城市住房夾心層市場規(guī)模度量及比較

黃雨嬰 吳翔華

[摘 要]文章基于夾心層定義及我國現(xiàn)狀，結(jié)合市場失靈理論及工程經(jīng)濟(jì)學(xué)計(jì)算方法，構(gòu)建購房、租賃夾心層指數(shù)模型，精準(zhǔn)量化城市購房、租賃夾心層規(guī)模。以南京市和紐約市為例，收集兩市房屋租售樣本等數(shù)據(jù)，建立夾心層規(guī)模度量模型，計(jì)算兩市購房、租賃夾心層規(guī)模。計(jì)算結(jié)果表明：南京市住房夾心層規(guī)模龐大，不存在租賃夾心層，房屋租售市場失衡，售價(jià)和租金水平不同步;紐約市租賃、住房夾心層規(guī)模均較小，房屋租售市場較為平衡。

[關(guān)鍵詞]夾心層規(guī)模;城市住房;南京市;紐約市;國際比較

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.35.005

1 引言

近年，我國政府致力于調(diào)控住房市場：習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中提出“住房不炒”定位;住建部部長王蒙徽指出要“堅(jiān)持調(diào)控的目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不放松”。目前，我國高收入分別明確了市場途徑和政府保障兩種解決方案，但部分供求矛盾突出、房價(jià)上漲幅度大的大型城市出現(xiàn)了既不屬于住房保障對象，又沒有能力購買商品住房的中低收入群體，住建部政策研究中心秦虹將該類群體定義為“夾心層”[1]。

不少學(xué)者針對住房夾心層問題進(jìn)行多方面研究：夾心層具有居住水平低、通勤成本高、住房支出比重大的特點(diǎn)，房價(jià)收入比嚴(yán)重失衡、租售不同權(quán)等是夾心層規(guī)模龐大的主要原因[2]。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為夾心層問題應(yīng)通過發(fā)展公租房解決，但目前我國市場上公租房配租效率很不理想[3]，“租購不同權(quán)”導(dǎo)致住房自有率嚴(yán)重偏高[4];另有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該從住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手，逐步推出租購并舉、共有產(chǎn)權(quán)、貼息貸款等多種保障模式[5]，建設(shè)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，有效滿足夾心層住房需求[6-7]。目前已有的研究結(jié)論大多站在理論層面，一方面缺乏衡量夾心層規(guī)模的具體度量方式，另一方面忽視了購買和租賃市場自身性質(zhì)及供求現(xiàn)狀差異，無法明確夾心層住房具體需求量，對夾心層群體的住房保障研究進(jìn)程仍然緩慢。

本文創(chuàng)造性地建立購房夾心層、租賃夾心層指數(shù)模型，以南京市、紐約市為可比實(shí)例，精準(zhǔn)測算兩市購房、租賃夾心層規(guī)模并進(jìn)行對比分析，學(xué)習(xí)借鑒紐約市住房保障制度成熟、完善之處，為減小南京市夾心層規(guī)模、完善住房保障體系提出針對性建議。

2 模型構(gòu)建

2.1 理論基礎(chǔ)

夾心層的出現(xiàn)往往由住房市場失靈導(dǎo)致[8]。城市住房市場失靈的首要表現(xiàn)是價(jià)格壟斷;其次是壟斷性房地產(chǎn)商控制市場價(jià)格、增加利潤導(dǎo)致的價(jià)格歧視;最后是城市住房配置兩極分化[9]。住房市場失靈往往需要政府進(jìn)行宏觀調(diào)控才能有效緩解：一方面控制房價(jià)過快上漲、增加住房實(shí)物供給;另一方面降低保障房準(zhǔn)入門檻，完善住房保障體系，從而減小夾心層規(guī)模。

2.2 研究思路

確定住房夾心層群體范圍，首要確定其無力承受的商品房價(jià)格和租賃住房租金價(jià)格，其值理論上應(yīng)為市場上商品房售價(jià)、租金的下限，最直接的計(jì)算方法是取市場最小值法。但此方法具有如下弊端：一是目前房地產(chǎn)市場信息繁多、復(fù)雜，很難確定真正的商品房售價(jià)或租金最小值;二是調(diào)研獲取的最低成交價(jià)受偶然存在的非合理性成交價(jià)影響。因此，直接運(yùn)用市場最小值法具有局限性。由于目前國內(nèi)沒有相關(guān)研究提出市場中偶然和不正常因素影響的住房交易比例，故參考國外類似指標(biāo)：美國住房市場設(shè)有廉價(jià)急售住房比例，其數(shù)值為4%～5%[10]，在國內(nèi)此合理值缺失的情況下可以借鑒作為減小誤差的標(biāo)準(zhǔn)，故將本次研究偶然和不正常因素影響的住房交易比例設(shè)定為5%，提出第五百分位住房售價(jià)概念，即在一定通勤半徑范圍內(nèi)，商品房銷售價(jià)格大于該價(jià)格的樣本占到總樣本的概率在95%及以上，能夠相對準(zhǔn)確地表示該市商品房價(jià)格的最低界限，用于計(jì)算購房、租賃夾心層指數(shù)。

由于住房租購市場存在差異，本文根據(jù)夾心層的含義將夾心層分別定義為購房夾心層和租賃夾心層。購房夾心層，指既承受不起畸高的商品房價(jià)格，又不夠資格申請享受保障房政策的城市群體[11]，在本次研究中反映為既未達(dá)到住房保障準(zhǔn)入線，又無力承擔(dān)第五百分位房價(jià)的群體。租賃夾心層，指既未達(dá)到住房保障準(zhǔn)入線，又沒有經(jīng)濟(jì)能力在市場上租賃住房的群體，在本研究中反映為既未達(dá)到住房保障準(zhǔn)入線，又無力承擔(dān)第五百分位月租金的群體，圖1、圖2能直觀反映出兩類夾心層規(guī)模大小。

2.3 模型構(gòu)建

本次研究構(gòu)建了“購房夾心層指數(shù)”模型和“租賃夾心層指數(shù)”模型，根據(jù)城市購房、租賃夾心層占全市人口的比例對其規(guī)模做量化處理，具體直觀地揭示城市夾心層現(xiàn)狀。

設(shè)定某城市住房第五百分位房屋價(jià)格為Ps，其對應(yīng)的月收入線為λs;該城市第五百分位房屋月租金單位租金Pr，其對應(yīng)月收入線為λr;該城市保障性住房對應(yīng)月收入準(zhǔn)入線為λ0;購房夾心層月收入水平數(shù)值在λs和λ0之間，租賃夾心層月收入水平數(shù)值在λr和λ0之間。通過七分法測算該市居民月收入，最高月收入記為λ2、最低月收入記為λ1，則購房夾心層人數(shù)占該城市總?cè)丝诘谋戎乜山瓶醋鳓藄、λ0差值與λ1、λ2差值的比值。本文將這個(gè)比值定義為購房夾心層指數(shù)ηs，以反映城市購房夾心層規(guī)模大小。若ηs≤0，則該城市不存在夾心層;若ηs>0，則ηs代表該城市夾心層群體占城市總?cè)丝诘谋壤＆莝用公式表達(dá)為：

ηs=λs-λ0λ1-λ2（1）

其中，λs表示該城市第五百分位房價(jià)對應(yīng)的月收入線;

λ0表示該城市保障性住房對應(yīng)的月收入準(zhǔn)入線;

λ1表示該城市最低月收入;

λ2表示該城市最高月收入。

式（1）中，根據(jù)工程經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)間價(jià)值理論，計(jì)算λs：

λs=Ps×S×m×r×（1+r）n[（1+r）n-1]×α（2）

其中，S為城市人均住房面積，m為貸款額，r為住房抵押貸款月利率，n為貸款期限（月），α為房價(jià)收入比。

租賃夾心層人數(shù)占城市總?cè)丝诘谋戎乜山瓶醋鳓藃和λ0的差值與λ2和λ1的差值的比值。本文將這個(gè)比值定義為購房夾心層指數(shù)ηr，以反映該城市既無經(jīng)濟(jì)能力去租房居住，又超出住房保障范圍的群體規(guī)模大小，若ηr≤0，則該城市不存在該類群體;若ηr>0，則ηr代表該城市該類群體占城市總?cè)丝诘谋壤＆莚用公式表達(dá)為：

ηr=λr-λ0λ1-λ2（3）

其中，λr為城市第五百分位房屋月租金對應(yīng)月收入線。

式（3）中，λr按下式計(jì)算得出：

λr=Pr×Sα（4）

3 調(diào)研過程

3.1 調(diào)研方案

以南京市和紐約市為調(diào)研對象：首先，確定調(diào)研區(qū)域和通勤半徑，收集兩市一定范圍內(nèi)各街道、社區(qū)的商品房售價(jià)、租金數(shù)據(jù);其次，對數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)格修正，排序得到兩市的第五百分位房價(jià)、租價(jià)，根據(jù)式（2）、式（4）計(jì)算對應(yīng)收入線;再次，根據(jù)兩市政府公布的官方住房保障準(zhǔn)入線和城市居民收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，用七分法對城市收入數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，得到兩市的最高、最低收入;最后，代入式（1）、式（3）分別計(jì)算兩市購房、租賃夾心層指數(shù)ηs、ηr，對其差異進(jìn)行分析探討，為南京未來保障房政策提出建議。

3.2 數(shù)據(jù)收集

根據(jù)兩市平均通勤時(shí)間，本次調(diào)研南京市調(diào)研區(qū)域選擇以新街口為中心，通勤半徑45分鐘的范圍區(qū)域;紐約市調(diào)研區(qū)域選擇以曼哈頓中城區(qū)為中心，通勤半徑60分鐘的范圍區(qū)域。

收集樣本為兩市最新在權(quán)威交易網(wǎng)上掛牌的新建商品房或二手住房，建筑年代為2005年以后。采取抽樣調(diào)研形式，按照當(dāng)前市場上新建住房、二手房存量比例，調(diào)查樣本20%為新建商品房，80%為二手住房。為了保證樣本的全面性、客觀性，本次調(diào)研區(qū)域內(nèi)每個(gè)行政區(qū)至少抽樣15個(gè)社區(qū)，每個(gè)社區(qū)抽樣不少于2個(gè)，總樣本數(shù)不少于300個(gè)。收集樣本信息包括樣本地理位置、小區(qū)名稱、建筑年代、裝修情況、面積、總價(jià)、租金等。本次調(diào)研南京市商品房銷售、租賃樣本分別采集了310個(gè)、308個(gè)，樣本價(jià)格、樣本自身情況等修正因素信息均來源于鏈家網(wǎng);紐約市商品房銷售、租賃樣本分別采集了314個(gè)、303個(gè)，樣本價(jià)格、樣本自身情況等修正因素信息均來源于www.zillow.com。

3.3 夾心層指數(shù)測算

根據(jù)收集的樣本，采用市場比較法對每個(gè)樣本進(jìn)行多因素修正，將修正后樣本按升序排序，得到南京市、紐約市第五百分位住宅單價(jià)Ps分別為18625元/m2、2310美元/m2。根據(jù)《南京統(tǒng)計(jì)年鑒——2019年度》得南京市2018年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為40.1m2，由NYCHA（New York City Housing Authority）官方網(wǎng)站公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到，紐約市現(xiàn)行人均住房面積約為49.33m2;2020年中國人民銀行公布長期貸款基準(zhǔn)年利率為4.90%，美國銀行長期貸款基準(zhǔn)年利率為4.875%;貸款期限為30年（n=360）;根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%[12]，房價(jià)收入比α超過30%則會(huì)產(chǎn)生社會(huì)動(dòng)蕩，因此計(jì)算過程中α取30%。根據(jù)式（2）計(jì)算得到，南京第五百分位房價(jià)對應(yīng)的月收入線λs為8392元/月，紐約為1608美元/月。

3.3.1 購房夾心層指數(shù)測算

根據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局官方數(shù)據(jù)，現(xiàn)南京保障房準(zhǔn)入線為3333元/月，根據(jù)《南京統(tǒng)計(jì)年鑒》歷年南京市城鎮(zhèn)居民家庭全年人均可支配收入數(shù)據(jù)，經(jīng)指數(shù)平滑法預(yù)測南京市2018年和2019年可支配收入指標(biāo)，用七分法換算得到，南京市λ1=1697元/月，λ2=12573元/月。由式（1）計(jì)算南京市ηs=46.52%（如圖3所示）。紐約YNC政府網(wǎng)站提供的住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)以不同的家庭規(guī)模大小對應(yīng)不同的準(zhǔn)入線，換算得紐約保障房準(zhǔn)入線為1174美元/月。根據(jù)US Census Bureau官方發(fā)布的紐約市家庭收入數(shù)據(jù)，用七分法換算得紐約市λ1=311美元/月，λ2=6413美元/月。最終由式（1）計(jì)算紐約市ηs=7.11%（如圖4所示）。

3.3.2 租賃夾心層指數(shù)測算

由樣本數(shù)據(jù)排序后得南京市、紐約市第五百分位房屋月租金單價(jià)Pr分別為21.67元/m2、16.59美元/m2。由式（4）計(jì)算得南京市第五百分位房屋月租金對應(yīng)月收入線λr為2651元/月，紐約市λr為2728美元/月。由式（3）最終測算得南京市租賃夾心層指數(shù)ηr<0，紐約市ηr為25.47%，租賃夾心層示意圖如圖5和圖6所示。

4 結(jié)論與建議

4.1 研究結(jié)論

由表1可知，在南京市有將近一半的居民既不能享受住房保障，又沒有能力購買房屋居住，購房夾心層規(guī)模較大;同時(shí)，南京市租賃夾心層指數(shù)小于0，說明南京市住房保障準(zhǔn)入線以外的包括購房夾心層在內(nèi)的所有居民都有能力租房。購房夾心層、租賃夾心層指數(shù)差距巨大，說明南京市購房、租賃市場失衡，房屋售價(jià)和租金水平不同步。而紐約市7.11%的居民屬于購房夾心層，25.47%的居民屬于租賃夾心層，說明目前紐約的購房、租賃夾心層都控制在較小規(guī)模，房價(jià)水平和租金水平差距不大。

導(dǎo)致南京市購房夾心層規(guī)模龐大的原因主要有兩點(diǎn)。

第一，商品房價(jià)格過高。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)高低常以房價(jià)收入比作為指標(biāo)[12]，以反映房價(jià)是否處于居民收入能夠承受的合理水平。我國房價(jià)收入比的合理區(qū)間為6.5～7.5，而南京市2018年房價(jià)收入比為15.6[易居房地產(chǎn)研究院《2018年全國50城房價(jià)收入比報(bào)告》。]，遠(yuǎn)高于合理區(qū)間上限，說明南京市房價(jià)嚴(yán)重偏高。面對商品房價(jià)格過高問題，需要采取相關(guān)措施使商品房價(jià)格曲線左移，從而使第五百分位房價(jià)左移，減小購房夾心層規(guī)模。

第二，保障房準(zhǔn)入要求過高。導(dǎo)致保障房準(zhǔn)入門檻高的原因主要有兩種：一是保障房實(shí)物供給不足，供不應(yīng)求;二是準(zhǔn)入線制定不合理，有保障需求的人數(shù)小于保障房總量，導(dǎo)致部分保障房處于空置狀態(tài)。目前南京市購房夾心層人口規(guī)模龐大，需要通過相關(guān)措施使保障房準(zhǔn)入線右移，減小購房夾心層規(guī)模。

4.2 建議

第一，增加保障房實(shí)物供給。紐約市政府投入巨額資金建設(shè)大量保障房[13]，有效緩解購房夾心層住房問題?？紤]到南京市土地資源稀缺，建議以配售保障房、改造空房舊房為主要保障房建設(shè)方式增加實(shí)物供給，使住房保障準(zhǔn)入線右移，減小購房夾心層規(guī)模。

第二，抑制商品房價(jià)格上漲。紐約市2018年房價(jià)收入比為5.5[國際公共政策顧問機(jī)構(gòu)Demographia《2019年全球住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查報(bào)告》。]，遠(yuǎn)低于南京市住房收入比15.6，說明南京市的房價(jià)水平嚴(yán)重偏高，缺乏合理性。建議南京市政府可以通過限制新建商品房售價(jià)、增加住房實(shí)物供給等途徑，使第五百分位房價(jià)左移，減小購房夾心層規(guī)模。

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[作者簡介]黃雨嬰（1996—），女，江蘇南京人，南京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院碩士研究生，研究方向：人才住房保障;吳翔華（1972—），男，漢族，河北寧晉人，南京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、研究員，研究方向：房地產(chǎn)、人才住房保障。