社會(huì)養(yǎng)老與老年住房租賃連接模式探索*
——以廣州市為例

文/廣東科學(xué)技術(shù)職業(yè)學(xué)院 梁春閣 許秀娟

1 人口老齡化問題嚴(yán)峻

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人口老齡化問題嚴(yán)峻。截至2020年，全國60周歲及以上老年人口達(dá)2.64億，占總?cè)丝诘?8.7%；其中65周歲及以上老年人口達(dá)1.90億，占總?cè)丝诘?3.5%。廣州市自2005年開始積極探索養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)，歷經(jīng)10余年，基本形成以“綜合+功能”服務(wù)設(shè)施為平臺(tái)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，涵蓋家庭綜合服務(wù)中心、居家養(yǎng)老服務(wù)部、星光老年之家、日間托老服務(wù)機(jī)構(gòu)、長者飯?zhí)玫仍O(shè)施在內(nèi)的“10分鐘社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)圈”。雖然社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施在數(shù)量上已基本覆蓋全市街道，但仍存在問題，如資源相對(duì)分散，服務(wù)半徑過大；規(guī)模小、場(chǎng)地少，服務(wù)品質(zhì)低、適用性差；社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心設(shè)備落后、使用率低。諸多問題嚴(yán)重制約社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的品質(zhì)與成效，需探尋新的突破口。

為應(yīng)對(duì)老齡化問題，多種養(yǎng)老模式應(yīng)運(yùn)而生，其中機(jī)構(gòu)養(yǎng)老及居家養(yǎng)老模式應(yīng)用較廣。“十一五”期間，我國提出構(gòu)建“9064”養(yǎng)老格局，其中90%為居家養(yǎng)老。針對(duì)養(yǎng)老現(xiàn)狀，政府通過組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)及建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施為老年人提供照料服務(wù)，進(jìn)而催生新型養(yǎng)老模式——社區(qū)養(yǎng)老。

在養(yǎng)老服務(wù)需求不斷增長的背景下，各地政府加快推進(jìn)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)。2015年廣州市積極開展養(yǎng)老服務(wù)綜合改革試點(diǎn)工作，密集出臺(tái)60余份養(yǎng)老服務(wù)政策文件，涉及規(guī)劃用地、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、人才隊(duì)伍、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等方面，并引入社會(huì)專業(yè)力量，為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展提供保障。目前，廣州市有11個(gè)區(qū)級(jí)、153個(gè)街鎮(zhèn)級(jí)居家養(yǎng)老綜合服務(wù)平臺(tái)，24個(gè)居家養(yǎng)老服務(wù)示范中心，1460個(gè)星光老年之家，1144個(gè)農(nóng)村老年人活動(dòng)站點(diǎn)，1024個(gè)長者飯?zhí)茫?88個(gè)社工站[1]。針對(duì)此，對(duì)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀及實(shí)施成果進(jìn)行調(diào)研與反思成為行業(yè)研究重點(diǎn)[2]。此外，人口迅速老齡化趨勢(shì)影響家庭消費(fèi)能力和養(yǎng)老模式，給廣州市住房消費(fèi)帶來影響[3]。

廣州市第七次全國人口普查公報(bào)顯示，廣州市常住人口1867.66萬，較2010年1270.08萬增加了597.58萬，增長率為47.05%。在全市常住人口中，人戶分離人口為1152.29萬，流動(dòng)人口為937.88萬。流動(dòng)人口增長迅速，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，流動(dòng)趨勢(shì)明顯，主要聚居于近郊及“城中村”等城鄉(xiāng)接合部。隨著“城中村”改造的逐步推行，價(jià)格低廉的“城中村”和“城鄉(xiāng)接合部”租賃房源逐步減少，因此增加租賃房源，滿足流動(dòng)人口的租房需求成為城市化進(jìn)程中亟需解決的問題。

2 老年住宅與住房租賃置換連接模式

老年住宅與住房租賃置換連接模式是指城市中擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人與社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供一定期限內(nèi)專業(yè)老年住宅的生活權(quán)和居住權(quán)，而老年人將一定期限內(nèi)的住房使用權(quán)交給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)一與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋租賃運(yùn)作，既為老年人提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)，又為房屋二級(jí)市場(chǎng)提供穩(wěn)定的租賃房源（見圖1）。

圖1 社會(huì)養(yǎng)老與住房租賃連接模式

2.1 適用條件

老年住宅與住房租賃置換連接模式適用于年齡超過65歲的老年人，老年人擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不與子女共同居住，且其適應(yīng)力較強(qiáng)，接受或希望入住老年社區(qū)，同時(shí)老年人住房具有出租價(jià)值，可獲得充足的租金以入住老年社區(qū)。

2.2 運(yùn)作優(yōu)勢(shì)

2.2.1 保留產(chǎn)權(quán)，增強(qiáng)心理依托

在此種模式下，老年人將原住房的使用權(quán)暫時(shí)讓渡給社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，仍保留房屋產(chǎn)權(quán)，以此增加老年人的心理依托。

2.2.2 緩解社會(huì)養(yǎng)老資金不足

根據(jù)人力資源和社會(huì)保障部公布的《2020年度人力資源和社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2020年我國參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)達(dá)99865萬，較2019年末增加3111萬，2020年養(yǎng)老保險(xiǎn)基金收入49229億，基金支出54656億，我國社?；鹗罩笨谶_(dá)5427億。由于社會(huì)養(yǎng)老金缺乏，導(dǎo)致老年住宅建設(shè)積極性降低，老年公寓服務(wù)及居住質(zhì)量無法滿足要求。政府通過租賃機(jī)制聯(lián)動(dòng)，使整個(gè)社會(huì)共同應(yīng)對(duì)“老齡化”問題，緩解社會(huì)養(yǎng)老金不足難題。同時(shí)，向房地產(chǎn)二級(jí)租賃市場(chǎng)提供穩(wěn)定房源，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展，解決大量流動(dòng)人口的住房問題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧。

2.2.3 退出機(jī)制靈活

該租賃模式中，社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與擁有住房的老年人簽訂的期限分為短期或長期，靈活性較高。老年人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)居住一段時(shí)間后，若對(duì)居住質(zhì)量與服務(wù)不滿意，下個(gè)續(xù)期可選擇退出或終止簽約。

2.2.4 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高生活質(zhì)量

目前，我國房屋租賃市場(chǎng)管理不成熟，存在不規(guī)范因素，未經(jīng)房地產(chǎn)登記備案的隱租、轉(zhuǎn)租現(xiàn)象大量存在。老年人因精力、身體及年齡等原因，在租賃過程中處于劣勢(shì)，難以保障自身權(quán)益。將住宅交由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)一處理，可規(guī)范管理房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)登記備案制度，使老年人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 運(yùn)作劣勢(shì)

2.3.1 社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入來源易受市場(chǎng)波動(dòng)影響

老年人入住老年住宅的生活費(fèi)主要來源于原住房租金，租金受租賃市場(chǎng)影響較大。利率、房價(jià)等因素對(duì)租金影響較大，租金漲落影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)的收入來源，不易調(diào)控和管理。

2.3.2 較難在租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)地區(qū)推廣

受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，部分中小城市流動(dòng)人口較少，租賃市場(chǎng)不活躍，租金水平較低，因此，該模式較難在租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的地區(qū)推廣。

2.3.3 模式涉及主體眾多

連接模式涉及不同主體，需研究主體的權(quán)利、義務(wù)及模式運(yùn)行的程序規(guī)范，制定范本合同，使模式有據(jù)可依，保障各方權(quán)益。在研究入住條件時(shí)，需確定不同條件下老年人退出的機(jī)制，以確保入住方便，退出靈活。

2.3.4 模式運(yùn)行中風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制尚不健全

模式運(yùn)行中存在政策風(fēng)險(xiǎn)（土地使用年限、利率風(fēng)險(xiǎn)等）、住宅金融機(jī)構(gòu)道德風(fēng)險(xiǎn)、老年人生活權(quán)益保障風(fēng)險(xiǎn)等，如何防范和化解以上風(fēng)險(xiǎn)是該模式有效運(yùn)行的保證。政府有關(guān)部門在完善相關(guān)法律法規(guī)時(shí)需考慮與保險(xiǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，以規(guī)避和化解風(fēng)險(xiǎn)。

3 操作步驟

老年住宅與住房租賃置換連接模式的操作步驟如下。

1）擁有獨(dú)立房產(chǎn)的老年人向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。

2）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)核實(shí)情況，接受申請(qǐng)后委托房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行租賃價(jià)值評(píng)估。

3）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與老年人簽訂委托經(jīng)營協(xié)議。

4）社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作，出租老年人房產(chǎn)，獲得租金。

5）老年人根據(jù)租金范圍選擇老年公寓，簽訂協(xié)議，包括入住期限與老年公寓類型。

4 結(jié)語

基于城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的租賃房源缺乏與老齡化引發(fā)的住房需求變化，提出老年住宅與住房租賃置換連接模式，目的是有效整合社會(huì)資源，以住宅消費(fèi)為切入點(diǎn)，依托巨大的住宅租賃市場(chǎng)，尋找社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老模式的平衡點(diǎn)。該模式的有效運(yùn)行依賴于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)職能的完善，我國政府可在政策上給予引導(dǎo)與扶持，規(guī)范市場(chǎng)管理機(jī)制，規(guī)避市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)。