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    地產(chǎn)微利時代建筑安裝工程前期成本優(yōu)化

    2021-12-24 18:12:55陳雅青
    綠色環(huán)保建材 2021年12期
    關(guān)鍵詞:精裝成本優(yōu)化

    陳雅青

    象嶼地產(chǎn)集團有限公司

    1 引言

    房地產(chǎn)市場根據(jù)國家政策、市場環(huán)境、人口環(huán)境不斷變化,房地產(chǎn)市場走過紅利時代十年,接下去是存量時代,建筑開發(fā)的微利時代已經(jīng)到來,成本優(yōu)化成為重要環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)企業(yè)面臨行業(yè)政策、行業(yè)新規(guī)、客戶、供方成本、行業(yè)競爭、融資成本各方面的壓力,房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代,諸多外部環(huán)境的變化,同時也壓縮了地產(chǎn)的利潤點,成本控制不好的話,低利潤或無利潤,甚至虧損將成為為常態(tài)化。

    2 房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境的變化如下

    (1)行業(yè)政策:限購、限貸、限價、限賣、限備案;(2)行業(yè)新規(guī):設(shè)計新規(guī)、PC預(yù)制構(gòu)件、綠色建筑、海綿城市等;(3)客戶:客戶越來越挑剔,對品質(zhì)要求越來越高;(4)供方成本:建筑材料價格,人工價格上漲明顯;(5)行業(yè)競爭:行業(yè)競爭加劇、大魚吃小魚、強強聯(lián)合;(6)融資成本各方面的壓力:政府控制金融風(fēng)險,融資成本明顯加大。

    3 成本控制的目標(biāo)

    保證成本的支出獲得最有效的收益-提升價值。方案優(yōu)化≠省錢、方案優(yōu)化≠降低品質(zhì)、方案優(yōu)化要兼顧效果、質(zhì)量、成本、實施。

    4 目前機電成本控制現(xiàn)狀

    (1)一線公司剛成立時,機電設(shè)計及成本人員往往不會馬上到崗,甚至有的一線公司開盤后機電設(shè)計崗位都沒有人,直到總包招標(biāo)時才安排到崗,造成機電成本人員未參與前期方案的優(yōu)化。

    (2)機電成本在住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本中所占比例不大,約15%~20%,如果是施工圖方案再進行優(yōu)化,成本優(yōu)化效果不明顯,例如安裝造價2200萬左右,能優(yōu)化150多萬。但是,安裝成本卻一直沒有得到應(yīng)有的重視。

    (3)面臨很多公用工程壟斷的實際做法,索性隨它去。其實壟斷部門也可以有成本優(yōu)化空間,后文舉例分析。

    5 機電成本優(yōu)化要點

    眾所周知,影響造價最主要的因素是設(shè)計,影響整個房地產(chǎn)項目投資在80%以上。項目的設(shè)計不經(jīng)濟,無論后期招標(biāo)管理再怎么好,價格壓得再低,綜合成本還是很難控制。因此要達到成本控制的目的,需要更多地關(guān)注設(shè)計階段的成本優(yōu)化。如施工圖設(shè)計、材料部品選擇、二次深化設(shè)計,現(xiàn)場設(shè)計配合等,無論是哪一個設(shè)計環(huán)節(jié),成本人員都應(yīng)該提前介入?yún)⑴c、輔助。越具體的設(shè)計工作,成本人員的參與深度及可發(fā)揮的影響越大。成本優(yōu)化是個技術(shù)活,設(shè)計圖紙一旦確定,其造價也就基本確定,所以成本的優(yōu)化關(guān)鍵在于成本與設(shè)計、施工的協(xié)同。

    以下從我個人實際工作經(jīng)驗角度,以及學(xué)習(xí)相關(guān)案例經(jīng)驗后,闡述建筑安裝工程前期成本控制要點。

    5.1 壟斷單位機電成本談判

    配套費的金額一般相對較大,屬于房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的一部分。很多成本人員認為既然配套費屬于壟斷型的收費,也有標(biāo)準(zhǔn),就直接按照相應(yīng)政策進行繳交和簽訂合同即可。實際上,此類政策文件有一定的靈活度,且在不斷更迭中,在合理合規(guī)的前提下,具有一定的可談判性。這類壟斷型單位一般有2種:行政事業(yè)單位、壟斷型企業(yè),特別是針對收取“小配套費”的壟斷型企業(yè),因有利益的考核,往往更具備一定的商務(wù)談判條件。

    通過設(shè)計方案優(yōu)化控制成本這條根本性的途徑,也適用于配套工程,這是治本之策。因此,如何在合理合規(guī)、不違背政策的情況下進行成本商務(wù)談判,這個能力對成本人來說尤為重要。機電成本人員需通過調(diào)查了解和案例對標(biāo)、橫向?qū)Ρ龋赐黄瑓^(qū)同類項目與收費對比,摸清市場行情、運作模式、收費標(biāo)準(zhǔn)、常規(guī)做法、價格水平等情況,在商務(wù)談判過程中,機電成本人員善于借力,協(xié)同開發(fā)部、項目部等部門進行綜合談判、協(xié)調(diào)好外部關(guān)系。案例如下:1)供水工程:部分項目片區(qū)內(nèi)有兩家供水公司應(yīng)進行價格比對和談判、供水工程開口費可談;2)燃氣工程:某一體量較大的項目燃氣公司的報警器單價可談;3)電視工程:漳州市項目15元∕m2,大項目可談至10元∕m2。

    5.2 強電工程成本優(yōu)化要點

    重點控制樓盤總用電規(guī)模、開閉所及變電所的容量、數(shù)量、供電范圍和高壓線路。一般住宅負荷計算取40W∕m2~50W∕m2,因為涉及行業(yè)壟斷,需要設(shè)計人員與審圖所進行多方位溝通,否則等方案已經(jīng)定案,于事無補。因此成本人員要提前關(guān)注優(yōu)化,避免工作不到位。

    (1)變壓器(不同單臺容量)組合方案的比選:變壓器的綜合單價較高,體積較大,變壓器的優(yōu)化,除了可節(jié)省費用外,還可節(jié)省空間。經(jīng)分析,變壓器規(guī)格在1250kVA以內(nèi)單臺容量越大,單位容量費用越低,規(guī)格在1250kVA以上變壓器價格昂貴,建議不選。(2)電纜選用:室內(nèi):普通或阻燃電線電纜;室外:YJV22或YJV電纜。(3)地下停車場照明系統(tǒng)由配管改為線槽:根據(jù)圖紙要求,停車場照明系統(tǒng)采用配管方式,由于地下二層頂部管線復(fù)雜,燈具吊桿施工難度大,且不美觀整體效果差,通過與設(shè)計單位溝通優(yōu)化后,采用照明線槽安裝燈具,施工難度大大減少,并增加項目效益。

    5.3 BIM的應(yīng)用管理

    一些不必要的管線碰撞問題,應(yīng)該提前在設(shè)計階段,利用BIM等技術(shù)就解決掉,不要在施工過程中發(fā)現(xiàn)了再拆除修改,不但成本浪費,還影響進度。

    5.4 給排水工程成本優(yōu)化要點

    給排水系統(tǒng)是最重要的組成部分,與日常生活息息相關(guān),對用戶的生活和體驗有著非常重大的影響。

    (1)加壓泵房及消防泵房應(yīng)該盡量布置在須加壓樓房的中心,使管線布置長度最短且利于水力平衡。

    (2)設(shè)計時,在滿足壓力、流量等技術(shù)條件時,管徑達到要求即可,比如每戶住宅進水入戶管管徑控制在DN20以內(nèi)。立管選擇PPR管和鋼塑管居多,橫管選用PPR管居多。

    (3)出戶排水管管材優(yōu)化:某項目施工圖設(shè)計底層外排排水管為柔性機制鑄鐵管,在甲指乙供材料招標(biāo)過程中,招標(biāo)清單為A型柔性機制鑄鐵管,投標(biāo)單位報價為22萬元,但W型柔性機制鑄鐵管由于接口形式的優(yōu)勢比A型價格便宜,后讓投標(biāo)單位報W型價格,報價為16.8萬元。其實本次優(yōu)化仍未到位,后與設(shè)計溝通,同意改為UPVC管材,優(yōu)化后報價為5萬元,兩次優(yōu)化共節(jié)約成本17萬元。

    (4)室外管網(wǎng)優(yōu)化:檢查井分布間距盡量按規(guī)范允許的最大值設(shè)計,并且要與景觀設(shè)計圖紙吻合,不能影響景觀效果。別墅類項目尤其要注意,避免室外檢查井“糖葫蘆”狀。除機動車道外的非機動車道或綠化等部位嚴(yán)控采用重型。

    接下來結(jié)合漳州某別墅項目室外排水管網(wǎng)工程,淺談管網(wǎng)工程優(yōu)化(設(shè)計優(yōu)化前造價381萬元,優(yōu)化后造價298萬元,優(yōu)化造價83萬元)。

    小區(qū)排水管網(wǎng)的成本一般比較小,只是在別墅項目中成本會相對偏高。而工作中,我們又常把這部分內(nèi)容放到總包合同,或者景觀合同中合并招標(biāo),因為管網(wǎng)工程常常易忽視。通過該案例的分析,介紹在招標(biāo)過程中減持“一個不要、兩個確?!保矗汗懿倪x用不要超標(biāo);確保盡量短距離、盡快排水;確保不傷害外立面效果)來滿足項目整體利益的優(yōu)化原則。

    ①優(yōu)化管網(wǎng)設(shè)計,減少工程量。優(yōu)化外立面落水管位置與數(shù)量,減少雨水井。通過發(fā)揮明溝匯水的作用,減少雨水井。由“落水管—雨水口—雨水井”改為“落水管—明溝—雨水口—雨水井”,這樣使相鄰的幾個落水管可以先匯集到明溝中,通過明溝與雨水口的協(xié)調(diào),減少過密的雨水井,而不是一個落水管對應(yīng)一個雨水口、一個雨水井,基本可以做到減少一個井、減少4M連接管。近距離合并、減少污水井。設(shè)計位于道路上的排水管,盡量改為就近于綠植草坪內(nèi),即減少了道路上井蓋數(shù)量、提升景觀品質(zhì),也減少排水管數(shù)量、降低井蓋等級。

    ②選擇性價比更高的材料或型號。管材優(yōu)化(地下室底板范圍內(nèi)HDPE雙壁波紋管優(yōu)化為UPVC塑料管),優(yōu)化造價23萬元。管道周圍回填砂高度由管頂500mm優(yōu)化至管頂200mm,優(yōu)化造價32萬元。井蓋優(yōu)化:處在景觀道路上的井蓋,由“裝飾性井蓋”改為“普通抗壓井蓋”,通過以往已經(jīng)在樣板區(qū)施工實例,不影響景觀效果,且避免了日后裝飾性井蓋的鋼結(jié)構(gòu)部分生銹帶來的物業(yè)維修問題,可延長使用年限。

    6 淺析案例

    隨著住宅地產(chǎn)批量精裝房項目的增多,本文以漳州市某精裝項目為例(主體安裝造價2200萬元,優(yōu)化150萬元),結(jié)合已完工結(jié)算項目,淺談住宅精裝安裝工程前期成本管控。

    6.1 避免無效成本的產(chǎn)生

    在招采階段之前,提前與設(shè)計部溝通圖紙的合理性,總結(jié)以往項目的經(jīng)驗,避免圖紙落地后與現(xiàn)場其他分包工程的情況不相符造成諸多拆改,造成無效成本的浪費。(1)在以往的工程中存在如總包施工的公共區(qū)域精裝修大部分預(yù)埋的管與后期精裝圖紙設(shè)計的點位不一致,造成精裝單位二次批量敷設(shè)電氣明管,原有預(yù)埋管造成無效成本的增加。吸取經(jīng)驗教訓(xùn),在漳州市區(qū)某精裝項目,主體公區(qū)預(yù)埋前推動設(shè)計部、精裝設(shè)計單位前置工作,出具一份預(yù)埋版精裝圖紙,確保與后期精裝水電點位一致,避免后期精裝單位進場時需進行混凝土割槽布管等工作,造成前期預(yù)埋管無效成本的產(chǎn)生。此項舉措節(jié)約造價18萬元(批量公區(qū)精裝)+60萬元(批量戶內(nèi)精裝)。(2)因地產(chǎn)營銷政策變化,由原來不贈送面積改為補板贈送面積,燃氣工程設(shè)計時,未考慮到該因素,造成補板后,原有燃氣豎管由位于戶外變成位于戶內(nèi),必須改管,改造燃氣豎管及水平管(75萬),才允許通氣。吸取經(jīng)驗教訓(xùn),漳州某精裝項目燃氣工程設(shè)計時,確保燃氣管道的走向不在有補板可能的位置經(jīng)過,避免造成無效成本的增加。③批量精裝戶型戶內(nèi)混凝土內(nèi)豎向給水管由傳統(tǒng)的方式(精裝公司后期割混凝土槽)改為預(yù)埋管供給水管路通行的方式,節(jié)約造價42萬元。

    6.2 成本優(yōu)化

    (1)鋼套管使用量較大,驗收標(biāo)準(zhǔn)相對較高(整個工程的套管指標(biāo)在120萬以上,單方造價指標(biāo)10元∕m2),局部進行優(yōu)化后,穿樓板鋼套管造價優(yōu)化50萬元。(2)對于不敏感部位的開關(guān)、插座降低品牌檔次(品牌由西蒙優(yōu)化為公牛)。(3)橋架更改品牌:不同品牌橋架價格差異20%以上,而觀感差異不大。造價優(yōu)化15萬元。④坐便器及洗臉盆孔洞預(yù)留由預(yù)留套管更改為預(yù)埋止水環(huán),單處節(jié)約造價80%,總造價節(jié)約-10萬元。

    7 結(jié)論

    我們所處的時代變化日新月異,相關(guān)政策環(huán)境、人口環(huán)境、小業(yè)主的需求都不斷在變化,要想在行業(yè)中取得全新的勝利與發(fā)展,必須構(gòu)建企業(yè)自身的核心競爭力,永葆立足于市場。在房地產(chǎn)企業(yè)中,成本管理更是企業(yè)的核心,成本水平在行業(yè)內(nèi)是否有優(yōu)勢,決定房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢,利潤是企業(yè)未來的生命線。作為專業(yè)的成本人員,我們需通過尋找足夠多的案例,積累足夠多的樣本數(shù)據(jù),并進行專業(yè)分析、處理,其數(shù)據(jù)才能被參考和利用。通過案例收集、數(shù)據(jù)分析、原因查找、歸納總結(jié)的過程中,我們所接觸的同行、所看到的各種看法、所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)等這一切的所有經(jīng)歷,才是一個成本管理者最大的收獲。

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