“工抵房”能買(mǎi)嗎

文熙

自從今年打算買(mǎi)套改善性住房，就一直在鄭州的新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)悠。雖然二手房也看了些，但因?yàn)槎址抠J款問(wèn)題難解決，所以主要還是看新房。從單價(jià)1.9萬(wàn)-2.1萬(wàn)每平米的金水北區(qū)到1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)左右的濱河國(guó)際新城，再到1.5萬(wàn)-1.6萬(wàn)的高新區(qū)。在鄭州經(jīng)歷了“7.20”水災(zāi)和8月的新冠肺炎疫情反彈后，特價(jià)房源的房?jī)r(jià)有所回跌，而到了國(guó)慶節(jié)，開(kāi)發(fā)商更是各種促銷活動(dòng)走起，而且頻現(xiàn)性價(jià)比高的“工抵房”。這樣的“工抵房”能買(mǎi)嗎？是否會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？

什么是“工抵房”？

最初的“工抵房”，從字面意思上理解就是工程款抵押房，一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用于給施工單位等乙方單位抵付工程應(yīng)付款的房子?！肮さ址俊睂?shí)際受益人是施工隊(duì)等乙方單位。說(shuō)白了，“工抵房”其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商用房子抵押給承包商的工程款的房子。一般來(lái)說(shuō)，這種房子價(jià)格較為便宜。客戶購(gòu)買(mǎi)這樣的房子，有的是需要把房款直接付款給承包商或施工隊(duì)，有的是通過(guò)售樓部仍然支付給開(kāi)發(fā)商。

演變到今天，市面上的很多“工抵房”也可能不再是原來(lái)意義上的“工抵房”，很可能是開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避“限跌令”和“老業(yè)主鬧事”，采取的一種新的營(yíng)銷策略。

像筆者在鄭州某售樓部接觸到的“工抵房”源，是房產(chǎn)中介帶過(guò)去看的，單價(jià)比市場(chǎng)價(jià)便宜了2000元/平方米;總房款分為兩部分支付，一大部分支付給開(kāi)發(fā)商，會(huì)開(kāi)房款發(fā)票，一小部分支付給工程方，無(wú)收據(jù)和發(fā)票，這部分資金相當(dāng)于是工程款的變相利息。雖然期間也有所擔(dān)心，但最終經(jīng)過(guò)了2個(gè)月的時(shí)間，還是完成了整個(gè)“工抵房”的交易，按揭貸款也順利下發(fā)，就等著明年交房了，后面就要時(shí)不時(shí)關(guān)注一下工程進(jìn)度。

各城市涌現(xiàn)大量“工抵房”

除了鄭州，下半年以來(lái)，各地的“工抵房”也出現(xiàn)了井噴之勢(shì)，不少樓盤(pán)打著“工抵房”名義大幅度低價(jià)出售，吸引了不少購(gòu)房人。

據(jù)媒體報(bào)道，11月以來(lái)，多個(gè)地方繼續(xù)出臺(tái)房?jī)r(jià)“限跌令”，截至目前全國(guó)已經(jīng)有21城發(fā)布了“限跌令”。其中有的城市是直接發(fā)布行政命令，有的則是通過(guò)約談房企，限制惡意降價(jià)，否則就不給予網(wǎng)簽的方式。這些城市包括沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽(yáng)、昆明等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)都是三四五線城市。

另一方面，在樓市下行壓力較大的情況下，目前市場(chǎng)上“工抵房”打折甩賣的消息頻出，不僅是在三四線城市，包括廣州、廈門(mén)、成都、南京、鄭州等一、二線城市也出現(xiàn)了很多“工抵房”。

“工抵房”能買(mǎi)嗎？

這樣的“工抵房”能買(mǎi)嗎？北京金訴律師事務(wù)所王玉臣表示，能不能買(mǎi)，首先要看這個(gè)“工抵房”的具體情況，如果沒(méi)有任何爭(zhēng)議，具備銷售條件，也沒(méi)有一房?jī)少u或者被查封等情況，開(kāi)發(fā)商也配合辦理相關(guān)網(wǎng)簽手續(xù)，是可以考慮購(gòu)買(mǎi)的。

不過(guò)，如果這個(gè)房子存在一些問(wèn)題，比如手續(xù)有問(wèn)題，可能就會(huì)掉進(jìn)坑里。比如在交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金問(wèn)題，拖欠銀行或是建筑商錢(qián)款，那么購(gòu)房者就悲劇了，如果房子抵押狀態(tài)沒(méi)有解除，這個(gè)房子是無(wú)法過(guò)戶的。

“工抵房”有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

一定要注意，“工抵房”存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，比如合同簽署問(wèn)題、主體是誰(shuí)，是開(kāi)發(fā)商、是施工單位，還是其他人？開(kāi)發(fā)商是否會(huì)配合辦理相關(guān)主體變更手續(xù)，是否會(huì)配合網(wǎng)簽？而且，這種情況下，如果是期房，預(yù)付的房款恐怕進(jìn)不了這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，這種做法本身就涉及違規(guī)問(wèn)題，因?yàn)槠诜康念A(yù)售房款必須到專項(xiàng)監(jiān)管賬戶里。具體來(lái)說(shuō)，“工抵房”有以下三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

第一，容易發(fā)生糾紛?！肮さ址俊辟I(mǎi)賣過(guò)程中對(duì)一些約定事項(xiàng)須作出說(shuō)明，比如抵賬說(shuō)明等，以免債權(quán)方、開(kāi)發(fā)商任意一方的變故而產(chǎn)生的糾紛。

第二，房子已被抵押、查封。因?yàn)椤肮さ址俊钡男再|(zhì)，所以很可能存在抵押，甚至已被查封，這些情況房產(chǎn)證都辦不下來(lái)。所以購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)之前須仔細(xì)審查相關(guān)房屋權(quán)利憑證原件，并到房產(chǎn)部門(mén)等進(jìn)行核實(shí)，避免類似情況。

第三，新房變二手房。開(kāi)發(fā)商把房子抵給工程方等債權(quán)方，但是一般債權(quán)方并不會(huì)與開(kāi)發(fā)商簽署購(gòu)房合同并備案，而是委托開(kāi)發(fā)商繼續(xù)賣，直接變現(xiàn)。這種情況下，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)“工抵房”只要開(kāi)發(fā)商同意，并當(dāng)場(chǎng)重新簽訂購(gòu)房合同即可。（這種情況需與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，與債權(quán)方簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效）

買(mǎi)“工抵房”需要注意哪些問(wèn)題

相比普通的商品房，“工抵房”更具有誘惑力，即使明知道可能會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)，不少人更愿意低價(jià)購(gòu)買(mǎi)“工抵房”。如果真的決定了要買(mǎi)“工抵房”，請(qǐng)務(wù)必注意以下幾點(diǎn)，減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

第一，查看房屋基本情況。比如手續(xù)是否齊全、狀態(tài)如何、是否有查封凍結(jié)或網(wǎng)簽等，并務(wù)必關(guān)注是期房還是現(xiàn)房？期房風(fēng)險(xiǎn)更高一些。

第二，查看房款的具體支付。比如是直接支付給開(kāi)發(fā)商，還是支付給第三方？是否還存在差價(jià)問(wèn)題，差價(jià)支付給誰(shuí)？以往就遇到過(guò)“工抵房”延期交房，解除合同時(shí)開(kāi)發(fā)商稱自己沒(méi)有收到房款，或者針對(duì)差價(jià)部分不認(rèn)可。房款最好是支付給開(kāi)發(fā)商，如果有差價(jià)，也最好讓開(kāi)發(fā)商和施工單位自己處理，支付給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再給施工單位。

第三，期房務(wù)必關(guān)注施工進(jìn)度。對(duì)于期房，務(wù)必關(guān)注施工進(jìn)度。都已經(jīng)出現(xiàn)“工抵房”了，往往說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的資金是有問(wèn)題的，未來(lái)可能出現(xiàn)延期交房甚至變成爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，事前了解。對(duì)開(kāi)發(fā)商和這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行一些調(diào)查和了解，如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被強(qiáng)制執(zhí)行，列入了失信名單，項(xiàng)目也停工許久了，這種房子最好不要購(gòu)買(mǎi)。