)生變化，利用計算機可以自動、快速地處理成本預警。具體模型如圖2所示。

圖2 預警模塊設計圖

成本預警模型是為了預防生產(chǎn)經(jīng)營活動的潛在風險，或?qū)崟r監(jiān)控環(huán)段進行改進而建立的，這就要求公司內(nèi)部相關(guān)部門必須在規(guī)定的時間或期限內(nèi)參與，并提供按時間順序、信息全面準確地進入這個房地產(chǎn)開發(fā)成本預警中心。動態(tài)成本預警是指成本計算每隔10 天，或在特定時間點的計算所需，假使領(lǐng)導人決定檢查一批原材料采購成本，或想要在一段時間后檢查，其關(guān)鍵項目的銷售價格要快速確定，成本控制系統(tǒng)也要能計算采購階段的套期保值成本。

成本波動預警即成本結(jié)構(gòu)變化、各工序消耗水平變化、成本價格不變條件下的波動預警。根據(jù)開發(fā)計劃和本月的資金調(diào)動計劃，結(jié)合供應部門將采購價格和單位實際正常消耗的數(shù)據(jù)報告，預測每道工序的目標成本，并對下個月的開發(fā)成本波動所引起的結(jié)構(gòu)變化進行了重點預警，預警結(jié)果主要為成本管理部門提供參考。

二、對比實驗

（一）實驗準備

為了對房地產(chǎn)開發(fā)成本預警系統(tǒng)進行分析，本文選取了某房地產(chǎn)公司一年內(nèi)的開發(fā)財務報表，計算了影響財務風險的9 個開發(fā)成本指標，運用層次分析法確定各因素的權(quán)重，計算出房地產(chǎn)開發(fā)商財務風險水平的綜合效率系數(shù)。應用社會、經(jīng)濟和科學管理問題的分析，首先要對問題進行組織和分層，層次分析結(jié)構(gòu)模型見圖3。

圖3 預警模塊設計流程圖

在成本價格發(fā)生變化，各工序消費水平發(fā)生變化，原有經(jīng)濟消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的情況下，可根據(jù)計算結(jié)果計算開發(fā)成本波動的利潤空間，這個時候就會存在預警提醒，預警提醒的按下列公式5進行計算。

式中，d1表示監(jiān)控中的原始成本，在控制之內(nèi)的原始成本是不會觸發(fā)預警的，d2是會觸發(fā)警報的成本監(jiān)控預警數(shù)閾值，ω為成本的權(quán)重排序向量。預警結(jié)果主要為房地產(chǎn)開發(fā)成本的經(jīng)濟部門提供參考，預警系統(tǒng)可以指導成本控制決策，使用成本預警系統(tǒng)可以快速、及時、準確地對成本變化或各種綜合因素影響下的變化趨勢發(fā)出系統(tǒng)警告。

（二）實驗結(jié)果

根據(jù)以上公式5可以計算權(quán)重，具體確定各指標和單項指標的功效系數(shù)，結(jié)果基于各級安全效益層次圖的判斷矩陣，計算影響財務風險的9 個財務指標，通過層次分析法(AHP)確定了各因素權(quán)重后的公司發(fā)展成本風險水平的綜合效能系數(shù)，具體指標值的確定及單指標功效系數(shù)的計算結(jié)果，如表2 所示。

表2 功率系數(shù)計算表

從表2 中的計算結(jié)果看出，其盈利能力中等，其中流動比功效系統(tǒng)比率和速動比率偏高，資產(chǎn)負債值為2.05%，數(shù)值屬于正常區(qū)間內(nèi)，證明該企業(yè)的成本目前可控。這些關(guān)鍵預警內(nèi)容的合計值為71.15%，根據(jù)國家規(guī)定，綜合功效系數(shù)處于70～80 間為中警的警限區(qū)間，說明此公司財務風險的綜合功效系統(tǒng)系數(shù)正常，顯然其房地產(chǎn)開發(fā)的成本較低，面臨的成本預警風險較小。

房地產(chǎn)開發(fā)商的財務風險預警，無論在何種預警范圍內(nèi)，都不是財務風險預警研究的最終目標。最終目標是找出導致出現(xiàn)這種預警的異常因素，也就是說，領(lǐng)先指標預警與標準指數(shù)之間，存在著一個巨大的差異，這種分析和研究發(fā)現(xiàn)，預警源的根源根據(jù)具體情況做具體的分析，應采取措施控制和消除風險。根據(jù)公司歷年來的記錄，該企業(yè)的增長率在行業(yè)平均水平內(nèi)，說明該公司的發(fā)展成本控制策略并不完善。綜上所述，企業(yè)可以通過建立財務風險預警系統(tǒng)，將財務風險損失降到最低。本文建立的開發(fā)成本風險預警系統(tǒng)具有實用性，能夠幫助企業(yè)降低財務風險。

三、結(jié)束語

從研究財務風險預警系統(tǒng)的思路出發(fā)，建立開發(fā)成本風險預警指標體系，運用層次分析法進行分析，確定了企業(yè)開發(fā)成本風險的預警程度，并結(jié)合實例進行具體分析。闡述了開發(fā)成本風險預警模式，清除警告是指清除警告對象，所謂成本控制預警指的是警報系統(tǒng)的預警，成本控制預警也可以從警報系統(tǒng)要素和警報系統(tǒng)程度兩個方面來考慮。在今后的工作中，開發(fā)公司各部門可以利用預警成本信息開展標桿勘查活動，通過與行業(yè)先進水平的比較，準確定位企業(yè)在行業(yè)中的位置。通過建立嚴格的標桿管理制度和考核制度，將確定成本和消耗的重要指標納入需要比較的首位，找出差距，給技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新帶來效益；通過與同行企業(yè)的競爭中不斷挖掘潛力，找出不足，及時采取措施加以改進或應對，努力實現(xiàn)效益最大化。