新形勢下房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

文/趙靜（對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院）

進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了一個嶄新的黃金時(shí)期。受益于諸多新興技術(shù)的支持，社會各領(lǐng)域的發(fā)展都呈現(xiàn)出了蓬勃嶄新的姿態(tài)。

房地產(chǎn)作為與百姓日常生活息息相關(guān)的一個行業(yè)，其在促進(jìn)社會發(fā)展等方面也起到了至關(guān)重要的作用。以至于，在很長的一段時(shí)間中，房地產(chǎn)行業(yè)一度成為某些地區(qū)推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出了很多的問題，例如過高的房價(jià)成為很多群眾提高生活質(zhì)量的重要瓶頸。而當(dāng)前，隨著相關(guān)調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展何去何從也需要進(jìn)行重新的思考。在房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的大背景下，針對房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行研究意義重大。

一、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展事關(guān)國計(jì)民生，房地產(chǎn)價(jià)格的高低很大程度上也會直接影響社會的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。所以關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的變化，就影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行分析和總結(jié)意義重大。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格包含兩個主要因素，第一是房屋建筑過程中所消耗的成本。另一個是房屋建筑本身所占用的土地價(jià)值。對于房地產(chǎn)價(jià)格而言，其自身的高低，會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行秩序和資源調(diào)配造成重要的影響。從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)價(jià)格就是房地產(chǎn)價(jià)值的直接表現(xiàn)形式。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身具有商品屬性，所以要想獲得房地產(chǎn)的使用權(quán)和所有權(quán)，就必須以貨幣作為對應(yīng)的交換條件。但是因?yàn)榕c普通商品的買賣交易存在較大的差異性，所以對于房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控也會面臨較大的難度。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征

房地產(chǎn)價(jià)格主要包含以下幾個特征。第一，房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制具有多元化的特征。第二，房地產(chǎn)的交易價(jià)格與其所屬地區(qū)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等諸多因素有著密切關(guān)聯(lián)。第三，房地產(chǎn)的評估價(jià)值與抵押價(jià)格之間有較大出入。第四，房地產(chǎn)的屬性也存在不同。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)行業(yè)一方面會涉及民眾的保障性住房，同時(shí)還涉及有一定的投資屬性，所以房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控便更具挑戰(zhàn)性。這也使得相關(guān)工作的開展面臨更多的挑戰(zhàn)。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

眾所周知，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素十分復(fù)雜，總的來說，可以從三個方面進(jìn)行考慮。第一是設(shè)計(jì)因素，第二是經(jīng)濟(jì)因素，第三是政治因素。以第一點(diǎn)為例，在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)建造的過程中，建筑標(biāo)準(zhǔn)、資源投入等都是其影響因素。而經(jīng)濟(jì)因素則是指因社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境所造成的建筑成本上漲等影響因素。政治因素則是指圍繞房地產(chǎn)的土地政策、住房政策等，在房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控過程中，政治因素的考量也必不可少?？偟膩碚f，不同因素都會對房地產(chǎn)價(jià)格造成影響，但是影響的程度會有所不同。要想實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，就需對其影響因素進(jìn)行分析。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格自身的屬性特征，所以要想確保房地產(chǎn)價(jià)格分析的合理性，也需要從宏觀以及微觀兩個角度去進(jìn)行思考。

（四）房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律

房地產(chǎn)價(jià)格變化的規(guī)律也有所不同，因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素較多，所以也難以精準(zhǔn)判斷影響其價(jià)格變化的規(guī)律與特征。首先，房地產(chǎn)的價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在必然的聯(lián)系，在宏觀經(jīng)濟(jì)層面中，必然會存在有很多可以預(yù)見的因素，通過對這些因素的分析與匯總，也能在一定程度上確定宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)指標(biāo)會對房地產(chǎn)行業(yè)造成影響，所以宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也能夠從房地產(chǎn)價(jià)格上體現(xiàn)出來。其次，房地產(chǎn)行業(yè)本身在發(fā)展的過程中也表現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢，這里我們可以理解為房地產(chǎn)價(jià)格可以有效抵御通貨膨脹。最后，不同地區(qū)和國家的房地產(chǎn)價(jià)格及價(jià)格規(guī)律都有較大的差異，受人口因素、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素等層面的影響。所以總體而言，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展越高的地區(qū)，其房地產(chǎn)的價(jià)格也就相對越高，房地產(chǎn)價(jià)格與其所屬地區(qū)的人均可支配收入之間，也存在有理想狀態(tài)下的正比例關(guān)系。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)本身就屬于應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇，其主要的研究對象是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。作為當(dāng)前社會發(fā)展結(jié)構(gòu)中不可忽視的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中都有較為顯著的交叉特征。例如房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)之間的交叉性主要體現(xiàn)在資源經(jīng)濟(jì)學(xué)中所研究的土地資源配置，本身也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)需要關(guān)注的內(nèi)容與要素。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)需要深入研究的問題

在針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)展開的研究中，需要著重圍繞房地產(chǎn)價(jià)格、商品住房價(jià)格和住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)三個層面展開研究與總結(jié)。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中需要重點(diǎn)關(guān)注的問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與社會民眾生活之間有著密切的關(guān)聯(lián)，所以加強(qiáng)相關(guān)研究，有助于房地產(chǎn)價(jià)格的深層次探索，有助于社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。當(dāng)前一方面一些民眾因?yàn)檫^高的房價(jià)而陷入無房可住的情況，另一方面一部分企業(yè)以及個人在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中存在投機(jī)炒房的情況。這也使得房地產(chǎn)價(jià)格存在較大的波動，繼而不利于社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。如何有效引導(dǎo)社會資本在投資結(jié)構(gòu)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)化，如何在確保經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，減少社會民眾的生活壓力，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義所在。

（二）新建住房中商業(yè)住宅的價(jià)格

滿足群眾的住房需求，與滿足房地產(chǎn)企業(yè)自身的應(yīng)得利益，二者在一定程度上并不是相互矛盾的。這就要求合理設(shè)置商品房價(jià)格，對于經(jīng)濟(jì)學(xué)家而言，如何進(jìn)行客觀的價(jià)格量測，這本身也是一個值得關(guān)注的問題。只有堅(jiān)持嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)的研究，才能使得商品住宅房的價(jià)格有可能趨于穩(wěn)定與合理。

（三）住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，首先需要關(guān)注的便是確保房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。為了達(dá)到這一目標(biāo)，需要就住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)作出系統(tǒng)的研究與分析。同樣，對于社會公眾而言，其自身權(quán)益的維護(hù)與保障，也需要住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)的深入研究與總結(jié)。只有針對相關(guān)問題作出合理系統(tǒng)的研究，才有可能引導(dǎo)房地產(chǎn)的價(jià)格逐漸走向合理，邁進(jìn)一個穩(wěn)定的發(fā)展階段。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下房地產(chǎn)價(jià)格問題的思考

房地產(chǎn)調(diào)控是確保房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的重要手段。當(dāng)前，為了保證我國房地產(chǎn)價(jià)格的逐漸穩(wěn)定，各地區(qū)都采取了積極的調(diào)控手段。從實(shí)際效果來看，盡管當(dāng)前的調(diào)控已經(jīng)起到了很大的效果，但是這與民眾的預(yù)期還存在較大的出入。我國當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的高速增長趨勢已經(jīng)得到了延緩，但是房地產(chǎn)從“投資”向“居住”的屬性轉(zhuǎn)化也需要一定的時(shí)間。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格回落

從短期來看，房地產(chǎn)的價(jià)格會呈現(xiàn)出一個短暫的回落趨勢，就當(dāng)前的形勢來看，這種回落的趨勢已經(jīng)十分明顯。當(dāng)前導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格回落的因素主要有三個。第一,國家針對一、二線城市房價(jià)增長的趨勢制定了相關(guān)的政策，對抑制房地產(chǎn)價(jià)格起到了理想的效果。以限購為例，相關(guān)的制約性條件有效抑制這些地區(qū)的住房需求，也有效抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的狂漲。第二，地方房地產(chǎn)貸款政策也整體趨于收緊的狀態(tài)，隨著限貸政策的出臺，社會民眾的貸款成本不斷提高，這也成為房地產(chǎn)投資性需求下降的重要原因，很多地區(qū)限貸政策的推行，極大程度上推動了房地產(chǎn)價(jià)格的回落。第三，限售抑制炒作，隨著相關(guān)方法的落實(shí)，房地產(chǎn)的炒作空間愈發(fā)狹窄，炒房的成本愈來愈高，很多投機(jī)客也逐漸喪失了炒房的動力。所以說，這些因素的總和也使得房地產(chǎn)的價(jià)格正逐步回歸，不斷趨向合理化。

（二）調(diào)控結(jié)束后，房地產(chǎn)價(jià)格將處于長期的穩(wěn)定期

在過去的一段時(shí)間里，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略取得了顯著的成效。對于很多非一線城市的發(fā)展而言，也需要就如何吸納這些新型城鎮(zhèn)人口進(jìn)行關(guān)注。這些群眾在進(jìn)入城市之后，必然會帶來相應(yīng)的住房需求。這對于房地產(chǎn)市場今后一段時(shí)間的發(fā)展，能夠帶來一定的積極影響。但是同樣，很多早期建設(shè)的住宅因?yàn)榉魁g較長、居住面積較小等問題愈發(fā)突出，這些改善性住房需求也會提升。這就是今后房地產(chǎn)行業(yè)的全新發(fā)展機(jī)遇。

總的來說，供求比相對穩(wěn)定已然成為今后房地產(chǎn)市場的主要趨勢。在今后很長的一段時(shí)間里，我國的房地產(chǎn)市場都不會出現(xiàn)突飛猛進(jìn)或是斷崖式的狀況，而會在不斷的探索與總結(jié)中，逐漸地進(jìn)入到一個相對穩(wěn)定的發(fā)展模式中。民眾的住房需求得到滿足，房產(chǎn)公司的利益也能夠得到保障。

五、歷史房地產(chǎn)價(jià)格分析

通過全國商品房平均銷售價(jià)格與國民生產(chǎn)總值的比對（見表1），我們可以發(fā)現(xiàn)，商品房平均銷售價(jià)格近十年的增長速度并沒有超過國民總收入的增長速度。中國近十年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長，可能個別地區(qū)的房價(jià)增長高于經(jīng)濟(jì)增長，但總體發(fā)展是平衡的。近幾年我國政府堅(jiān)持房住不炒的政策，保障了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。相信在未來的發(fā)展過程中，中國的房地產(chǎn)仍然會健康發(fā)展。

表1 全國商品房平均銷售價(jià)格與國民生產(chǎn)總值的比對表

六、結(jié)語

在對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控的過程中，需就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域做出深入的研究，就房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律與社會經(jīng)濟(jì)之間的必然聯(lián)系進(jìn)行總結(jié)與分析，以此來確保房地產(chǎn)價(jià)格的理性增長。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)乎國計(jì)民生，在我國當(dāng)前的全新發(fā)展形勢下，也可以充分借鑒一些西方國家的相關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)價(jià)格作出合理的調(diào)控，以此來確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的愈發(fā)合理。