構建智慧膠州綠色智慧住區(qū)

當前，山東省、青島市、膠州市政府以及膠州住房和城鄉(xiāng)建設局等領導高度重視“智慧城市”建設發(fā)展戰(zhàn)略，為加快推進膠州市智慧城市建設，進一步體現“以人為本，創(chuàng)新城市管理和公共服務”的發(fā)展理念，強化以城市發(fā)展需求為導向，提升城市品位，提高市民生活質量，構建智慧膠州綠色智慧住區(qū)。

一、以智慧社區(qū)建設標準，打造老舊小區(qū)改造膠州樣板

膠州市2005年以前建成的老舊小區(qū)301個，2016－2019年已累計投資1.9 億元，對失養(yǎng)失修失管嚴重、居民改造意愿強烈的161個老舊住宅小區(qū)進行了基礎類改造，改造面積305 萬平方米，受益家庭近3.79 萬戶。2020年，膠州市把老舊小區(qū)改造作為保障和改善民生的一號工程，投資1.2 億元，高品質打造了澳門花園、順德花園、東關小區(qū)B 區(qū)3 個試點小區(qū)，建筑面積17.2 萬平方米（42 棟樓、151 個單元、1616 戶），加裝電梯79 部，老舊小區(qū)改造經驗做法得到住房和城鄉(xiāng)建設部、山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳通報表揚并推廣。

2021年，膠州市籌資12 億元，高質量改造郭家莊、市南小區(qū)等28 個121.5 萬平方米的老舊小區(qū)（350 棟樓、1050 個單元、1.2 萬戶）。目前，正在按智慧社區(qū)標準推進郭家莊、映月園小區(qū)等9 個老舊小區(qū)改造項目；下一步實施改造的19 個小區(qū)已完成發(fā)改立項，2021年8月完成招投標手續(xù)并開工建設，進一步鞏固可復制、可推廣的老舊小區(qū)改造膠州樣板、全國標桿。

當前，膠州市政府以及膠州住房和城鄉(xiāng)建設局高度重視智慧社區(qū)建設發(fā)展，2021年6月，膠州市住房和城鄉(xiāng)建設局委托全國智能建筑及居住區(qū)數字化標準化技術委員會（SAC/TC426）（簡稱“全國智標委”）編制《膠州市新型智慧城市綠色智慧住區(qū)總體規(guī)劃方案（2021-2022）》，為膠州市綠色智慧住區(qū)的發(fā)展指明方向，為新型智慧膠州謀篇布局。

社區(qū)大門改造前實景

社區(qū)大門改造后效果

二、智慧化助力小區(qū)綜合整治，構建便民消費圈

（一）實施小區(qū)綜合整治工程

一是加裝電梯；二是外墻保溫改造；三是結合海綿城市理念，實施雨污分流改造，整修小區(qū)內道路，提升綠化景觀，增加樹陣式停車位，整合小區(qū)周邊市政道路增設停車位；四是對燃氣、供熱、自來水管網升級改造；五是實施管線線束合一，對原有通訊線路進行改造；六是對空調室外機統(tǒng)一歸整并加裝格柵；七是拆除太陽能熱水器，實施樓頂屋面防水改造。

（二）實施智慧安防替代防盜網工程

膠州市與海爾·海納云合作，2020年9月17日搭建完成膠州市綠色智慧社區(qū)平臺，并在小區(qū)內加裝人臉、車牌識別，高空拋物攝像、門禁、VR 全景等智慧安防系統(tǒng)，為小區(qū)居民營造安全舒適的居住環(huán)境。

（三）實施配套提升工程

堅持“向地下要空間，向空中要效益”的理念。在老舊小區(qū)改造中，健全小區(qū)公共服務設施，全面推進改建、插建社區(qū)服務用房2700平方米，增設社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老、助餐、便利店、家政等生活設施，打造便民消費圈。新增老人、兒童活動區(qū)13 處。小區(qū)內增設微型消防站、充電樁、智能垃圾分類等設施。

三、堅定四項改造原則，用“辛苦指數”換取“幸福指數”

（一）堅持“示范帶動、全員參與”原則

堅持改造前“問需于民”、改造中“問計于民”、改造后“問效于民”，通過方案征集群眾意見、過程公開接受群眾監(jiān)督、結果交給群眾評判，開門納諫征集“金點子”，制定改造項目“菜單”，引導群眾按需“點單”，真正讓群眾成為老舊小區(qū)改造的“主角”，實現“民有所呼、我有所應”；引導居民變“要我改”為“我要改、我樂改、我期待改”，切實用黨員干部的“辛苦指數”換取群眾的“幸福指數”。

（二）堅持“政府統(tǒng)籌、市場運作”原則

建立完善“政府、市場、居民”合理共擔的多元化、可持續(xù)資金籌措機制，積極探索“4+N”改造和融資模式（①大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式，②跨片區(qū)組合平衡模式，③小區(qū)內自求平衡模式，④政府引導的多元化投入改造模式，⑤結合實際探索多種融資模式），多舉措破解資金難題。膠州市財政注入改造項目資本金3.95億元，積極爭取政策性金融機構提供低息貸款、發(fā)行老舊小區(qū)專項債券等措施籌集資金。按照市場化運作模式，協調自來水、供電、燃氣、供暖、通信等單位對專營管線出資改造。已申請中央發(fā)改、中央財政和青島市級補助資金2.1億元，切實破解老舊小區(qū)改造資金來源難題，確保各項改造工作順利進行。通過以上措施，有效保障膠州老舊小區(qū)改造資金需求，為老舊小區(qū)改造工作全面推進奠定堅實的基礎。

（三）堅持“地需地產、地產地用”原則

選用本地企業(yè)和品牌。組織海爾、特來電新能源、尼得科等本地品牌企業(yè)舉行產品推介會，進一步提升本地品牌配套率，扶持本地企業(yè)，拓寬市場銷路。目前，正在加裝尼得科電梯210 部。已引入海爾集團在膠州市注冊成立青島海納云信息科技有限公司，參與膠州市老舊小區(qū)智慧社區(qū)改造工作。

（四）堅持“一次改造、長效管理”原則

一是引入第三方評估機制，加強老舊小區(qū)改造質量監(jiān)管，嚴把質量關，有序推進工程建設；二是打造“紅色物業(yè)”融入老舊小區(qū)物業(yè)管理，對無物業(yè)管理小區(qū)，引入物業(yè)公司接管，市財政承擔補助資金，經過2年運轉成熟后，由市場主體自行運營，實現市場化運作；三是實施小區(qū)停車收費，通過方案公示和征求居民意見，確定停車收費標準，保障居民停車需求和車位管理有序。

下一步，膠州市將堅持以采納居民意愿為主、宜改則改的原則，“由點及面、梯次鋪開”，在全市逐步推進老舊小區(qū)改造工作，計劃利用3年的時間對全市2005年以前未改造的老舊小區(qū)進行全部改造提升，為建設“品質之城”“幸福之城”打牢基礎。

改造前路面、外墻、單元門實景

道路硬化改造后效果