旅游經(jīng)濟(jì)、土地供給與房價關(guān)系研究

王瑞功

西京學(xué)院，陜西西安 710123

引言

伴隨著旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，旅游消費已經(jīng)成為我國居民消費的重要組成部分。2019年全國旅游總收入6.63萬億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的11.05%，比2009年翻了5.14倍，而全國商業(yè)住宅平均房價比2009年翻2.08倍。土地作為房地產(chǎn)市場的供給源，是政府宏觀調(diào)控城市房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵所在。同時，2018年中共中央、國務(wù)院《關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》指出，允許政府利用農(nóng)村存量建設(shè)用地，預(yù)留部分規(guī)制建設(shè)用地指標(biāo)用于休閑旅游設(shè)施。由此可見，旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開土地的合理利用。所以，探討旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力與房價的關(guān)系，并引入土地供給要素對旅游經(jīng)濟(jì)及房價的作用，能為保證地區(qū)全域旅游發(fā)展規(guī)劃有效實施，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展以及土地資源優(yōu)化利用提供借鑒，以期更好滿足旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及土地市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。

一 相關(guān)研究文獻(xiàn)評述

房價與旅游發(fā)展的關(guān)系研究。Fereidouni 等[1]檢驗了2000年—2011年馬來西亞房地產(chǎn)對出境旅游的影響，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)對出境旅游具有顯著的正向作用。胡北明、黃俊[2]研究認(rèn)為旅游發(fā)展對貴陽市房價上漲產(chǎn)生明顯的推動作用。馬成文等[3]認(rèn)為旅游業(yè)的發(fā)展顯著提高了商業(yè)營業(yè)用房價格，降低了商品住宅房的價格，其主要通過降低商品住宅房的價格而對整個房地產(chǎn)市場的平均房價產(chǎn)生抑制效應(yīng)。

房價與旅游消費的關(guān)系研究。劉晶晶等[4]對中國35個大中城市2001 年—2010年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房價與旅游消費之間存在正U形關(guān)系，房價變化對旅游消費同時具有財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，但總體表現(xiàn)為財富效應(yīng)。Kim等[5]則比較了韓國房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)對旅游消費的影響，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)對出境旅游需求具有顯著的財富效應(yīng)。王克穩(wěn)[6]使用中國微觀調(diào)查數(shù)據(jù)同樣發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)對旅游消費的財富效應(yīng)。綜合上述文獻(xiàn)梳理，發(fā)現(xiàn)引入土地供給作用，探討旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力與房價關(guān)系非常密切。鑒于此，本文在結(jié)合丁建軍等、楊敏旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力評價指標(biāo)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力與外在支撐潛力指標(biāo)?；?009-2019年陜西省十個地級市的數(shù)據(jù)，探討旅游經(jīng)濟(jì)、土地供給與房價之間的關(guān)系，為政府部門制定相關(guān)政策奠定基礎(chǔ)，為其他地區(qū)相關(guān)研究提供借鑒。

二 旅游經(jīng)濟(jì)、土地供給與房價影響研究

（一）旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力與房價

從影響旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力的指標(biāo)來看，游客人數(shù)增長及游客逗留天數(shù)增加能保證旅游收入增加。隨著旅游總收入占地區(qū)GDP比重的加大，促使居民對商品房需求能力增強，商品房價格上漲。從影響旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力的指標(biāo)來看，旅游景區(qū)從業(yè)人員、星級飯店等的增加為地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)增長提供了強有力的服務(wù)支撐，吸引人口遷移，投資企業(yè)入駐，房價升高?；诖耍岢鑫恼录僭O(shè)1：

H1a：旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力對房價存在正向作用；

H1b：旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力對房價存在正向作用。

（二）旅游經(jīng)濟(jì)增長、土地供給與房價

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要供給要素。從影響旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力指標(biāo)看，旅游資源開發(fā)，需要加大土地資源供給，房地產(chǎn)商加大對商業(yè)營業(yè)用房的投資，房價上漲。從影響旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力的指標(biāo)看，土地供給要積極投入到鄉(xiāng)村旅游示范村建設(shè)以及城市綠化建設(shè)中，打造良好的生態(tài)環(huán)境，吸引人口流入，商品房需求增加，房價上漲?；诖耍岢鑫恼录僭O(shè)2：

H2a：土地供給對旅游內(nèi)在成長潛力與房價的關(guān)系存在正向調(diào)節(jié)作用；

H2b：土地供給對旅游外在支撐潛力與房價的關(guān)系存在正向調(diào)節(jié)作用。

旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力依托于內(nèi)在、外在潛力的共同增長。在土地供給與旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力、旅游外在支撐潛力的交互影響下，旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在、外在增長潛力對房價產(chǎn)生積極影響，基于此，提出文章假設(shè)3：

H3a：旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力、土地供給對旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力與房價的關(guān)系存在正向調(diào)節(jié)作用；

H3b：旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力、土地供給對旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力與房價的關(guān)系存在正向調(diào)節(jié)作用。

三 旅游經(jīng)濟(jì)增長、土地供給與房價變量選取

（一）變量選取及數(shù)據(jù)來源

本文選取2009-2019年陜西省十個地級市的數(shù)據(jù)作為研究對象。因變量原始數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)市場年鑒》《陜西省統(tǒng)計年鑒》，自變量、控制變量原始數(shù)據(jù)來源于《中國旅游統(tǒng)計年鑒》《陜西省統(tǒng)計年鑒》、陜西省各地市統(tǒng)計年鑒。

（二）變量定義

1.因變量。房價（P），采用商品住宅房銷售額除以銷售面積得到2009-2019年陜西省十個地級市的名義房價。

2.自變量

（1）旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力（TIDP）與旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力（TESP）的衡量。博物館機構(gòu)數(shù)、4A 級以上景區(qū)數(shù)、年接待游客人數(shù)增長率、游客平均逗留天數(shù)、入境游客在陜?nèi)司旎ㄙM、旅游收入占GDP比重、國內(nèi)旅游收入、國際旅游收入的八個指標(biāo)，構(gòu)建主成分并計算得出旅游內(nèi)在成長潛力得分；將旅游景區(qū)從業(yè)人員、旅行社數(shù)、星級飯店數(shù)、鄉(xiāng)村旅游示范村數(shù)、建成區(qū)園林綠化覆蓋面積、道路清掃保潔面積、公廁數(shù)量、公園個數(shù)的八個指標(biāo)，構(gòu)建主成分并計算得出旅游外在支撐潛力得分。

（2）土地供給量（RL）。利用土地供應(yīng)總量度量土地供給。

3.控制變量

旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力對房價的影響并非單一作用，還受到諸多因素的影響。本文選擇商品房住宅開發(fā)投資額（EI）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（PI）、地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）變量進(jìn)行控制。

四 旅游經(jīng)濟(jì)增長、土地供給與房價實證分析

（一）模型構(gòu)建及檢驗

從旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力與外在支撐潛力雙側(cè)視角，根據(jù)研究假設(shè)，構(gòu)建模型如（1）（2）：

i表示第i個地市，t表示研究期數(shù)，α0和β0為截距項，μi和εi為隨機擾動項，α1～α6、β1～β6是待估參數(shù)?；冢?）構(gòu)建模型1、模型3、模型5，分別檢驗假設(shè) H1a、H2a、H3a，基于（2）構(gòu)建模型 2、模型 4、模型 6，分別檢驗假設(shè) H1b、H2b、H3b。首先，實證檢驗充分考慮了旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力、旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力以及相關(guān)控制變量對房價的影響，為了使分析更具有效性，實證檢驗對所有變量取其對數(shù)進(jìn)行衡量。其次，對構(gòu)建模型進(jìn)行合理性檢驗。第一，模型進(jìn)行Jarque-Bera test，檢驗殘差是否服從正態(tài)分布的原假設(shè)，檢驗結(jié)果顯示每個模型p＞0.05，表明模型殘差服從正態(tài)分布；第二，模型進(jìn)行White test，檢驗?zāi)Ｐ褪欠翊嬖诋惙讲睿瑱z驗結(jié)果顯示每個模型P ＞ 0.05，表明模型無異方差。

（二）回歸結(jié)果分析

根據(jù)表1顯示，模型1旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力增長對房價無顯著影響，H1a沒驗證。說明旅游資源本身的影響優(yōu)勢不足，外遷人口到旅游地購房的積極性受到影響。模型2中旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力在5%水平相關(guān)。說明住宿、餐飲、等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)房價上漲，驗證假設(shè)H1b。

表1 模型回歸結(jié)果

模型3土地供給與旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力的交互變量與房價不相關(guān)，H2a沒有得到驗證。因為單純增加土地供給，擴大旅游景區(qū)建設(shè)，不能促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。模型4土地供給與旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力的交互變量與房價正相關(guān)，說明城市綠化管理等土地供給能增加房地產(chǎn)需求，促進(jìn)房價上漲，H2b得到驗證。

模型5旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力與土地供給的交互項與房價在1%水平上顯著正相關(guān)，說明第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級，提升了旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力對房地產(chǎn)市場的拉升作用，H3a得到驗證。模型6旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力與土地供給的交互項與房價正相關(guān)，H3b得到驗證。實踐全域旅游，激發(fā)旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力對房地產(chǎn)行業(yè)的推動作用，促進(jìn)房價提升。

五 結(jié)語

（一）研究結(jié)論

本研究從旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在、外在增長的雙側(cè)視角研究發(fā)現(xiàn)：第一，旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力無論是否考慮土地供給要素，對房價均無顯著影響。第二，旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力對房價影響顯著，加入土地供給要素顯著性有所下降。第三，旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在、外在增長潛力與土地供給交互作用能有效促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力對房地產(chǎn)市場的影響，對房價產(chǎn)生正向顯著作用。

（二）對策建議

1 優(yōu)化旅游景區(qū)生態(tài)系統(tǒng)設(shè)計，提升旅游效用

完善旅游景區(qū)保護(hù)與發(fā)展制度建設(shè)。在自然旅游方面，以優(yōu)先保護(hù)天然風(fēng)景資源為基礎(chǔ)，倡導(dǎo)保護(hù)為主，開發(fā)、建設(shè)為輔的理念，針對天然風(fēng)景區(qū)進(jìn)行整體旅游生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化設(shè)計。在人文旅游方面，著實提升歷史人文資源的內(nèi)涵質(zhì)量，利用其旅游吸引力，提升區(qū)域歷史人文資源的藝術(shù)化價值，增加地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)效用。

2 加大公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強城市綠化管理

公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市綠化是現(xiàn)代化城市優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要抓手，是地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)增長的重要外在支撐。地方政府要結(jié)合本地實際情況，充分認(rèn)識旅游經(jīng)濟(jì)增長對房價的影響力。積極貫徹執(zhí)行國家頒布的相關(guān)城市綠化等各項法律法規(guī)，完善地方城市綠化法治建設(shè)，有效提升城市內(nèi)涵建設(shè)，為產(chǎn)業(yè)優(yōu)化融合奠定良好的基礎(chǔ)。

3 保證土地資源在旅游、房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)供給

政府要明確土地利用方向，因地制宜，優(yōu)化土地使用結(jié)構(gòu)。要在保持生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，有機控制城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，采用多元化的方式增加城市綠化用地、村莊建設(shè)用地、生態(tài)旅游用地等。例如，在農(nóng)業(yè)用地上開展農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)產(chǎn)品采摘等旅游服務(wù)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合。在全域旅游、鄉(xiāng)村振興的積極實踐中，要有效培育土地流轉(zhuǎn)機制和完善土地出讓收入使用機制，實現(xiàn)土地、旅游以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。